地產(chǎn)公司交樓工作管理辦法

1、地產(chǎn)公司交樓工作管理辦法第一章 總則第一條為進一步規(guī)范交樓流程，明確各部門職責，提升樓盤交付質(zhì)量，特制訂本辦法。第二章 裝修工作面移交驗收第二條合同交樓10 個月前 （不含冬歇期）， 地區(qū)公司工程部組織工程管理部、裝修單位、主體單位、鋁合金單位、管理及監(jiān)察部、物業(yè)公司等成立聯(lián)合驗收小組。第三條聯(lián)合驗收小組分為若干小組，須按裝修工作面移交標準逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間須每天填報住宅裝修工作面驗收問題表（附件一），工程部、物業(yè)公司、裝修單位、主體單位、鋁合金單位對每戶驗收意見簽字確認。第四條驗收完成后48 小時內(nèi)由主管工程領(lǐng)導（或三線項目總經(jīng)理）主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完

2、成；會后24 小時內(nèi)由招投標部負責將驗收問題及整改計劃送達主體單位高層。驗收小組每周向主管工程領(lǐng)導及三線項目總經(jīng)理匯報整改進度，并對異常情況提出解決方案。第五條整改完成后，原驗收小組以棟為單位進行復驗。重大問題 100%整改完成，一般問題至少80%整改完成才達到合格條件，合格后原則上必須以棟為單位（個別情況，須保證至少每十層）辦理裝修工作面移交手續(xù)。第六條因主體單位無力整改或整改不力的，由主管工程領(lǐng)導牽頭組織工程部、招投標部、預決算部等召開專題會，協(xié)調(diào)主體單位以約定轉(zhuǎn)扣費用總額的方式，將整改任務(wù)委托裝修單位或其他單位負責。若主體單位拒絕協(xié)調(diào)的，經(jīng)主管工程領(lǐng)導審批同意，地區(qū)公司可直接委托其他單位

3、整改，費用轉(zhuǎn)扣主體單位，委托施工過程中須做好現(xiàn)場拍照、記錄等工作；合同管理部全程指導工程部開展維權(quán)取證工作，招投標部負責定期書面通知主體單位及其高層。第七條對驗收合格的樓棟，工程部辦理移交手續(xù)后，可根據(jù)工程進度款追加支付辦法向地區(qū)公司董事長（主持工作一把手）提出給予主體單位追加支付進度款獎勵申請，報管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批后執(zhí)行。第八條裝修工作面移交標準：1、外立面施工完成，腳手架拆除完成。2、衛(wèi)生間、陽臺（露臺）、屋面、外墻、窗邊等部位淋（蓄）水試驗合格，室內(nèi)不得出現(xiàn)滲漏水。3、墻面抹灰強度、平整度、垂直度符合要求，無空鼓、開裂。4、建筑尺寸、入戶門和戶內(nèi)門的位置、洞口尺寸及墻厚符合要求，不

4、得出現(xiàn)大小頭。5、室內(nèi)地面、陽臺、樓梯、電梯前室等部位的標高符合要求。6、室內(nèi)開關(guān)（插座、燈具、弱電、等電位）底盒、空調(diào)洞口等預埋（留）位置符合要求。7、給水管、地暖管試壓合格且做好成品保護，并帶壓移交。8、各門、窗填縫密封嚴實，無漏風現(xiàn)象。9、各樓棟排水管通暢無堵塞、無損壞。10 、主體結(jié)構(gòu)與樣板房保持一致。第九條工作面移交考核規(guī)定：1、 未按時間要求辦理工作面驗收及移交的，每延遲一天，扣罰工程部經(jīng)理100 元、項目經(jīng)理50 元。工程管理部考核。2、因質(zhì)量問題整改嚴重不及時造成工作面移交滯后的，給予項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程管理部負責人、項目總經(jīng)理、主管工程領(lǐng)導扣罰100%綜合獎金以上處分。

5、管理及監(jiān)察中心考核。3、裝修工作面驗收流于形式的，給予相關(guān)驗收人員降三級工資處分。管理及監(jiān)察中心考核。第三章分戶驗收與公用部位接管第十條分戶驗收1、 合同交樓90 天前， 地區(qū)公司工程部組織工程管理部、營銷部、管理及監(jiān)察部、物業(yè)公司、主體單位、裝修單位等成立聯(lián)合驗收小組。聯(lián)合驗收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間每天填報分戶驗收檢查表（附件二）。2、分戶驗收內(nèi)容：（ 1）天花吊頂（含石膏線安裝）：表面平整度、接縫質(zhì)量符合規(guī)范要求，無返銹、開裂，線條接縫光滑、順暢。（ 2）墻、地面磚（石材）：平整度、接縫寬度、接縫高低差符合規(guī)范要求，確保無空鼓、無明顯色差、紋理方向一致，拼縫均勻，

6、收 邊收口良好。（ 3）木地板：平整度、接縫質(zhì)量符合規(guī)范要求，確保觀感良好，無明顯色差、空鼓、起灰、返潮發(fā)霉、劃傷。（ 4）涂飾:平整度、垂直度、陰陽角方正符合規(guī)范要求，確保無色差、砂眼、刷痕、流墜等。（ 5）入戶門、戶內(nèi)門、鋁合金窗：安裝是否牢固，確保門、窗的開啟靈活、方向正確。（ 6）裱糊與軟包：觀感良好，不允許出現(xiàn)返潮、發(fā)霉現(xiàn)象。（ 7） 銀鏡、 櫥柜、 浴室柜、 淋浴隔斷、隱形護欄、衛(wèi)浴五金安裝：標高、固定方式符合設(shè)計要求，無破損、漏裝情況。（ 8）給排水工程（含地暖）：檢查給水管、水龍頭、花灑、地漏、排水管等安裝不堵塞不滲漏。（ 9）電氣及智能化工程：檢查燈具、開關(guān)、插座、配電箱、可

7、視化對講等能否正常使用。（ 10） 成品保護：墻地磚（石材）、木地板、入戶門、戶內(nèi)門、五金潔具等成品保護情況良好，不允許出現(xiàn)破損、污染。（ 11） 檢查滲漏水、大小頭、 大面積空鼓開裂等影響使用功能的問題。（ 12） 查水、電、氣、暖等配套工程完成情況。（ 13） 查智能化控制中心及系統(tǒng)、消防控制中心、水泵房、配電室、換熱站、化糞池、垃圾站等配套設(shè)施及物業(yè)用房完成情況。（ 14）檢查批量裝修與樣本房的一致性。第十一條驗收完成后48 小時內(nèi)由主管工程領(lǐng)導（或三線項目總經(jīng)理） 主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完成；會后24 小時內(nèi)由招投標部負責將驗收表問題整改計劃送達責任單位高層。第

8、十二條整改完成后，原驗收小組逐戶復驗，復驗合格的原則上以棟為單位接收，由物業(yè)公司上報物業(yè)管理中心審批同意后，地區(qū)公司工程部須7 天內(nèi)將驗收合格的房號鑰匙移交物業(yè)，物業(yè)公司承擔維保修責任。維保修費用按裝修總造價的%包干，從裝修單位質(zhì)保金中轉(zhuǎn)扣給地區(qū)公司。復驗依然存在物業(yè)分戶驗收重點問題檢查標準（附件三）所述問題的， 物業(yè)公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續(xù)整改直至合格。合同交樓前20天，工程部認為房屋（含公用部位）已整改合格，設(shè)備設(shè)施已達承接查驗標準，而物業(yè)公司認定未完成或不合格不予接收的，可由工程部提出移交物業(yè)申請表（附件四），經(jīng)管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批，由物業(yè)公司按批示辦理。屬集團判定合格

9、移交物業(yè)的，維保修費用按裝修總造價的%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實轉(zhuǎn)扣。第十三條物業(yè)公司接管后，樓棟內(nèi)的成品保護由物業(yè)公司負責， 維保修大隊按精品標準持續(xù)對存在問題進行整改；樓棟外側(cè)及公共區(qū)域成品保護由責任單位負責。第十四條地區(qū)公司工程部組織招投標確定保潔公司進行初開荒后的保潔。實際交樓前，精開荒須達到五星級標準。物業(yè)公司、工程部須按照五星級標準進行驗收。第十五條物業(yè)服務(wù)中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。第十六條設(shè)備設(shè)施承接查驗工作應于合同交樓2個月前啟動，未經(jīng)物業(yè)公司承接查驗合格的全部公共設(shè)備設(shè)施不得移交物業(yè)公司，未完成承接查驗工作原則上不得交樓。工程資料查驗合格后，承接查

10、驗小組按承接查驗標準（附件六） ， 2周內(nèi)完成物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的配置標準、技術(shù)及運行參數(shù)、施工質(zhì)量、 外觀質(zhì)量和使用功能的首次查驗。查驗期間物業(yè)服務(wù)中心每天填報XX1統(tǒng)現(xiàn)場查驗問題記錄表（附件七）。工程部必須在交樓后三個月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗合格的全部公共設(shè)施、設(shè)備移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計施工資料、維保修文件，和安排使用技術(shù)交底。長期未移交的項目，由物業(yè)管理中心匯總，上報管理及監(jiān)察中心納入專項考核。第四章 交樓審批第十七條自物業(yè)公司接收第一戶開始，由物業(yè)公司內(nèi)部溝通形式通知營銷部每天接管的戶數(shù)、房號等。第十八條合同交樓15天前，地區(qū)公司營銷部須提出交樓申請表 （含公用部位）（附

11、件五）并附交樓所需證照經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司簽署意見，報地區(qū)公司董事長審批后，再報物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批。對于質(zhì)量合格但證照不齊全的再報管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批。未經(jīng)集團領(lǐng)導審批同意擅自交樓的，給予地區(qū)公司營銷部負責人及營銷主管領(lǐng)導、董事長降三級及以上工資處分。管理及監(jiān)察中心考核。第十九條交樓審批通過后，地區(qū)物業(yè)公司制定分批交付計劃，交樓10天前由營銷部書面通知業(yè)主收樓。第二十條交樓標準各項工程全面完工（水、電、氣、暖、智能化、道路、園林環(huán)境等） ，質(zhì)量須達到精品標準，衛(wèi)生達五星級標準，完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見書（具體根據(jù)合同約定及當?shù)卣?guī)定）：1、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。2、質(zhì)量監(jiān)

12、督意見書。3、電梯使用許可證。4、人防驗收備案表。5、消防驗收意見書。6、環(huán)保驗收意見書。7、建設(shè)工程竣工驗收備案表。8、交樓許可證。第五章 交樓前準備工作第二十一條交樓策劃合同交樓30天前，地區(qū)公司營銷部牽頭組織成立地區(qū)交樓領(lǐng)導小組，并在成立當天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）主持，討論確定交樓方案（含交樓時間、進度、地點、應收費用、現(xiàn)場布置、應急預案、甲供材料的備用情況等內(nèi)容），明確應售已售物業(yè)、應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)。交樓領(lǐng)導小組由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）任組長，地區(qū)物業(yè)公司負責人任常務(wù)副組長，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導、主管營銷領(lǐng)導任副組

13、長，營銷部、 售后服務(wù)中心、開發(fā)部、 財務(wù)部、 工程部、合同管理部、物業(yè)公司各派一名負責人為組員。第二十二條合同交樓30 天前，營銷部須將交樓樓棟、房產(chǎn)、業(yè)主信息通過EMS溝通形式發(fā)物業(yè)公司，物業(yè)公司在交樓15天前完 成NC維保修系統(tǒng)樓棟、房產(chǎn)檔案建立、業(yè)主信息導入等工作。第二十三條合同交樓30 天前， 營銷部須組織工程部、總工室對住宅質(zhì)量保證書、 住宅使用說明書進行討論定稿，集體會審簽發(fā)。第二十四條項目首次交樓30 天前，地區(qū)物業(yè)公司將住戶手冊 、 裝修管理規(guī)定報地區(qū)物業(yè)公司負責人審批，并于交樓5 天前印刷完畢。物業(yè)公司在業(yè)主辦理完樓宇交接手續(xù)后，應將業(yè)主所有相關(guān)資料入檔。第二十五條合同交樓

14、20 天前， 營銷部編制該期樓宇的交樓應交款明細表，交財務(wù)部審核。財務(wù)部在2 天內(nèi)審核完畢。未按要求編制或?qū)徍说?，扣罰營銷部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理各500 元。工程管理部考核。第二十六條合同交樓20 天前，營銷部擬好交樓通知書（含業(yè)主辦理房地產(chǎn)權(quán)證須提交資料的通知），并會同合同管理部、物業(yè)公司討論審定。未按本條例要求擬訂交樓通知書并會同上述部門審核的，扣罰營銷部經(jīng)理500 元。工程管理部考核。第二十七條合同交樓10 天前，營銷部交樓通知書以掛號形式寄發(fā)給買受人，如收到退件，須重新核實地址并在收到退件48小時內(nèi)以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續(xù)。對于接到 交樓通知書未前來收樓的，營銷部應在一個月

15、內(nèi)查明原因并以掛號寄出敦促收樓通知書。第二十八條合同交樓10天前，地區(qū)物業(yè)公司成立交樓慰問小組，地區(qū)物業(yè)公司負責人任組長。第二十九條地區(qū)物業(yè)公司必須在交樓3 個月前制定物業(yè)管理方案，并在交樓10 天前開始實施物業(yè)管理。第三十條地區(qū)物業(yè)公司分戶驗收合格的全部物業(yè)，由地區(qū)公司營銷部委托物業(yè)公司與業(yè)主辦理驗樓手續(xù)。經(jīng)營銷部明確的應售未售物業(yè)，物業(yè)公司接收后按未售物業(yè)管理制度進行管理。營銷部須在交樓10 天前，將贈送物業(yè)費的批準文件及明細移交物業(yè)公司。第三十一條地區(qū)公司總工室必須在該期樓宇竣工驗收30 天前向物業(yè)公司提供一套施工圖及設(shè)計變更（含電子版）；地區(qū)公司工程部在物業(yè)公司分戶驗收合格后3 個月內(nèi)

16、， 按照政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定將應移交的全套竣工資料（含電子版）及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司第六章交樓現(xiàn)場管理第三十二條地區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主辦理樓宇交接手續(xù)，必須遵循以下程序：1、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗業(yè)主或受委托人的身份和準予入住通知書 。2、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗無誤后，請業(yè)主填寫業(yè)主/住戶資料卡 ，未簽署臨時管理規(guī)約和前期服務(wù)協(xié)議的，須進行補簽，同時向業(yè)主發(fā)放住戶手冊、 前期服務(wù)協(xié)議、 臨時管理規(guī)約、房屋使用說明書及房屋質(zhì)量保證書。3、物業(yè)公司經(jīng)辦人員請業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽收鑰匙交接書，需托管鑰匙的，請業(yè)主簽署鑰匙托管委托書。4、物業(yè)公司經(jīng)辦人員陪同業(yè)主驗樓，填寫樓宇情況反饋表并

17、請業(yè)主簽名。第三十三條交樓后15 天內(nèi)慰問小組對收樓業(yè)主進行回訪慰問，內(nèi)容包括送賀卡，并請客戶填寫客戶意見征詢表。第三十四條交樓期間直至維保修完成，物業(yè)公司負責安排專人對業(yè)主提供一對一服務(wù)，負責接待、驗房、跟蹤問題整改并及時告知業(yè)主。第七章 維保修管理第三十五條物業(yè)公司接管后維保修服務(wù)由地區(qū)物業(yè)公司維保修部負責。維保修部由地區(qū)物業(yè)公司專職維保修副總經(jīng)理直管。地區(qū)公司交樓項目半年內(nèi)須設(shè)置維保修項目經(jīng)理，可由專人兼職擔任。交樓前 30 天地區(qū)物業(yè)公司組織成立項目維保修大隊，全面負責項目的維保修工作。物業(yè)公司須對維保修大隊業(yè)務(wù)及服務(wù)進行培訓，統(tǒng)一工具箱、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一服務(wù)用語、統(tǒng)一服務(wù)標準。第三十六

18、條首次交樓項目交樓前30 天物業(yè)服務(wù)中心組建客服前臺，負責接受業(yè)主報修，并調(diào)度維保修大隊。第三十七條實際交樓前10 天，物業(yè)服務(wù)中心須確定交樓期間維保修大隊的辦公、待命地點，完成接受業(yè)主報修的電話錄音系統(tǒng)、接待業(yè)主來訪報修房間的錄音錄像設(shè)備、登記報修內(nèi)容的NC維保修系統(tǒng)的安排工作。第三十八條維保修工作流程1、業(yè)主收樓驗房業(yè)主現(xiàn)場收樓時，物業(yè)服務(wù)中心工作人員須全程陪同驗房。對于業(yè)主提出的問題，需如實記錄在樓宇情況反饋表中，并與業(yè)主約定維修完成時間。客服前臺將樓宇情況反饋表中的報修問題錄入NC隹保修系統(tǒng)。2、業(yè)主日常報修物業(yè)服務(wù)中心前臺接到業(yè)主報修后將客戶姓名、房號、 聯(lián)系電話錄入NC隹保修系統(tǒng)，

19、同時通知維修監(jiān)理。維修監(jiān)理接到通知后，持維修單5分鐘到業(yè)主家里（業(yè)主有約定時間的，按約定時間提前到達），記錄報修問題，并取得業(yè)主確認簽字。維修監(jiān)理24小時內(nèi)將業(yè)主報修問題反饋客服前臺錄入 NC維保 修系統(tǒng)。3、維保修大隊根據(jù)與業(yè)主約定的維修完成時間制定維修計劃，維修完成時間須與業(yè)主約定的時間提前。4、維修監(jiān)理須每日對維修現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查，并做好相應取證工作， 對維修前、維修中以及維修后的情況進行拍照，要求照片清晰，能判斷維修部位的尺寸、面積、現(xiàn)場的狀況等。5、維修監(jiān)理負責記錄維修內(nèi)容（簡單描述維修工藝）、工程量，維修范圍、客服前臺將報修問題對應的維修內(nèi)容、工程量、部位、責任施工單位等錄入NC隹保修系統(tǒng)，維修完成從NC隹保修系統(tǒng)打印內(nèi)容完整的維修單。6、維修完成且報修人驗收合格后，維修監(jiān)理請報修人在維修單中滿意度評價欄勾選評價意見，并簽名確認。7、維保修大隊將經(jīng)報修人簽