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認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：董**（實(shí)名認(rèn)證）

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IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2022-04-13 格式：DOCX 頁(yè)數(shù)：9 大?。?7.49KB 積分：18 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計(jì)摘要本文研究了眾籌筑屋的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)問(wèn)題。先對(duì)已有的方案進(jìn)行核算，再設(shè)計(jì)出符合民意的房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并進(jìn)行核算，看是否能執(zhí)行。在第一問(wèn)中，首先通過(guò)眾籌筑屋項(xiàng)目方案1 中的已知數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的成本、收益、容積率和增值稅等信息進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行公布，針對(duì)方案1 所得出的容積率符合國(guó)家的要求。在第二問(wèn)中，要解決的是盡可能滿足購(gòu)房者購(gòu)買意愿的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與核算。首先，對(duì)各房型滿意比例做歸一化處理；其次，建立以總收益最大化及滿足民眾對(duì)各房型套數(shù)期望偏差最小化的雙目標(biāo)優(yōu)化模型；再通過(guò)賦予權(quán)重系數(shù)的辦法將雙目標(biāo)模型轉(zhuǎn)化成單目標(biāo)優(yōu)化模型；最后， 利用 Lingo 編程得各房型的房型套數(shù)

2、并計(jì)算出投資回報(bào)率為18%<25%，此方案不能被采納。在第三問(wèn)中，針對(duì)市場(chǎng)售房同檔次價(jià)格一致，將11 種房型分為三個(gè)檔位，重新對(duì)價(jià)格、成本、出售率進(jìn)行正態(tài)分布模型分析，建立一個(gè)兼顧收益、購(gòu)買需求、風(fēng)險(xiǎn)三者的多目標(biāo)規(guī)劃模型。本文思路清晰，優(yōu)化模型簡(jiǎn)便，具有很強(qiáng)的推廣價(jià)值。關(guān)鍵詞：多目標(biāo)規(guī)劃、Lingo、歸一化一、問(wèn)題重述1.1 問(wèn)題的背景眾籌筑屋是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代一種新型的房地產(chǎn)形式。由中國(guó)最具影響力的眾籌平臺(tái)眾籌網(wǎng)與國(guó)內(nèi)首個(gè)類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)萬(wàn)通自由筑屋合作共建的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。現(xiàn)有占地面積為102077.6 平方米的眾籌筑屋項(xiàng)目。項(xiàng)目推出后，有上萬(wàn)戶購(gòu)房者登記參籌。項(xiàng)目規(guī)定參籌者

3、每戶只能認(rèn)購(gòu)一套住房。致力于通過(guò)多元化互聯(lián)網(wǎng)金融工具的整合，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)與全天下的購(gòu)房者創(chuàng)造價(jià)值。在建房規(guī)劃中，需考慮諸多因素，如容積率、開(kāi)發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等。下面給出的是問(wèn)題的基本情況，相關(guān)的信息及需要解決的問(wèn)題。1.2 問(wèn)題的提出為了更好的解決眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，本文依次提出以下問(wèn)題：1、為了信息公開(kāi)及民主決策，需要將這個(gè)眾籌筑屋項(xiàng)目原方案（稱作方案I ）的成本與收益，容積率和增值稅等信息進(jìn)行公布。2、通過(guò)對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查，得到了參籌者對(duì)11 種房型購(gòu)買意愿的比例。為了盡量滿足參籌者的購(gòu)買意愿設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，并對(duì)此方案進(jìn)行核算。3、一般而言，投資回報(bào)達(dá)到25%以上的眾籌項(xiàng)目才

4、會(huì)被成功執(zhí)行。你們所給出的眾籌屋方案II 能否被成功執(zhí)行？如果能，請(qǐng)說(shuō)明理由。如果不能，應(yīng)怎么調(diào)整才能使此眾籌筑屋項(xiàng)目能被成功執(zhí)行。二、問(wèn)題分析本文研究了眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計(jì)問(wèn)題， 結(jié)合題目的具體要求對(duì)方案I給予全面核算, 并設(shè)計(jì)滿足購(gòu)買意愿的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案II并核算。最后分析說(shuō)明方案II是否能執(zhí)行。不能 將如何調(diào)整。對(duì)方案I核算時(shí)，逐一核算收益、總開(kāi)發(fā)成本、容積率、土地增值稅、靜態(tài)投資回報(bào) 率。在設(shè)計(jì)滿足網(wǎng)民的滿意度的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，由于房型混合，并有追求利潤(rùn)和滿足民 意兩個(gè)不同方向的需求，并受到開(kāi)發(fā)套數(shù)和容積率的限制，需構(gòu)造一個(gè)雙目標(biāo)規(guī)劃模型， 將其轉(zhuǎn)化為單目標(biāo)規(guī)劃模型求解，并利用方案 I的

5、核算公式進(jìn)行核算。由于方案II的投 資回報(bào)率低于25%故不能被成功執(zhí)行。本方案II是過(guò)分強(qiáng)調(diào)用戶需求，忽略了市場(chǎng)價(jià) 格的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素，因而需重新對(duì) 11種房型分三檔，將每檔的售價(jià)和單 位面積成本進(jìn)行平均，考慮住宅的出售率因素，重新構(gòu)造一個(gè)多目標(biāo)線性規(guī)劃模型來(lái)討論。三、基本假設(shè)1、假設(shè)題目中所給的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。2、價(jià)格、售價(jià)不是市場(chǎng)波動(dòng)而變化。3、樓房開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，每種戶型獨(dú)立成單元，并設(shè)群樓的樓高層數(shù)統(tǒng)一為25層，故每種戶型套數(shù)應(yīng)為25的整數(shù)倍。4、網(wǎng)民登記的購(gòu)買意愿信息比例能真實(shí)地反映買房者的實(shí)際需求信息。四、符號(hào)說(shuō)明序號(hào)符號(hào)符號(hào)說(shuō)明1表示房型i的單位平方米的售價(jià) 12表示房型i

6、的面積3表示房型i的套數(shù)4表示總開(kāi)發(fā)成本5表示土地費(fèi)用6表示子項(xiàng)目房型i的開(kāi)發(fā)成本的單價(jià)7表小稅金8表示土地總建面積9表示積的系數(shù)10表示增值額111表小利潤(rùn)12表示總收益13表示土地增值稅14表示增值額占扣除項(xiàng)目比例15表示權(quán)重系數(shù)五、模型建立與求解5.1. 方案一的成本利潤(rùn)測(cè)算模型根據(jù)眾籌筑屋項(xiàng)目方案I ,需要建模對(duì)方案I進(jìn)行全面的核算，對(duì)其成本、收益、 容積率和增值稅等信息進(jìn)行公布。5.1.1 收益預(yù)測(cè)收益是所有房型的面積，單位銷售價(jià)格及套數(shù)的積之和，故有：其中Pi表示房型i單位平米的售價(jià)（萬(wàn)元/ m2）; s表示房型i的面積；mi表示房型i的套數(shù)。各房型下的收益預(yù)算表具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1.表

7、1各房型下的收益預(yù)算表子項(xiàng)目房型面積si （ m2）建房套數(shù)mi售價(jià)（萬(wàn)元/ m2）房型各種收益房型1772501.223100房型2982501.0826460房型31171501.1219656房型41452501.2846400房型51562501.2849920房型61672501.3656780房型71782501.462300房型8126751.049828房型91031500.649888房型101291500.6813158房型11133750.727182合計(jì)ZS =3246725.1.2 總開(kāi)發(fā)成本測(cè)算總開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用，子項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本及稅金，故有：其中：ZK表示房地

8、產(chǎn)總開(kāi)發(fā)成本；TF表示土地費(fèi)用；KFi表示子項(xiàng)目房型i開(kāi)發(fā)成本的單價(jià)（元/m2）；子項(xiàng)目房型i的建房套數(shù)為mi （i=1,2, L ,11 ）； SJ表示稅金，按稅11收標(biāo)準(zhǔn)以與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，土地契稅，其征收稅分別為：5.65% KFi misi、i 13% TF、兩個(gè)方面統(tǒng)計(jì)具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表 2。表2總開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表序號(hào)費(fèi)用名稱分類單項(xiàng)名稱面積,2（m）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),一一 ,2（萬(wàn)兀/ m）建房套數(shù)費(fèi)用總額 （萬(wàn)元）小計(jì)（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用土地使用出讓金77717.962777717.9627二子項(xiàng)目房 型開(kāi)發(fā)成 本（i =1,2,L ,11）房型1770.42632508206.275131

9、438.71房型2980.432325010591.35房型31170.45321507953.66房型41450.528825019169房型51560.526825020545.2房型61670.553325023100.275房型71780.568525025298.25房型81260.4323754085.235房型91030.26631504114.335房型101290.27911505400.585房型111330.2982752974.545三稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.65%7426.2879757.826土地契稅3%2331.539總開(kāi)發(fā)成本合計(jì)218914.49875.

10、1.3容積率核算測(cè)算地上總建筑面積SDZ地上總建筑面積Sdz是各房型面積與套數(shù)的積之和，但房型 9,10,11三種戶型不列入容積率的計(jì)算，故設(shè)置0-1變量Wi作為積的系數(shù)，當(dāng)Wi 1時(shí)，可進(jìn)行有效累計(jì)；當(dāng)Wi0時(shí)，則不將該房型的建筑面積計(jì)算入內(nèi)。其中：與表示房型ii 1,2,3,L ,11的房型面積，mi表示房型i的建房套數(shù)。0 不列入容積率門士 -wi,見(jiàn)表3。1列入容積率表3各房型下地上建筑面積表子項(xiàng)目容積率房型面積si m2建房套數(shù) 2子項(xiàng)目總建筑面積m房型177250房型298250房型3117150房型4145250房型5156250房型6167250房型7178250房型81267

11、5房型9103150房型10129150房型1113375合計(jì)14292100容積率核算由于用地總面積S 102077.6 m2 ,容積率公式為:由于國(guó)家最大容積率要求為 2.28 ,而現(xiàn)有容積率為2.275<2.28 ,故可以通過(guò)審核。 增值額Z增值額=總收益一扣除項(xiàng)目金額由國(guó)稅函（ 2010） 220號(hào)第三條規(guī)定：扣除項(xiàng)目金額 二土地出讓金+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 +專門開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息+應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅+ 城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+營(yíng)業(yè)稅 等稅金。這里忽略專門開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息 +應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教3、8、11在計(jì)征土地增育費(fèi)附加，將總開(kāi)發(fā)成本預(yù)算值視為扣除項(xiàng)目金

12、額，由于房型值稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本是不允許扣除的，所以有:Z ZS ZK KF3 m3 S3 KF8 ml8 S8 KF11miiSii增值額占扣除項(xiàng)目比例P增值額占扣除項(xiàng)目比例定義：p增值額扣除金額 ZK土地增值稅核算由表1.2 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率知，應(yīng)繳納稅額PP TH個(gè)關(guān)于增值稅Z的分段函數(shù)，如圖1所示：圖10,50%ZK，則:50%ZK,K，貝K 50% 30%ZK 50% 40% K 5%0.40.1 KK,2ZK 時(shí)，則:從而:K,50% 30%時(shí)，WJ：50% 30%K 50% 40%ZK 50%15% 0.50.3ZK50%60%0.7 K .0.3Z,p<50%ZK0.

13、4Z0.1ZK,50%ZK p0.5Z0.3ZK,100%ZK<p0.6Z0.7ZK,p>200%ZKK 35% 0.6P200%ZK100%ZK40% 2 KK K 50%計(jì)算具體值:P 0.4Z 0.1ZK0.4120770.94130.1 218914.4987 26416.926650即:定義：靜態(tài)投資回報(bào)率利潤(rùn)LR總造價(jià) ZS P利潤(rùn)=總收益-總開(kāi)發(fā)成本-土地增值稅LR ZS ZK P房型房型子項(xiàng) 目收益 （萬(wàn)元）房型子項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）土地費(fèi)用 （萬(wàn)元）稅金（萬(wàn)元）地上總 建筑面 積（m2）容積率土地增值稅（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）表4眾籌筑屋規(guī)劃方案I的核算信息公布表方案

14、I現(xiàn)將所有的核算信息公布于表4.1231008206.27577717.969758192502.275120770.9479340.57922646010591.35245003196567953.6617550446400191693625054992020545.23900065678023100.2754175076230025298.2544500898284085.2359450998884114.3351545010131585400.585193501171822974.5459975合計(jì)324672131438.71232250靜態(tài)投資回報(bào)率：22.6%5.2滿足購(gòu)房意愿的規(guī)

15、劃設(shè)計(jì)方案與核算C1網(wǎng)民對(duì)各房型滿意比例做歸一化處理先將參籌登記網(wǎng)民對(duì)各種房型的滿意比例做歸一化處理。把(0,1 )之間的滿意比例數(shù)映射在01范圍之內(nèi)處理，為后期混合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)提供歸 一性后的滿意度數(shù)據(jù)?！癳*,由歸一化公式：AeI 1II其中e , e*分別表示數(shù)據(jù)歸一化前后的數(shù)值，e表示11種房型的滿意比例之i 1和。由歸一化公式可得表5。表5歸一化后的網(wǎng)民對(duì)各種房型的滿意比例值房型1房型2房型3房型4房型5房型6房型7房型8房型9房型10房型11滿意 比例0.40.60.50.60.70.80.90.60.20.30.4歸一代處理1/151/101/121/107/602

16、/153/201/101/301/201/152混合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)雙目標(biāo)優(yōu)化模型依題意，要設(shè)計(jì)滿足購(gòu)房意愿的房屋規(guī)劃方案，可采取線性規(guī)劃方法來(lái)解決，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混合型房地產(chǎn)的實(shí)際需求，建立該決策問(wèn)題的優(yōu)化模型如下：設(shè)該項(xiàng)目共有11種建筑房型，戶型的建房套數(shù)戶型i的建筑面積乂口 12L 1n位面積的售價(jià)分別為：S,Pi, f為總收益，故其目標(biāo)一為總收xi,( i l,2,L "I) 單益最大化，有：其中：目標(biāo)函數(shù)是使開(kāi)發(fā)商獲得利益的最大化。約束條件1是各戶型建筑套數(shù)的套數(shù)約束，式中MI i和MA分別為第i種戶型的套數(shù)約 束的上，下限。約束條件2是基底面積約束，式中n為第i

17、種建筑材料類型的層高，M為基底面積，n為第i種戶型的土地使用率。約束條件3是取整約束。約束條件4是考慮到每種戶型的群樓整體問(wèn)題， 依假設(shè)，統(tǒng)一規(guī)定群樓層高為25層, 故所有戶型的套數(shù)必須是25的整數(shù)倍。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮民意，參籌者的購(gòu)買意愿要盡量滿足， 故期待規(guī)劃設(shè)計(jì)的混合房 型設(shè)計(jì)套數(shù)離民意偏愛(ài)的套數(shù)比例盡量接近，故有目標(biāo)二為追求偏差d的最小化，有：盡量滿足民意的約束條件為， 從而有雙目標(biāo)規(guī)劃模型：現(xiàn)將雙目標(biāo)模型轉(zhuǎn)化為單位目標(biāo)模型，其目標(biāo)函數(shù)可表達(dá)為：其中，是權(quán)重系數(shù)，且 10又因于f的數(shù)量值達(dá)到億（元），而d僅有百套，兩者不可綱化，因而需要做數(shù)據(jù)處理，令f=,d將兩者不同級(jí)別的數(shù)轉(zhuǎn)化到了

18、0,1上，故有：10“10 Vd利用Lingo軟件編程（見(jiàn)附錄1）,得各類型下所需的房型套數(shù)表（見(jiàn)表 6）。表6符合民意比例的各房型套數(shù)表房型1房型2房型3房型4房型5房型6房型7房型8房型9房型10房型11滿意 比例0.40.60.50.60.70.80.90.60.20.30.4需求套數(shù)505050200125350450100505050得到符合民意比例的各房型套數(shù)后， 方案1中的所有核算數(shù)據(jù)中，僅建房套數(shù)發(fā)生了 變更，其核算公式不變，只須再將更新數(shù)據(jù)代入到方案 1的所有公式中重新計(jì)算一遍，得 到方案2的相關(guān)信息，見(jiàn)表7。表7滿足民意的眾籌筑屋規(guī)劃方案 II的核算信息公布表房型房型子項(xiàng)

19、目收益 （萬(wàn)元）房型子項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 本（萬(wàn)元）土地費(fèi)用 （萬(wàn)元）稅金（萬(wàn)元）地上總 建筑面 積（m2）容積率土地增值稅（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）方 案II146201641.25577717.9627914038502.27767999276.193558612.11252922118.274900365522651.22585043712015335.22900052496010272.61950067949232340.38558450711214045536.85801008131045446.9812600932961371.44551501043861800.1956450114788198

20、3.036650合 計(jì)295750120497.43232500靜態(tài)投資回報(bào)率：18%5.3投資回報(bào)率的討論因?yàn)榉桨窱I的靜態(tài)投資回報(bào)率只有18%小于規(guī)定的回報(bào)率25%因此眾籌項(xiàng)目方案 II不能被成功執(zhí)行。不能成功執(zhí)行的原因是過(guò)分追求網(wǎng)民的購(gòu)房意愿，而消弱了開(kāi)發(fā)商 對(duì)利益追求的最大化，而且房子的開(kāi)發(fā)不是一錘子買賣行為，不可能在短期內(nèi)將房建好， 并迅速實(shí)現(xiàn)房屋脫手，市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)隨著供需變化而發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，因而在核算其成本收益，增值稅等相關(guān)信息時(shí)，要檢測(cè)其未來(lái)售價(jià)和成本，并將11套住房房型劃分成低，中，高檔三種來(lái)討論。由題意，單位平方米售價(jià) 64007200間的定位為高檔住宅，經(jīng)模擬可得它們符合大

21、 數(shù)定律，并滿足一定的正態(tài)分布，則其售價(jià)和單位面積的成本從概率角度有表8。表8三種住宅套型建筑售價(jià)與成本的分布表房型i售價(jià)p單位面積成本c低檔住宅套型9,10,11中檔住宅套型1,2,3,8高檔住宅套型4,5,6,7假定三種類型的住宅的出售率分別為：低檔住宅套型q 0.95 ,中檔住宅套型q2 0.9 , 高檔住宅套型q3 0.8。如果單純考慮現(xiàn)在的不同房型的開(kāi)發(fā)成本各售價(jià)，只能適合當(dāng)前時(shí)局，但隨時(shí)間推移，無(wú)論是售價(jià)和成本都會(huì)發(fā)生變更，價(jià)格偏離正常軌跡，成本過(guò)低會(huì)帶來(lái)工作隱患，可能出 現(xiàn)住宅套型賣不出去或者發(fā)生工程事故的可能。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策者在預(yù)測(cè)價(jià)格和成本 基礎(chǔ)上采用可行的措施進(jìn)行適當(dāng)?shù)?/p>

22、調(diào)整，從而得到一種開(kāi)發(fā)策略：低檔住宅套型的銷售價(jià)格P中檔住宅套型的銷售價(jià)格P28000元/平方米，成本控制在G 3000元/平方米。高檔住宅套型的銷售價(jià)格P314000元/平方米，成本控制在C36000元/平方米。12000元/平方米，成本控制在G 5000元/平方米。三種住宅套型的售價(jià)和成本的理論分布均近似符合正態(tài)分布，所以定義風(fēng)險(xiǎn)度RD空*,其中：RD為風(fēng)險(xiǎn)度；SD為方案標(biāo)準(zhǔn)差；E(R) E。為方案的收益期望值；E。屬于項(xiàng)目預(yù)期收益值，再乘以各自的面積后，就可以得到各住宅套型所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小，再根據(jù)前面的模型，可建立一個(gè)關(guān)于三種住宅套型設(shè)計(jì)的多目標(biāo)線性規(guī)劃數(shù)學(xué)模 型：對(duì)上述表達(dá)式做如下的解釋說(shuō)明：(1)其目標(biāo)有3點(diǎn)，應(yīng)該滿足收益最大，盡量滿足民意且風(fēng)險(xiǎn)最??；(2)為計(jì)算簡(jiǎn)便，將各種土地購(gòu)置和經(jīng)營(yíng)所涉及的費(fèi)用等全都推入單位建筑面積的 成本中；(3) %表示低檔住宅套型(房型9,10,11 )的總建筑套數(shù)和；X2表示中檔住宅套型(房型1,2,3,8 )的總建筑套數(shù)和;X3表示高檔住宅套型(房型4,5,6,7 )的總建筑套數(shù)和;MI i,MAi 表示某檔住房的總套數(shù)和的最低值