XX房地產(chǎn)金街金融營(yíng)銷策劃方案44頁(yè)

1、XX房地產(chǎn)金街金融營(yíng)銷策劃方案【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】目錄刖曰一、寶雞市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析二、項(xiàng)目所處商圈市場(chǎng)分析三、金街國(guó)際目標(biāo)客戶群分析四、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析五、項(xiàng)目產(chǎn)品的包裝建議六、產(chǎn)品定位七、市場(chǎng)定位八、金街國(guó)際推廣策略九、金街國(guó)際廣告執(zhí)行計(jì)劃十、產(chǎn)品銷售策略H一、招商計(jì)劃金街國(guó)際宣銷策劃報(bào)告、人q刖日寶雞市房地產(chǎn)緊跟全國(guó)發(fā)展大勢(shì)，在十年的時(shí)間里取得了令人矚目的成效。特別是在近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)變化萬(wàn)千的情況下，寶雞的房?jī)r(jià)更是一枝獨(dú)秀，一直處于穩(wěn)中有漲。本項(xiàng)目位居寶雞市繁華地帶新建路，地理位置優(yōu)越，與我市最繁華街道相距不過白米，強(qiáng)大的人流量支撐著項(xiàng)目自身的發(fā)展。機(jī)遇是顯著的，但同

2、樣也面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在寶雞市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品較多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知，同時(shí)周邊因?yàn)榈貕K的限制，沒有大的廣場(chǎng)。附近多為銷售建材、五金的店鋪，因此對(duì)于業(yè)態(tài)的分布必須要有很好的掌控。我們通過對(duì)寶雞整體規(guī)劃的建設(shè)了解，細(xì)分消費(fèi)群體，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)評(píng)估，制定出營(yíng)銷方案，作為后期銷售的一個(gè)重點(diǎn)指導(dǎo)方向。一、寶雞市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析1、08年在整體市場(chǎng)信心不足的情況下，國(guó)家和各地政府也在不遺余力的出臺(tái)各項(xiàng)利好政策以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，長(zhǎng)期來看固然會(huì)產(chǎn)生其預(yù)期效果，然而這能否成為各大地產(chǎn)開發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格壁壘，坐等春天的理由仍值得我們深入思考。而房地產(chǎn)由于其涉及行業(yè)眾多，投資巨大，在全球金融危機(jī)的大環(huán)境壓

3、力之下，快速回籠資金問題顯得尤為突出。2、以現(xiàn)金流為原則保存實(shí)力，把握“冷暖交替”特殊時(shí)期現(xiàn)在降價(jià)或許不是最有利的時(shí)期，但一定是最安全的時(shí)期。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況量力而行，理性解讀國(guó)家政策，把握產(chǎn)品投放策略。3、09年寶雞樓市較之一線區(qū)域更加平穩(wěn)，難見大起大落，國(guó)家和地方救市政策的目的在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。既稱之為良性，那么未來價(jià)格必然不會(huì)像之前那樣大起大落，而是比較平穩(wěn)的過渡，因而“冷暖交替”將會(huì)是一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整時(shí)期。在此環(huán)境下，開發(fā)商的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略需要調(diào)整，購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣也用樣需要理性調(diào)整。對(duì)于寶雞這個(gè)初步發(fā)展起來的地產(chǎn)市場(chǎng)而言,國(guó)家及地方的救市政策對(duì)樓市帶來的影響較之國(guó)

4、內(nèi)一線城市將更加平穩(wěn)，10年的寶雞樓市必然會(huì)是一個(gè)相對(duì)緩和的一年。4、戰(zhàn)略調(diào)整下的寶雞樓市，成就恒立大廈的絕佳時(shí)機(jī)。我們有時(shí)間和空間，來做目前其他樓盤做不到的事。國(guó)家及地方的救市政策，造就了08年底到09年相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整期。這個(gè)時(shí)期，對(duì)于產(chǎn)品來講，自然是無法抑制的價(jià)格普降。對(duì)于恒立大廈則是一個(gè)絕佳的由低到高的良性發(fā)展的開始。換句話說，我們將擁有涅盤之后的廣闊市場(chǎng)。2010,實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品年！二、項(xiàng)目所處商圈市場(chǎng)分析1）、寶雞市經(jīng)二路、經(jīng)一路商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)一路與經(jīng)二路商圈是我市商業(yè)核心區(qū)。該商圈的商業(yè)現(xiàn)狀可以用一句話概括：到寶雞不到經(jīng)一路和經(jīng)二路不算到寶雞。區(qū)域內(nèi)以服裝為主要業(yè)種，其中品牌店

5、和專賣店的數(shù)量居多；女裝的市場(chǎng)份額大于男裝；人均消費(fèi)力維持在50元150元/次；人們選擇購(gòu)物場(chǎng)所的順序依次是大型商場(chǎng)、專賣店、普通商場(chǎng)和普通店面。目前經(jīng)二路商圈內(nèi)集中的大型商場(chǎng)有天下匯、銀座、新世紀(jì)、新時(shí)代、寶商、人民商場(chǎng)。各商場(chǎng)所處位置相對(duì)集中，可謂商場(chǎng)林立，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)種類以服飾為主。商圈內(nèi)的店鋪以品牌點(diǎn)為多，各店經(jīng)營(yíng)收益較好，可謂一店難求。經(jīng)一路為寶雞市的主要商業(yè)街區(qū)之一，但主要以中低檔商品為主多為女性外貿(mào)服飾、鞋、飾品、內(nèi)衣。主要消費(fèi)人群為寶雞市中產(chǎn)收入群體。目前經(jīng)營(yíng)較成熟穩(wěn)定的商城為K富，在經(jīng)一路市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)。摩登秀上半年剛剛開業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較差，園門

6、洞市場(chǎng)已形成以外貿(mào)高品質(zhì)為代表的市場(chǎng)，而且趨于成熟具有一定的市場(chǎng)份額和有效的客戶群體。2）、寶雞市的商業(yè)發(fā)展及規(guī)劃伴隨著市政府提出的開發(fā)古陳倉(cāng)，建設(shè)新寶雞的號(hào)召，寶雞市將以四縱十橫全新面目嶄新在面前。核心商圈的舊城改造也將展開和進(jìn)行。目前寶雞市已通過的商業(yè)項(xiàng)目面積有20萬(wàn)平米左右。未來幾年將有更多的大型商場(chǎng)出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)將更加困難，可能會(huì)產(chǎn)生多個(gè)商業(yè)中心，甚至核心商圈偏移，出現(xiàn)大量空置商業(yè)用房等多種現(xiàn)象，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)將更受影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。3）、商業(yè)用房的市場(chǎng)需求與供應(yīng)有調(diào)查報(bào)告可知，寶雞市的商品房銷售中，住宅項(xiàng)目遠(yuǎn)不如商業(yè)項(xiàng)目其原因主要是因?yàn)閷氹u市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，企業(yè)自

7、我開發(fā)建設(shè)，極大的阻止了住宅項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。人們?cè)谶x擇投資型產(chǎn)業(yè)時(shí)自然放在了商業(yè)項(xiàng)目上。如經(jīng)二路部分商業(yè)用房的價(jià)值已超越了西安的西大街，商業(yè)需求量明顯。商業(yè)用房房存量較低。但寶雞市在未來規(guī)劃中擬建商業(yè)項(xiàng)目面積總量超過20萬(wàn)平米。是否現(xiàn)在的市場(chǎng)可以滿足這個(gè)體量還屆未知。對(duì)開發(fā)商而言合理的商業(yè)定位和開發(fā)理念將是取勝的法寶，抓住機(jī)遇將是開發(fā)商現(xiàn)在的著眼之處。4）、商業(yè)用房的需求特性從商業(yè)類型來看商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)服裝和餐飲類的商業(yè)物業(yè)的需求量較大，對(duì)娛樂商業(yè)的物業(yè)需求較少。從商業(yè)需求的主體來看，中小投資者的比例最多。與此相對(duì)應(yīng)的物業(yè)規(guī)劃也應(yīng)該靈活、多樣，這樣可以有效控制銷售總價(jià)，減少投資成本。店中店的規(guī)

8、劃有利于適應(yīng)不同需求的客戶。對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色也有所幫助。對(duì)高樓層的店鋪可以更好的做到按能所求。三、金街國(guó)際目標(biāo)客戶群分析本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)主要由寶雞本地消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐寶雞投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資克群等四大群體組成。其中以項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群、投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群為主。他們有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有創(chuàng)造更多財(cái)富和投資理財(cái)?shù)挠^念，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一定的了解和認(rèn)識(shí)。1、目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目未來所針對(duì)的客戶主要存在于核心商圈和一級(jí)商圈。其中一級(jí)商圈為人群的主要聚集區(qū)。包括四個(gè)區(qū)，高新區(qū)、渭濱區(qū)、金臺(tái)區(qū)、和陳倉(cāng)區(qū)。另外鳳翔縣也是一個(gè)主要的人群來源地。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)主要涉及投資和經(jīng)營(yíng)兩種客戶心理，這兩者可以結(jié)合

9、，也可以適時(shí)而擇。A、投資型的客戶言：獲得收益的主要方式是租金和商業(yè)增值。租金的高低決定了售價(jià)的高低，同樣也決定了投資的回報(bào)率。B、依靠租金收益的客戶是一種長(zhǎng)久打算，投資者的時(shí)間比較緊張，有資金基礎(chǔ)，不愿參與經(jīng)營(yíng)，追求穩(wěn)定，害怕風(fēng)險(xiǎn)。C、選擇商業(yè)增值的投資者依靠自己對(duì)商業(yè)的了解和眼光，屆于較理智型的客戶，一般對(duì)商業(yè)的信心較大，關(guān)心項(xiàng)目的地段是否位于核心商圈、項(xiàng)目配置是否一流、對(duì)項(xiàng)目的前景較關(guān)心，較關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)。D、自用型的客戶于投資型的客戶完全不同，他們不僅僅需要開發(fā)商虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。為了吸引自用者到來，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引、核心商圈：因?yàn)槲椅欢『诵纳倘Γ凶銐虻南M(fèi)量

10、和人流。所以會(huì)來這里。、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)：經(jīng)營(yíng)與不經(jīng)營(yíng)可相互轉(zhuǎn)換，風(fēng)險(xiǎn)小，經(jīng)營(yíng)靈活，選擇多樣，所以會(huì)來這里。(A) 、配置一流：因?yàn)榭梢晕肆?，服?wù)到位，人氣不斷，可安心賺錢。所以會(huì)來這里。(2)目標(biāo)客戶群所謂的主力客戶群是指有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，能夠憑借自己的聰明才智和努力創(chuàng)造更多財(cái)富的人。他們?cè)谀骋环矫嬉讶〉靡欢ǖ某煽?jī)，有創(chuàng)造更多財(cái)富和投資理財(cái)?shù)挠^念，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一定的了解和認(rèn)識(shí)。相信風(fēng)險(xiǎn)與收益同在的真理，對(duì)商業(yè)的增值有信心，是城市的中堅(jiān)力量，也是城市中具有夢(mèng)想和創(chuàng)造力的一族。是具備了一定社會(huì)基礎(chǔ)的人，主要包括：企事業(yè)中高級(jí)管理人員，白領(lǐng)階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、自由職業(yè)者。A、企事業(yè)中高級(jí)管理人員：寶雞市

11、的大型企業(yè)較多，中高層領(lǐng)導(dǎo)的收入使他們能夠成為購(gòu)買者的前提。年齡的增長(zhǎng)使他們具有選擇穩(wěn)定投資和更高收益心態(tài)。B、白領(lǐng)階層：有的高薪收入穩(wěn)定，有創(chuàng)造更多財(cái)富的決心。相信自己的能力,有開拓第二財(cái)富來源的想法，也是事業(yè)轉(zhuǎn)型的一種考慮。C、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、自由職業(yè)者：經(jīng)營(yíng)使他們的本行也是他們的特長(zhǎng)，是可以通過個(gè)人努力實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的一種表達(dá)方式。目標(biāo)客戶區(qū)域及購(gòu)買因素客源區(qū)域：區(qū)域比例區(qū)域?qū)氹u80%市區(qū)外地20%tt九縣購(gòu)屋用途比較表一般城市產(chǎn)品用途比例(覽自用70比例區(qū)域比例80%鳳翔80%20%*其它20%寶雞市產(chǎn)品用途比例(%)自用60店鋪投資25店鋪投資30其它5其它10自用15自用30商場(chǎng)投資80

12、商場(chǎng)投資65其它5其它5自用60自用50店中店投資30店中店投資45其它10其它5購(gòu)買因素：(1)自用：自己開店經(jīng)營(yíng)或?yàn)閮号棉k產(chǎn)業(yè)(2)投資：通過日后轉(zhuǎn)售或出租獲利。(3)保值：增值、置產(chǎn)，通過購(gòu)買本商品將財(cái)富由現(xiàn)金轉(zhuǎn)為資產(chǎn)(4)其它：炫耀、沖動(dòng)等行為。四、項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析(一)項(xiàng)目的地理位置項(xiàng)目位于寶雞巾新建路，項(xiàng)目整體規(guī)劃如下：1、功能布局：項(xiàng)目基本參數(shù)編虧技術(shù)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1規(guī)劃總用地畝3總建筑面積m24地上建筑面積m25商業(yè)建筑面積22461m26辦公建筑面積8639m27住宅建筑面積11926m28容積率9建筑密度11地下停車位133個(gè)a、地下一層到地上六層為商業(yè)空間，目前商業(yè)面積約

13、26983m20b、7-18層為綜合樓面積約18984m2,其中辦公面積7980肘，住宅面積11004m22、設(shè)計(jì)構(gòu)想：萬(wàn)案建議以現(xiàn)代感的玻璃材質(zhì)與之和諧的搭配來表達(dá)產(chǎn)品總體形象。3、流線：a、于一樓設(shè)置二條直通的室內(nèi)購(gòu)物街，可將人潮直接引入本商場(chǎng)內(nèi)，并設(shè)了自動(dòng)扶梯可直接通達(dá)地下一層到六層的商場(chǎng)。b、住宅項(xiàng)目專設(shè)兩部電梯到達(dá)18層，并且可以直接通達(dá)地下停車場(chǎng)c、于一層四周設(shè)有環(huán)通之道路，同時(shí)也是消防車兼人行購(gòu)物通道。本項(xiàng)目為高定位，高起點(diǎn)的規(guī)劃，可成為寶雞市及至整個(gè)陜西省最標(biāo)志的一棟建筑，并成為整個(gè)城市的一道美麗的風(fēng)景。（二）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境1、周邊市場(chǎng)配套情況文化狀況：有寶雞最好的小學(xué)、中學(xué)，是

14、寶雞市成熟居住區(qū)，教育余圍濃厚，教育設(shè)施完備。經(jīng)濟(jì)狀況：有幾大商業(yè)巨頭集中于此，天下匯購(gòu)物中心、人民商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物中心、國(guó)美電器、寶商集團(tuán)、銀座購(gòu)物中心等，是寶雞的核心商業(yè)區(qū)，有一定的唯一性。交通狀況：新建路交通四通八達(dá)，從這里可到達(dá)渭濱、金臺(tái)、陳倉(cāng)區(qū)的每一個(gè)角落，同時(shí)火車站、汽車站均在較短的路線上。2、市場(chǎng)前景與銷售狀況分析:寶雞市經(jīng)二路、經(jīng)一路是寶雞主城區(qū)最繁華的商貿(mào)、金融、文化娛樂、休閑、購(gòu)物的中心區(qū)域。城市綜合配套有幾十年的完善歷史。是中國(guó)西部城市群中最適宜人居的城市，寶雞市已先后獲得全國(guó)文明城市、全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)雙擁模范城市、全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市、全國(guó)最佳旅游城市等十多個(gè)國(guó)家級(jí)先

15、進(jìn)城市稱號(hào)。寶雞歷史文化的積淀與厚重，吸引了海內(nèi)外許多人士的向往，改革開放步伐的加快更增添了這座城市的魅力與現(xiàn)代氣息，所以從銷售形勢(shì)來談，項(xiàng)目無論是商業(yè)與住宅的銷售在寶雞來說其他項(xiàng)目都是無法與之相比的。（三）項(xiàng)目的SWO粉析我公司根據(jù)對(duì)寶雞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的了解，就項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)恒力集團(tuán)市場(chǎng)品牌知名度大、企業(yè)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)，品牌優(yōu)勢(shì)顯著區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于我市最繁華商業(yè)中心經(jīng)二路以南新建路，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著2、項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)壓力新項(xiàng)目和新商圈內(nèi)商場(chǎng)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈場(chǎng)地限制項(xiàng)目受地形限制，不能設(shè)計(jì)廣場(chǎng)，人流不易聚集3、項(xiàng)目

16、機(jī)會(huì)市政府正以開發(fā)古陳倉(cāng)，建設(shè)新寶雞為號(hào)召，積極實(shí)施舊城改造計(jì)劃，寶雞市正以四橫十縱為格局進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，寶雞市的發(fā)展將踏上一個(gè)新的臺(tái)階。4、項(xiàng)目威脅市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈相對(duì)比同類型的產(chǎn)品來說，本產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)并不是很突出，面臨同類型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；產(chǎn)品的業(yè)態(tài)不好把握市場(chǎng)定位不好把握，是做一般商場(chǎng)規(guī)劃和定位，還是展示特色經(jīng)營(yíng)不好把握。五、項(xiàng)目產(chǎn)品的包裝建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品包裝主題建議以專業(yè)化、規(guī)范化建材2、銷售中心包裝建議（一）售樓部選址：1、建議銷售中心地點(diǎn)在施工現(xiàn)場(chǎng)，利于銷售、促進(jìn)銷售。2、建議銷售中心面積控制在100平方米左右，易于塑造產(chǎn)品形象，展示開發(fā)商實(shí)力，提升商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值。3、建

17、議銷售中心位置緊貼新建路，這樣不會(huì)影響工地施工，乂貼近新建路，對(duì)于今后商業(yè)銷售有利。現(xiàn)場(chǎng)管理：銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制（二）售樓部設(shè)計(jì)：銷售中心在設(shè)計(jì)規(guī)化上，建議（接待區(qū)、沙盤區(qū)、談判區(qū)、VIP室。功能區(qū)域分開，銷售經(jīng)理室一間、財(cái)務(wù)室一間、銷售人員休息室一間、衛(wèi)生問一間，預(yù)留工地參觀入口，方便客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，從服務(wù)細(xì)節(jié)上考慮。優(yōu)勢(shì)：成本較低。方便客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，直觀感強(qiáng)1、售樓處：建議售樓部位于新建路上，面朝南坐立。大約平米。由以下區(qū)域組成：迎賓區(qū)、接待區(qū)、模型區(qū)、展板區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)、辦公區(qū)，另設(shè)洗手問。2、裝修要求：為了顯示發(fā)展商的實(shí)力和樓盤的檔次，售樓部彰顯精致、高雅、大方和氣派

18、。另搭配柔和的燈光，和輕音樂。使整個(gè)賣場(chǎng)品味高久而獨(dú)特，功能分區(qū)明確，使客戶更愿意久留，更容易被吸引。售樓處外立面應(yīng)有“售樓處”字樣的美觀標(biāo)示，門口設(shè)有花草和盆景點(diǎn)綴，周圍用彩旗和彩帶等渲染氣余，入口處鋪設(shè)紅地毯，使來訪客戶倍感尊貴。3、風(fēng)水：按照分水學(xué)，門位正南，財(cái)位東南，旺位正北和西南。因此建議售樓部安排在旺位迎賓，財(cái)位洽談簽約。4、完工時(shí)間：六、產(chǎn)品定位（一）商業(yè)定位經(jīng)二路商業(yè)布局情況匯總百合美美調(diào)研業(yè)態(tài)戶數(shù)所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層局運(yùn)動(dòng)休閑2010%439鞋5428%139426包158%服裝5730%內(nèi)衣2613%364144化妝飾品1910%154玩具21%

19、482464合計(jì)193100%4280總平均面積總平均開間總平均進(jìn)深樓層負(fù)1層1層2層3層4層5層租金26015012080口運(yùn)動(dòng)休閑10%鞋28%口包8%口服裝30%內(nèi)衣13%口化妝飾品10%玩具1%天下匯商場(chǎng)調(diào)研業(yè)態(tài)戶數(shù)所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層|高|價(jià)格女裝50%309962飾品238%1252包10%玩具1%272793運(yùn)動(dòng)休閑28%男裝28%2845內(nèi)衣14%49035童裝12%40035家居176%42羽絨服5%251化妝品14%400鞋16%566家電47%10533數(shù)碼手機(jī)19%579合計(jì)285100%總平均面積總平均開間總平均進(jìn)深總平均層高平均價(jià)格樓層負(fù)

20、1層1層j2層3層|4層5層7層租金40300200150120100口女裝17.5%口飾品8%口包3.5%口玩具0.3%.運(yùn)動(dòng)休閑9.8%男裝9.8%.內(nèi)衣4.9%童裝4.2%.家居6%口羽絨服1.8%化妝品49%銀座購(gòu)物中心業(yè)態(tài)戶數(shù)所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層局珠寶1%181812工藝飾品14%2215皮具3%47化妝品5%煙酒1%9運(yùn)動(dòng)休閑2420%女裝6655%家紡2%8844114內(nèi)衣4%2606510合計(jì)120%總平均面積總平均開間總平均進(jìn)深總平均層高樓層1層|2層3層4層5層6層8層租金28012201801501004珠寶0.8%工藝飾品11.7%皮具2.5

21、%口化妝品4.2%.煙酒0.8%口運(yùn)動(dòng)休閑20%女裝55%家紡1.7%.內(nèi)衣3.3%新世紀(jì)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)戶數(shù)所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層高價(jià)格珠寶百飾17%468皮具6%化妝品10%7數(shù)碼產(chǎn)品4%鞋37%男裝36%1354女裝42%內(nèi)衣5%羊毛衫1%3153151521家紡19%羽絨服15%122911家居用品28%718合計(jì)220100%9966總平均面積總平均開間總平均進(jìn)深總平均層高平均價(jià)格樓層負(fù)1層1層2層3層4層5層7層租金270240200160100珠寶首飾7.7%口皮具2.7%口化妝品4.5%口數(shù)碼產(chǎn)品1.8%鞋16.8%口男裝16.4%女裝19.1%內(nèi)衣2.3

22、%羊毛衫0.5%家紡8.6%羽絨服6.8%寶雞商場(chǎng)調(diào)研業(yè)態(tài)戶數(shù)|所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層高價(jià)格珠寶7%化妝品17%450鞋16%1475包6%27045飾品1%140140207內(nèi)衣5%47094女裝41%2068男裝32%1938運(yùn)動(dòng)休閑2%240120106合計(jì)127%總平均面積總平均開間總平均進(jìn)深總平均層高平均價(jià)格58樓層1層2層3層4層租金300260220160口珠寶5.5%化妝品13.4%口鞋12.6%口包4.6%飾品0.8%口內(nèi)衣4%女裝32.3%口男裝25.2%運(yùn)動(dòng)休閑1.6%人民商場(chǎng)業(yè)態(tài)戶數(shù)所占比率面積/m2平均面積平均開問平均進(jìn)深平均層高|價(jià)格珠寶百

23、飾15%3874皮具6%294496廚具73%數(shù)碼產(chǎn)品1%484886電器34%1253化妝品73%230鞋42%7運(yùn)動(dòng)休閑935%3566針織品內(nèi)衣2%1708510女裝39%1841男裝39絨服1%100合計(jì)237100%總平均面總平均開總平均進(jìn)積間深平均價(jià)格樓層租金1層2層3層20016013010080珠寶首飾15%皮具2.5%口廚具3%口數(shù)碼產(chǎn)品0.4%電器14.3%口化妝品3%口鞋17.7%口運(yùn)動(dòng)休閑3.8%內(nèi)衣0.8%針織品14.8%廠1女裝16.5%通過對(duì)經(jīng)二路以及周邊大型商場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析后,我們可以看出來：經(jīng)二路是寶雞最繁華的商業(yè)街道，此區(qū)域銷售的產(chǎn)品

24、主要以男女高檔服飾鞋包及高端品為主。屆丁寶雞市高端消費(fèi)場(chǎng)所所在，商業(yè)形式集中，大型商場(chǎng)如天下匯、開元、銀座、寶商等。2、各商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)也比較同質(zhì)化，經(jīng)營(yíng)的商品種類、檔次、款式、風(fēng)格類似。3、目前經(jīng)二路主要以綜合性商業(yè)為主，主題性商場(chǎng)稀缺。建議：寶雞市商圈內(nèi)人均購(gòu)買力比較強(qiáng)；商業(yè)繁榮，市場(chǎng)可開發(fā)潛力比較高，對(duì)以后新商業(yè)項(xiàng)目而言日后的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的問題不大，商業(yè)項(xiàng)目可開發(fā)價(jià)值高，經(jīng)營(yíng)價(jià)值也高，這決定了日后的商業(yè)項(xiàng)目主要在經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)種定位及人流動(dòng)線設(shè)計(jì)上；商場(chǎng)的銷售上，一、二層的銷售問題不大，應(yīng)主要考慮三層的銷售問題；做好商場(chǎng)的業(yè)種定位和商場(chǎng)的形象定位；考慮樓層平面布局和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、扶梯設(shè)計(jì)。七

25、、市場(chǎng)定位寶雞項(xiàng)目商圈分布圖一級(jí)商圈二級(jí)商圈三級(jí)商圈路口為人地IB-1、餐城4流路區(qū)。舊較.J眾站地市開勇k匕ts逖04月商普;：磐1E1*住為中HBA以線寶雞市市區(qū)人口消費(fèi)源示意圖核心商高入業(yè)消屈開共向也局4.君新，百較蛭二蹈打疝路項(xiàng)目位丁寶雞市商業(yè)核心商圈新建路，建成后將延續(xù)經(jīng)一路與經(jīng)二路的商業(yè)人氣。成為核心商圈的重要組成部分。該區(qū)域從總體來看交通便捷、人流量大，集中消費(fèi)的商業(yè)余圍較濃。3、項(xiàng)目的市場(chǎng)與功能定位項(xiàng)目的定位項(xiàng)目以店中店定位開發(fā)，將有效的解決開發(fā)與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾。對(duì)開發(fā)商而言將有以下影響：、有效避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)壓力。、短線作戰(zhàn)，速戰(zhàn)速?zèng)Q，快速回籠資金。、宏觀調(diào)控做好商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服

26、務(wù)，做好品牌，店面的引入和管理、加強(qiáng)項(xiàng)目配套建設(shè)，增加賣點(diǎn)，全面做好銷售工作。對(duì)客戶而言：、經(jīng)營(yíng)與投資可以統(tǒng)一，投資風(fēng)險(xiǎn)減少。、獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)靈活。、全產(chǎn)權(quán)、可作抵押，利丁理財(cái)。6、商業(yè)的業(yè)態(tài)定位與分析優(yōu)缺A業(yè)種集中，店鋪劃分齊整，易丁銷售，易統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，物流渠道較統(tǒng)一，品牌聚集易形成品牌效應(yīng)。便丁塑造品牌，可提局開發(fā)冏知名度?？蛻魜碓磫我唬灰卒N售，會(huì)流失部分客源，地區(qū)級(jí)代理，運(yùn)營(yíng)成本局。品牌來源不同，易造成混亂。B優(yōu)店面劃分大小不一，適合丁不同檔次投資客和商家。屆丁特色經(jīng)營(yíng)，客戶購(gòu)買成交率大，物流配送集中，統(tǒng)一，管理方便。特色經(jīng)營(yíng)品牌集中，可提高開發(fā)商知名度客戶資源更加單一，易損失客

27、戶，地區(qū)級(jí)代理，運(yùn)營(yíng)成本高，品牌范圍小，檔次感覺不好把握。C店面劃分大小不一，適合丁不同檔次投資客和冏豕。核心商圈暫無此類型冏場(chǎng)，特色經(jīng)宮，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大，要求專業(yè)物流渠道。特色經(jīng)營(yíng)品牌集中可，提高開發(fā)商知名度對(duì)招商銷售要求專業(yè)性強(qiáng)，管理必須專業(yè)，物流須專業(yè)，品牌形象檔次感不強(qiáng)。D產(chǎn)品定位多元化，店鋪劃分多樣銷售對(duì)象增加，經(jīng)營(yíng)種類多樣，人流量較大。多條配送線，供應(yīng)渠道多。品牌多種類齊全，易聚集人氣客戶準(zhǔn)確性下降，管理多樣復(fù)雜，負(fù)擔(dān)大，品牌概念性不強(qiáng)，強(qiáng)勢(shì)品牌少E延續(xù)經(jīng)一路商氣，門面增多，售價(jià)可以提高，物流供應(yīng)多樣，渠道多，品商場(chǎng)二樓以上內(nèi)店銷售較難，管理難度大，不易統(tǒng)一，物流供應(yīng)參差牌選擇性多自由

28、性大，可增添獲利。不齊，不易塑造品牌。F要求檔次局，鋪面大，有強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，知名企業(yè)領(lǐng)航，投資經(jīng)營(yíng)者放心，專業(yè)管理配送專業(yè)，信譽(yù)好，品牌強(qiáng)勢(shì)，塑造品牌效果好，可提局開發(fā)冏知名度。對(duì)品牌選擇嚴(yán)格，總價(jià)過高。規(guī)范嚴(yán)整靈活性較差。地區(qū)級(jí)代理為主，影響專業(yè)團(tuán)隊(duì)，成木奩周，對(duì)招商有影響。寶雞市經(jīng)二路為最繁華街道，商業(yè)形式集中，各商場(chǎng)主要以綜合性為主，主題性商場(chǎng)較少。通過對(duì)主題式商場(chǎng)的優(yōu)缺分析及定位，同時(shí)結(jié)合寶雞人的消。依據(jù)對(duì)消費(fèi)習(xí)性，核心商圈的特色，并大量取得各主題商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，減少各主題商場(chǎng)的劣勢(shì)，建立一個(gè)新的主題商場(chǎng)。我們確定以工藝品和工業(yè)品作為我們選擇定位的主題商場(chǎng)。工藝品商城SWOT分析一樓：時(shí)尚類工

29、藝品飾品二樓：寶雞地域性特色工藝品三樓：各區(qū)域性特色類工藝品四樓：珍品典藏類工藝品優(yōu)勢(shì)：1、品種齊全，投資小、見效快2、寶雞市場(chǎng)未曾出現(xiàn)同類型的主題性商場(chǎng)，多以工藝品作為其中一部分而對(duì)外出售3、寶雞鳳翔的泥塑、剪紙等在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，因此都可以作為今后招商的重點(diǎn)；4、經(jīng)二路作為我市黃金地段，人流量大，消費(fèi)力高，可以帶來大量消費(fèi)人群5、主題明確、特色鮮明，容易吸引消費(fèi)者劣勢(shì)：1、商場(chǎng)所處位置多以建材為主，難以形成主題商業(yè)余圍2、品種繁多、投資大，會(huì)對(duì)今后的招商產(chǎn)生一定的影響3、品牌范圍小，檔次感覺不容易把握4、客戶準(zhǔn)確性下降，管理多樣復(fù)雜，負(fù)擔(dān)大，品牌概念性不強(qiáng)，強(qiáng)勢(shì)品牌少機(jī)會(huì)：1、寶雞市場(chǎng)上沒

30、有專業(yè)的工藝品商城；2 、廣告宣傳具有一定的沖擊力；、工藝品銷售的市場(chǎng)銷售前景廣闊威脅：1、沒有可供參考的成熟商城；2、難以融入周邊的商業(yè)余圍，無法更好的利用成熟商區(qū)的固定消費(fèi)群工業(yè)品主題商城SWTO分析負(fù)一層：電子城一樓：五金機(jī)電二樓：機(jī)械設(shè)備三樓四樓：通用零部件五層：大型餐飲六層：大型娛樂場(chǎng)所，（KTV等）優(yōu)勢(shì)：1、寶雞市新建路被稱為“建材一條街”，現(xiàn)有門面600多間，商鋪200余家。經(jīng)營(yíng)品種齊全，包括板材、陶瓷、潔具、油漆化工、五金電料、不銹鋼等上千個(gè)不同品種、不同檔次的裝修用材。新建路五金建材已成為寶雞地區(qū)的龍頭，是交易最活躍、最繁華的商業(yè)街之一，因此立于形成規(guī)模效應(yīng)；2、吸引附近周邊

31、店鋪，入駐商城，招商容易；3、市區(qū)唯一一家以工業(yè)品為主的主題性商城，特色鮮明；4、經(jīng)二路作為我市黃金地段，人流量大，消費(fèi)水平高，可以帶來大量消費(fèi)人群劣勢(shì)：1、附近小店面的建材小鋪較多，容易形成競(jìng)爭(zhēng)壓力2、現(xiàn)有的新建路建材城已形成較為成熟的建材城，容易給后期的招商帶來困難3、建材行業(yè)相對(duì)要求租金低，因此銷售價(jià)格也低，作建材材市場(chǎng)，影響項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及開發(fā)商的利益機(jī)會(huì)：1、成熟的市場(chǎng)余圍，容易吸引投資者的眼球；2、經(jīng)二路附近的黃金旺鋪，有利于招商；3、經(jīng)營(yíng)面積小，發(fā)展?jié)摿Υ?；威脅：1、寶雞未曾有二層以上的建材市場(chǎng)，銷售風(fēng)險(xiǎn)大；2、后期的招商存在一定的困難項(xiàng)目定位總結(jié)及建議通過對(duì)比后分析我們可以發(fā)現(xiàn)

32、，如若經(jīng)營(yíng)工藝品，一方面難以有效的聚集大量的人氣以此支撐商鋪的銷售，從而影響項(xiàng)目整體的資金回籠；另一方面周邊都是以建材銷售為主，整個(gè)商區(qū)的消費(fèi)者都以五金建材類為主，他們多為一批忠實(shí)的消費(fèi)者，而以工藝品為主的話就會(huì)流失這部分固定客戶群，并且也難以和當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)余圍相融合。以工業(yè)品商城為主的話，優(yōu)勢(shì)和可操作性是顯而易見的：1、新建路經(jīng)過常年的發(fā)展磨合，在寶雞市場(chǎng)已經(jīng)形成固定的建材市場(chǎng)，并且擁有一批固定的消費(fèi)人群；2、同時(shí)隨著舊城改造以及市區(qū)的不斷發(fā)展，對(duì)于建材家居的需求也日益增長(zhǎng)，可以看出建材類的發(fā)展前景還是很廣闊的；3、周邊成熟商區(qū)，容易吸引品牌的入駐；4、如果經(jīng)營(yíng)其它種類的產(chǎn)品，彳艮難融合到這個(gè)

33、成熟的市場(chǎng)，并且難以發(fā)揮這個(gè)成熟市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。雖有風(fēng)險(xiǎn)如：1、周邊店鋪的競(jìng)爭(zhēng)壓力2、建材行業(yè)租金低，影響項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和開發(fā)商的利益但與工藝品商城來說，工業(yè)品商城還是有很大的發(fā)展?jié)摿Φ?。因此，?jīng)過分析后建議項(xiàng)目定位以工業(yè)品商城做定位開發(fā)。5、定價(jià)原則：1、采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)銷售的不同階段采用不同價(jià)格進(jìn)行銷控；2、采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；3、米用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同冏位米用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無裨益。1、預(yù)定均價(jià)：指項(xiàng)目銷售日后可能產(chǎn)生的均價(jià)值（開發(fā)商實(shí)收的均價(jià)）。2、入市均價(jià)：指項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)第一份價(jià)目表的均價(jià)3、預(yù)計(jì)最高均價(jià)：指通

34、過現(xiàn)場(chǎng)操作及市場(chǎng)景氣因素能夠創(chuàng)造的預(yù)計(jì)最高均價(jià)值6、定價(jià)說明：一層經(jīng)二路門面房和新民路側(cè)門面房選擇十倍售價(jià)，內(nèi)鋪、二層、三層、四層選擇九倍售價(jià)。一層街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，租金穩(wěn)定，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，所以售價(jià)定價(jià)可以相對(duì)較高。二層、三層、四層內(nèi)鋪，投資客戶感覺投資風(fēng)險(xiǎn)大，受其他干擾因素多，不易銷售，所以售價(jià)定價(jià)的定價(jià)略低一些先擇九倍售價(jià)，利丁公司快速回籠資金。7、項(xiàng)目建議售價(jià)(1) 商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)考慮要項(xiàng)地段、租金、商業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、品牌管理、成本、區(qū)域價(jià)值、營(yíng)銷手法、人潮確定項(xiàng)目市場(chǎng)比價(jià)體系比價(jià)體系九大影響因素權(quán)重構(gòu)成地段價(jià)值25%租金10%人潮5%III:II_客觀因素自身因素心理

35、因素商業(yè)設(shè)計(jì)20%產(chǎn)品定位10%品牌管理10%成本5%區(qū)域價(jià)值10%營(yíng)銷手法5%100%標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比例：10%增減比例基本單位值：5%較弱的影響因素：5%主要影響因素：10%以上(2) 匯總比較打分體系得出比較價(jià)格項(xiàng)目因素地段租金商業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位品牌管理成本區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷手法人潮得分權(quán)重比例25%10%20%10%10%5%10%5%5%100%天下匯35%989998799百合美美30%8777776777寶商12%878868787名匯11%877888888本案100%767667766(3) 經(jīng)過市場(chǎng)分析比較，項(xiàng)目各樓層均價(jià)為：門面房均價(jià)35000元/肘，一樓內(nèi)鋪均價(jià)19000元/m2)二

36、樓均價(jià)12000元/m2三樓均價(jià)9500元/m2四樓均價(jià)5000元/m2五樓均價(jià)4500元/m28、運(yùn)營(yíng)管理模式建議物業(yè)管理可能會(huì)成為項(xiàng)目的一個(gè)抗性，而反之也可以成為項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)丁本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)丁幾種物業(yè)管理模式的分析：1)、全權(quán)委托管理優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量。劣勢(shì)費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)。2)、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問，優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)豐富，能解決各種突發(fā)事件，其對(duì)丁項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn);能為本公司培養(yǎng)一批人才，對(duì)丁發(fā)展商

37、的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義。劣勢(shì)能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題。3）、自行管理優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)。劣勢(shì)缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；對(duì)丁突發(fā)事件沒有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想?？紤]維護(hù)費(fèi)用較高，因而建議公司以第二種管理方式進(jìn)行操作。在營(yíng)銷上為取得整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)順暢使購(gòu)買者能輕松經(jīng)營(yíng)及出租獲利，在經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理服務(wù)上簡(jiǎn)列綱要內(nèi)容如下:名稱綱要內(nèi)容長(zhǎng)期整體廣告宣傳商場(chǎng)會(huì)長(zhǎng)期對(duì)寶雞及周邊區(qū)域作廣告宣傳，造成商場(chǎng)的知名度。品牌推介以商場(chǎng)的名義取得適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)的品牌代理權(quán)，減低業(yè)主取得品牌代理的困難度。委托租賃長(zhǎng)期免費(fèi)為投資的業(yè)主實(shí)施租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)。委托經(jīng)營(yíng)

38、以商場(chǎng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)免費(fèi)為業(yè)主提供最有效的經(jīng)營(yíng)方案。監(jiān)督代管節(jié)假日業(yè)主可以與家人旅游、外出，為了不影響正常營(yíng)業(yè)，業(yè)主這時(shí)可以委托商場(chǎng)監(jiān)督代管，商場(chǎng)免費(fèi)服務(wù)至業(yè)主歸來。督導(dǎo)服務(wù)監(jiān)督商場(chǎng)內(nèi)有無假冒偽劣、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不利丁正常運(yùn)營(yíng)之行為，并監(jiān)督營(yíng)業(yè)人員的工作紀(jì)律，有權(quán)依照規(guī)定開除違規(guī)之營(yíng)業(yè)人員。導(dǎo)購(gòu)服務(wù)每樓層配有一名導(dǎo)購(gòu)小姐，負(fù)責(zé)引領(lǐng)顧客簡(jiǎn)捷去往欲購(gòu)買之區(qū)域。保安服務(wù)負(fù)責(zé)商場(chǎng)的安全和正常的營(yíng)業(yè)秩序?；顫嵎?wù)每樓層配有兩名保潔人員，負(fù)責(zé)維持冏場(chǎng)的整體活潔。業(yè)主培訓(xùn)定期舉辦業(yè)主培訓(xùn)，為業(yè)主提供最新的經(jīng)營(yíng)理念和商機(jī)。營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn)定期舉辦營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn)，并定期考核上崗。營(yíng)業(yè)人員供給如經(jīng)考核不合格者商場(chǎng)給與辭退，

39、并提供合格之備用人選（冏場(chǎng)人事處會(huì)長(zhǎng)期維持5-10名被用人才）。促銷轉(zhuǎn)柜為減少業(yè)主的積壓貨品，冏場(chǎng)在刀假日成立促銷專柜由專人負(fù)責(zé)服務(wù)業(yè)主。招收會(huì)員在各機(jī)關(guān)、廠礦、學(xué)校發(fā)放會(huì)員卡，并為會(huì)員舉辦積分、反點(diǎn)等活動(dòng)，使商場(chǎng)有長(zhǎng)期的固定客源。八、金街國(guó)際推廣策略一、項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣特性時(shí)間周期短：開發(fā)周期短，因此整體推廣中需強(qiáng)調(diào)“迅速制勝”產(chǎn)品單一性：由丁項(xiàng)目是獨(dú)棟高層，商住一體。產(chǎn)品類別相對(duì)單一，業(yè)態(tài)不夠豐富推廣中需突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)；市場(chǎng)環(huán)境：目前地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者持幣觀望情緒嚴(yán)重，項(xiàng)目推出需順應(yīng)市場(chǎng)。項(xiàng)目精品樓盤特性：項(xiàng)目獨(dú)棟高層，商住一體，宜住宜商，應(yīng)具有精品樓盤推廣特點(diǎn)。建立包力樓盤的品牌形象

40、，提升品牌知名度；揚(yáng)長(zhǎng)避短、尋求差異化，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，消費(fèi)者注重化。二、項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣原則1、品牌美譽(yù)度原則地處我市經(jīng)二路以南的新建路，地理位置優(yōu)越，人流量大，建立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌美譽(yù)度、樹立良好的項(xiàng)目市場(chǎng)形象，有利丁項(xiàng)目后期的銷售和招商。良好的品牌對(duì)丁黃金地段的商鋪具有極其重要的作用；2、差異化傳播原則綜合分析市場(chǎng)運(yùn)作趨勢(shì)，挖掘項(xiàng)目核心優(yōu)點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，前期的廣而告之延展到中期的重點(diǎn)了解，迅速提升市場(chǎng)知名度;3、整合傳播策略根據(jù)項(xiàng)目所處地域的市場(chǎng)分析，整合現(xiàn)有的廣告資源，通過墻體、報(bào)紙、單貞等廣告形式形成立體宣傳充分發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢(shì),最大限度的覆蓋目標(biāo)客戶群；4、靈活機(jī)動(dòng)原則隨時(shí)把握市

41、場(chǎng)訊息，注重市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整宣傳廣告方案。三、項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路強(qiáng)勁的活動(dòng)渲染造勢(shì)+高覆蓋率的媒體投放以強(qiáng)勢(shì)媒體進(jìn)入普通大眾的視野，震懾、速度，以此來轟動(dòng)市場(chǎng)強(qiáng)勁的活動(dòng)宣傳造成強(qiáng)大的輿論余圍，吸引主流媒體的關(guān)注，讓開盤之初變成為人們?nèi)粘Ｉ钪械目陬^神媒體策略：大眾媒體樹品牌、小眾媒體促銷量大眾媒體打頭炮、小眾媒體補(bǔ)充和強(qiáng)化三、媒體選擇與組合媒介選擇報(bào)紙：時(shí)效性強(qiáng)、信息量大、受眾面廣、千人成本低。以華商報(bào)、寶雞日?qǐng)?bào)為主；戶外：主題明確、形象鮮明、強(qiáng)制性媒體、信息到達(dá)率和暴露頻次比較高，但是信息量受局限，適合做形象宣傳；主要以戶外墻體和戶外廣告牌為主車體：信息流動(dòng)性大、受眾面廣、千人成本低，但是

42、信息量受局限；電視：視聽一體化，使消費(fèi)者直觀的感受到產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，有助于提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立品牌知名度；網(wǎng)絡(luò)：通過新浪、焦點(diǎn)、800J、搜房等房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主能快速了解項(xiàng)目，開發(fā)商與業(yè)主進(jìn)行全面溝通；短信：信息到達(dá)率高、時(shí)效性強(qiáng)，配合各階段銷售。階段性的主題推廣活動(dòng)：容易引起受眾關(guān)注，短時(shí)間內(nèi)活動(dòng)效果明顯，但是持續(xù)時(shí)間短四、推廣主題1、主導(dǎo)思想：應(yīng)以專業(yè)化、規(guī)范化的旺鋪銷售管理為主，并且通過黃金地段的宣傳增加此處的賣點(diǎn)，廣告訴求點(diǎn)中應(yīng)該出現(xiàn)“專業(yè)”、“規(guī)范”、“旺鋪”等1）地段訴求，主要表現(xiàn)核心商圈、與經(jīng)二路商業(yè)價(jià)格進(jìn)行類比，來說明項(xiàng)目所具備的升值潛力。2）獨(dú)特室內(nèi)步行街設(shè)計(jì)，與商場(chǎng)的完

43、美接合。推廣主題以項(xiàng)目“商業(yè)價(jià)值”為主訴求點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目各方面優(yōu)勢(shì)及公司、項(xiàng)目實(shí)力等多方面襯托出該主訴求。2、廣告主標(biāo)題：地段決定你投資的選擇經(jīng)二路上找門面一間好商鋪，白年搖錢樹創(chuàng)富人生的黃金眼。金街國(guó)際，富貴黃金鋪今日寸金買土，明日寸土寸金今天搶鋪金街國(guó)際存錢不如存商鋪近朱者赤，近金者贏訴求重點(diǎn)：重點(diǎn)訴求本案所提煉的特有的賣點(diǎn)：品牌地段規(guī)模規(guī)范升值潛力商機(jī)價(jià)格主題規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商實(shí)力3、廣告文案1、寶雞只有一條新建路，只有一個(gè)金街國(guó)際。新建路商氣喧天，金街國(guó)際財(cái)氣逼人！息降租漲，投資利好都市中心工業(yè)商圈核心新建路，當(dāng)仁不讓的財(cái)富口岸；讓投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者齊齊動(dòng)心一一金街國(guó)際核心圈商業(yè)黑馬

44、橫空出世新建路投資旺鋪誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？！燙“金”新建路工業(yè)商圈核心市中心滾燙金版商業(yè)地段，集合寶雞工業(yè)消費(fèi)如潮人氣，創(chuàng)造一級(jí)旺鋪前景，前沿行業(yè)優(yōu)勢(shì)顯而易見！鍍“贏”金街國(guó)際統(tǒng)一專業(yè)化管理專業(yè)化管理勢(shì)必給商鋪?zhàn)⑷肴禄盍Γ琖TO來臨之際，面對(duì)新建路重新洗牌，快一步就能贏得先機(jī)！“純”投資中小投資戶的置業(yè)良機(jī)“金街國(guó)際”商業(yè)旺鋪30平方米起售，完全針對(duì)中小投資戶需求。輕松首付占據(jù)新建路黃金商業(yè)版圖，坐享旺鋪?zhàn)饨鹗找?！相“鋪”相“鋪”如同相撲，講究四兩拔千斤，看好地利，擺好架勢(shì)，爭(zhēng)取一“鋪”成功！“金街國(guó)際”商業(yè)旺鋪，足足平方米規(guī)模，專業(yè)商城規(guī)劃，現(xiàn)成大好租市，享受與日俱增的物業(yè)價(jià)值，讓租價(jià)收入水漲船高可

45、望可及的，一次輕松投入，贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)勝利！移架金街國(guó)際商業(yè)旺鋪點(diǎn)燃投資創(chuàng)富熱情！新建路的旺盛商鋪激動(dòng)人心。要有好口岸，好商鋪值得投資!要有好行業(yè)，好商鋪能夠淘金！要有好眼光，好商鋪長(zhǎng)久創(chuàng)富！2、城市向東，改變?cè)诖素?cái)富向東，匯集在此機(jī)遇向東，把握在此成功向東，夢(mèng)想在此人群向東，聚焦在此事業(yè)向東，成就在此1、稀缺幸福分秒流逝，金街國(guó)際金鋪告急。看周圍、看發(fā)展、好商鋪不是自己說出來的，自己來看。商鋪外裝全面進(jìn)行，投資福地失不在來?？瓷虡I(yè)聚合、看社區(qū)消費(fèi)力、看發(fā)展?jié)摿﹀e(cuò)過了，就再?zèng)]有了，有限的機(jī)會(huì)自己把握。最后的財(cái)富等待最后的決心，在越來越少的財(cái)富面前自己拿主意。自己的財(cái)富是加法，大家的財(cái)富是減法。金街國(guó)

46、際最后的財(cái)富等待最后的決心。絕版口岸：。社區(qū)和。社區(qū)。區(qū)域?yàn)樵搮^(qū)域聚集了旺盛的人氣和商機(jī)純臨街商鋪：1加1的交流和回報(bào)模式靈動(dòng)空間，自有組合，隨心匹配。金街國(guó)際流動(dòng)商機(jī)無限。讓我們?yōu)槟耐顿Y提供場(chǎng)所。來吧，和我一起做老板金街國(guó)際不可忽視的發(fā)燒“勁”地。4、媒體投放費(fèi)用估算全程推廣費(fèi)用按項(xiàng)目銷售總金額的來計(jì)算:1、推廣費(fèi)用：億X%=304萬(wàn)2、推廣費(fèi)用細(xì)則：（建議）其他40%備用金10%第一階段（蓄水期）20%萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)工地包裝5%銷售道具印刷品10%售樓處裝飾10%戶外POP15%電視、20%車站車體15%小禮品5%報(bào)紙10%網(wǎng)絡(luò)與其他5%備用金5%第二階段（認(rèn)購(gòu)期）30%萬(wàn)戶外POP20%電視1

47、5%銷售道具印刷品10%報(bào)紙15%車站、車體20%網(wǎng)絡(luò)5%活動(dòng)10%備用金5%第三階段（熱銷期）20%萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)工地包裝5%第三階段（熱銷期）20%萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)工地包裝5%銷售道具印刷品10%售樓處裝飾5%戶外POP20%電視20%車站車位10%報(bào)紙10%其他5%活動(dòng)10%備用金5%第四階段（持續(xù)期）（掃尾期）58個(gè)月10%萬(wàn)銷售道具印刷品10%活動(dòng)20%禮品5%報(bào)紙10%電視10%戶外POP20%派單夾報(bào)10%其他（條幅、廣播、短信）10%備用金5%備用金預(yù)留10%合計(jì)304萬(wàn)九、廣告執(zhí)行計(jì)劃方式奠基前后召開“金街國(guó)際新聞發(fā)布會(huì)論壇”活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)宣傳地塊、板塊的商業(yè)價(jià)值以及未來的發(fā)展前景，短時(shí)間內(nèi)建立市

48、場(chǎng)知名度，樹立良好的市場(chǎng)形象。廣告要求：以事件營(yíng)銷形式，將此次活動(dòng)作為一大賣點(diǎn)，從而打響廣告宣傳的第一槍。外圍的墻體廣告，重點(diǎn)以突出“黃金地段、超高人氣為主”。報(bào)紙、電視媒體以此為契機(jī)，開始全面的廣告宣傳，傳播金街國(guó)際項(xiàng)目板塊價(jià)值、品牌價(jià)值、產(chǎn)品賣點(diǎn)加大公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)的投放力度，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，吸聚人氣，引爆銷售人氣篇以公關(guān)活動(dòng)和靈活的市場(chǎng)促銷，報(bào)以前期的低價(jià)入市，吸引消費(fèi)者注意，保持項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)熱銷人氣，促進(jìn)銷售。廣告要求：?jiǎn)呜?、?bào)紙廣告全方位立體化傳播項(xiàng)目信息，短時(shí)間、高頻率使消費(fèi)者獲知項(xiàng)目信息，并促使短時(shí)間做出購(gòu)買決定銷售篇前期的廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)一定程度上告知了目標(biāo)顧客項(xiàng)目的基

49、本信息，但是單純的項(xiàng)目了解很難打動(dòng)購(gòu)買者，必須在銷售上進(jìn)行引爆。低價(jià)入市、強(qiáng)勢(shì)媒體立體宣傳、公關(guān)促銷活動(dòng)層出不群。使消費(fèi)者短時(shí)間形成沖動(dòng)，產(chǎn)生購(gòu)買欲望并付諸行動(dòng)。廣告要求：這一時(shí)期的廣告宣傳必須以低價(jià)、限量發(fā)售為主，現(xiàn)場(chǎng)以一種火爆現(xiàn)象鼓動(dòng)消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買行為。2、廣告廣告目標(biāo)：在保持主題商場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，塑造出項(xiàng)目第一品牌，第一旺地的形象，達(dá)到從認(rèn)知到接受再到購(gòu)買的過程。1）、導(dǎo)入期強(qiáng)勢(shì)推出，先聲奪人，確立項(xiàng)目定位，給消費(fèi)者明晰印象2）、強(qiáng)銷期從各個(gè)訴求點(diǎn)展開，依積累狀況及市場(chǎng)情況，針對(duì)項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體，有側(cè)重地進(jìn)行推廣。3）、持續(xù)期加深項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，并造就良好口碑，以社會(huì)輿論引消費(fèi)者認(rèn)同感。3、策略1、針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣及個(gè)性特點(diǎn)等，制定不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。1）無差別市場(chǎng)廣告策略：一一導(dǎo)入期即在一定的時(shí)間內(nèi)向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)用多種媒體組合，做同一主題的廣告。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度，樹立品牌形象。2）差別市場(chǎng)廣告策略：一一強(qiáng)銷期步步為營(yíng)，逐個(gè)擊破：即在一定的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場(chǎng)的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。3）集中市場(chǎng)廣告策略：一一持續(xù)期為避免