養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷推廣方案

1、壹市場研究方向房地產(chǎn)市場養(yǎng)老市場概念養(yǎng)老行業(yè)市場貳項目發(fā)展戰(zhàn)略項目本體分析項目優(yōu)勢解析叁營銷策略部署項目價值解析項目定位體系核心競爭力&營銷網(wǎng)絡(luò)打造肆什河麗景運營策略市場&客群定位客戶群體延展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)搭建壹市場研究方向房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的急先鋒，被調(diào)控首當(dāng)其沖，隨著兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，樓市已經(jīng)進(jìn)入了相對穩(wěn)定的階段，市場各方預(yù)期再度發(fā)生變化，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失，在調(diào)控延續(xù)的總基調(diào)下，2013年樓市仍將以剛性需求購房為主。象調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)實擠壓經(jīng)濟(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)層面政治層面經(jīng)濟(jì)泡沫滲透其他行業(yè)，造成PPI上升，傷害實體經(jīng)濟(jì)生財原料價格上漲，傷害貿(mào)易出口CPI上

2、升，增加國民消費壓力地方財政收入下降增加國民生活壓力支撐經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”無一不受影響過度調(diào)控與不調(diào)控?zé)o異政策調(diào)控是必須，政策回調(diào)是必然當(dāng)有效限制地產(chǎn)泡沫之時，便是政策松動之日房地產(chǎn)“打高扶低”的目標(biāo)得以實現(xiàn)的時候建設(shè)之中的保障性住房大規(guī)模進(jìn)入市場以后房產(chǎn)稅征收的范圍進(jìn)一步擴大保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將2012年的保障房開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，同時規(guī)定竣工量需達(dá)到500萬套。由重視開工量轉(zhuǎn)而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設(shè)更容易落到實處。700萬套500萬套房產(chǎn)稅的試點城市和征收范圍將擴大。2012年從房產(chǎn)稅試點城市來看，2013年房產(chǎn)稅試點范

3、圍將繼續(xù)擴大。小結(jié)調(diào)控政策延續(xù)，商品房營銷力度加大，部分中小開發(fā)企業(yè)拖延工期，并在價格上做出讓步，大型房企及開發(fā)企業(yè)多以品牌維護(hù)為主要目標(biāo)，客群在選擇購房時多以品牌地產(chǎn)及價格優(yōu)勢作為重要參考目標(biāo)。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。多元的項目面對著多元的市場，我們?nèi)绾胃鶕?jù)各自的市場條件有條不紊的開發(fā)？如果市場條件不充分，我們又應(yīng)該如何挖掘市場？1.養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)概念概念住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的與一般住宅的差異性差異性消費群的專一性它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計的特殊性住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等

4、符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。 養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的定義定義: :對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會機會挖掘挖掘: :人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8 8大核心戰(zhàn)略問題：大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式和運營成

5、本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺灣老年公寓老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式房屋樣式經(jīng)營項目經(jīng)營項目獨立半獨立獨立半獨立單間套房單間套房門診健康咨詢門診健康咨詢餐飲娛樂等餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式租貸

6、式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式產(chǎn)權(quán)帶租式運營方式運營方式臺灣老年公寓臺灣老年公寓產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)形態(tài). .國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品典型案例典型案例“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”。”度假養(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，

7、4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價格較低適用于老年群體典型案例典型案例居家養(yǎng)老 以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時有助于保持護(hù)理的連續(xù)性

8、，可以與其他服務(wù)機構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。居家養(yǎng)老形式居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù) 9：0018：00 日托護(hù)理服務(wù)站日托護(hù)理服務(wù)站 19：00專車送回家專車送回家8：00專車從家接走專車從家接走典型案例典型案例國內(nèi)的國內(nèi)的CCRC社區(qū)社區(qū)三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè) 形成多元產(chǎn)業(yè)集群 構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題 酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心；主題養(yǎng)生谷； 養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出

9、售會員卡 通過返本銷售入住、反向抵押貸款、 房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。. .國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例：典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。“反按揭”即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有的住房與之進(jìn)行等價換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價

10、返還繼承人。. .住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合相結(jié)合的經(jīng)營模式的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離相分離的經(jīng)營模式的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險大經(jīng)營管理風(fēng)險大對開發(fā)商專業(yè)要求高對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可完成銷售即可收回投資收回投資獲

11、取利潤獲取利潤風(fēng)向投資小風(fēng)向投資小收益比收益比”相結(jié)合相結(jié)合“模式少模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低對開發(fā)商專業(yè)要求低目標(biāo)目標(biāo)客戶群客戶群目標(biāo)客戶群的消費特征目標(biāo)客戶群的消費特征階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者。時限特征：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)。行為特征：自主消費思想特征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少。質(zhì)量特征：老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費。內(nèi)在特征：休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大。目標(biāo)客戶群的消費方式目標(biāo)客戶群的消費方式“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費

12、用；“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。 “倒按揭”在發(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關(guān)機構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上還含有人壽保險的意義。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏

13、利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。無真正針對老年人生活、消費習(xí)慣、心理特點等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長主要分布區(qū)

14、域：主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨特的模式。企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角項目名稱項目名稱占地占地（萬（萬）總建總建（萬（萬）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式運營模式運營

15、模式北京東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（一期產(chǎn)品：公寓（ 點式、板式、連廊）點式、板式、連廊） ，聯(lián)排別，聯(lián)排別墅墅二二 期期 產(chǎn)產(chǎn) 品品 ：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨棟別墅：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨棟別墅租售租售+持有持有北京太陽城4230一一 期期 產(chǎn)產(chǎn) 品品 ： 假假 日日 公公 寓寓 （ 租租 售售 ），）， 多多 層層 、 小小 高高 層、聯(lián)排別墅，獨棟別墅層、聯(lián)排別墅，獨棟別墅租售租售+持有持有上海親和源老年公寓8.378.6多層為主多層為主租售租售+持有持有上海21城孝賢坊6.154.47高層、小高層為主高層、小高層為主廣州頤年園3320一一 期期 產(chǎn)產(chǎn) 品：洋品：洋 房房 ，

16、獨，獨 棟棟 別別 墅；墅；二期產(chǎn)品二期產(chǎn)品 ：小高層洋房：小高層洋房 出售出售海南清平樂8.815以高層、小高層為主以高層、小高層為主出售出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點、以租售方式為主國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等?；静僮髂Ｊ剑夯静僮髂Ｊ剑簩⒎?wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理

17、的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費家政服務(wù)費配套設(shè)施使用費特殊護(hù)理費其它費養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢趨勢產(chǎn)品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化規(guī)模化：隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價低的大型老年社區(qū)應(yīng)運而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)模化。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品

18、的競爭焦點。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債創(chuàng)新手段創(chuàng)新手段養(yǎng)老行業(yè)市場養(yǎng)老行業(yè)市場世界老齡化發(fā)展趨勢早在2002年，在全世界186個國家和地區(qū)中，有68個已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預(yù)計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。摘

19、自2002年世界人口老齡化動態(tài)中國老齡化發(fā)展趨勢中國老齡化發(fā)展趨勢目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發(fā)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?提升到14，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告20世紀(jì)50年代，中國出生人口爆發(fā)式增長，出生人口約為2億現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)的階段，當(dāng)下的老人面臨“先老后富”和“空巢居住”的局面由于我國社會保障體系不完善，我們可能會面臨“先老后富”的境

20、況。老齡化人口比例逐漸上升和社會人口流性加強，使得80后的三代人共同生活的家庭觀念開始變淡。西方發(fā)達(dá)國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓第三階段老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點。目前處于養(yǎng)老行業(yè)第二階段老年住宅受眾群體有限我國養(yǎng)老住宅現(xiàn)狀現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇現(xiàn)有老年公寓

21、僅為中高經(jīng)濟(jì)實力的老年客戶，提供個性化居住條件和人性化服務(wù)僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商我國社會保障體系不完善，資金不充足，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化”。無真正針對老年人生活習(xí)慣、心理特征方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)有待提高建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差目前我國老年住宅按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府福利型政府福利型政府收益型政府收益型企業(yè)贏利型企業(yè)贏利型主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，屬于主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與

22、福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機構(gòu)。主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。取一定的費用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費約1000元/月人由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。如：北京太陽城、上海綠地21城市

23、場研究綜述養(yǎng)老地產(chǎn)獨立于房地產(chǎn)市場之外，現(xiàn)階段基本不受宏觀調(diào)控影響項目項目擁有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)、文化和旅游資源，具備成功的基礎(chǔ)規(guī)劃理念將項目的優(yōu)勢展露無遺，是優(yōu)秀的規(guī)劃方案中國養(yǎng)老行業(yè)處于第二個發(fā)展階段，養(yǎng)老住宅的開發(fā)有一定開發(fā)風(fēng)險貳項目發(fā)展戰(zhàn)略項目本體優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：占地面積21萬平米，綜合配套齊全，星級服務(wù)團(tuán)隊，是集休閑度假回歸自然、養(yǎng)老養(yǎng)生、民俗文化體驗的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目生態(tài)優(yōu)勢：生態(tài)優(yōu)勢：居家阿什河、濕地公園環(huán)抱，碧波嵌影，鳥飛魚躍；園內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境，空氣清新怡人，好比天然的大“氧吧”；人文底蘊優(yōu)勢：人文底蘊優(yōu)勢：雕塑廣場、歌舞廣場、音樂主題廣場、燈光噴泉廣場；集藝術(shù)、文化色彩于

24、一身的高品質(zhì)養(yǎng)老宜居社區(qū)項目本體分析項目本體分析項目外部優(yōu)勢居家阿什河畔，濕地公園環(huán)抱，比鄰華南城、名嘉廣場商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位優(yōu)勢項目以養(yǎng)老社區(qū)為主題，在哈市尚屬首個，不純在產(chǎn)品同質(zhì)競爭依托地理特點，親水、氧吧、烘托怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈時尚且內(nèi)斂的新中式建筑風(fēng)格叁營銷策略部署項目價值解析項目價值解析定位前的思考：？我們項目的主精神是什么哪一點更能全面代表項目的屬性是:是原生態(tài)的地貌特征？依河而建自然風(fēng)光？有說服力但不全面這里水系縱橫，天然湖泊星羅棋布？遠(yuǎn)離污染，遠(yuǎn)離喧囂？是優(yōu)勢但不具唯一性是:回歸是時下風(fēng)行的國學(xué)、養(yǎng)生概念？怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的打造？新中式風(fēng)格的建筑？確有深度但過于具象自然生態(tài)修心養(yǎng)性歷史景點國學(xué)養(yǎng)生怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中式建筑是因為厭倦了城市的紛擾厭倦了爭名奪利燈紅酒綠厭倦了3C和科技的冰冷是因為厭倦了物質(zhì)的堆砌是因為厭倦了咖啡和牛排厭倦了鋼筋混凝土的叢林回歸大自然內(nèi)心的平靜人文的溫暖心靈的滋養(yǎng)粗茶淡飯亭臺樓閣曾經(jīng)清澈眼眸，怎敵她歲月侵襲若放下又怎“境界”二字了得回歸， 只因那片遠(yuǎn)離塵囂的桃花源項目價值解析清波碧水間的新中式怡養(yǎng)居住區(qū)優(yōu)美生態(tài)傳統(tǒng)文化新中式建筑養(yǎng)老養(yǎng)生為您