商品房預售制度的完善論文

1、商品房預售制度的完善論文摘 要：我國商品房預售制度于 20 世紀末從香港引入，二十余年的 發(fā)展證明，其對于我國商品房市場的繁榮起到了重大的作用，但是， 同時也產生了眾多嚴重問題，諸如交易不公平、行業(yè)低效競爭等，著 重探討我國商品房預售制度所產生的幾個嚴重問題及成因， 并對此提 出了相應的對策。論文關鍵詞：商品房預售 ;不公平交易 ;低效競爭; 預售資金管理 一、商品房預售的概況及價值 所謂商品房預售制度， 是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購 人支付定金或房價款的制度。我國的商品房預售制度是從 20 世紀 90 年代初開始逐步建立的。 1994 年 7月施行中華人民共和

2、國城市 房地產管理法。這部全面規(guī)范城市房地產開發(fā)的法律借鑒了香港的 房地產開發(fā)模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務院城市房 地產開發(fā)經營管理條例 、建設部城市商品房預售管理辦法、城 市房地產轉讓管理規(guī)定、以及新近頒布施行的物權法等，均對 這一制度作了相應具體的規(guī)定。 十多年的發(fā)展表明， 這項制度對培育 我國房地產市場、 推動房地產業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。 國 家統(tǒng)計局的資料顯示：“ 2011 年房地產開發(fā)資金共籌措 17168.8 億 元，定金和預收款達到 7 395.3 億元，比上年增長 44.4%，占房地產 開發(fā)資金的 43.1%，成為房地產開發(fā)的第一大資金來源。”我國房地產業(yè)

3、仰仗預售這一扶持性政策， 迅速完成了資本原始積累， 同時由于 預售使得房地產商便于融資，降低成本，預售房價格明顯低于現房， 也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠， 在買賣雙方的共同青睞下， 商品房預售制度在國內不斷發(fā)展。 然而，商品房預售制度在實施過程 中也產生了大量的道德風險和市場風險。 二、我國商品房預售制度 的問題和成因分析 我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了 商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題， 這一現象直接導 致央行房地產金融分析小組在其對外公布 2011 年中國房地產金融 報告中強調：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售 制度，目前經營良好的房地產商已經

4、積累了一定的實力， 可以建議取 消現行的房屋預售制度， 改期房銷售為現房銷售。 ”雖然建設部旋即 表態(tài)，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制 度產生的問題， 已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的 討論。 筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主 要在以下幾個方面： 其一，存在著交易不公平現象，開發(fā)商將在建 商品房的風險轉移給了社會和銀行。 如果說開發(fā)商從預售制度中獲得 的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當， 購房者與開發(fā)商各取 所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現 行的預售機制， 當住房還處在建設過程中， 購房者就已經支付了全

5、部 的房價款，并承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、 無息占用購房者的預繳款以及承 建商的墊款， 而且也不須承擔房屋存貨成本， 施工建設風險和資金成 本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款， 開發(fā)商把開發(fā)項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上， 使商品房的開發(fā)風險幾乎全部轉嫁給了銀行。 更為嚴重的是，當建成的現房與協(xié) 議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受 不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。筆者以為，出現這類問題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風險分擔的法 律制度，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉嫁風

6、險， 而購房者和銀行又缺乏 保障自身利益的法律依據。同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業(yè)長遠、可持續(xù)支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認為資 金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。 其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術、戰(zhàn)略 都不十分重要，只要具備聯系地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力， 能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成 功。這導致房地產業(yè)聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業(yè) 的競爭優(yōu)勢并不明顯。

7、也即我國的房地產業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的 機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經營模式， 大量低質開發(fā)商充斥于 房地產市場。筆者以為其根源在于市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進 入市場由政府職能部門通過行政許可進行資源分配，由此導致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預售制度賣期房，提前回籠資金, 把高房價拋給購房者， 因此我國房地產業(yè)呈現不平等競爭和低效率競 爭態(tài)勢。同時我國監(jiān)管體制的缺乏也助長了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應有的把關作用。并且政府主管部門 在預售過程中對

8、預售合同的強制登記、 預售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的 監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動態(tài)的、事前的防范，也沒 有引入金融監(jiān)管、房產律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。 再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大 量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。三、完善我國商品房預售制度之具體對策針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品 房預售制度的一些看法：第一，設立商品房預售制度風險擔?；穑?平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險擔?；鹗且环N基金 籌集模式，即通過風險擔?；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種

9、 風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現 存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度 的風險擔?；穑绱婵畋ｋU制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房 地產開發(fā)商都應參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現問題，就 由這個風險基金來承擔責任。通過這一機制，可以把整個房屋預售制 度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發(fā)商一起來承擔，有效地平 衡各方風險，促進交易公平。第二，完善預售房款監(jiān)管。具體而言： 首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式一即由開發(fā)商 統(tǒng)一收取，并在一定時間內存入監(jiān)管賬戶。而改成由購房人親自將購 房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時，嚴格規(guī)范預收

10、款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內的資金只能用于樓盤建設， 開發(fā)商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度， 監(jiān)管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶。此舉能有效避免 開發(fā)商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預售制度對于開發(fā) 商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過 相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經驗值得在全國范圍內推廣。 第三，加強監(jiān)管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售 制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們 設立過高的準入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析， 目前我國的預售制度導

11、致了大量的低質中小企業(yè)充斥市場，嚴重損害行業(yè)環(huán)境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設 資金審核機制，對房地產企業(yè)實行實時監(jiān)控，開發(fā)商在進行任何一個 預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業(yè)目前的狀況， 包 括開發(fā)商的資質、開發(fā)商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預 售商品房開發(fā)過程中將要出現的到期債務額以及正在進行并將在商 品房開發(fā)過程中完成的其他項目等， 并提供相應的證明，經房地產部 門審批后方可進行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項目資金周轉不靈 時，以預售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目 上的流動資金，同時此舉也能夠避免低質的小企業(yè)“空手套白狼”，

12、能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場。四、結語 商品房預售制度對于我國的房地產業(yè)發(fā)展有著重要意義， 經過近二十年的發(fā)展，已經己 經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似， 預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。 筆者以為，我國商品房預售制度固然問題重重， 但其價值更是不容忽 視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善， 通過建立起有效的風險分擔機制， 加強對預售資金的監(jiān)管， 規(guī)定嚴格 的商品房預售市場準入和退出機制， 加大信息披露力度等手段， 以保 障商品房預售中預購人等主體的合法權益， 消除我國預售制度目前存 在的各種問題，真正有效的發(fā)揮

13、預售制度的作用。參考文獻： 雷興虎，蔡科云. 中國商品房預售制度的存與廢兼談 我 國房地產法律制度的完善 J. 法學評論， 2008，(1). 任紀軍. 改 革期房銷售觸動利益神經 J. 瞭望新聞周刊， 2005，(35). 易憲容，黃苑. 中國房地產預售制度 :深層問題與對策建議 J. 江海學刊， 2007，(2). 吳翔. 商品房預售風險控制的法律對策 D. 西南政法大學優(yōu) 秀碩士論文，2007. 廣東省商品房預售管理條例 張 薇 . 完善我國商品房預售制度的思考 D. 北京：北京交通 大學優(yōu)秀碩 士論文，2008.符啟林房地產法：第四版M.北京：中國政法大學出 版社， 2009. 崔德國 . 我國商品房預售制度的研究 D. 西南政法大學 碩士論文，2007.房紹坤.房地產法M