“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)影響的探析

1、泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)影響的探析學(xué)生姓名：于加慧_實習(xí)單位：_指導(dǎo)教師（外）：樊樂職稱（務(wù)）:講師指導(dǎo)教師（內(nèi)）：職稱（務(wù)）：_經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院二0一六年十二月目錄一、 . 房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景及意義1（一）、房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”的必然性 .1（二八“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的意義 .1二、 . 房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”前后稅負(fù)對比2（一）、房地產(chǎn)行業(yè)的稅種及成本構(gòu)成 .2（二八“營改增”前后稅負(fù)狀況 .21、 . 營改增之前22、 . 營改增之后2（三）、對會計利潤的影響 .3三、 . 針對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的政策建議3（一） . 、企業(yè)方面31、 . 完善會計核算

2、32、 . 提高企業(yè)納稅意識43、 . 改變經(jīng)營模式4、政府方面1、 . 進(jìn)一步完善稅制改革42、 . 對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)43、 . 貫徹財政補(bǔ)貼制度4四、 . 小結(jié)及展望5參考文獻(xiàn) .5“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)影響的探析（14會計1班 于加慧） 【摘要】 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷 發(fā)展， 為了更好的促進(jìn)我國企業(yè)發(fā)展， 減少我 國企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，我國于2012年1月1日 開始在上海進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅的 試點(diǎn)工作?！盃I改增”自實行以來， 對我國企業(yè)發(fā)展產(chǎn) 生的影響也是不容小覷的。 本文主要研究了房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景，以及其意義， 對 “營改增”前 后房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)進(jìn)行了對比。更從企業(yè)和政府兩

3、個方面，提出了相關(guān)的 措施，從而達(dá)到可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)“營改增”的目的。【關(guān)鍵詞】 “營改增”、房地產(chǎn)、意義、稅負(fù)對比、建議近年來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 為了調(diào)整我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)， 我國政府加快了對我國 稅制的改 革力度，希望可以通過稅制改革來促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展。 其中“營 改增”作為完善我 國稅制改革的重要措施，給我國企業(yè)也帶了了很多積極影響。 但是不可否認(rèn)的是， 由于諸多 因素的影響， “營改增”給企業(yè)帶來有利影響的同 時，也帶了一些不利的影響， 例如：部 分房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)增加等。 面對“營 改增”帶來的種種影響， 我國企業(yè)應(yīng)該要充分 準(zhǔn)備， 利用其有利影響， 減少其不 利影

4、響給企業(yè)帶來的損失， 促進(jìn)自身企業(yè)更好得發(fā)展。 因此， 了解“營改增”對 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響以及措施也是極其重要的。一、 房地產(chǎn)“營改增”的背景及意義（一）、房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”的必然性1994年，增值稅成為了我國的主要稅種。2012年1月1日，在上海，對交 通運(yùn)輸 業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行了“營改增”的試點(diǎn)實行。2016年5月1日， 房地產(chǎn)行業(yè)成為了“營改增”的最終產(chǎn)成品。 增值稅是價外稅， 是對工程項目增 進(jìn)行抵扣，可以充分體現(xiàn)稅收的中性原則， 對促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展具有重大的作用。而營業(yè)稅是價內(nèi)稅，在征收過程中容易出現(xiàn)重復(fù)征稅、 破壞增值稅鏈條完整性等問題， 極大的加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

5、在增值稅和營業(yè) 稅同時征收的情況下，征收營業(yè)稅過程中會出現(xiàn)增值稅抵扣能適應(yīng)現(xiàn)在 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而“營改增”可以更加完善現(xiàn)在的稅收體制， 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱， 對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用， 理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤＃ǘ?、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的意義全面實施“營改增”，基本上消除了重復(fù) 征稅的問題，同時也深化了稅收體 制，進(jìn)一步減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)， 有利于行業(yè)競爭，也 加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。 當(dāng)然，不可避免的不利影響也隨之而來。實施“營改增”的前期， 會出現(xiàn)很多的 問題，加大了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員的工作量和工作強(qiáng)度， 從營業(yè)稅改為增值稅 的 賬務(wù)處理程序?qū)ぷ魅藛T來說是比較陌生的， ，企業(yè)一時

6、間也難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅 收政策。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，開發(fā)過程中，成本比較高，項目周 期比較長， 這就導(dǎo)致 企業(yè)可能會面臨資金短缺的危險， 資金周轉(zhuǎn)率不高， 短期內(nèi) 會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利 于企業(yè)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”前后稅負(fù)對比（一）、房地產(chǎn)行業(yè)的稅種及成 本構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、 契稅、印花 稅、所得稅、個人所得稅等稅種。房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成主要有：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，2、土地 征用及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)，3、前期工程費(fèi)，4、建筑安裝工程費(fèi)，5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，6、 公共配套設(shè)施費(fèi)，7、開發(fā)間接費(fèi)用。（二）、“營改增”

7、前后稅負(fù)狀況房地產(chǎn)行業(yè)是“營改增”最終的產(chǎn)成品， 營改增 的前提就是為企業(yè)提供勞務(wù) 施工的上游企業(yè)也必須是 “營改增” 后的企業(yè)，否則就無法使 用增值稅專用發(fā)票 來抵扣進(jìn)項稅額。 營業(yè)稅是價內(nèi)稅， 計稅依據(jù)是銷售收入， 由銷售方承擔(dān)， 對銷 售收入的5%進(jìn)征收稅款。而增值稅是價外稅，計稅依據(jù)是增值額，由購買方承擔(dān)，僅僅是對工程項目增值額的11%進(jìn)行征收稅款。“營改增”之后，對于計算主營業(yè)務(wù)收入時， 要值部分進(jìn)行征收稅款并可以鏈條不連續(xù)的問題， 對增值稅發(fā)展也極其不利。營業(yè)稅在發(fā)展中，日益出現(xiàn)缺陷， 已經(jīng)不促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實施“營改 增”也是考慮是否含稅，若含稅，就必須要轉(zhuǎn)換成不含稅收入。針

8、對 “營改增”，稅負(fù)是增是減， 我們可以從純稅務(wù)的角度，來計算以下一道題目。某房地產(chǎn)公司銷售一棟大樓，銷售收入為1000萬元，開發(fā)大樓的實際支出 如下：土地 轉(zhuǎn)讓金及其他投入100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本400萬元，(獲得可抵 扣11%的增值稅專 用發(fā)票350萬元，獲得可抵扣6%的增值稅專用發(fā)票150萬元)， 直接計入當(dāng)期損益的各 項費(fèi)用150萬，該房地產(chǎn)公司所屬區(qū)域規(guī)定用以核算土地 增值稅的開發(fā)支出比例為10%， 增值稅稅率按11%。1、營改增之前稅負(fù)營業(yè)稅：1000X5%=50萬元城市維護(hù)建設(shè)稅：50X7%=3.5萬元教育費(fèi)附加：50X5%=2.5萬元堤防維護(hù)費(fèi)：1000X0.09%=0.9萬

9、元土地增值稅核算：增值額：1000-(100+400) -500X10%-(50+3.525)-500X20%=294萬元 增值 額比例：294-(500+50+56+100X100%=41.64%土地增值稅：294X30%=88.2萬元企業(yè)所得稅：(1000-100-400-56.9-88.2-150)X25%=51.225萬元稅負(fù)合計：50+3.5+2.5+0.9+88.2+51.225=196.325萬元稅負(fù)比例:196.325-10000X100%=19.63%2、營改增之后稅負(fù)銷項稅額=1000-(1+11%) X11%=99.099萬元進(jìn)項稅額=350-(1+11%)X11%+5-

10、(1+6%)X6%=31.85萬元應(yīng)交增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=99.099-31.855=67.244萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅：67.244X7%=4.70萬7元教育費(fèi)附加：67.244X5%=3.36萬2元地方維護(hù)費(fèi)：1000-(1+11%X0.09%=0.81萬元土地增值稅核算：增值額：1000-(1+11%(- 100+400+500X10%+67.244+4.707+3.362+500X20%=900.9-735.313=175.587萬元增值額比例：175.587-(100+400+500X10%+67.244+4.707+3.362+500X20%=175.587-735.313=

11、23.88%土地增值稅：175.587X30%=52.67萬6元企業(yè)所得稅：（1000-1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.676-150X25%=47.34萬元稅負(fù)合計：67.244+4.707+3.362+0.81+52.678+47.34=171.14萬元稅負(fù)比例:171.141（10000-1.11X100%=17.11%稅負(fù)降低率=19.63%-17.11%=2.52%從上面的計算，我們可以看出，企業(yè)的稅負(fù)降低率為2.52%,總體來說，企 業(yè)稅負(fù)是開始減少的，雖然比例還不是很大隨著增值稅的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)肯定是會慢慢減輕的。（三）對會計利潤

12、產(chǎn)生影響從營業(yè)稅到增值稅，會使企業(yè)的會計利潤發(fā)生變化，比如說企業(yè)的銷售收入 為1000萬， 營業(yè)稅情況下，營業(yè)稅為價內(nèi)稅，企業(yè)可以確認(rèn)收入1000萬；增值稅情況下，增值稅為價外稅，企業(yè)確認(rèn)收入900.9萬元，銷售收入降低了9.91%。如果為企業(yè)提供材料的上游企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅不能抵扣，那么稅金就要計入成本，就會進(jìn)一步減少會計利潤。有無增值稅專用發(fā)票對比事項取得增值稅專用發(fā)票未取得增值稅專用發(fā)票收入1500 萬元1500 萬元成本利潤1000 萬元1170 萬元利潤500 力兀330 力兀所得稅500X25%=125 力兀330X25%=82.5 萬元凈利潤500X75%=375

13、 力兀330X75%=247.5 力兀營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的措施（一）、企業(yè)方面1、完善會計核算面臨“營改增”，企業(yè)應(yīng)該做好相關(guān)準(zhǔn)備，正確了解“營改增”的相關(guān)知識， 做好企業(yè) 的納稅規(guī)劃。其一，對于增值稅專用發(fā)票的取得，企業(yè)應(yīng)該重視起來， 利用發(fā)票進(jìn)行抵扣進(jìn) 項稅額。對于開發(fā)項目比較多的公司，可以集中購買所需物 資，選擇能提供增值稅專用發(fā)票 的供應(yīng)商，避免材料來源散雜的問題。此外，房 地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量減少零工的使用， 實在沒 辦法的話，可以通過建筑施工企業(yè)來 進(jìn)行，這樣可以取得增值稅專用發(fā)票，減輕企業(yè)的稅收 負(fù)擔(dān)。其二，對于會計核 算要更加嚴(yán)格，進(jìn)項稅額抵扣也要更加及時和準(zhǔn)確。在材料采購和 勞

14、務(wù)建設(shè)中， 要及時對增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣， 提高會計質(zhì)量， 做到每一筆賬目都有合 法的 原始憑證。 其三，加強(qiáng)項目核算和工程預(yù)算， 要做到工程項目和會計核算同時結(jié) 束。 這樣，及時得到增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅額才能得到及時的抵扣。企業(yè)財務(wù) 人員也要加強(qiáng)對 “營改增”的學(xué)習(xí)，為企業(yè)制定一個合理的稅收規(guī)劃制度，來幫 助企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。2、提高企業(yè)納稅意識企業(yè)從營業(yè)稅改為增值稅， 納稅意識也必須要加強(qiáng)。 在采購材料的過程， 企 業(yè)要避 免貪圖價格上的便宜， 從而放棄開具增值稅專用發(fā)票的行為。 房地產(chǎn)行業(yè)， 涉稅種類比較 多， 納稅環(huán)節(jié)也比較復(fù)雜，稅負(fù)也自然比其他行業(yè)重。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng) 該加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)

15、人員的 納稅意識， 同時， 也要樹立依法納稅的理財觀念， 幫助企 業(yè)納稅節(jié)稅。 企業(yè)財務(wù)人員在 準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上， 更要加強(qiáng)自身對稅收 專業(yè)知識的學(xué)習(xí)， 全面了解企業(yè)的稅收 活動和稅收法律法規(guī)， 幫助企業(yè)在各項財 務(wù)活動中體現(xiàn)節(jié)稅意識。企業(yè)還可以組織公司人員 對“營改增”進(jìn)行學(xué)習(xí)，一起 探討研究， 讓公司人員能充分了解增值稅專用發(fā)票的重要性， 在采購時取得增值 稅專用發(fā)票，企業(yè)的納稅成本可以得到減少。完善納稅機(jī)制、提高納稅意識，做 到誠信納稅對企業(yè)來說也是比較重要的。3、 改變經(jīng)營模式 房地產(chǎn)行業(yè)的工程項目，開發(fā)周期太長，成本較高，資金周轉(zhuǎn)率不高，資 金 短缺會是企業(yè)面臨的一個大問題。

16、對于“營改增” ，企業(yè)也必須進(jìn)行改革，原有 的經(jīng)營 模式已經(jīng)不適用企業(yè)。 第一， 工程項目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期要進(jìn)行縮短， 完工進(jìn)程 也要加快， 這 樣可以在很大程度上減少企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用， 企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)也會得 到減輕，資金的周轉(zhuǎn)率也 會提高， 資金也可以得到合理運(yùn)用， 要做到每一筆資金 都能用到刀刃上。第二，提高企業(yè) 開發(fā)項目的質(zhì)量，加強(qiáng)工程項目中的監(jiān)督，嚴(yán) 格禁止豆腐渣工程。 購買原材料時盡量選擇能 取得增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商， 這樣，既可以保證產(chǎn)品的質(zhì)量，又可以獲得進(jìn)項稅額抵扣。 這樣一來，可以提高企業(yè)對外的品牌認(rèn)知度，進(jìn)一步提升市場占有率，幫助企業(yè)更好的發(fā)展。（二）、政府方面1、進(jìn)一步完善稅制改

17、革“營改增” 可以幫助企業(yè)消除重復(fù)征稅， 降低稅收負(fù)擔(dān)， 但是改革初期對企 業(yè)來說， 無疑是一個大難關(guān)，短期內(nèi)，企業(yè)可能一時無法適應(yīng)“營改增” 。政府可以給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì) 補(bǔ)償，來幫助企業(yè)度過難關(guān)， 縮小企業(yè)之間的距離。 其次是稅率，11%的稅率對于房地 產(chǎn)行業(yè)來說還是比較高的，應(yīng)對稅率進(jìn)行降低，從實 質(zhì)上真正為企業(yè)減稅。另外，稅收過程 中出現(xiàn)的問題，政府應(yīng)該對其重視，并采 取相關(guān)措施。政府還應(yīng)該和財政部一起，對“營改 增”政策進(jìn)行完善，幫助企業(yè) 的進(jìn)項稅額可以得到全部抵扣。2、對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn) 政府可以安排一系列活動來幫助企業(yè)財務(wù)人員更好的處理增值稅有關(guān)項目。 可以通過公 共課、移動課堂來對

18、企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)“營改增”的新知識，讓 基層財務(wù)工作人員全面 掌握“營改增”的重點(diǎn)。并且對重要部分進(jìn)行考核，確保 每個人都能夠熟練掌握新制度， 加 強(qiáng)營改增知識的鞏固。 增值稅的會計科目和增 值稅業(yè)務(wù)的記錄方法也要重點(diǎn)學(xué)習(xí)和掌握， 尤 其是增值稅進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出、 企業(yè)享受免稅和退稅的會計處理方法更要加強(qiáng)。 還可以組織學(xué)習(xí) 能力較強(qiáng)的人員到已經(jīng)實 施“營改增”的企業(yè)里面進(jìn)行學(xué)習(xí)交流，幫助其他人員更好的掌握 和適應(yīng)“營改增”。還可以在每個財政部處專門設(shè)立一個人員， 負(fù)責(zé)接聽來自各個企業(yè)的電 話，幫助他們解決在會計工作中出現(xiàn)的一些問題。4、貫徹財政補(bǔ)貼制度“營改增”會對部分企業(yè)會造成稅負(fù)上升的問題， 政府應(yīng)該實行財政補(bǔ)貼制 度，幫助 企業(yè)平安度過這個過渡期。對于“營改增”的企業(yè)來說，財政補(bǔ)貼制度會提高他們的積極性， 減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，在“營改增”中具有重大作用。 政策實施過程中，應(yīng)該按照“營改增” 企業(yè)實際稅負(fù)的增加額進(jìn)行實時補(bǔ)貼，同時 也要簡化補(bǔ)貼辦理手續(xù)， 讓財政補(bǔ)貼制度可以真 正落到實處