房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指導(dǎo)手冊(cè)

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指導(dǎo)手冊(cè)編寫(xiě)說(shuō)明：為了加強(qiáng)泰和縣房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理，規(guī)范該行業(yè)納稅評(píng)估流程，我局組織人員編寫(xiě)了此納稅評(píng)估模型。該模型分為：第一篇行業(yè)介紹1.1行業(yè)概況房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。1.2產(chǎn)品類型普通住宅、非普通住宅、別墅、商鋪、車儲(chǔ)及其他。1.3開(kāi)發(fā)流程取得土地出讓信息T參與土地開(kāi)發(fā)招投標(biāo)T報(bào)發(fā)改委開(kāi)發(fā)立項(xiàng)T土地勘測(cè)T建設(shè)規(guī)劃審批T圖紙?jiān)O(shè)計(jì)T頒發(fā)施工許可證T建筑招投標(biāo)

2、T辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記T籌劃房地產(chǎn)銷售（預(yù)約定號(hào)）T辦理商品房預(yù)售許可證T簽訂商品房銷售合同T繳交稅費(fèi)T組織房屋竣工驗(yàn)收和測(cè)繪T辦理總房產(chǎn)證及總土地證T清理房屋銷售欠款T申請(qǐng)土地增值稅清算T提交開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票申請(qǐng)T向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理分戶房產(chǎn)證、向土地管理部門申請(qǐng)辦理分戶土地證。1.4行業(yè)現(xiàn)狀截止2010年底，我縣共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)21戶，占我縣地稅征管戶數(shù)3878戶的0.5%，2010年1-12月納稅總額6442萬(wàn)元，占同期我縣地方稅收總額30243萬(wàn)元的21%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總額3728萬(wàn)元，占同期我縣地方稅收總額的12%。根據(jù)泰和市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月，我縣

3、商品房預(yù)售面積總計(jì)20萬(wàn)m2,預(yù)售金額總計(jì)5763萬(wàn)元，預(yù)售均價(jià)2950元/m2。1.5行業(yè)的主要特點(diǎn)一是投入資金量大。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資,都需要極大的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠獲得足夠的資金支持,是否擁有暢通的融資渠道,決定了一個(gè)項(xiàng)目能否順利動(dòng)作,一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否不正常。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期一般都是跨年度的,從立項(xiàng)到竣工售出有一個(gè)過(guò)程,而且這個(gè)過(guò)程還是相當(dāng)復(fù)雜的。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè),不全是由開(kāi)發(fā)商自主完成的,其中大部分工程是由施工方承包建設(shè)的,從而在開(kāi)發(fā)商和施工企業(yè)間形成了錯(cuò)綜復(fù)雜的成本預(yù)、決算關(guān)系,成本結(jié)算受制于

4、施工企業(yè)。三是營(yíng)銷體系復(fù)雜。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售包括現(xiàn)售和預(yù)售,這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特征之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的具體方式來(lái)看，既有開(kāi)發(fā)商自行銷售的方式，也有中介公司代銷方式，而其中委托代銷的形式又復(fù)雜多樣。第二篇評(píng)估流程總體思路：房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估采取多環(huán)節(jié)、多指標(biāo)復(fù)合評(píng)估法，通過(guò)對(duì)企業(yè)銷售房款收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等涉稅指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)不同房屋類型、平均單價(jià)、建筑成本、已繳稅款等方面進(jìn)行橫向、縱向比較，進(jìn)而對(duì)企業(yè)收入、成本、費(fèi)用的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上對(duì)納稅人涉及的所有稅種進(jìn)行全面評(píng)估。21數(shù)據(jù)來(lái)源211內(nèi)部信息納稅人提供的信息：稅務(wù)登記基本情況，房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備的“

5、五證：”建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，納稅申報(bào)表主表、附表及附屬資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、納稅人申報(bào)納稅相關(guān)的其他信息。稅收管理員日常管理所掌握的納稅人經(jīng)營(yíng)情況：樓盤開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)套數(shù)、普通住房非普通住房以及商鋪的平均銷售單價(jià)、銷售進(jìn)度、建筑施工單位、建筑施工成本等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。地稅部門征管信息：各項(xiàng)核定、認(rèn)定、鑒定信息、稅收會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)表信息、已開(kāi)納稅證明單信息、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具信息、稽查信息等。212外部信息土地部門：掌握政府與開(kāi)發(fā)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間、價(jià)款和土地面積；建設(shè)部門：采集相關(guān)樓盤規(guī)劃的建筑面積，

6、容積率；房產(chǎn)部門：掌握商品房銷售合同備案套數(shù)、備案時(shí)間、備案金額等明細(xì)情況，以及已辦房產(chǎn)證套數(shù)、時(shí)間等相關(guān)信息；物價(jià)部門：按照國(guó)家要求明碼標(biāo)價(jià)原則，掌握每套商品房的銷售單價(jià)；銀行部門：掌握已售房屋按揭審批情況，按揭款發(fā)放金額；22評(píng)估指標(biāo)及預(yù)警值221案頭分析指標(biāo)及預(yù)警值1、銷售毛利率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)損益表。計(jì)算公式：（銷售收入-營(yíng)業(yè)成本）/銷售收入*100%預(yù)警值：20%-30%原理描述：計(jì)算銷售毛利率，該值小于20%，存在異常，可能存在隱瞞銷售收入、多列成本、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題。銷售毛利率越低，疑點(diǎn)越大。2、銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)損益表。計(jì)算公式：銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率二（本期

7、銷售業(yè)務(wù)收入-基期銷售業(yè)務(wù)收入）/基期銷售業(yè)務(wù)收入X100%。預(yù)警值：10%-15%原理描述：計(jì)算銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率，判斷納稅人是否存在帳外銷售，是否錯(cuò)誤使用計(jì)價(jià)方法，是否人為調(diào)整售房收入，是否存在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題。與預(yù)警值比較，變動(dòng)率小于-10%時(shí)為疑點(diǎn)，下降幅度越大，疑點(diǎn)越高。3、銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)利潤(rùn)表。計(jì)算公式：本期銷售業(yè)務(wù)成本/本期銷售業(yè)務(wù)收入X100%-基期銷售業(yè)務(wù)成本/基期銷售業(yè)務(wù)收入X100%預(yù)警值：5%-10%原理描述。計(jì)算銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率，該值大于10%時(shí)，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未

8、計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。4、預(yù)收賬款變動(dòng)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)務(wù)報(bào)表中的“預(yù)收賬款”科目。計(jì)算公式：（本期期末預(yù)收賬款-上期期末預(yù)收賬款）/上期期末預(yù)收賬款X100%預(yù)警值：10%-20%原理描述：計(jì)算預(yù)收賬款變動(dòng)率，該指標(biāo)大于20%時(shí)，提示異常，可能存在隱瞞收入問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。5、銷售收入變動(dòng)率與銷售成本變動(dòng)率差異。數(shù)據(jù)來(lái)源：來(lái)源于企業(yè)所得稅年度申報(bào)表。計(jì)算公式：（本期銷售收入凈額-基期銷售收入凈額）/基期銷售收入凈額X100%-（本期銷售成本-基期銷售成本）/基期銷售成本X100%預(yù)警值：-1%-2%原理描述：計(jì)算銷售收入變動(dòng)率與銷

9、售成本變動(dòng)率的差額，差額小于-2%時(shí)，可能存在少計(jì)收入、多轉(zhuǎn)成本等問(wèn)題，或原材料價(jià)格上漲、商品售價(jià)下調(diào)等現(xiàn)象，差額幅度越大，疑點(diǎn)越大。6、銷售收入變動(dòng)率與銷售利潤(rùn)變動(dòng)率差異。數(shù)據(jù)來(lái)源：來(lái)源于企業(yè)所得稅年度申報(bào)表。計(jì)算公式：（本期銷售收入-基期銷售收入）/基期銷售收入X100%-（本期銷售利潤(rùn)-基期銷售利潤(rùn)）/基期銷售利潤(rùn)X100%預(yù)警值：1%-2%原理描述：適用于查賬征收企業(yè)所得稅納稅人，計(jì)算銷售收入變動(dòng)率與銷售利潤(rùn)變動(dòng)率差額，差額大于2%時(shí)為疑點(diǎn)，可能存在未配比結(jié)轉(zhuǎn)成本或銷售稅金及附加等問(wèn)題，差距幅度越大，疑點(diǎn)度越高。222實(shí)地核查指標(biāo)及預(yù)警值1、土地使用稅申報(bào)差異率。數(shù)據(jù)來(lái)源：通過(guò)到企業(yè)及

10、相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)登記應(yīng)稅面積，實(shí)際占用面積，已出售建筑面積，預(yù)計(jì)可售面積計(jì)算公式：本期登記應(yīng)稅面積-刀本期分項(xiàng)目登記應(yīng)稅面積X（本期已出售建筑面積/本期預(yù)計(jì)可售面積）-本期實(shí)際占用面積/本期實(shí)際占用面積X100%預(yù)警值：-10%原理描述：適用于征收土地使用稅納稅人，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售商品房計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除的土地使用面積，該公司小于0時(shí)，即要減除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地使用稅申報(bào)差異率小于-10%時(shí)，反映納稅人在計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e，比例越小，扣除的土地使用面積越多。2、土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率。數(shù)據(jù)來(lái)源：到企業(yè)調(diào)查不同類型房屋收入額、

11、預(yù)收賬款、銷售收入。計(jì)稅公式：本期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額-（本期預(yù)收賬款期末數(shù)-基期預(yù)收賬款期末數(shù)-基期預(yù)收賬款期末數(shù)+本期銷售收入）預(yù)警值：原理描述：適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按收入乘以預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。計(jì)算納稅戶本期申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入與納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入的差額，納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入=本期預(yù)收賬款期末數(shù)-基期預(yù)收賬款期末數(shù)+本期銷售收入?；陬A(yù)收賬款期末數(shù)=本期上期的預(yù)收賬款期末數(shù)。該指標(biāo)小于0時(shí)，提示異常，可能存在納稅人少申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入。23評(píng)估方法第三篇泰和縣房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理辦法第四篇行業(yè)評(píng)估案例賞析泰和縣地稅局房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)評(píng)估分析一、內(nèi)容提要（一）

12、行業(yè)基本情況我縣目前共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)21戶，主要集中在縣城和工業(yè)園區(qū)，主要以開(kāi)發(fā)普通住宅和商鋪為主，占我縣地稅征管企業(yè)戶數(shù)1071戶的2%，2010年1-12月納稅總額6442萬(wàn)元，占同期我縣地方稅收總額30243萬(wàn)元的21%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總額3728萬(wàn)元，占同期我縣地方稅收總額的12%。自2009年以來(lái)，泰和縣因?yàn)殚_(kāi)發(fā)土地面積儲(chǔ)備急劇減少，導(dǎo)致可售面積也隨之驟減，雖然房?jī)r(jià)不斷走高，但短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)有市無(wú)房的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年至2009年縣城可開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備量為800畝，但至2010年底縣城儲(chǔ)備的可開(kāi)發(fā)土地不足300畝，老城區(qū)更是不足100畝；2010年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后泰和房市

13、的井噴態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升，全年共完成銷售面積30萬(wàn)平米，平均單價(jià)由2009年的1600上漲到2800元/平米，銷售收入達(dá)到7.2億元。2011年上半年泰和縣房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)地方稅收收入4300萬(wàn)元，我們分析既有市場(chǎng)波動(dòng)的原因，也可能存在企業(yè)申報(bào)繳納不到位的因素。綜合近幾年來(lái)稅收管理信息反映，目前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅收雖然較大，但很多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是掛靠外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)開(kāi)發(fā)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面除少數(shù)幾個(gè)大型樓盤開(kāi)發(fā)企業(yè)帳務(wù)較健全外，絕大多數(shù)企業(yè)的帳務(wù)上預(yù)收收入、成本都核算都不是很到位，稅務(wù)部門在稅收征管上難以對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)控，該行業(yè)的征管一直也是我縣地稅系統(tǒng)急待破解的征管難題。為此，市局在6、7月

14、兩個(gè)月在全市抽調(diào)了6名房地產(chǎn)管理專業(yè)人員對(duì)我縣具有代表性的5個(gè)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行了專項(xiàng)評(píng)估。通過(guò)評(píng)估分析，科學(xué)合理地構(gòu)建出我縣房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估模型并據(jù)此修訂和完善我縣房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法。（二）評(píng)估工作簡(jiǎn)介從近幾年泰和縣房地產(chǎn)企業(yè)自行申報(bào)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，該行業(yè)反映的利潤(rùn)率并不高，與外界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的暴利認(rèn)同度和近幾年泰和縣房?jī)r(jià)大幅上漲有很大的偏差。為進(jìn)一步優(yōu)化納稅評(píng)估工作職能，持續(xù)改進(jìn)和完善納稅評(píng)估方法，堵塞行業(yè)稅收征管漏洞。我們篩選了五戶具有代表性的正在開(kāi)發(fā)銷售的項(xiàng)目進(jìn)行綜合性評(píng)估，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的核算情況，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的核算和稅收申報(bào)繳納

15、行為。（三）評(píng)估初步成效經(jīng)過(guò)一個(gè)多月對(duì)這五個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)存在的一些問(wèn)題，比如企業(yè)為了迎合炒房行為對(duì)已售房源不進(jìn)行備案對(duì)預(yù)收賬款不在帳面上反映；為了延遲納稅，對(duì)以工程款抵頂房款、不需辦證的車庫(kù)儲(chǔ)藏間收入不入帳或人為設(shè)置兩套帳；對(duì)土地使用稅不按期如實(shí)申報(bào)；對(duì)預(yù)征的土地增值稅人為按低稅率進(jìn)行申報(bào)等等，針對(duì)這些評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，評(píng)估人員及時(shí)督促指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行整改，從而進(jìn)一步促進(jìn)了納稅人自覺(jué)、如實(shí)、正確申報(bào)納稅，全面提高了該行業(yè)的稅收管理水平，評(píng)估效果明顯，基本達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。二、案例介紹（一）收集相關(guān)信息評(píng)估人員結(jié)合信息管稅的要求，以2010年度匯算清繳為切入點(diǎn)，收集企業(yè)的申報(bào)表和

16、財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告等，采集項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、預(yù)售許可、房產(chǎn)備案等基礎(chǔ)信息結(jié)合企業(yè)發(fā)票領(lǐng)用開(kāi)具情況、工程施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等情況，重點(diǎn)對(duì)企業(yè)預(yù)售款收入、往來(lái)款項(xiàng)、建筑安裝成本以及稅金及附加項(xiàng)目進(jìn)行審核分析，查找評(píng)估疑點(diǎn)指標(biāo)。信息一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地信息信息來(lái)源：國(guó)土部門或企業(yè)提供土地出讓合同、土地出讓金繳款票據(jù)等，土管部門核發(fā)的土地使用證、規(guī)劃部門提供的規(guī)劃許可證等以及管理部門日常采集到地企業(yè)銷售明細(xì)信息（或房管部門提供的房屋備案信息），根據(jù)這些信息測(cè)算出項(xiàng)目應(yīng)核減繳納土地使用稅面積和應(yīng)納的土地使用稅。測(cè)算公式：1、土地面積=建筑占地面積+公共占地面積；2、售建比=已售建筑面積/總建筑面積X100%

17、；當(dāng)售建比<80%時(shí)3、應(yīng)稅建筑面積=公共占地面積+建筑占地面積X（1-售建比）；當(dāng)售建比80%時(shí)4、應(yīng)稅建筑面積=建筑占地面積x（1-售建比）；5、應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅建筑面積X單位稅率；6、土地使用稅申報(bào)差異率二本期登記應(yīng)稅面積-刀本期分項(xiàng)目登記應(yīng)稅面積X（本期已出售建筑面積/本期預(yù)計(jì)可售面積）-本期實(shí)際占用面積/本期實(shí)際占用面積X100%公式分析說(shuō)明：企業(yè)有無(wú)隨意核減應(yīng)稅土地面積，有無(wú)人為少計(jì)公共占地面積，有無(wú)故意在把預(yù)定的房源算作已售部分達(dá)到人為少納土地使用稅情況。信息二：銷售收入、銷售成本信息信息來(lái)源：房管部門提供的預(yù)售許可證以及網(wǎng)上備案信息、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、統(tǒng)計(jì)部門提供的平均單

18、位售價(jià)等等。測(cè)算公式：1、銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率二（本期銷售業(yè)務(wù)收入-基期銷售業(yè)務(wù)收入）/基期銷售業(yè)務(wù)收入X100%;2、銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率=本期銷售業(yè)務(wù)成本/本期銷售業(yè)務(wù)收入X100%-基期銷售業(yè)務(wù)成本/基期銷售業(yè)務(wù)收入X100%；公式分析說(shuō)明：將企業(yè)已入帳銷售收入和總體不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)銷售收入對(duì)比，判斷出項(xiàng)目總體銷售情況，和企業(yè)實(shí)地銷售部門銷控比相比對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無(wú)故意少報(bào)銷售收入或賬外銷售問(wèn)題。將企業(yè)銷售成本和銷售收入相比，大致了解項(xiàng)目的銷售成本配比情況，對(duì)成本變動(dòng)率差異大的有可能企業(yè)多計(jì)成本或少計(jì)收入。附表一：銷售收入、銷售成本變動(dòng)率指標(biāo)項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率當(dāng)期值基期值變

19、動(dòng)率當(dāng)期值基期值變動(dòng)率49738484228807企業(yè)一55358929111.3%4871585703.0%120840009389277109927307246361企業(yè)二0428.7%0213.8%82422315940413企業(yè)三707183453-14.2%58453671710.6%20558331680347企業(yè)四189547811-7.8%1643379515.0%企業(yè)五1004611592933538.1%823791371447655.1%信息三：預(yù)收賬款、企業(yè)往來(lái)比對(duì)信息數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)務(wù)報(bào)表中的“預(yù)收賬款”項(xiàng)目數(shù)據(jù),企業(yè)領(lǐng)用繳銷預(yù)售款收據(jù)數(shù)據(jù)，企業(yè)銀行存款賬戶數(shù)據(jù)，銀行部門

20、發(fā)放按揭款數(shù)據(jù)。測(cè)算公式1、預(yù)收賬款變動(dòng)率=（本期期末預(yù)收賬款-上期期末預(yù)收賬款）/上期期末預(yù)收賬款X100%;2、其他應(yīng)付款變動(dòng)率=（本期期末其他應(yīng)付款-上期期末其他應(yīng)付款）/上期期末其他應(yīng)付款X100%;公式分析說(shuō)明：當(dāng)預(yù)收賬款變動(dòng)率、其他應(yīng)付賬款變動(dòng)率偏大時(shí),有可能存在隱瞞收入達(dá)到少繳稅或延遲納稅的現(xiàn)象。附表二：預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款變動(dòng)率指標(biāo)預(yù)收賬款變動(dòng)率其他應(yīng)付款變動(dòng)率企業(yè)當(dāng)期值基期值變動(dòng)率當(dāng)期值基期值增長(zhǎng)率企業(yè)一678588784520911350.1%10775241823165930.9%企業(yè)二667401255943020912.3%5472100472955915.7%企業(yè)三

21、4900442759041478-17.0%415208014828857-72.0%企業(yè)四3065477232542221-5.8%5781205781200企業(yè)五611875457238116.9%7541244654054115.3%信息四：土地增值稅比對(duì)信息數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的分房屋類型房地產(chǎn)收入額、預(yù)收賬款、銷售收入，房管部門備案的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目備案金額和銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放按揭款信息。測(cè)算公式1、本期應(yīng)申報(bào)的土地增值稅二刀各房產(chǎn)類型計(jì)稅收入*土地增值稅預(yù)征率；2、土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率二本期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額-（本期預(yù)收賬款期末數(shù)-基期預(yù)收賬款期末數(shù)-基期預(yù)收賬款期末數(shù)+本期銷售收入

22、）3、土地增值稅稅負(fù)但率二已申報(bào)的土地增值稅/刀各房產(chǎn)類型計(jì)稅收入公式分析說(shuō)明：土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率小于0,說(shuō)明企業(yè)有可以少申報(bào)計(jì)稅收入，當(dāng)土地增值稅稅負(fù)率小于預(yù)警值，說(shuō)明企業(yè)有可能套用低預(yù)征率申報(bào)土地增值稅的情況。附表三：土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)率指標(biāo)企業(yè)本期基期土地增值稅預(yù)征依據(jù)已申報(bào)土地增值稅土地增值稅負(fù)擔(dān)率銷售收入預(yù)收賬款銷售收入預(yù)收賬款企業(yè)一55358929678588784973848145209113780086949127021.17%企業(yè)二12084000066740125938927745943020912814991615377991.20%企業(yè)三70718345490

23、0442782422313590414786068129312743072.10%企業(yè)四18954781306547722055833132542221170673322372361.39%企業(yè)五10046115611875492933535723811104410581858511.78%（二）分析差異鎖定疑點(diǎn)綜合以上四項(xiàng)信息，評(píng)估人員采用比率分析法，比較分析法和綜合分析法進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)上述五家企業(yè)中至少存在以下幾個(gè)方面的疑點(diǎn)：疑點(diǎn)一：土地使用稅申報(bào)差異率一般不就小于-10%，從選取的五家企業(yè)的情況來(lái)看，發(fā)現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目土地使用稅申報(bào)差異率明顯低于其他項(xiàng)目且超出預(yù)警值，該企業(yè)是否存在自行隨意

24、核減應(yīng)稅土地面積的情況。疑點(diǎn)二：從選取五個(gè)項(xiàng)目的銷售收入和銷售成本以及管理員平時(shí)了解的情況分析來(lái)看有三個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率異常，有兩個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率明顯高于其他項(xiàng)目，這些相關(guān)項(xiàng)目是否存在少計(jì)收入虛列成本情況，是否存在未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。疑點(diǎn)三：從選取的五個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款變動(dòng)率情況分析有一個(gè)項(xiàng)目預(yù)收賬款變動(dòng)率大于20%，有兩個(gè)項(xiàng)目其他應(yīng)付款變動(dòng)率差異巨大，相關(guān)項(xiàng)目是否存在預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)收入或少記收入，是否有通過(guò)其他就付款等征來(lái)科目隱瞞收入等情況。疑點(diǎn)四：根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，容積率越大普通住宅所占的比例就相應(yīng)提高，土地增值稅稅收預(yù)征負(fù)擔(dān)率越低，在評(píng)估的五個(gè)項(xiàng)目中基本上容積率基本上在之間

25、，在容積率相差不是很大的情況下，土地增值稅稅負(fù)差異比較大，相關(guān)項(xiàng)目是否存在故意按低預(yù)征率申報(bào)土地增值稅情況。（三）約談舉證針對(duì)以上疑點(diǎn)，評(píng)估人員按照評(píng)估程序，對(duì)存在疑點(diǎn)問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行了評(píng)估約談。評(píng)估人員提到疑點(diǎn)一：相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋是因?yàn)樵擁?xiàng)目分片開(kāi)發(fā)，土地逐步取得，其中有一塊土地26561平米企業(yè)已在2009年3月份取得了土地使用證，但因政府的原因，拆遷一直沒(méi)有完成，企業(yè)以沒(méi)有實(shí)際交付企業(yè)開(kāi)發(fā)使用為由沒(méi)有申報(bào)土地使用稅，該企業(yè)相應(yīng)提供了一份由國(guó)土部門出具的證明，證實(shí)該地塊因水塘補(bǔ)償?shù)脑?，澄江?zhèn)政府無(wú)法和相關(guān)農(nóng)戶達(dá)成一致致使該地塊無(wú)法開(kāi)發(fā)利用。另有一塊土地12757平米，因和別的企業(yè)合作

26、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，該地塊已于2009年2月過(guò)戶轉(zhuǎn)移到新企業(yè)，其相關(guān)的土地使用稅也不再由企業(yè)負(fù)擔(dān)。評(píng)估人員提到疑點(diǎn)二：針對(duì)銷售收入變動(dòng)率差異大，企業(yè)解釋為因近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，前幾年還滯銷的樓盤在2009年底突然火爆，導(dǎo)致有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在2010年出現(xiàn)有市無(wú)房的現(xiàn)狀，針對(duì)變動(dòng)減少異常的企業(yè)，企業(yè)解釋為因項(xiàng)目屬開(kāi)發(fā)后期，房屋基本交付使用，銷售收入明顯減少而企業(yè)有無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)企業(yè)可能多列成本、擴(kuò)大扣除范圍的疑點(diǎn)，相關(guān)人員解釋為因?yàn)樵擁?xiàng)目處縣中心位置、地價(jià)較高加上部分工程報(bào)廢損失巨大，致使開(kāi)發(fā)成本畸高。評(píng)估人員提到疑點(diǎn)三：針對(duì)預(yù)收賬款變動(dòng)率大,企業(yè)解釋為企業(yè)當(dāng)年剛好有新樓盤上市,上市初期由于簽售

27、情況較好，所以預(yù)收賬款較多，相應(yīng)的樓盤尚處于在建狀態(tài)，相應(yīng)的成本無(wú)法結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)配比原則，預(yù)收賬款沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)到收入中。對(duì)于預(yù)收賬款變動(dòng)減少較大的，企業(yè)解釋為因企業(yè)暫無(wú)樓盤上市，隨著預(yù)收賬款的逐步結(jié)轉(zhuǎn)收入，賬面上預(yù)收賬款的數(shù)字相應(yīng)減小所致。對(duì)于其他應(yīng)付款變動(dòng)率正增長(zhǎng)較大的，有一個(gè)企業(yè)解釋為因該企業(yè)有一地處鬧市的二樓大型商鋪，因與客戶未確定是租憑還是購(gòu)買，當(dāng)時(shí)其所收取的款項(xiàng)無(wú)法確認(rèn)為租金還是購(gòu)房款，但現(xiàn)在雙方已達(dá)成協(xié)議，簽訂了銷售合同，另一個(gè)企業(yè)解釋為因其樓盤的商鋪相對(duì)火爆，但因所銷售房?jī)r(jià)沒(méi)有確定，與客戶只是先簽訂了購(gòu)買協(xié)議并每戶收取了20萬(wàn)-40萬(wàn)元不等的“意愿金?！睂?duì)于其他應(yīng)付款變動(dòng)率負(fù)增長(zhǎng)較大

28、的，企業(yè)解釋為因購(gòu)房初期企業(yè)發(fā)售的購(gòu)房VIP卡因企業(yè)與客戶正式確認(rèn)購(gòu)房合同，因而所收取的VIP款項(xiàng)轉(zhuǎn)為預(yù)收賬款所致評(píng)估人員提到的疑點(diǎn)四：企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋為因自已剛剛接手做房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)，再加上因與銷售部門沒(méi)有溝通好，無(wú)法按房產(chǎn)類型核算所收取的房款，所以暫時(shí)全部以普通住宅的預(yù)征率申報(bào)所售房款的土地增值稅。（四）實(shí)地核查為進(jìn)一步掌握和了解有關(guān)事宜，評(píng)估人員按照程序查看了相關(guān)公司的會(huì)計(jì)賬薄、記賬憑證、銷售清單，到銷售部門取得了相關(guān)的協(xié)議、合同的復(fù)印件，對(duì)企業(yè)收取的“意愿金”逐筆進(jìn)行核實(shí)，證實(shí)了納稅人部分解釋的正確性，但同時(shí)也確定了以下情況：（1）房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊或企業(yè)管理上的松散，有些項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員沒(méi)有按銷售比例核算土地使用稅，對(duì)土地使用稅只是憑估計(jì)數(shù)繳納，隨意性大。（2）企業(yè)在合同無(wú)法更改的情況下還以“意愿金”的可以退還為借口長(zhǎng)期掛在帳面上不申報(bào)稅款。（3）企業(yè)收取的二樓商