房地產(chǎn)融資管理管理辦法

1、精心整理-來源網(wǎng)絡融資管理制度、總則（一）為了規(guī)范集團及下屬各中心、 地區(qū)公司的融資流程，保證正常的資金供應量，降低融資成 本，減少融資風險，提高資金使用效益，確保資金安全及財務目標的實現(xiàn)，特制定本管理制度。（二） 本辦法所指的融資，僅包含債務資本融資。1.1.債務資本融資是指以負債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可分為：借款融資、信用融資、應付債券與融資租賃等；融資對象包括銀行與非銀行金融機構(gòu)、股東及其他特 定的單位及個人。1.11.1 借款融資是指通過與銀行、非銀行金融機構(gòu)，股東及其他特定個人借入一定款項，在合 同與協(xié)議約定的時間內(nèi)還本付息的一種融資方式；按借款的時間長短可分為

2、：短期借款（一年以1l! I I IyIf/ J I內(nèi)），中長期借款（一年以上）；按方式分為：承兌匯票、流動資金貸款、開發(fā)貸款、委托貸款、 專項貸款、股東借款或其他借款等；I.1.21.2 應付債券是指按照國家證券管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)審批機構(gòu)審批同意后，向社會X |：/ y 公眾公開發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一種融資方式；1.31.3 融資租賃（長期應付款）是指通過依法成立的融資租賃公司，融回經(jīng)營所需的租賃物，并在協(xié)議約定的該租賃物使用的大部分時間內(nèi)按期支付租賃費的一種融資方式。（三） 融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、長短兼顧；綜合權(quán) 衡

3、、降低成本；適度負債、防范風險。（四） 凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)外，還應根據(jù)合作方的要求完 成相關(guān)的審批手續(xù)。二、管理部門及職責（一）集團財務中心在股東會、董事會的授權(quán)范圍內(nèi)，負責集團及下屬公司（項目部）的融資管 理，財務中心資金部（以下簡稱“資金部”）是融資活動的具體管理部門，履行以下職責：1.1. 擬定融資管理辦法、目標與原則；2.2. 擬定集團融資需求及計劃，履行股東會、董事會審批手續(xù)；精心整理-來源網(wǎng)絡3.3. 擬定具體融資方案，負責搜集相關(guān)的融資資料，履行相關(guān)的報批手續(xù)；4.4. 負責具體辦理各項融資活動；5.5. 負責融資平臺的搭建，渠道的拓展與維護；6.

4、6. 負責可抵押資產(chǎn)及對內(nèi)、對外擔保的統(tǒng)一管理。（二）集團下屬各中心、公司（項目部）有義務積極配合資金部，完成地區(qū)公司（項目部）的融 資工作，并履行以下職責：1.1. 參與本公司（項目部）融資方案的擬定；2.2. 配合提供融資所需資料（含可行性研究報告、項目基礎資料、項目相關(guān)證照、公司（項目 部）基礎資料、相關(guān)合同等與融資相關(guān)的資料 ），并協(xié)助其完成內(nèi)部審批手續(xù)；I I3.3. 配合資金部完成融資所需合同、協(xié)議、擔保等相關(guān)手續(xù)的辦理；4.4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；IJ Zi | 5.5. 就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協(xié)調(diào)解決；6.6. 配合資金部完成融資渠

5、道的拓展與關(guān)系的維護。三、借款融資的辦理程序（一）借款融資的一般規(guī)定1.1. 集團及下屬地區(qū)公司（項目部）的對外借款由資金部統(tǒng)一管理；2.2. 資金部根據(jù)經(jīng)營與投資對資金的整體需求，結(jié)合地區(qū)公司（項目部）的盈利情況，財務狀 況與資源情況，擬定融資需求、融資計劃，提交財務中心總經(jīng)理、集團總經(jīng)理初審；3.3. 經(jīng)集團總經(jīng)理初審通過后，報集團董事會評審，評審通過后形成股東會決議或董事會決議；4.4. 借款融資計劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機構(gòu)的由資金部牽頭、各承貸公司（項目部）配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項目部）具體辦理。資金部負責協(xié)調(diào)與監(jiān)督地區(qū)公司（項! j.j、* i| I目部）融資計劃

6、的執(zhí)行。（二）開發(fā)貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定1.1. 集團下屬地區(qū)公司（項目部）的開發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2.2. 營銷中心及各經(jīng)辦公司應在承貸項目開發(fā)方案確定后一周內(nèi)，向資金部提交融資所需的資料（含：可行性研究報告、公司及開發(fā)項目的基礎資料、項目相關(guān)證照、項目的投資概算及成本資料、項目的對外宣傳資料、相關(guān)合同等）。精心整理-來源網(wǎng)絡3.3. 資金部在收集到項目資料后，在一周內(nèi)整理完成報送銀行與非銀行金融機構(gòu)所需的資料（含可行性研究報告及投資概算、抵押物情況、借款申請、公司及項目基礎資料），并填報開發(fā)貸 款方案評審表履行相關(guān)的報批手續(xù)、經(jīng)審批同意后方可對外報送。（開發(fā)貸款方案評審表見 F/Z

7、XDC/FC-18F/ZXDC/FC-18）4.4. 開發(fā)方案對外報送后、由于特殊原因需調(diào)整開發(fā)方案，各中心及公司（項目部）應在第一 時間內(nèi)通知資金部，資金部應及時分析可能造成的影響，認為需要重新提交資料的，由經(jīng)辦公司（項目部）及營銷策劃中心在 3 3 個工作日內(nèi)重新提供變更后的相關(guān)資料、及變更后的可行性研究 報告。5.5. 開發(fā)貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機構(gòu)申請辦理開發(fā)貸款I事宜。6.6. 對外報送的融資資料，必需在資金部內(nèi)勤處留存?zhèn)浒敢环荨?.7. 資金部應與銀行或非銀行金融機構(gòu)積極溝通， 協(xié)調(diào)解決融資過程中的各種問題， 把握融資 的進度，集團各中心及經(jīng)辦公司（

8、項目部）應積極協(xié)助資金部，及時傳遞項目進展情況和提供相 關(guān)資料，確保在計劃的條件與時間內(nèi)取得授信批復。8.8. 授信批復取得后，資金部應根據(jù)集團的資金情況及承貸項目的進展情況，確定開發(fā)貸款的X /尹I X、 提款時間與金額，并填報開發(fā)貸款提款申請審批表，經(jīng)資金部負責人、財務中心總經(jīng)理、集 團事業(yè)部總經(jīng)理評審后，報董事會審批，通過后形成股東會決議與董事會決議。（開發(fā)貸款提 款申請審批表見 F/ZXDC/FC-19F/ZXDC/FC-19）9.9. 經(jīng)審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機構(gòu)溝通合同的簽訂、擔保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項目部）應積極協(xié)助辦理借款合同、擔保合同的簽訂

9、，抵押、質(zhì)押等擔保手續(xù)的辦理，同時各經(jīng)辦公司（項目部）負責配合資金部完成提款所需資料的準備。! j.j x * i、I I10.10.提款所需資料經(jīng)財務中心總經(jīng)理審核后，方可向銀行或非銀行金融機構(gòu)提交，資金部應 積極溝通協(xié)調(diào)，確保在計劃的時間內(nèi)實現(xiàn)放款。11.11.在貸款放款后，資金部應積極與銀行或非銀行金融機構(gòu)溝通協(xié)調(diào)用款事宜，集團各中心 及經(jīng)辦公司（項目部）應積極協(xié)助，提供用款所需的各種資料。12.12.資金部應積極協(xié)調(diào)開發(fā)貸款使用過程中的各種問題，集團各中心及各經(jīng)辦公司（項目部）應積極配合辦理開發(fā)貸款利息結(jié)算及其他費用的支付事宜。13.13.資金部應根據(jù)項目的進展情況，結(jié)合借款合同的相關(guān)

10、約定，統(tǒng)籌好貸款歸還所需資金的 準備與歸還時間的把握；同時填報開發(fā)貸款還款申請審批表，經(jīng)公司（項目部）負責人審核-來源網(wǎng)絡精心整理后，經(jīng)由資金部負責人、財務中心總經(jīng)理、集團事業(yè)部總經(jīng)理評審后，報董事會審批，形成股東 會與董事會決議。（開發(fā)貸款還款申請審批表見 F/ZXDC/FC-20F/ZXDC/FC-20）14.14.開發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14.114.1 所有向銀行或非銀行金融機構(gòu)報送的股東會決議、董事會決議、借款協(xié)議、擔保協(xié)議等法律文件必需報集團法律事務部評審，通過后方可向其報送；14.214.2 開發(fā)貸款經(jīng)辦人員應在開發(fā)貸款放款， 或者貸款情況發(fā)生變動后的一個工作日內(nèi)向資金部報送更新

11、后的負債情況表；（負債情況表格式及要求，參見財務中心報表模板。）I14.314.3 在開發(fā)貸款的申報、放款、用款、計息、還款過程中，資金部應與各中心、地區(qū)公司（項 目部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項目開發(fā)計劃、項目進展、銷售情況、財務狀況等 信息時，各經(jīng)辦公司（項目部）應與資金部提前溝通，經(jīng)得同意后方可對外進行介紹。精心整理-來源網(wǎng)絡開發(fā)貸款辦理流程圖精心整理來源網(wǎng)絡借款融資流程圖經(jīng)辦企業(yè)提出資金需求開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料X段階劃計資融段階報申資融抵押物公司辦理抵押、質(zhì)押手續(xù)、承貸企業(yè)配合財務中心準備提款資料-來源網(wǎng)絡精心整理（三）其他借款的辦理流程1.1. 開發(fā)貸款以

12、外的其他融資（含股東借款、其他特定對象的借款等）由地區(qū)公司（項目部） 自行擬定融資方案；2.2. 經(jīng)公司（項目部）負責人審核后，由資金部、財務中心總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理評審后，上報董事會審批，通過后形成股東會或董事會決議；（其他借款融資方案評審表見 F/ZXDC/FC-21F/ZXDC/FC-21）3.3. 審批通過后由地區(qū)公司（項目部）具體辦理借款事宜，資金部負責監(jiān)督方案的執(zhí)行；4.4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區(qū)公司（項目部）協(xié)助辦理。I四、 擔保管理（一） 集團及下屬地區(qū)公司（項目部）可擔保資源由資金部統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，地區(qū)公司（項目 部）不得在未經(jīng)允許的情況下向任何企業(yè)提

13、供擔保（含資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、信用擔保等）。（二） 地區(qū)公司（項目部）向任何企業(yè)提供擔保的，由資金部牽頭辦理，經(jīng)擔保公司（項目 部）負責人審核、財務中心總經(jīng)理，事業(yè)部總經(jīng)理評審，通過后報董事會審批、審批同意后形成 股東會、董事會決議。X / J I x /（三） 審批通過后，擔保公司（項目部）負責配合資金部辦理相關(guān)事宜（含擔保合同的簽訂、 他權(quán)證的辦理、擔保的解除等）。（四） 地區(qū)公司（項目部）應向資金部報送可抵押資產(chǎn)情況表，在相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后的一個工作日內(nèi)向資金部報送更新后的報表電子版，若無變化，則隨同每個月的會計報表，在5 5 個工作日內(nèi)報送電子版本，1010 個工作日內(nèi)報送紙質(zhì)的報表。

14、（可抵押資產(chǎn)情況表格式及要求，參見財 務中心會計報表格式與報送要求。）! j.j、* i I |五、 融資渠道的管理（一）資金部根據(jù)集團的戰(zhàn)略規(guī)劃，負責融資渠道的拓展及合作銀行或非銀行金融機構(gòu)的選 擇。（二）資金部負責現(xiàn)有融資渠道的維護工作，積極與各銀行或非銀行金融機構(gòu)保持溝通與來 往，傳遞集團的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)績、項目進展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作金融機構(gòu)。（三） 資金部應積極與各銀行或非銀行金融機構(gòu)進行溝通，掌握最新的金融政策及辦理程序，形成融資信息庫，并定期進行分析與預測，向董事會提交相關(guān)的分析報告。（四） 各中心、地區(qū)公

15、司（項目部）應積極配合財務中心拓展融資渠道，維護銀企關(guān)系。精心整理-來源網(wǎng)絡六、 融資風險管理（一） 融資計劃與方案的選擇應充分考慮以下因素：1 1 以未來經(jīng)營與投資對資金的需求，確定融資的時間、規(guī)模；2.2. 充分考慮償還能力，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3 3 對融來的資金、具有吸取和消化的能力；4 4.融資期限要適當。（二） 制定的融資計劃與方案，在發(fā)揮財務杠桿作用同時，將資產(chǎn)負債率控制在合理的范圍 內(nèi)，集團合并后的資產(chǎn)負債率應控制在 50%50%勺范圍內(nèi)為宜。（三） 融資效益的決定性因素和重點是融資成本，應充分論證不同融資方案的可行性，承貸 項目的息稅前利潤率與內(nèi)含報酬

16、率應大于資金供方的期望收益率。r （四） 資金部負責監(jiān)督資金流向和測算未來現(xiàn)金流量，合理安排各項借款的償還時間、計劃 好償還借款的資金來源。（五） 應建立融資風險管理機制，定期編報融資活動執(zhí)行與風險評估報告。X /Jy*1 I X J /七、 罰則（一） 集團下屬各中心、地區(qū)公司（項目部）應嚴格按照本辦法的相關(guān)規(guī)定開展融資活動，對違反本管理辦法，未對集團造成經(jīng)濟或名譽損失的，財務中心有權(quán)責令其整改，并可對責任人 處以 5050 50500 0元罰款。II. |X,jfX（二） 集團及下屬各中心、地區(qū)公司（項目部）應按照本辦法的規(guī)定，與資金部一同擬定融 資計劃，報送融資方案，并配合辦理本公司的融

17、資工作，對違反本管理辦法，未造成經(jīng)濟或名譽! j.j、* i I |損失的，財務中心有權(quán)對責任個人處以 300300- 10001000 元罰款。（三） 集團地區(qū)公司（項目部）應按本辦法的規(guī)定，報送負債情況表與可抵押資產(chǎn)情況表，對不按要求報送的責任個人，財務中心有權(quán)對其處以50-50050-500 元的罰款。（四） 違反上述管理辦法，對公司造成經(jīng)濟或名譽損失的責任人，應承擔相應的過錯責任及 賠償責任。（五） 違反上述管理辦法并觸犯法律的責任人，除承擔相應的過錯責任及賠償責任外，還將 依法送交國家司法機關(guān)追究法律責任。八、 附則精心整理-來源網(wǎng)絡（一）本制度由事業(yè)部財務中心負責解釋。（二） 本制

18、度自年月日起實施。（三） 附加說明1 1、本標準起草人：陳國亮2 2、本標準會簽人員：3 3、本標準審核人：4 4、公司領導批準：來源網(wǎng)絡精心整理F/ZXDC/FC-18F/ZXDC/FC-18 :開發(fā)貸款方案評審表編號:承貸公司（項目部）名稱承貸項目項目開發(fā)周期及時間項目申報總投自有資金投入預計息稅前利潤11 /. l _貸款金額w:腫i , i | 1.貸款期限1/ / . !p, _JZ1，一 -iry i./擬申報銀行1.夕/預計“四證”齊備時間擔保方式及估值情況 ff 一1其他說明11審批意見匯總財務中心資金部經(jīng)辦人員:” / 11毗s A1財務中心資金部負責人承貸公司（項目部）負責人合作方財務總監(jiān)財務中心總經(jīng)理精心整理來源網(wǎng)絡事業(yè)