體育中心前期物業(yè)管理方案

1、體育中心前期物業(yè)管理方案 職教園區(qū)體育中心總建筑面積44807平方米，總投資約2.2億元。目前已完成主體結(jié)構(gòu)、維護結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾裝修工程，多功能館二區(qū)完成安裝總量90%。針對體育中心前期物業(yè)管理，預(yù)計在2017年4月1日前對體育中心多功能館二區(qū)實施物業(yè)管理。1、 指導(dǎo)思想和基本原則（1） 、滿足以健身為目的的日常運動鍛煉的需要（2） 、滿足小型體育賽（羽毛球、乒乓球、臺球、氣排球、足球、籃球）的需求（3） 、具備組織和舉辦中小型活動的能力（4） 、快樂運動、享受運動、健康運動、收獲運動2、 人員配備和上班方式（1） 、人員配備：體育館目前人員配備11人。項目部（11人）助理（0人）項目主管（0

2、人）設(shè)備維護部（4人）保潔部（3人）秩序維護部（4人）中控員（2人）秩序維護員（2人）電工（1人）水暖工（1人）司爐工（2人）（二）、上班方式：每周單休1、保潔人員：8:00-11:30，14:30-18:00（夏季） 8:00-11:30，14:00-17:30（冬季） 2、保安人員：兩班倒、無休息 A班：7:00-14:30 B班：14:30-22:003、 工程人員： 水暖工：8：30-12：00 14：30-18：00 電工：8：30-12：00 14：30-18：00 司爐工：兩班倒、上一天休一天 夏季：9：00-22：00 冬季：9：00-9：00（3） 、保潔人員崗位安排分布圖（

3、1） 、保潔區(qū)域分布圖 C區(qū) 一層走廊 更、衛(wèi)室 綜合球場 1號足球場 2號足球場 西三角區(qū)A區(qū) B區(qū) B區(qū) B區(qū) C區(qū) C區(qū) 負1層走廊A區(qū)范圍：更衣室、衛(wèi)生間、東三角區(qū)、1號門區(qū)域B區(qū)范圍：綜合球場、1、2號球場、2號門區(qū)域C區(qū)范圍：西三角區(qū)、一層走廊、負1通道、3、4號門區(qū)域3、 資金預(yù)算（1） 、人工費用1、自招崗位人數(shù)月/工資月/工資（合）年/工資年工資（合）社保社保（合）年/小計保安422008800264001056001085243408149008保潔3180054002160064800108523255697356司爐工22200（夏）440030000600001085

4、221704817042800（冬）5600水暖工1240024002880028800108521085239652電工1260026003120031200108521085242052總計289200119372409772福利費用：600元/人/年×11人=6600元服裝費用：720元/人/年×4人=2880元（保安四季服裝） 360元/人/年×7人=2520元（保潔、工程四季服裝）合計費用總額：35147元/月 421772元/年分析：優(yōu)勢：1、歸屬感強，有較強的凝聚力； 2、可以避免第三方溝通，管理起來比較方便；劣勢：1、針對保潔、保安的工作流動性大，

5、自建團隊上社保費用損失較大； 2、做人力資源管理工作經(jīng)歷耗費較大； 3、員工安全管理風(fēng)險較大；3、勞務(wù)派遣崗位人數(shù)月/工資月/工資（合）年/工資年工資（合）意外險工傷險管理費小計保安42200880026400105600720360014400124320保潔318005400216006480054027001080078840司爐工22200（夏）4400300006000036018007200693602800（冬）5600水暖工1240024002880028800180900360033480電工1260026003120031200180900360035880總計112892

6、001980990039600341880福利費用：600元/人/年×11人=6600元服裝費用：720元/人/年×4人=2880元（保安四季服裝） 360元/人/年×7人=2520元（保潔、工程四季服裝）合計費用總額：29490元/月 353880元/年分析：優(yōu)勢：1、費用相對較低； 2、由勞務(wù)派遣公司做人力資源管理服務(wù)，我方自行管理日常工作，管理起來相對容易，省去很多復(fù)雜的溝通環(huán)節(jié)； 3、可以減小管理風(fēng)險、降低管理成本；劣勢：在日常工作中人員的管理難度較大 3、外包崗位人數(shù)月/工資月/工資（合）年/工資年工資（合）工傷險培訓(xùn)費服裝費小計保安2220044002

7、640052800180048096056040保潔31680504020160604802700720144065340司爐工22300夏460029400588001800480960620402600冬5200水暖工123002300276002760090024048029220電工125002500300003000090024048031620中控員2250050003000060000180048096063240總計11289680990026405280307500福利費用：300元/人/年×11人=3300元清潔耗材：800元/月×12=9600元/年清

8、潔設(shè)備折舊：67.5元/月×12=810元/年管理費：15%×321210元=48181元/年 稅金：6%×369391元=22163元年合計總費用：32629元/月 391554元/年分析：優(yōu)勢：1、由外包公司負責(zé)物業(yè)管理工作，形成雙方監(jiān)督、單一管理模式，相對比較省心，可以把未來的重點工作放在體育中心整體運營； 2、我方負責(zé)監(jiān)督、檢查可以更有效率、更專業(yè)的做好體育中心物業(yè)服務(wù)管理工作； 3、針對場館及人員管理方面，降低了一定的風(fēng)險；劣勢：相對勞務(wù)派遣費用消耗較大一些。（2） 、能耗費用（年）名稱夏季/月/元夏季/年/元冬季/月/元冬季/年/元年/小計水費3000

9、1800030001800036000電費2000012000020000120000240000天燃氣1000700060000300000307000總計2400014500083000438000583000電梯維保費用：3500元/年、質(zhì)檢：850元/年（3） 、辦公費用1、 辦公設(shè)施名稱數(shù)量單價總價打卡機1臺400元400元打印機1臺1000元1000元辦公桌椅6套-指揮部支取對講機10個400元4000元文件柜1個-指揮部支取總計5400元2辦公用品名稱數(shù)量單價總價A4紙1箱170元170元中性筆一盒20元20元文件架6個20元120元檔案盒20個20元400元口取紙5包10元50

10、元便利貼5包10元50元訂書機1個15元15元訂書釘10盒2元20元總計845元3、清潔器材和用品（附明細表）（4） 、預(yù)算支出費用一覽表（年）管理模式人工費用/年能耗費用/年辦公費用清潔器材用品合計自建團隊421772元587350元6245元80000元1095367元勞務(wù)派遣353880元587350元6245元80000元1027475元外包391554元587350元6245元包含保潔耗品985149元四、場館的管理及使用（一）、場館日常管理制度1、 認真做好安全防火防盜、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備器材的檢查與維護等工作，加強對場館的監(jiān)督和檢查，保證場館的安全，保持一個良好舒適的運動環(huán)境。2、

11、開放內(nèi)容：氣排球、羽毛球、籃球、足球、乒乓球、桌球。3、 大力提倡節(jié)水、節(jié)電及節(jié)約各類消耗品，樹立管理育人、服務(wù)育人的宗旨。4、 有關(guān)部門需租用場地組織活動，應(yīng)提前一周到物業(yè)辦公室登記，經(jīng)同意后方可安排使用。否則不準進入場館。5、 對于重大活動要精心組織安排，做好預(yù)案，確保活動的順利。6、 保持體育館內(nèi)的清潔衛(wèi)生，每天進行常規(guī)性打掃。確保場館正常運行。（二）、秩序管理制度1、進入場館的人員需出示出入證后放行，如遇特殊情況需聯(lián)系主管領(lǐng)導(dǎo)問明原因后再放行。2、嚴禁穿帶有鐵釘或鐵掌的鞋及高跟鞋進入體育館運動區(qū)域。3、秩序維護員日常巡檢過程中，注意防止場內(nèi)人員私自進入設(shè)備間，以免造成不必要的損失。4、

12、體育館內(nèi)嚴禁吸煙，注意公共衛(wèi)生，不得隨地吐痰，不亂丟雜物。5、愛護體育館及辦公室的設(shè)施、器材和其他物品，如有人為損壞，照價賠償。6、館內(nèi)不得亂涂亂寫，嚴禁用球故意向墻面、門窗撞擊，造成損壞和破壞者必須照價賠償，并視情節(jié)輕重給以必要的處罰。7、雨天進館內(nèi)，所有雨具必須放在指定地點，不得帶入運動場地。8、遵守開館、閉館時間，不得擅自入館或延時滯留。（三）、衛(wèi)生管理制度1、衛(wèi)生工作直接體現(xiàn)了體育館的文明程度。衛(wèi)生工作要常抓不懈，持之以恒。全體工作人員必須樹立講文明、講衛(wèi)生的良好習(xí)慣。2、公共區(qū)域必須每天打掃，做到地面、樓梯整潔，地面無煙蒂、痰跡、瓜皮果殼及口香糖渣等。3、每天打掃場館的衛(wèi)生，定期必須

13、擦洗玻璃及給特殊類地面做保養(yǎng)。4、場館每天定時打開門窗，保證館內(nèi)外空氣疏通。5、及時清除館內(nèi)垃圾，噴灑消毒藥水，投放滅鼠藥，夏季經(jīng)常噴灑滅蚊藥水。6、保持廁所、更衣室干凈整潔，無污漬、無異味。7、衛(wèi)生工作有專人管理，每天檢查督促。五、開放時間：7：00 - 22：006、 開放門口：1號門七、安全、消防和衛(wèi)生管理（1） 、消防裝置、設(shè)備和門窗應(yīng)定期檢查，已經(jīng)損壞和有故障的要及時修理或更換。場館的門和房間鑰匙由專人保管。（2） 、值班人員要堅守崗位，盡職盡責(zé)，遇有火災(zāi)、被盜等特別情況時，除積極采取措施外，要及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，緊急情況根據(jù)發(fā)生事項撥打匪警：110、火警：119、救護：120。（3

14、） 、保證所有安全出口的暢通。（4） 、加強對供電線路的管理，離開場館時必須切斷所有電源，關(guān)鎖門窗。（5） 、場館內(nèi)嚴禁攜帶易燃、易爆物品及明火進入。（6） 消防器材不得擅自外借。八、崗位職責(zé)全體工作人員要服從工作安排與調(diào)配，積極配合主管部門做好各項準備工作；樹立服務(wù)意識，團結(jié)協(xié)作，顧全大局，主動熱情、說話和氣，遇事不急不燥耐心解釋，不做有損公司形象的事。（1） 、保安人員職責(zé)：1、針對目前場館對內(nèi)使用的特征對進出體育中心門崗控制及車輛管理。2、每天下班后及時關(guān)燈、拉閘、關(guān)窗、閉館，做好防火、防盜工作。3、定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報場地設(shè)施的使用情況以及物品器材的損耗情況。4、每天全面檢查一遍各場地設(shè)

15、施，如有設(shè)備損壞，自己能維修的自己維修，維修不了的及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。5、完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時分配的其他任務(wù)。 （二）、保潔人員職責(zé)：1、 保持場地清潔，及時打掃清洗，做到“五面光”，即場地面光亮、門窗面光亮、設(shè)備設(shè)施面光亮（包括桌椅、柜子、柜臺、衛(wèi)生間、洗浴間等）、墻面光亮、瓷磚面光亮，“一整齊”，即室內(nèi)整齊、桌椅整齊、物品整齊。2、 當天垃圾要當天清運，不許堆積。3、 不準在走廊，衛(wèi)生間堆放清潔工具、廢品、雜物等。4、 清潔工具擺放整齊、放在指定位置。5、 愛護清潔工具，注意節(jié)約用品。6、 完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時分配的其他任務(wù)。（三）、設(shè)備維護人員職責(zé)：司爐工崗位職責(zé)1、鍋爐工是特殊工種，上崗必須攜

16、帶操作證。2、嚴格遵守有關(guān)鍋爐安全操作的規(guī)定及各項規(guī)章制度，對重點條文要熟記。3、 參加有關(guān)部門組織的鍋爐安全技術(shù)培訓(xùn)及本中心組織的鍋爐房規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。4、熟悉所操作鍋爐本體、附屬設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、運轉(zhuǎn)性能、構(gòu)造原理及鍋爐房系統(tǒng)的情況，熟練掌握操作技能和檢查方法。5、了解鍋爐給水的水質(zhì)指標和水處理方法，根據(jù)鍋水水質(zhì)情況調(diào)整排污次數(shù)，排污操作必須嚴格按操作規(guī)程要求進行，且應(yīng)一人操作，一人監(jiān)視水位。6、按規(guī)程要求進行水位表、壓力表的沖洗，安全閥定期的手動、自動排汽試驗，報警器的定期試驗，并作好記錄。7、嚴格執(zhí)行巡回檢查制度，每班從接班開始至少每一小時巡檢一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確

17、保鍋爐安全運行。8、根據(jù)負荷情況正確調(diào)整運行參數(shù)，做到經(jīng)濟運行。9、認真填寫運行記錄，內(nèi)容完整、字跡工整。10、堅守工作崗位，遵守勞動紀律，不得做與本工作無關(guān)的事，班前、班中嚴禁飲酒，不得脫崗、睡崗。11、司爐工在上班前20分鐘到崗，進行交接班和準備工作，有事應(yīng)提前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)同意后方可休假。12、司爐工應(yīng)保持鍋爐本體、附屬設(shè)備和區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生整潔。13、嚴格按照后勤部提出的有關(guān)規(guī)定和考核要求執(zhí)行，接受后勤部及有關(guān)部門監(jiān)督考評。14、服從后勤部及中心的工作調(diào)動，完成上級交辦的其它工作任務(wù)。電工崗位職責(zé)1、全面負責(zé)電氣設(shè)備、供電線路、照明燈具、水網(wǎng)管道的日常安全檢查、安裝維修，發(fā)現(xiàn)隱患及

18、時消除；2、按照工作流程做好當班期間各項工作；3、負責(zé)中央空調(diào)、電梯的現(xiàn)場操作與保養(yǎng)；4、定期清理配電房、辦公區(qū)衛(wèi)生，做到整潔衛(wèi)生；5、遵守公司的各項規(guī)章制度，當班期間不得飲酒，不得脫崗（外出維修除外）、離崗，隨時做好處理突發(fā)故障的準備；6、遵守特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程，嚴禁違章操作，嚴防電氣水災(zāi)的發(fā)生；7、發(fā)生火災(zāi)時要冷靜、果斷、快速處置，及時切斷火災(zāi)區(qū)域電源，并啟動消防聯(lián)動設(shè)備；8、認真完成當班工作記錄，做好面對面交接班；9、努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷提高安全儀式及職業(yè)技能。水暖工崗位職責(zé)1、認真做好全公司給、排水、供暖、消防系統(tǒng)內(nèi)管線及設(shè)備的安裝和維修保養(yǎng)工作，保證施工質(zhì)量；2、遵守公司規(guī)章

19、制度及公司相關(guān)規(guī)定，堅守工作崗位，工作時間不做與工作無關(guān)的事；3、根據(jù)施工、維修任務(wù)，做好備件的儲備工作；4、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做好領(lǐng)導(dǎo)安排的工作；5、出現(xiàn)故障及時趕到現(xiàn)場，認真進行處理，保證給、排水系統(tǒng)的順利進行。嚴重故障要及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報；6、加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平，保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；7、搞好設(shè)備、工具的維修和保管工作；8、講究職業(yè)道德，注意文明施工，杜絕浪費現(xiàn)象，施工完成后做好現(xiàn)場清理工作。9、 方案具體實施流程序號實施內(nèi)容完成時間1對體育中心進行整體驗收，驗收內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)、門、窗、地面、墻面、上下水、強弱電、暖氣、排風(fēng)）、體育場地安裝的設(shè)備設(shè)施3月15日前2招聘勞務(wù)派遣公司做基層人員外聘工作并簽訂合作協(xié)議3月20日3聯(lián)系清潔用品廠家長期供應(yīng)清潔用品及耗材