高層物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、高層物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 是什么呢？家住省城大十字一高層住宅樓的李先生說(shuō),他所住的小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平方米收1元錢,電梯使用費(fèi)每戶35元,垃圾清運(yùn)費(fèi)按照每平方米5元收取。而有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)按照每平方米0.7元或0.8元收取,而且電梯使用費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)都包含在里面。為什么高層住宅物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不一樣?記者采訪發(fā)現(xiàn)，每座樓盤的物業(yè)費(fèi)不盡相同，而且物業(yè)收費(fèi)的算法也不一樣。昆侖中路一高層小區(qū)，物業(yè)費(fèi)按照每平方米0.7元收取，另外，分別收取電梯使用費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。昆侖路一小高層住宅樓的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米0.8元，電梯使用費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)都包含在里面。城西區(qū)一高層住宅樓物業(yè)費(fèi)每平方米1.1元。為什么高層住宅樓物業(yè)費(fèi)收

2、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一呢?4月10日，西寧市發(fā)展與改革委員會(huì)價(jià)格處的工作人員告訴記者，目前，省城的小高層、高層等高檔住宅物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，沒有具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)所提供服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，在物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上可在10%以內(nèi)上下浮動(dòng);考慮到高層住宅樓電梯的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這筆費(fèi)用在基準(zhǔn)價(jià)位基礎(chǔ)上可在50%以內(nèi)上浮，具體上浮幅度由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并要在物業(yè)服務(wù)合同中約定。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，可在征得70%左右業(yè)主的同意后，重新聘用其他物業(yè)公司。這位工作人員說(shuō)，凡交納了物業(yè)管理費(fèi)的居民，不用再交納每戶每月6元的垃圾清運(yùn)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)一律由小區(qū)物業(yè)管理單位支付。西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例的亮點(diǎn) 關(guān)

3、于適用范圍。條例第二條規(guī)定，“本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例”。在地域上，既考慮到全市城鎮(zhèn)房屋的物業(yè)管理，也考慮到市屬三縣的物業(yè)管理；在物業(yè)類型上，既考慮住宅物業(yè)(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等)，也考慮到非住宅物業(yè)的物業(yè)管理。 關(guān)于街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居村兩委會(huì)職責(zé)的確定。一直以來(lái)，街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督作用未能有效發(fā)揮，且未介入物業(yè)管理，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不能及時(shí)有效地協(xié)調(diào)處理。因此，條例第四條第三款規(guī)定:“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建

4、設(shè)之間的關(guān)系。”第五條規(guī)定：“鼓勵(lì)和支持居民委員會(huì)依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?！?關(guān)于業(yè)主大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)的成立、設(shè)立與運(yùn)行。當(dāng)前，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理中的財(cái)產(chǎn)維護(hù)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)，要么淡漠不清，要么強(qiáng)化曲解；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的角色缺位、錯(cuò)位、越位，業(yè)主大會(huì)要么不成立，要么成立后的矛盾反而更難調(diào)和解決，既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也不利于社區(qū)建設(shè)，甚至影響到社區(qū)安全和穩(wěn)定等問題。條例在物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi)，在第二章以共22條的內(nèi)容對(duì)業(yè)主自治體系作了具體規(guī)定。 關(guān)于物業(yè)交付使用的規(guī)定。近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?yàn)槲飿I(yè)交付產(chǎn)生的矛

5、盾比較多，為此，條例第四十一條對(duì)物業(yè)交付作出規(guī)定，即“物業(yè)交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付?！?關(guān)于業(yè)主未實(shí)際入住，按70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主自行不采暖按50%繳納采暖費(fèi)的規(guī)定。物業(yè)交付前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付后，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主入住與否，物業(yè)管理活動(dòng)都要正常進(jìn)行，這是物業(yè)管理的綜合性、延續(xù)性、公眾行決定的。業(yè)主未入住，除不產(chǎn)生生活垃圾外，各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)都享受到了。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的，鍋爐配置是按小區(qū)的總建筑面積、總戶數(shù)來(lái)確定的，業(yè)主自行不采暖，鍋爐及其配套的設(shè)施設(shè)備仍要

6、運(yùn)行，供熱企業(yè)也要同樣投入運(yùn)營(yíng)成本。另外，業(yè)主不采暖，還有可能影響其他業(yè)主采暖的情況。因此，條例第四十一條規(guī)定，業(yè)主未實(shí)際入住和業(yè)主自行不采暖的費(fèi)用繳納比例，即“物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%繳納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的，不得停止用熱。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%繳納采暖費(fèi)?！?關(guān)于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收相關(guān)費(fèi)用問題。業(yè)主和供水、供電、供氣、供

7、熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同約定來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是合同當(dāng)事人，沒有義務(wù)向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費(fèi)用，也無(wú)權(quán)向業(yè)主收取這些費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，相關(guān)單位應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，約定代收服務(wù)費(fèi)用。在這種有償服務(wù)中，業(yè)主不是合同的主體，因而不擔(dān)負(fù)因其而產(chǎn)生的任何費(fèi)用。因此，條例第四十二條強(qiáng)調(diào)：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收

8、取有關(guān)費(fèi)用。”并明確強(qiáng)調(diào)，“前一款所列條例單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。” 關(guān)于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的規(guī)定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的供應(yīng)為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用。其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備是其提供服務(wù)的必要設(shè)施，是其履行合同的一部分。業(yè)主繳納的費(fèi)用，已經(jīng)包括相關(guān)管線和設(shè)

9、施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。目前，西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位，已經(jīng)按國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條的規(guī)定承擔(dān)了相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，而供水、供電部門仍未按物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)由業(yè)主承擔(dān)，供水、供電部門無(wú)償使用、受益，若供水、供電等單位不承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，再由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，顯然是不公平的、不合理的。因此，條例第四十一條第二款規(guī)定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用?！?關(guān)于物業(yè)保修金的規(guī)定。近年來(lái)，西寧市住宅建設(shè)迅速發(fā)展

10、，但從目前情況來(lái)看，部分物業(yè)交付使用后房屋質(zhì)量等遺留問題依然大量存在，在開發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房者的房屋質(zhì)量問題糾紛中，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)一方。按照建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法(建質(zhì)20057號(hào))“建設(shè)工程竣工結(jié)算后，發(fā)包人應(yīng)按照合同約定及時(shí)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金”的規(guī)定，開發(fā)商需留存保修金，但是，尚沒有一個(gè)專門的部門來(lái)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，房屋出現(xiàn)問題，部分開發(fā)商置之不理，業(yè)主束手無(wú)策，有些只能業(yè)主個(gè)人解決。啟動(dòng)住宅物業(yè)保修金制度后，在物業(yè)保修期內(nèi)，一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問題的，建設(shè)單位推諉、扯皮，或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，都可以使用市、縣物業(yè)行政主

11、管部門統(tǒng)一歸集的保修金，由業(yè)主委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用從保修金中列支。因此，為保護(hù)建設(shè)單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共安全和公眾利益，保障物業(yè)正常維修和使用，條例第四十七條規(guī)定：“建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費(fèi)用?！逼胀ㄗ≌召M(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)     新版本規(guī)定，普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并根據(jù)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取綜合物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的基

12、準(zhǔn)價(jià)格分為三級(jí)。     一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.45元，其中，基本要求0.15元；房屋管理0.05元；共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)0.04元；協(xié)助維護(hù)公共秩序0.04元；保潔服務(wù)0.10元；綠化養(yǎng)護(hù)管理0.07元。     二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.40元，其中，基本要求0.14元；房屋管理0.05元；共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)0.04元；協(xié)助維護(hù)公共秩序0.03元；保潔服務(wù)0.08元；綠化養(yǎng)護(hù)管理0.06元。     三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.35元，其中，基

13、本要求0.13元；房屋管理0.05元；共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)0.04元；協(xié)助維護(hù)公共秩序0.03元；保潔服務(wù)0.06元；綠化養(yǎng)護(hù)管理0.04元。     收費(fèi)浮動(dòng)幅度，根據(jù)提供服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，在物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，可在10以內(nèi)上下浮動(dòng)；高層住宅考慮到電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，可在50上浮，具體上浮幅度由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電事件二：家住西寧市某小區(qū)的王先生與小區(qū)物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后，他一直未足額交納剩余物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司就對(duì)王先生采取了停水停電的措施，王先生想知道，物業(yè)公司是否可以采

14、取這樣的措施。競(jìng)帆律師事務(wù)所的田律師說(shuō)，小區(qū)居民的水、電費(fèi)雖然是由物業(yè)公司代收代交，但水、電的提供者卻是自來(lái)水公司和供電局，供水供電的合同當(dāng)事人是業(yè)主或者使用人與自來(lái)水公司和供電局。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，供用電、水、氣合同，只有在用電、水、氣人逾期不交付費(fèi)用，經(jīng)催告，在合理期限內(nèi)仍不交納費(fèi)用的，供用人才可以按國(guó)家規(guī)定的程序終止供電、水、氣等。物業(yè)公司不是供水、供電合同的當(dāng)事人，收取物業(yè)費(fèi)與代收代交水電費(fèi)之間是不同的法律關(guān)系。因此，王先生遇到的這種情況屬于物業(yè)公司不正當(dāng)?shù)耐Ｋ?、停電行為，屬于典型的侵?quán)行為。王先生可以通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)

15、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條：物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯使用費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%交納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停

16、熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%交納費(fèi)用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成因素為：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；9、合理利潤(rùn)（普通住宅不超過8%）；10、法定稅費(fèi)。從上述規(guī)定來(lái)看，電梯使用產(chǎn)生的電費(fèi)應(yīng)該和公共照明產(chǎn)生的電費(fèi)一并計(jì)算后再向業(yè)主收取。由此可見，高層

17、或小高層的居住成本明顯要高于多層住宅的居住成本的。經(jīng)青海省政府門戶網(wǎng)站轉(zhuǎn)西寧市政府?，F(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)西寧市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于調(diào)整西寧市城市污水處理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的通知（寧發(fā)改價(jià)格【2006】523號(hào)）規(guī)定，居民生活用水污水處理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為0.52元/噸；城市供水綜合價(jià)格1.53元/噸。合計(jì)2.05元/噸。表后水耗一般由用戶分?jǐn)?。小區(qū)關(guān)于水費(fèi)的問題 因?yàn)樽詠?lái)水公司到小區(qū)的自來(lái)水壓比較低，僅僅能維持在多層樓面的使用，住在高層樓面的住戶會(huì)感覺壓力不足。    為了解決這一問題，小區(qū)建造時(shí)一般會(huì)在自來(lái)水進(jìn)小區(qū)的主管道上加一個(gè)增壓泵，來(lái)解決壓力不足的問題，而水泵的運(yùn)作需要產(chǎn)生電費(fèi)及維修

18、維護(hù)費(fèi)用的，所以物價(jià)局會(huì)批準(zhǔn)小區(qū)有一個(gè)二次供水的費(fèi)用，一般不超過水費(fèi)的百分之十五水電費(fèi)物業(yè)不再代收在實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電等費(fèi)用，實(shí)際上是為公用單位無(wú)償服務(wù)，加大了物業(yè)企業(yè)的工作量。因此，新條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例以及物權(quán)法里的內(nèi)容：一、物業(yè)費(fèi)收取一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、

19、維護(hù)費(fèi)用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6、辦公費(fèi)用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本?，F(xiàn)在咱們看下問題在哪：1、公共樓道的電燈屬于公用設(shè)施、設(shè)備吧（指樓主說(shuō)的電費(fèi)），既然符合了第一條第二項(xiàng)的條件，你是不是要負(fù)責(zé)它能正常運(yùn)行？那就包含了電費(fèi)了，此條又含在物業(yè)費(fèi)服務(wù)預(yù)算內(nèi)，所以你要重新分?jǐn)偸杖‰娰M(fèi)是不合理的，而且現(xiàn)在的感應(yīng)燈

20、分兩種節(jié)電方式，一種是由整個(gè)樓業(yè)主家平均分?jǐn)偅ň褪敲繉拥臒舳冀釉诿繎舻碾姳沓鼍€的電線上，即表前，每層業(yè)主都平均分?jǐn)偭?，是并?lián)電路），第二種是接在總電源的電線上，這部分電量就相當(dāng)于和小區(qū)公共區(qū)域照明用電接在一起，由物業(yè)承擔(dān)。就算感應(yīng)燈壞了（我拿感應(yīng)燈作說(shuō)明，方便你看，這其中可能還包括煙感等消防設(shè)施設(shè)備用電，廣告照明電費(fèi)）換燈屬于小修，物業(yè)是有義務(wù)承擔(dān)的，法律規(guī)定了物業(yè)費(fèi)的組成部分，既然是物業(yè)管理，收費(fèi)項(xiàng)目叫物業(yè)費(fèi)，就必須要含這些項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容，否則你就提供保安、保潔、綠化服務(wù)那叫專項(xiàng)服務(wù)，所以綜上所述，收取分?jǐn)傠娰M(fèi)是不合理的。 但是電梯電費(fèi)不含在內(nèi)！如果寫進(jìn)合同內(nèi)了那是含此電梯電費(fèi)的，如果沒有，

21、物業(yè)是可以收取這部分電費(fèi)分?jǐn)偟摹?這里要說(shuō)明下廣告用電，可能很多人不知道這其中的含義，現(xiàn)在電梯內(nèi)的廣告框架和液晶顯示屏都是物業(yè)公司的創(chuàng)收項(xiàng)目，就是有廣告公司來(lái)找物業(yè)，按照一個(gè)框架多錢，一共多個(gè)框架來(lái)給物業(yè)公司費(fèi)用，就是租用場(chǎng)地，此廣告費(fèi)已經(jīng)含了廣告框架等器材所需的人工費(fèi)和由此產(chǎn)生的耗能。在這里給樓主做下解釋下。2、公共區(qū)域維修，根據(jù)第二條規(guī)定，公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的大中修需要?jiǎng)佑镁S修基金利息進(jìn)行維修，此費(fèi)用你在買房子時(shí)已經(jīng)按25元/平方米交給產(chǎn)權(quán)單位了，由產(chǎn)權(quán)單位交到國(guó)土資源局的住房專項(xiàng)維修基金管理中心，物業(yè)要進(jìn)行大中修，需要到“中心”去申報(bào)的（提出申請(qǐng)及遞交施工方案、費(fèi)用核算），由“中心”

22、下來(lái)考察、報(bào)批、撥款并分?jǐn)偨Y(jié)算，物業(yè)公司不能要求再向業(yè)主收費(fèi)進(jìn)行維修，那這就叫重復(fù)收費(fèi)（以前的房改房即公有住房除外，就是那些單位福利分房，沒產(chǎn)權(quán)證，但要交房租的，那是特定歷史條件下產(chǎn)生的房屋形式，有些這類老房子沒有交維修資金，所以可以要求全體此樓業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行維修）。收取了物業(yè)費(fèi)，還要每個(gè)月收取電梯及公攤電費(fèi)，請(qǐng)看律師解答物業(yè)費(fèi) 律師解答: 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)簡(jiǎn)稱物業(yè)費(fèi)，是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。  一、物業(yè)管理收費(fèi)的原則1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。2、物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。3、為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的公共衛(wèi)