第四章房地產(chǎn)估價(jià)成本法

1、Cost Approach BV VC D R I 適用條件：適用條件：成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。5.1.3 成本法的適用條件和對(duì)象成本法的適用條件和對(duì)象收益法收益法市場比較法市場比較法成本法的適用對(duì)象成本法的適用對(duì)象BV1 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。5.1.3 成本法適用對(duì)象成本法適用對(duì)象1 1、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本實(shí)際成本是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)花費(fèi)（個(gè)別成本）（個(gè)別成本） ，客觀成本客觀成本是假設(shè)開發(fā)

2、建是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)( (平均成平均成本本) ) 。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。成本。2 2、成本是待估房地產(chǎn)在、成本是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建的重新構(gòu)建成本，而不是過去或?qū)淼某杀?。成本，而不是過去或?qū)淼某杀尽?.1.4成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)5.1.4成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)成本法估價(jià)中的注意點(diǎn) 3 、 成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤，是對(duì)于房地產(chǎn)購買

3、者而言所必須常利潤，是對(duì)于房地產(chǎn)購買者而言所必須支付的全部金額。支付的全部金額。 成本法的操作步驟成本法的操作步驟收集資料收集資料求取重新購建價(jià)格求取重新購建價(jià)格求取折舊求取折舊 求取積算價(jià)格求取積算價(jià)格基礎(chǔ)基礎(chǔ)重點(diǎn)重點(diǎn)5.2.1房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成特點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成特點(diǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格，是建筑房地產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格，是建筑物與土地價(jià)格的結(jié)合體，也是建筑物所有物與土地價(jià)格的結(jié)合體，也是建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。權(quán)和土地使用權(quán)價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上由土地價(jià)格和房屋建房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上由土地價(jià)格和房屋建筑物價(jià)格構(gòu)成。筑物價(jià)格構(gòu)成。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的

4、構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成5.2.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素 5.2.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素 土地取得成本土地取得成本 在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地取得的途在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：種：(1)通過征收農(nóng)地取得的。通過征收農(nóng)地取得的。(2)通過城市房屋拆遷取得的。通過城市房屋拆遷取得的。(3)通過市場通過市場“購買購買”取得的，如購買政府招標(biāo)取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地完成征收或拆遷補(bǔ)償

5、安置的熟地。The character of market comparison approachThe principle of market comparison approachThe principle of market comparison schematic diagramamendingSimilar object Similar object Similar object comparecomparecompareAppraisal objectThe price of appraisal objectApplicable objects of market comparis

6、on approachAsking a question:What kind of real estates are suitable for the method ？Answer:In the real estate market developed regions, tradable （交易性的交易性的）real estates are suitable for the method.For example:Residence（住宅（住宅)Store(商鋪）商鋪）Office building（寫（寫字樓）字樓）CVilla（別墅）（別墅）Teaching Teaching buildin

7、gbuilding( (教學(xué)樓）教學(xué)樓）ChurchChurch（教堂（教堂) )AirportAirport（飛機(jī)場）（飛機(jī)場）Question :What kind of real estates are notsuitable for the method? BVancient buildingancient building( (古建筑）古建筑）The character of market comparison approachMarket comparison approach is the most important method to evaluate real estate

8、,and the method is widely used, China Real Estate Regulation 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 stipulates that if conditions permitted, the market comparison approach should be used to evaluate both land and real estate . For example:The character of market comparison approach Based on substitution theory, the correct

9、 choice of similar real estate and reasonable amendment transaction price are the key to the accuracy of appraisal result. Because of figuring out the price of appraisal object by similar real estate, market comparison approach is realistic(現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性), have a strong persuasion(說服力）說服力）. Useing the meth

10、od, valuers (評(píng)估人員）評(píng)估人員）are required for high level theory and practice ability. operation processes of market comparison approach Through the above steps,we can count the price of the appraisal real estate,the calculation formula:V RIDPrice of appraisal real estatePrice of similar real estateCorrection factor of conditions saleCorrection factor of Correction factor