天河欣德物業(yè)公司拓展經(jīng)營管理與獎勵辦法

1、天河欣德物業(yè)公司拓展經(jīng)營管理與獎勵辦法一、目的為開拓全方位信息渠道，充分調(diào)動員工積極、主動性拓展公 司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，提高公司的行業(yè)競爭力和影響力，增加外接項目、顧問項目、工程業(yè)務(wù)等各種多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。二、適用范圍適用于物業(yè)公司各部門、各項目員工均可參與推薦。三、職責(zé)（一）綜合部/物業(yè)項目部工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)市場開拓，參與各類物業(yè)形態(tài)的前期物業(yè)管理投標(biāo)， 拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域。2、推薦、引進(jìn)相關(guān)合作單位，為 項目管理處的經(jīng)營工作提供 支持。3、參照公司規(guī)定配合各項目管理組織相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實施招 投標(biāo)。4、負(fù)責(zé)定期與各外委項目進(jìn)行溝通和回訪，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合 同的續(xù)簽。5、配合各項目管理處及時與業(yè)委會溝通，

2、 確定經(jīng)營合作思路。6、負(fù)責(zé)梳理年度經(jīng)營目標(biāo)，適時調(diào)整經(jīng)營規(guī)劃。7、負(fù)責(zé)部門年度經(jīng)營獎勵金的分配。8、收集市場信息，完成公司下達(dá)的各項經(jīng)營目標(biāo)。四、操作流程（一）各項目經(jīng)營工作流程1、凡各項目洽談的經(jīng)營業(yè)務(wù)須在第一時間內(nèi)將相關(guān)信息告之 綜合部備案。2、凡各項目簽署的各類經(jīng)營合同， 須提交合同原件至綜合部。3、涉及金額較大的需采取招投標(biāo)或議標(biāo)的，由綜合部牽頭， 各項目配合實施。4、具體操作：見附件1（二）公司本部多種經(jīng)營工作流程1、綜合部/物業(yè)項目部由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織開展部門的多 種經(jīng)營工作。2、各專業(yè)公司根據(jù)公司發(fā)展態(tài)勢開辟多種經(jīng)營。3、凡公司本部在各部門的推薦、引進(jìn)下成功簽約的多種經(jīng)營 業(yè)

3、務(wù)，將按第五條第3款的標(biāo)準(zhǔn)對推薦、引進(jìn)的人員予以獎勵。4、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的承接（如裝飾工程、工程維修、外接物業(yè) 管理、顧問項目、代管綠化等），由責(zé)任部門按照市場化原則參 與洽談、競爭和投標(biāo)。5、承接的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)所需費用需責(zé)任部門進(jìn)行立項報批， 主要包括以下內(nèi)容：（1）項目簡介（名稱、地址、類型、預(yù)計收入情況、進(jìn)程安 排等）（2）費用申請（報名費、資料費、溝通費、交通費、物耗費、 產(chǎn)生的人力成本等）（3）其它事宜6、立項審批同意后，對口責(zé)任部門著手方案準(zhǔn)備（如工程造 價方案、預(yù)算方案、物業(yè)管理方案等）。7、根據(jù)進(jìn)程安排著手開展各項業(yè)務(wù)。8、具體操作流程：見附件 2五、獎勵辦法（一）獎勵范疇：本條

4、第 3款涉及的全公司員工。（二）獎勵時限：所有推薦的多種經(jīng)營項目，都須于合同簽訂后，對方支付的款項達(dá)合同總款項 30%即可一次性領(lǐng)取獎勵。序號推薦類型獎金比例備注1工程類、外接物業(yè)利潤總額的的10%其中5%作為總經(jīng)理單項獎金，5%乍為本獎金分配中總經(jīng)項目類員工推薦獎金理單項獎利潤總額的的5%其中2%乍金，由責(zé)任2顧問項目類為總經(jīng)理單項獎金，3%乍為員部門擬定工推薦獎金分配方案，報綜合部利潤總額的的5%其中2%乍及總經(jīng)理3其他為總經(jīng)理單項獎金，3%乍為員批準(zhǔn)后進(jìn)工推薦獎金行具體的分配針對不同的業(yè)務(wù)項目，于合同簽訂后，對方支付的款項達(dá)合同總款項30%由綜合部根據(jù)對應(yīng)的比例，建立推薦獎勵臺帳， 及獎

5、金分配明細(xì)表，按公司報銷流程經(jīng)財務(wù)部核實后予以一次性 領(lǐng)取發(fā)放。第三章附則六、本辦法自2016年11月08日起執(zhí)行。七、本辦法解釋權(quán)歸公司綜合管理部。市場拓展流程一、 獲取信息1、定期做市場調(diào)查；2、客戶主動聯(lián)系；3、經(jīng)協(xié)會或他人推介。二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶1、綜合樓（高層）面積少于 20000平方米項目不接，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米項目不接；2、物業(yè)管理費用過低的不接；3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（I于成熟小區(qū)）；4、維修基金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）；5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全， 后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接；6、檔次過低的項目不接；

6、7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接；8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)業(yè)主超過二家的項目不接；9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項目不接。三、項目調(diào)查1、 要從多方面盡可能掌握項目信息，了解開發(fā)商的實力和主要 目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)，否則很有可能為他人作嫁衣；2、 知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短。四、制作方案的具體步驟1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)；2、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；3、制定方案：方案內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件要求或項目的實際情況制作，招標(biāo)項目的

7、方案大體包括以下幾個方面：A、公司簡介B、項目管理機制架構(gòu)，包括：提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。針對實際情況，提出一些如何提高該小區(qū)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的措施和同場經(jīng)營的設(shè)想及投標(biāo)單位的合理要求，既要務(wù)實，又力求創(chuàng)新。擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況。管理方式，包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵機制、監(jiān)督機制、自我約束機制、信息反饋處理機制。工作計劃，包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。管理人員的配備、培訓(xùn)、管理管理人員的配備，包括：管理處正副主任簡歷，各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)、各崗位人員的配置等。管理人員的培訓(xùn)，包括：對各類人員的培訓(xùn)計劃、方

8、式、 目標(biāo)及言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象等。管理人員的管理，包括：錄用及考核，淘汰機制，協(xié)調(diào)關(guān)系，服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等。C、物業(yè)項目的前期介入：需制訂有相應(yīng)實施方案，列明前期人員、工作方式、工作內(nèi)容等。D經(jīng)費收支預(yù)算，包括：應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。E、物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：1）機電設(shè)備設(shè)施的管理制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期維修保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)；制定有各類應(yīng)急搶修、處理方案；制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟運行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟地運行。2）物業(yè)

9、維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施：根據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維修基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護(hù)和日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。根據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護(hù)和日常維護(hù)計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。3）各項管理指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施。各項管理指標(biāo)，包括：房屋及配套設(shè)施完好率、房屋零修、急修及時率、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率、清潔保潔率、 停車庫完好率、公共設(shè)施設(shè)備完好率、主要機電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率、火災(zāi)發(fā)生率、有效投訴率與處理率、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率、維修服務(wù)回訪率、使用人滿意率、其他有關(guān)指標(biāo)。 以

10、上各項指標(biāo)均需注明有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。F、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理1）管理規(guī)章制度，包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。2）檔案的建立與管理，包括：竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。G公共秩序的維護(hù)結(jié)合項目的具體情況和環(huán)境特點，提供行之有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及周圍秩序的方案；對消防、公共安全、公共衛(wèi)生等方面的突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案。H保潔服務(wù)根據(jù)項目的特點和實際情況，制定有合理的公共區(qū)域日常清潔保潔、消

11、殺、垃圾處理的工作計劃及區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。I 、綠化養(yǎng)護(hù)管理根據(jù)項目的特點和實際情況，制定合理的綠化養(yǎng)護(hù)方案，有區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和對故意損壞植物的預(yù)防性措施。J、社區(qū)文化便民服務(wù)包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。五、談判要素a、 確定物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍的面積；b、 物業(yè)辦公用品及管理工具、用具的購置（一般辦公用品由物業(yè)公司自行購置，費用自負(fù)；物業(yè)管理所需的管理工具和用具配備、 公共配套設(shè)備用品，由物業(yè)公司根據(jù)實際需要列出計劃送交甲方審核后，由甲方一次性購置投入配套，日后使用維護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。）；c、 確定小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備 （包括交通標(biāo)志、樓號門牌標(biāo)識、安全防護(hù)欄、保安崗?fù)?、出入口道閘、樓層垃圾桶等，由開發(fā)商配備）；d、 房屋交付使用后保修期內(nèi)的返修及