資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)講解

1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)不動產(chǎn)講解講解 第一部分 總體情況說明 第二部分 不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一部分第一部分 總體情況說明總體情況說明一、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)的特點(diǎn)二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容三、重要事項(xiàng)說明一、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的特點(diǎn)一、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的特點(diǎn) 充分借鑒、選取所用、增進(jìn)所需、系統(tǒng)完備；緊緊圍繞資產(chǎn)評估實(shí)踐需要，制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)。 按照具體準(zhǔn)則定位，重點(diǎn)規(guī)定不動產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)操作和披露特點(diǎn)要求。 借鑒國際及國外評估組織關(guān)于不動產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定。 在具體的評估方法上充分借鑒我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價規(guī)范與土地估價規(guī)程的有關(guān)內(nèi)容。 突出資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動產(chǎn)評估的最新需求。 根據(jù)新發(fā)布的

2、物權(quán)法要求，規(guī)范相關(guān)評估行為。 二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容 總則 基本要求 操作要求 評估方法 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 披露要求 附則 “總則總則”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 制定目的和依據(jù) 不動產(chǎn)的定義 不動產(chǎn)評估的定義和適用范圍 “基本要求基本要求”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系 從事不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)具備基本知識、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力 對不動產(chǎn)權(quán)屬的關(guān)注 不動產(chǎn)限制條件的依據(jù) 以不動產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評估 對現(xiàn)行相關(guān)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等 “操作要求操作要求”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 評估目的、評估對象、前提假設(shè) 價值類型、不動產(chǎn)組成部分對價值的影響 設(shè)備安裝工程與不動

3、產(chǎn)的關(guān)系 不動產(chǎn)調(diào)查 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制 構(gòu)筑物類不動產(chǎn)的主要調(diào)查要求 利用其他評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告等 “評估方法評估方法”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 市場法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法 相關(guān)基本要求 “企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 企業(yè)不動產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算形式 企業(yè)經(jīng)營方式等對不動產(chǎn)價值的影響 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)限制條件、假設(shè)以及價值類型 不動產(chǎn)價值與企業(yè)核算的關(guān)系 不動產(chǎn)價值與對企業(yè)價值貢獻(xiàn)的關(guān)系 企業(yè)擁有的不同用途不動產(chǎn)的價值差異 溢余不動產(chǎn)價值的判斷等 “披露要求披露要求”主要內(nèi)容主要內(nèi)容 評估報(bào)告的披露以及總體要求 “附則附則” 明

4、確準(zhǔn)則生效日期三、重要事項(xiàng)說明三、重要事項(xiàng)說明 不動產(chǎn)的定義 中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 本準(zhǔn)則對不動產(chǎn)的定義是從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。 采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的情況

5、采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的情況 在不動產(chǎn)評估中，采取現(xiàn)場逐個調(diào)查的方式，確定不動產(chǎn)是否存在、明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要和重要的。 但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動產(chǎn)管線、廊架等，地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，可以通過合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險(xiǎn)，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，保證調(diào)查的充分性。 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 準(zhǔn)則安排專門的章節(jié)對企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估進(jìn)行了規(guī)定，包括： 企業(yè)擁有不動產(chǎn)的形式與對應(yīng)的財(cái)務(wù)核算科目 企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響 企業(yè)價值

6、評估的價值類型對不動產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的影響 不動產(chǎn)價值內(nèi)涵與企業(yè)對于不動產(chǎn)財(cái)務(wù)核算之間的關(guān)系 對于溢余不動產(chǎn)的價值判斷應(yīng)考慮的主要因素等內(nèi)容 這些內(nèi)容是企業(yè)價值評估實(shí)踐中對不動產(chǎn)評估特點(diǎn)的總結(jié)，是評估實(shí)踐的總結(jié)和理論創(chuàng)新。物權(quán)法中住宅用地的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響物權(quán)法中住宅用地的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響 物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，無論自動續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的問題，住宅建設(shè)用地的期限從法律上不應(yīng)對建筑物的使用產(chǎn)生制約影響。 準(zhǔn)則中對物權(quán)法中這一規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示，以指導(dǎo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。 第二部分第二部

7、分 不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則內(nèi)容講解不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章 總則第二章 基本要求第三章 操作要求 第四章 評估方法第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第六章 披露要求 第七章 附則第一章第一章 總則總則 共五條，主要內(nèi)容為準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)、不動產(chǎn)的定義、不動產(chǎn)評估的定義和適用范圍。 第一條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)； 第二條是不動產(chǎn)的定義。 不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。 從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進(jìn)行歸納的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）對房地產(chǎn)的定義 。 第三條是對不動產(chǎn)評估進(jìn)行定義。 本準(zhǔn)則所

8、稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。 本定義指出，不動產(chǎn)評估不僅包括單獨(dú)的不動產(chǎn)評估，而且包括企業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中不動產(chǎn)評估的特點(diǎn)。 第四條第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。本準(zhǔn)則。 本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照執(zhí)行的規(guī)定。 第五條第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。 對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于

9、推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。 第二章第二章 基本要求基本要求 第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相對基礎(chǔ)的要求。 第六條第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評估相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時的守法性與合規(guī)性的要求。 第七條第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備注

10、冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗(yàn)，具備從事不不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗(yàn)，具備從事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力的條款。 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要求注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受專門的教育和培訓(xùn)，具備勝任不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 第八條第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目

11、的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。 本條是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的總體要求。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，首先需要明確具體評估對象，根據(jù)具體的評估目的、評估假設(shè)等相關(guān)條件確定適當(dāng)?shù)膬r值類型。然后恰當(dāng)運(yùn)用不動產(chǎn)評估方法，得到合理的評估結(jié)論。 第九條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的要求。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 不動產(chǎn)是物與

12、權(quán)的統(tǒng)一，不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況實(shí)質(zhì)影響不動產(chǎn)的價值，界定與區(qū)分不動產(chǎn)的不同權(quán)利與權(quán)益狀況既是對評估對象的具體判斷，也是不同評估目的所對應(yīng)的法律限制對評估對象權(quán)利狀況的要求。 第十條 不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合使用管制要求的情況下進(jìn)行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。 不動產(chǎn)評估應(yīng)該滿足合法性原則，應(yīng)該以國家有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。由于不同的使用管制，對不動產(chǎn)價值有較大的影響，因此在評估過程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行價值估算，并在評

13、估報(bào)告中充分披露該等技術(shù)指標(biāo)情況。 第十一條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。 最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使委估不動產(chǎn)產(chǎn)生最高價值的使用方式。 一般情況下，獨(dú)立不動產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不動產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，還應(yīng)該充分關(guān)注出于整體企業(yè)價值的考慮而對不動產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的影響，并根據(jù)整體企業(yè)價值的考慮進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定。 第十二條第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估所采用的評注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。 本條是

14、關(guān)于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)與其他相關(guān)規(guī)范性文件的關(guān)系。 目前除了中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)以外，還有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）。 本準(zhǔn)則對上述標(biāo)準(zhǔn)對注冊資產(chǎn)評估師所采用的不動產(chǎn)評估方法具有的參考作用予以了充分肯定。對上述標(biāo)準(zhǔn)的推薦與認(rèn)同，充分表明注冊資產(chǎn)評估師行業(yè)是一個開放的行業(yè)，注冊資產(chǎn)評估師愿意吸取國內(nèi)外一切有益的知識與經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)與相關(guān)協(xié)會的合作與聯(lián)系，努力為委托方提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 第三章第三章 操作要求操作要求 第十三條第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不

15、動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用途，求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。益。 不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。 要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)，要求委托方明確不動產(chǎn)評估的

16、預(yù)期用途、評估對象和評估目的等，知曉不動產(chǎn)評估對象和評估目的的內(nèi)容。 不動產(chǎn)全部的權(quán)益是指其權(quán)益是完全的，即不受任何其他權(quán)益或財(cái)產(chǎn)限制的所有權(quán)，除來自國家法律法規(guī)等的權(quán)利要求或限制。 不動產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形: 一種是分割的權(quán)益，即不動產(chǎn)的某部分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另一種是對部分不動產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動產(chǎn)進(jìn)行物理分割，而對其中部分的不動產(chǎn)擁有權(quán)益。 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。 不動產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等

17、；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。 不動產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。 不動產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。 第十五條第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。 要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)基本準(zhǔn)則的要求，從評估目的和評估對象的具體情況出發(fā)，合理進(jìn)行評估假

18、設(shè)。 評估假設(shè)影響因素： 資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特定目的 評估對象自身的功能、權(quán)利條件、評估時點(diǎn)的使用狀態(tài) 評估的市場條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況 產(chǎn)權(quán)變動后評估對象的可能用途及利用方式和利用效果 資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的價值類型和價值目標(biāo)等 第十六條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣除。 本條要求注冊資產(chǎn)評估師理解和掌握不動產(chǎn)均衡原理，以及該原理對不動產(chǎn)價值的作用。 本條款以建筑物與土地的組合為特征，建筑物與土地相比較，若規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或

19、過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該不動產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該不動產(chǎn)的價值。 第十七條第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。的影響。 要求注冊資產(chǎn)評估師能夠合理認(rèn)識不動產(chǎn)與設(shè)備的關(guān)系，正確處理機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值影響。 通常有兩類設(shè)備與不動產(chǎn)存在直接的關(guān)系： 第一類是為不動產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件的

20、設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯、電氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。 第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝置、生產(chǎn)線、汽電油路等。 第一類設(shè)備，作為不動產(chǎn)主要功能的保障措施，往往附屬于不動產(chǎn)，甚至有時作為不動產(chǎn)的組成部分。 第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計(jì)特征的，獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的資產(chǎn)。 第十八條第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法

21、對不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定等方法對不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。露。 要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)評估對象的具體情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、實(shí)地查看。 但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動產(chǎn)管線、廊架等，地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，可以

22、通過合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險(xiǎn)，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，保證調(diào)查的充分性。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、查閱資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測資料等適當(dāng)措施加以判斷。并予以恰當(dāng)披露。 第十九條第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技通過設(shè)計(jì)概

23、算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。 本條是要求注冊資產(chǎn)評估師對于具有特殊功能和資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長、結(jié)構(gòu)特征明顯、價值量較大的不動產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動產(chǎn)的主要構(gòu)成和特征。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)不可移動，其利用通常會對周圍的不動產(chǎn)產(chǎn)生

24、影響。反過來，周圍的不動產(chǎn)的利用狀況也會對該不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 租約限制是指不動產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)已簽訂租賃合同，不動產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂的合同關(guān)系的約束。 動產(chǎn)對不動產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨等。 第二十一條第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報(bào)告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行必要的不動產(chǎn)評估報(bào)告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用。分析和判斷，合理加以利用。 要求注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報(bào)告時，不可盲目照搬和不加分析判斷的全盤采用，應(yīng)當(dāng)對其認(rèn)真分析，合理利用。 比較分析的

25、主要內(nèi)容包括： 評估目的 評估基準(zhǔn)日 評估對象的范圍和界定 不動產(chǎn)的權(quán)利狀況 價值定義 評估假設(shè)與條件、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。 第四章 評估方法 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點(diǎn)、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。 相關(guān)條件 分析適用性 合理選擇評估方法 具體評估方法的多樣性、多個方法的使用 第二十三條第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息時，應(yīng)當(dāng)收集

26、足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括：一般包括： （一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等； （二）成交日期；（二）成交日期； （三）成交價格，包括總價、單價及計(jì)價方式；（三）成交價格，包括總價、單價及計(jì)價方式； （四）付款方式；（四）付款方式； （五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間

27、的特殊利害關(guān)系、特殊交稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機(jī)等。易動機(jī)等。 要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例 ，以獲得交易實(shí)例的相關(guān)信息。 足夠的不動產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場法估價的先決條件。 一般搜集不動產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有： 1、查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料； 2、查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 3、以購買不動產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； 4、通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5、同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。 第二十四條第二十四條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：用

28、作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；等方面與評估對象類似； （二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近； （三）交易類型與評估目的吻合；（三）交易類型與評估目的吻合； （四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。（四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。 要求注冊資產(chǎn)評估師在使用市場法是，應(yīng)當(dāng)掌握用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備的條件。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實(shí)例中選取3個以上的可比實(shí)例。 與估價對象類似的不動產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、

29、所處地段或區(qū)域相同。 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)相近。 間隔越短，準(zhǔn)確性越高。 盡量選擇近期1年內(nèi)成交的不動產(chǎn)作為可比實(shí)例。 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 交易類型與評估目的吻合。 第二十五條第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價格修正為正交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物

30、成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 要求注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正：利害關(guān)系 、急于購買或出售、特殊偏好、相鄰關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等 交易日期修正：不動產(chǎn)價格變動率、不動產(chǎn)價格指數(shù) 區(qū)域狀況修正：繁華程度 、交通便捷程度 、環(huán)境 、配套、規(guī)劃限制等 權(quán)益狀

31、況修正：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 、土地權(quán)利狀況 實(shí)物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況 第二十六條第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：，應(yīng)當(dāng)了解： （一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；（一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益； （二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量（二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；化； （三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益（三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益； （四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形

32、收益。（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 要求注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)掌握與了解的內(nèi)容。 收益法應(yīng)用的前提： 經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益、未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化 不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益，區(qū)別企業(yè)收益 在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益 第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。 收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限或法定年限對不動產(chǎn)收益期限的影響 凈收益：應(yīng)當(dāng)對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、合理的預(yù)期 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配 第二十八條 運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，有租

33、約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。 租約有效 解除租約的風(fēng)險(xiǎn)與成本 第二十九條第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解：，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解： （一）重置成本采用客觀成本；（一）重置成本采用客觀成本； （二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩

34、者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算；算或者漏算； （三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。盡量采用復(fù)原重置成本。 要求注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)掌握和了解的內(nèi)容。 客觀成本 ：正常、合理，剔除不合理因素。 土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開發(fā)與建筑物建造相關(guān)成本應(yīng)當(dāng)合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算 不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。 具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。 第三十

35、條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 土地使用權(quán)法定年限 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限 設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限 判斷的原則 第三十一條第三十一條 確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 對于住宅，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 第三十二條第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不

36、動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：時，應(yīng)當(dāng)了解： （一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)；開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)； （二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值；所對應(yīng)的價值； （三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費(fèi)等；發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)

37、的稅費(fèi)等； （四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利（四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。用方式。 要求注冊資產(chǎn)評估師在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)掌握與了解的內(nèi)容。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)。 開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中的扣除項(xiàng) 后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費(fèi)等。 假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 第三十三條第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估土注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估土 地使用權(quán)價值時，應(yīng)

38、當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地 價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、 權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日 期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和 開發(fā)程度修正等。開發(fā)程度修正等。 要求注冊資產(chǎn)評估師在運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)掌握調(diào)整的內(nèi)容。 調(diào)整修正的前提： 土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正

39、 使用年期修正 開發(fā)程度修正 第五章第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第三十四條第三十四條 企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。算。 要求注冊資產(chǎn)評估師掌握和了解企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)的形式和企業(yè)對不動產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的方式。存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對外銷售為目的的不動產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。固定資產(chǎn)：自用為目的。在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開發(fā)，或開發(fā)后未進(jìn)行竣工決算及財(cái)務(wù)結(jié)算的不動產(chǎn)。無形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。 第三十五條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。 企業(yè)經(jīng)營方式 影響不動產(chǎn)可能存在的不同的價值實(shí)現(xiàn) 不動產(chǎn)實(shí)際使用方式 與最優(yōu)使用的一致性 第三十六條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。 企業(yè)價值評估中，當(dāng)確定企業(yè)評估的價值類型后，企業(yè)各資產(chǎn)組成的價值定義也相應(yīng)確定，不動產(chǎn)評估的相關(guān)假設(shè)前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價值類型定義的影響。 企業(yè)正常經(jīng)營，企業(yè)的市場價值