小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)昆山佳樂物業(yè)有限公司編制2016-10-30目錄1、 小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p32、 小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p43、 小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p54、 工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p65、 小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p106、 小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p137、 小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p148、 物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p169、 工 程部給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p20十、工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p22十一、小區(qū)工程

2、部設(shè)備維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p23十二、物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p27十三、物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p28十四、物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p34十五、工程部預(yù)檢業(yè)主產(chǎn)權(quán)內(nèi)水電氣作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p35十六、物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求p36十七、物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p37十八、小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求p39十九、工程部應(yīng)急維修預(yù)案作業(yè)規(guī)程細(xì)節(jié)管理之水管爆裂p40二十、物業(yè)工程部巡檢管理細(xì)節(jié)要求p42一、小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0 目的規(guī)范員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序， 員工培訓(xùn)系統(tǒng)化

3、， 科學(xué)化 ， 確保員工具備工作所需的知識(shí)和技能.2.0 適用范圍適用于管理處工程部員工的培訓(xùn)。3.0 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃與管理。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)協(xié)助主管進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)實(shí)施。4.1 程序內(nèi)容1.1 員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定工程部主管于每年12 月 15 日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃， 并上報(bào)管理部審核 .1.2 新入職員工的培訓(xùn).新入職員工上崗前要進(jìn)行3 天的培訓(xùn)， 并經(jīng)過考核合格.1.2.1 第一天由主管介紹公司的基本， 講解公司的各種制度； 本部門的工作性質(zhì)， 基本運(yùn)作程序， 講解個(gè)崗位的職責(zé)， 安全作業(yè)的要求， 著裝規(guī)定 ， 禮節(jié)禮貌 ， 文明用

4、語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.1.2.2 第一天下午，主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗， 熟悉本崗位的設(shè)備狀況和運(yùn)作程序.1.2.3 第三天下午主管安排新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核1.2.4 新員工經(jīng)考核合格后安排上崗， 不合格給予辭退處理.1.3 服務(wù)培訓(xùn)安全培訓(xùn)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)特種培訓(xùn)1.3.1 培訓(xùn)由物業(yè)管理部安排專人培訓(xùn).1.4 服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容：a )文明用語b) 儀 表儀容c) 禮 節(jié)禮貌d ）服務(wù)意識(shí)e）服務(wù)技能f）服務(wù)要求4.5 培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理法律法規(guī);4.6 安全培訓(xùn)4.6.1 安全培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé)。4.7 特種培訓(xùn)對(duì)于工程部的特殊工種（電工，焊工，制冷等），應(yīng)

5、有計(jì)劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)主管機(jī)構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn)，取得相應(yīng)的操作證書二、小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求4.8 目的規(guī)范員工績(jī)效考評(píng)工作，確保公平、公正、公開考評(píng)員工的德、績(jī)、能、勤。4.9 適用范圍適用于工程部員工的績(jī)效考評(píng)工作。3.0職責(zé)3.1 工程部管理員負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行維修工的檢查工作。3.2 工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。3.3 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。4.0程序內(nèi)容4.1 工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。4.1.1 工程部員工應(yīng)符合業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程、房屋維修管理辦法、給水系統(tǒng)管理規(guī)程、供配電設(shè)備管理規(guī)程、弱電

6、系統(tǒng)管理規(guī)程、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程、公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程的要求進(jìn)行工作。4.1.2 工程部員工，除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行工作外，還應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。4.1.3 工程部主管應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。4.2 績(jī)效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)。4.2.1 績(jī)效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行，各種檢查考評(píng)的要求詳見工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法。4.2.2工程部管理員、維修技工的考評(píng)表?考核內(nèi)容考核標(biāo)準(zhǔn)分值得分1服務(wù)質(zhì)里違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者， 儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)10分2:合理使用工具質(zhì)量使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作

7、業(yè)者，違反各類維修保養(yǎng)規(guī)10分3進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量進(jìn)入住尸家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者10分4自身工作技能10分5工作效果10分6處事公正性10分7工作責(zé)任心10分8道德水平10分9團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量10分10遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程10分質(zhì)三、小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0 目的規(guī)范維修服務(wù)接待基本要求及維修服務(wù)承諾。2.0 適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。3.0 職責(zé)3.1 工程部實(shí)行365 天 24 小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待，工程部員工隨時(shí)按規(guī)程接受報(bào)修任務(wù)。3.2 工程部主管按規(guī)程進(jìn)行監(jiān)督管理。4.1 程序要點(diǎn)4.1 實(shí)行全年365 天 24 小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待。4.2 報(bào)修

8、接待人員，應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，儀表儀容整潔端莊。4.3 接待業(yè)戶報(bào)修時(shí)應(yīng)態(tài)度和藹、用語規(guī)范、耐心熱情。4.4 應(yīng)做到業(yè)主家庭安裝/維修單填寫準(zhǔn)確、齊全，及時(shí)落實(shí)任務(wù)。4.5 維修服務(wù)承諾4.5.1 上門維修時(shí)限a) 水 、電急修項(xiàng)目：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)日修復(fù)；b) 一 般維修項(xiàng)目：當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘察，三天內(nèi)修復(fù)；c) 較 大項(xiàng)目的預(yù)約維修，應(yīng)提前一天通知業(yè)戶，預(yù)約修理不誤時(shí)；d) 如 接到報(bào)修后，上門維修服務(wù)時(shí)業(yè)戶不在家，應(yīng)留條示意業(yè)戶，另約上門服務(wù)日期、時(shí)間。4.5.2 維修服務(wù)要求a) 維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%八上；b) 維修質(zhì)量合格率應(yīng)到90 沏上；c) 被 服務(wù)業(yè)戶滿意90

9、% 以上 ;k) 維 修服務(wù)回訪100%。11.5.3 有償維修服務(wù)收費(fèi)a) 收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以經(jīng)物業(yè)所在地物價(jià)管理部門核準(zhǔn)或備案的價(jià)格為準(zhǔn)；b) 有 償維修服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)由專職人員開具發(fā)票，并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用；c) 由 于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致業(yè)戶損失，應(yīng)按實(shí)賠償；導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費(fèi)。11.5.4 維修服務(wù)回訪l) 下列維修項(xiàng)目應(yīng)于24 小時(shí)內(nèi)回訪；a) 水 、電急修項(xiàng)目；b) 涉 及鄰里間的維修項(xiàng)目；c) 具有較大危險(xiǎn)性的維修項(xiàng)目(例：室內(nèi)屋頂天花粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂引進(jìn)室內(nèi)進(jìn)水等)2)房屋滲漏水維修項(xiàng)目，應(yīng)在維修后的第一個(gè)雨天后回訪。3 )一般維修項(xiàng)目和較大維修項(xiàng)目，一

10、周內(nèi)回訪。4 )維修回訪也可采用電話回訪。5)對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)預(yù)約整改。四、工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0 目的規(guī)范維修服務(wù)基本要求、維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程2.0 適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。3.0 職責(zé)3.1 工程部主管應(yīng)按規(guī)程要求檢查每一個(gè)任務(wù)單完成狀況及維修服務(wù)質(zhì)量，并作好記錄。3.2 客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)完成報(bào)修、下單、維修服務(wù)回訪、記錄。3.3 維修技工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程進(jìn)行操作。4.1 程序要點(diǎn)4.1 接單派工工程主管接到客服中心填寫業(yè)主家庭安裝/維修單或住戶報(bào)修電話后，應(yīng)及時(shí)落實(shí)維修服務(wù)人員和上門維修服務(wù)時(shí)間。4.2 維修人員工具箱配置4.2.1 工具箱由管理

11、處統(tǒng)一配置，應(yīng)完好無損，外觀整潔，司標(biāo)、編號(hào)字跡清晰。 422 箱內(nèi)工具應(yīng)齊全、完好、無損，每件工具表面應(yīng)保持清潔，箱內(nèi)供維修使用的臺(tái)布、墊布、鞋套、抹布、維修價(jià)目表 等應(yīng)配置到位，完好清潔無損。4.3 安全操作a) 維 修電工應(yīng)持有效的電工安全操作證上崗。b) 維 修電工作業(yè)前，應(yīng)穿絕緣鞋，應(yīng)確保測(cè)電筆和萬用電表性能良好。c) 維 修電工所使用的扶梯梯腳應(yīng)用橡皮包扎，具有良好絕緣性能。d) 登 高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)無斷檔、開裂，扶梯的保險(xiǎn)繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時(shí)應(yīng)有專人護(hù)梯。e) 注 意作業(yè)安全，如遇電氣線路故障，應(yīng)停電作業(yè)；如遇水管修理，應(yīng)采取防止水泄漏的措施；如一人難以操作，應(yīng)由兩人共同作業(yè)。

12、4.4 維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程4.4.1 上門維修服務(wù)維修服務(wù)人員接到業(yè)主家庭安裝/維修單后，應(yīng)攜帶業(yè)主家庭安裝1)/維修單、通信器具、鞋套、布?jí)|、抹布、工具箱、需要更換的器材和零部件，按約定時(shí)間，趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)。2) 維 修服務(wù)人員抵達(dá)申報(bào)維修服務(wù)的業(yè)戶居室門口后，應(yīng)禮貌地輕按門鈴(或輕聲敲門三下)，如無應(yīng)答，則再次輕按門鈴(輕聲敲門三下)，不可連續(xù)不斷地按門鈴(或連續(xù)不斷敲門)；如仍無應(yīng)答，應(yīng)填寫請(qǐng)求再次上門維修(服務(wù))單，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。3) 業(yè) 戶開門接待維修服務(wù)時(shí)，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)戶問好，并作自我介紹：“您好，我是美之國(guó)物業(yè)處的維修人員，應(yīng)約前來維修服務(wù)，我可以進(jìn)入您

13、家嗎？ ”同時(shí)應(yīng)出示工作牌、業(yè)主家庭安裝/維修單，取得業(yè)戶認(rèn)可后，方可進(jìn)入。入室前維修服務(wù)人員應(yīng)自覺穿上隨身攜帶的鞋套，以免踩臟業(yè)戶居室地板，在業(yè)戶引導(dǎo)下到達(dá)維修服務(wù)點(diǎn)。在業(yè)戶居室內(nèi)，維修服務(wù)人員不準(zhǔn)隨意走動(dòng)、東張西望、探問與維修服務(wù)無關(guān)的情況或作出其他非文明禮貌的舉動(dòng)。并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)和主管保持聯(lián)系。4) 維 修服務(wù)人員勘察維修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，將檢測(cè)、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)戶，與業(yè)戶共同確認(rèn)需要維修服務(wù)項(xiàng)目。5) 根 據(jù)業(yè)戶確認(rèn)的維修服務(wù)項(xiàng)目，按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)后，方可實(shí)施維修服務(wù)。6) 維 修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點(diǎn)先鋪放一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，以免作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)的地面或其

14、他物品；再鋪放另一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。7) 維 修服務(wù)時(shí)，如需移動(dòng)居室內(nèi)的物件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后方可移動(dòng)，移動(dòng)時(shí)應(yīng)小心謹(jǐn)慎，作業(yè)完畢應(yīng)回移至原處；作業(yè)中可能產(chǎn)生噪聲時(shí)，應(yīng)向地場(chǎng)業(yè)戶事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。8) 作 業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)及時(shí)清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場(chǎng)清潔工作；將作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物及雜物用綠色布?jí)|包妥帶離現(xiàn)場(chǎng)，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。9) 維修服務(wù)完畢，維修服務(wù)人員對(duì)已恢復(fù)功能的維修項(xiàng)目作示范操作，并向業(yè)戶講解故障起因及平時(shí)操作時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)；在請(qǐng)業(yè)戶評(píng)估維

15、修服務(wù)效果時(shí)，如業(yè)戶還提出不滿意事項(xiàng)，則應(yīng)及時(shí)整改，直到業(yè)戶滿意為止。維修服務(wù)項(xiàng)目取得業(yè)戶滿意認(rèn)可后，維修服務(wù)人員應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)戶在業(yè)主家庭安裝/維修單上簽字。10) ) 維修服務(wù)人員離場(chǎng)時(shí)，應(yīng)向業(yè)戶客氣地說聲“打擾了”，出門時(shí)應(yīng)面對(duì)業(yè)戶，后退幾步，說聲“再 見”，禮貌道 別。4.4.2 電氣線路及照明裝置維修1 ) 當(dāng) 業(yè)戶室內(nèi)發(fā)生斷電時(shí)，若故障點(diǎn)為空氣開關(guān)(或熔斷絲)開路狀態(tài)，應(yīng)對(duì)開路現(xiàn)象進(jìn)行分析，若(或短路)，應(yīng)查明原因，待排除過載(或短路)故障后，再合上空氣開關(guān)(或調(diào)換相匹配的熔斷絲)恢復(fù)供電。2) 維 修、安裝照明裝置，接線樁頭應(yīng)牢固可靠。螺絲燈頭安裝時(shí)應(yīng)將相線通過開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口

16、3) 照 明開關(guān)維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動(dòng)，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導(dǎo)線鋼絲不 座接線右為相線，左為零線，嚴(yán)禁將中性線作接地線。4) 因 維修電線線路需要更換電線材料時(shí)，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級(jí)要求；采用護(hù)套線敷設(shè)線因電氣線路過載恢復(fù)供電。外殼。外露，不松動(dòng)，插路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護(hù)套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護(hù)套線進(jìn)行并線、接頭。穿進(jìn)空心樓板孔應(yīng)加護(hù)圈保護(hù)。5) 使 用護(hù)套線敷設(shè)的線路，不應(yīng)將護(hù)套線直接敷設(shè)在粉層內(nèi)，空心樓板內(nèi)允許導(dǎo)線直接敷設(shè)，但導(dǎo)線6)當(dāng)明、暗管線路故障需要更換導(dǎo)線時(shí)，應(yīng)兩人共同操作，拉線和送線用力應(yīng)一致；為了減少導(dǎo)

17、線與管壁磨擦，可用滑石粉涂在導(dǎo)線上，管口應(yīng)用護(hù)圈保護(hù)，防止管口損傷導(dǎo)線，管內(nèi)導(dǎo)線不允許接頭。443 衛(wèi)生潔具維修1) ) 更 換衛(wèi)生潔具附屬配件時(shí)，應(yīng)對(duì)型號(hào)、規(guī)格核對(duì)確認(rèn)，所更換的附屬配件應(yīng)與原口牌件。具時(shí)，螺釘孔處應(yīng)一致。若不符上述條件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后，方可更換使用功能不變、安裝尺寸一致的其他品牌的附2) 拆 裝各種衛(wèi)生設(shè)備前，應(yīng)先切斷水源，放盡存水，拆裝時(shí)要耐心細(xì)致，不得用榔頭重?fù)簟０惭b瓷器加裝橡皮墊圈，用螺絲刀擰緊螺釘時(shí)，防止用力過猛，損傷器具。3) 更 換面盆龍頭因銹蝕不易拆去時(shí)，可噴灑除銹劑，待松動(dòng)后，再細(xì)心拆卸以免損壞面盆。4) 拆 角尺彎、低水箱落水管時(shí)，不允許猛力扳扭；拆裝水

18、箱時(shí)，應(yīng)防止水箱墜落。5) 因 更換坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器時(shí)，在坐便器與坑管接頭處，可先將四周膠結(jié)物清除，用鋸條鋸斷螺栓。6) 拆 移浴缸前，應(yīng)先拆卸進(jìn)水、落水管，以免拆壞零件。大型浴缸(如沖浪浴缸)的拆裝還應(yīng)配足工具有維修安裝此類設(shè)備技能的人員；安裝浴缸應(yīng)牢固、平穩(wěn)；安裝完畢作放水檢驗(yàn)，落水管接口處應(yīng)無滲漏水現(xiàn)象，且排水暢通；電氣控制功能 正常，電氣絕緣性能良好。7) 安 裝的坐便器坑距與實(shí)地坑距不符時(shí)，應(yīng)使用坑距移位器。安裝移位器前， 應(yīng)先對(duì)坐便器及實(shí)際坑距進(jìn)行測(cè)量定位，然后開鑿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度應(yīng)與地坪保持同一平面。8) 4.4 給排水管道維修1 )管道疏通a)

19、 在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水總管時(shí)應(yīng)使用專用疏通工具。b) 疏通衛(wèi)生潔具作業(yè)前，應(yīng)采取相應(yīng)的保護(hù)措施，以免損壞器具。c) 疏通污水橫管開啟悶蓋前，應(yīng)先采取防濺、防漏的措施，并通知相關(guān)用戶，暫停排水。疏通完畢，應(yīng)作進(jìn)水、排水檢驗(yàn)，并對(duì)悶蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。d) 疏 通污水橫管前應(yīng)估算總管長(zhǎng)度，從屋面污水管口順管緩慢放下重錘及繩索(嚴(yán)禁重錘繩索長(zhǎng)度短于總管長(zhǎng)度；嚴(yán)禁快速放下重錘，以防損壞管道)。當(dāng)重錘觸及堵塞部位，應(yīng)稍加用力提升重錘，然后放下，反復(fù)幾次利用重錘自重沖擊堵塞物，以達(dá)到疏通目的。e) 使 用電動(dòng)疏通機(jī)疏通污水管作業(yè)前，維修服務(wù)人員用手握住軟軸，稍加用力將軟軸往管道口內(nèi)漸

20、漸推進(jìn)。當(dāng)軟軸觸及堵塞物時(shí)，維修人員放開軟軸，啟動(dòng)疏通機(jī)；當(dāng)軟軸彈簧疏通至管道出口處，關(guān)閉疏通機(jī)，維修人員握住軟軸來回推拉，確認(rèn)疏通效果(作業(yè)時(shí)注意不要污染周圍環(huán)境)。2 ) 水 管更換維修a) 通知有關(guān)業(yè)戶暫停排水。b )登高作業(yè)時(shí)，維修人員施工前應(yīng)做好安全措施，使用器材應(yīng)防滑、防傾倒，并落實(shí)專人監(jiān)護(hù)。c) 切 割鑄鐵管，應(yīng)使用專用切割工具，切割管道時(shí)，應(yīng)對(duì)鑄鐵管斷裂部分采取加固措施，防止斷裂管跌落時(shí)砸傷人員?d) 更 換后的鑄鐵管接口填料應(yīng)使用摻有水泥砂漿的麻絲填嵌密實(shí)。e) 更換的鑄鐵管部位應(yīng)用支架固定，不允許松動(dòng)；支架固定間距：橫管不大于2m 立管不大于3m室外立管每節(jié)安裝一只固定支架

21、；管道彎頭超過兩只以上時(shí)，轉(zhuǎn)彎處要配裝檢修悶蓋。f) )供水管更換維修/維修單應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)操作，應(yīng)有觸電保次鉸牙應(yīng)在鉸牙處a) 當(dāng)供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水時(shí)，維修服務(wù)人員接到公共設(shè)施設(shè)備安裝 處理，關(guān)閉進(jìn)水閘閥，防止事態(tài)擴(kuò)大，并及時(shí)通知相關(guān)業(yè)戶(或張貼停水通知)。b) 供 水管道更換作業(yè)(鋸、截、拆水管)前，應(yīng)先切斷水源；如使用電動(dòng)工具切割水管時(shí)，嚴(yán)禁帶水 護(hù)裝置。c) 鋸 斷水管應(yīng)管口平直，使用割刀切割管口后，應(yīng)使用鉸刀刮口，管子鉸絲口，應(yīng)分作前后兩次，每 加油。d) 管 道敷設(shè)不允許半埋半露，全埋管道嚴(yán)禁使用活接頭，絲口接頭不允許外露。e) 室 外供水管道外露部分應(yīng)用保溫材料嚴(yán)密包

22、扎，無遺漏。后，應(yīng)經(jīng)過兩次以上手動(dòng)試驗(yàn)，要求啟閉靈活，無卡阻現(xiàn)象。f)檢修屋頂水箱浮球閥，應(yīng)由兩名以上維修服務(wù)人員操作，嚴(yán)禁用手觸及浮球閥活動(dòng)處，以防惡夾傷手指；浮球閥整修g) 新 更換的供水管道，應(yīng)對(duì)管道進(jìn)行加壓測(cè)試，應(yīng)無管道爆裂、接頭部位滲漏等缺陷。4.4.5 門、窗玻璃安裝與維修1) ) 安裝門、窗玻璃時(shí)，登高安裝位置1m 以上，層高兩層以上，應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶；使用保險(xiǎn)帶前，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行檢查，保險(xiǎn)帶繩索應(yīng)無散股、斷裂痕跡，鎖扣安全有效，閉鎖良好，保險(xiǎn)帶懸掛部位牢固可靠，搭扣閉鎖完好。2) 配置門、窗玻璃前，應(yīng)鏟除遺留碎玻璃，將污垢清除干凈，均勻涂抹1mmr 3mn 底油灰。3) 裁割玻璃尺寸應(yīng)

23、準(zhǔn)確，油灰填嵌平直，卡釘不外露，每500mm 內(nèi)卡釘不少于兩只。4) 整 修變形的鋼門、鋼窗時(shí)，應(yīng)先將玻璃拆卸，然后用撬棒對(duì)變形處進(jìn)行平整、校直，鋼門、鋼窗五金構(gòu)件應(yīng)齊全。5) 安 裝維修塑鋼門窗(或鋁合金門窗)玻璃時(shí)，橡膠鑲嵌條應(yīng)緊密，不松動(dòng)、空缺，密封膠平整，無漏嵌、玷污。446 粉刷層維修1 ) 鏟 除起殼、剝落的粉刷層。殼的粉刷層也應(yīng)清備、家具作好保護(hù)措施。a) 當(dāng) 發(fā)生頂面粉刷層較大面積起殼、剝落，維修人員應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)，先清除剝落部分的粉刷層，對(duì)已起除，并確保施工安全，在業(yè)戶室內(nèi)的墻面、頂面粉刷層修補(bǔ)前，應(yīng)對(duì)業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)b) 對(duì) 需修補(bǔ)的起殼粉刷層，先確定范圍用泥刀斬出界線，再行鏟

24、除，盡可能做到界線方正有規(guī)則，接頭處原粉刷層應(yīng)密2 ) 粉 刷層刮糙a) 刮 糙前應(yīng)先將墻面濕潤(rùn)，混合砂漿不少于兩度；一般每度厚5mnv 9mm 最后一度刮糙應(yīng)用刮尺刮平。b) 水 泥踢腳線、勒腳的水泥砂漿高度應(yīng)至規(guī)定尺寸。c) 粉 刷層面層約3mmr 5mm4.4.7 筑漏維修1 )業(yè)戶報(bào)修房屋滲漏水項(xiàng)目后，逢雨天應(yīng)即時(shí)上門查勘；查明原因后，查勘人員應(yīng)對(duì)查勘結(jié)果作書面日期。2 )房屋滲漏水登高作業(yè)時(shí)，維修人員應(yīng)持有高空作業(yè)操作證。3 ) 在 登高作業(yè)前，維修人員應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶，對(duì)所使用的滑板、吊籃應(yīng)作全面安全檢查，使用的登高求，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用紅、白旗繩設(shè)置警示。4 )在墻面涂刷防水材料前應(yīng)對(duì)墻面

25、涂刷部位進(jìn)行清潔，待墻面裂縫修補(bǔ)干燥后，才允許涂刷防水材5 )屋面滲漏維修前應(yīng)仔細(xì)尋找滲漏部位的裂逢，對(duì)細(xì)小的裂逢，可用澆水法檢查(因縫內(nèi)水分蒸發(fā)較慢，澆水后容易顯示裂逢)。對(duì)較明顯的裂逢處，用尖頭鋼鑿開鑿縫槽，縫槽橫截面為深 1.5cm )，應(yīng)使裂縫位于V 形縫槽底端處，清除縫槽內(nèi)灰塵，保持干燥，并使用防水材料進(jìn)行修補(bǔ)。6 ) 主 管人員對(duì)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度應(yīng)作全過程督查。7 ) 施 工結(jié)束后，經(jīng)主管人員驗(yàn)收，并作簽證。V 形(橫寬記錄，并約定維修工具應(yīng)符合安全要料。2cm五、小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0 目的制定工程部安全管理制度，確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。2.0 適

26、用范圍適用于管理處所有的工程作業(yè)項(xiàng)目。3.0 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全措施的落實(shí)與管理。4.1 程序內(nèi)容4.1 工程部安全管理總則4.1.1 保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全，正常的運(yùn)行是工程部的首要任務(wù)，工程部對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行負(fù)有責(zé)任，工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。4.1.2 工程部對(duì)各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用，有安全操作培訓(xùn)的義務(wù)，指導(dǎo)個(gè)部門正確使用設(shè)備，保證安全運(yùn)行。4.1.3 工程部制定各機(jī)房的安全管理制度，保證安全保護(hù)裝置、設(shè)備齊全，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。4.1.4 根據(jù)各崗位具體情況，制定崗位操作規(guī)程和崗位責(zé)

27、任制，由上至下，分級(jí)落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行。1.1.5 對(duì)各項(xiàng)設(shè)備，根據(jù)不同的技術(shù)性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護(hù)計(jì)劃，按計(jì)劃操作，避免緊急搶修。1.1.6 對(duì)有缺陷的又急需使用的設(shè)備，根據(jù)具體情況，制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護(hù)方案，在保證安全的基礎(chǔ)上方可運(yùn)行。1.1.7 發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)整改、報(bào)告。1.1.8 制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案，以保證事故能夠得到及時(shí)、妥善處理，協(xié)調(diào)有序，減少損失。4.2 機(jī)房安全管理制度4.2.1 本制度機(jī)房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。4.2.2 各機(jī)房工作人員實(shí)行嚴(yán)格的交接班制度，未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，任何人不得私自帶領(lǐng)外人參觀，無關(guān)人員不得進(jìn)入，因工作需要事先通知

28、。4.2.3 機(jī)房的各項(xiàng)操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，確保操作安全。4.2.4 機(jī)房?jī)?nèi)的臨時(shí)電氣設(shè)備的使用，必須制定使用方案，報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn)，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)電氣安全管理制度。4.2.5 機(jī)房?jī)?nèi)動(dòng)用明火和焊接，必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進(jìn)行施工，并嚴(yán)格遵守動(dòng)焊動(dòng)火安全管理規(guī)定。4.2.6 嚴(yán)禁將易燃易爆的危險(xiǎn)品帶入機(jī)房，如因工作需要，需寫出書面報(bào)告和防范措施，報(bào)工程領(lǐng)班批準(zhǔn)，結(jié)束后立即帶出機(jī)房。4.2.7 發(fā)現(xiàn)機(jī)房系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)存在安全隱患，要及時(shí)果斷處理，必要時(shí)值班人員有權(quán)利緊急停機(jī)，事后寫出書面報(bào)告，從而保證機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行。4.2.8 機(jī)房?jī)?nèi)安全消防設(shè)施要齊全，同時(shí)保證安全使用。4.2

29、.9 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放無關(guān)物品，保證機(jī)房?jī)?nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，各種器械擺放整齊有序。4.2.10 機(jī)房值班人員必須有高度的責(zé)任心，按規(guī)定時(shí)間巡查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況，并根據(jù)要求做好記錄，填寫相關(guān)工作表格。4.2.11 機(jī)房值班人員不得擅自離崗，離開崗位需向領(lǐng)班請(qǐng)假,安排其他人員替崗，并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班，如確實(shí)需換班報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn)。4.2.12 值班值班人員必須認(rèn)真填寫值班日志，說明本班次的設(shè)備運(yùn)行情況和特殊事項(xiàng)，完畢后方可下班。4.3 安全檢查制度4.3.1 安全檢查是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行相關(guān)方面的檢查，是設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行的一項(xiàng)重要保證4.3.2 安全檢查內(nèi)容：設(shè)備檢查檢修，檢查

30、部門制度規(guī)程，檢查部門工作的管理。4.3.3 工程部有責(zé)任對(duì)部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進(jìn)行培訓(xùn)，工程部在檢查的基礎(chǔ)上，根據(jù)部門 情況，實(shí)施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。4.3.4 工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組，每周對(duì)重要機(jī)房進(jìn)行重點(diǎn)檢查，每月對(duì)工程所轄設(shè)備當(dāng)班器械交接措施。設(shè)備設(shè)施的實(shí)際使用實(shí)施安全檢查不少于兩次，全面細(xì)致，并填寫檢查報(bào)告。4.3.5 安全檢查分級(jí)管理，工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級(jí)檢查，使用部門為輔助部門，4.3.6 對(duì)檢查出的隱患，要定人，定期限， 定措施，定責(zé)任的及時(shí)解決，對(duì)重大事故隱患，可按“安事后立即匯報(bào)。4.4 高空作業(yè)安全管理制度4.4.1 高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫高空作業(yè)審

31、批表，包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人等，交4.4.2 如存在下列情況之一，不得進(jìn)行高空作業(yè)：a）患有心臟病、高血壓、嚴(yán)重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴(yán)重視力障礙等疾病不易登高的人，不得進(jìn)b ）沒有報(bào)批高空作業(yè)審批表的項(xiàng)目，不得進(jìn)行高空作業(yè)。c）惡劣天氣情況下，不得進(jìn)行高空作業(yè)。d ）安全措施不到位或無安全器械，不得進(jìn)行高空作業(yè)。e）高空作業(yè)環(huán)境惡劣，無防護(hù)措施，不得進(jìn)行高空作業(yè)。4.4.3 高空作業(yè)安全要求展開自我檢查。全第一”的原則處理，工程部審批。行高空作業(yè)。a ）遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。 b） c） d）區(qū)域的主閥門并立即遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。安 全帽、安全帶佩帶齊全。作 業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必

32、須兩人以上。高 空作業(yè)上下方位不得有垂直同時(shí)作業(yè)。4.5 明火作業(yè)時(shí)，需要批準(zhǔn)和監(jiān)督程序。4.6 工程緊急事件處理預(yù)案4.6.1 發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案a） 檢 查漏水爆閥的準(zhǔn)確位置及所屬區(qū)域的供水狀況，并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水，關(guān)閉該 通知自來水公司。b）在自來水公司人員到達(dá)之前，必須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止受影響的范圍擴(kuò)大，減少不必要的損失。c） 發(fā) 生漏水或爆閥時(shí)觀察四周，是否有受影響的設(shè)備，如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等，應(yīng)做及時(shí)的保護(hù)處理 '。d） 事 故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。462 停電或電力故障處理預(yù)案e） 若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電，應(yīng)立即通知運(yùn)行領(lǐng)班

33、，及時(shí)通知相關(guān)部門和業(yè)主。f） 當(dāng)恢復(fù)供電時(shí)，工程技術(shù)人員對(duì)重要設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行檢查，是否能正常運(yùn)行，如有損壞立即報(bào)告。g） 當(dāng) 電力故障時(shí)，應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源，防止事故的勢(shì)態(tài)擴(kuò)大，在保證安全的狀況下修復(fù)處理，或通知電力公司搶修。h） 事 故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.6.3 煤氣泄漏處理預(yù)案a） 當(dāng)發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時(shí)，立即通知工程主管（值班主管）3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定后立即報(bào)煤氣公司。b）現(xiàn)場(chǎng)如果是人員活動(dòng)較密集的區(qū)域，應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場(chǎng)，保障安全。c ）嚴(yán)禁明火和開啟一切電器設(shè)備，關(guān)閉煤氣總閥，打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期

34、的觀察。4.7 設(shè)備缺陷管理制度4.7.1 設(shè)備缺陷劃分a）危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題，需緊急進(jìn)行處理的缺陷。b）嚴(yán)重。設(shè)備發(fā)生的問題程度較重，不及時(shí)處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。c） 一 般。設(shè)備問題較輕，暫時(shí)不處理對(duì)安全影響不大。4.7.2 設(shè)備缺陷管理辦法a）設(shè)備缺陷無論是危急、嚴(yán)重、一般，都應(yīng)由值班人員進(jìn)行記錄。b）發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)采取措施解決，加強(qiáng)監(jiān)視。c） 發(fā) 現(xiàn)嚴(yán)重設(shè)備缺陷，立即上報(bào)領(lǐng)班，待處理。d） 在 設(shè)備缺陷沒有消除前，要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)視，并做記錄日志。e ）設(shè)備缺陷消除后，組織人員現(xiàn)場(chǎng)分析，總結(jié)積累。5.0 相關(guān)文件6.0 記錄6.1 安全檢查記錄表6.2 工程緊急事件處理記錄表6.3 安全培訓(xùn)記錄表領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用后由班組長(zhǎng)保管，責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具價(jià)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)六、 小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細(xì)