張朝暉zhangzhaohui@csc.com.cn(010)65183888-84069

1、2022-3-232022-3-23引領(lǐng)專業(yè)投資HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN張朝暉張朝暉 （010010）65183888-8406965183888-84069奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資2奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇n奧運(yùn)對北京最大的影響是修改了整個(gè)城市規(guī)劃奧運(yùn)對北京最大的影響是修改了整個(gè)城市規(guī)劃n18001800億元的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資提高城市生活的硬件水億元的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資提高城市生活的硬件水準(zhǔn)準(zhǔn), ,刺激了

2、人們的實(shí)際購房需求刺激了人們的實(shí)際購房需求, ,拉升了土地基準(zhǔn)價(jià)格拉升了土地基準(zhǔn)價(jià)格, ,增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。n地鐵和輕軌的擴(kuò)容和快速公交道的建設(shè)使五環(huán)至六環(huán)地鐵和輕軌的擴(kuò)容和快速公交道的建設(shè)使五環(huán)至六環(huán)間的土地成為新的建設(shè)用地。間的土地成為新的建設(shè)用地。n每年百萬平米的舊城改造促進(jìn)了每年百萬平米的舊城改造促進(jìn)了20022002年以來對新建住年以來對新建住宅的剛性需求。宅的剛性需求。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資3奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇n從從20042004

3、年的年的8.318.31大限到大限到20062006年的國六條年的國六條, ,針對針對房價(jià)漲幅過高的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并沒有起房價(jià)漲幅過高的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并沒有起到調(diào)控房價(jià)的作用到調(diào)控房價(jià)的作用. .北京的房價(jià)更是不斷加速北京的房價(jià)更是不斷加速上漲。上漲。n20072007年的調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生變化年的調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生變化, ,加大土地供加大土地供給的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)控正在展開。給的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)控正在展開。n按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，07-0907-09年全市將建年全市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房10001000萬平方米，限價(jià)房萬平方米，限價(jià)房10001000萬平萬平方

4、米；方米；0707年開工建設(shè)廉租房年開工建設(shè)廉租房3030萬平方米。萬平方米。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資4奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇n土地用途的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將使北京國資背景的開發(fā)公司土地用途的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將使北京國資背景的開發(fā)公司從中受益從中受益. .北京第一個(gè)雙限價(jià)住宅項(xiàng)目即由北京城建北京第一個(gè)雙限價(jià)住宅項(xiàng)目即由北京城建(600266)(600266)的控股子公司與北京城開集團(tuán)組成的聯(lián)合體的控股子公司與北京城開集團(tuán)組成的聯(lián)合體以以2626億元中標(biāo)億元中標(biāo). .這標(biāo)志著市政府開始通過控股

5、公司調(diào)控這標(biāo)志著市政府開始通過控股公司調(diào)控房價(jià)。房價(jià)。n大面積的土地一級開發(fā)通過政府控股的公司操作大面積的土地一級開發(fā)通過政府控股的公司操作, ,更是更是從土地源頭上調(diào)控整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。從土地源頭上調(diào)控整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。n在奧運(yùn)臨近在奧運(yùn)臨近, ,奧運(yùn)因素影響遞減的情況下奧運(yùn)因素影響遞減的情況下, ,只有能夠獲只有能夠獲得土地的公司得土地的公司, ,才能保持穩(wěn)定和發(fā)展才能保持穩(wěn)定和發(fā)展. .也只有這樣的公也只有這樣的公司才能為投資者創(chuàng)造盈利機(jī)會。司才能為投資者創(chuàng)造盈利機(jī)會。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資5奧運(yùn)前后北京房地

6、產(chǎn)股的機(jī)遇奧運(yùn)前后北京房地產(chǎn)股的機(jī)遇n預(yù)測未來預(yù)測未來1-21-2年內(nèi)將出臺更加嚴(yán)厲的針對住宅房地產(chǎn)開年內(nèi)將出臺更加嚴(yán)厲的針對住宅房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策發(fā)的調(diào)控政策, , 商品住宅開發(fā)商品住宅開發(fā)( (不包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適不包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用房) )的行業(yè)增長率將逐步降低。的行業(yè)增長率將逐步降低。n土地一級開發(fā)的稅前利潤率為土地一級開發(fā)的稅前利潤率為8%,8%,已開始公開招標(biāo)已開始公開招標(biāo). .n北京地區(qū)相同區(qū)位的商品房北京地區(qū)相同區(qū)位的商品房( (不包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用不包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房房) )價(jià)格將在各種需求的推動下繼續(xù)逐步攀升。價(jià)格將在各種需求的推動下繼續(xù)逐步攀升。n對資本的吸

7、引力是房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力對資本的吸引力是房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力. .能夠能夠多渠道獲得融資的公司將在經(jīng)常性的調(diào)控中風(fēng)雨兼程多渠道獲得融資的公司將在經(jīng)常性的調(diào)控中風(fēng)雨兼程, ,健康成長健康成長. .北京城建北京城建(600266)(600266)和天鴻寶業(yè)和天鴻寶業(yè)(600376)(600376)是奧是奧運(yùn)及奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場的最大受益者。運(yùn)及奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場的最大受益者。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資6特別提示特別提示n中信建投證券有限責(zé)任公司已認(rèn)購北京城建（中信建投證券有限責(zé)任公司已認(rèn)購北京城建

8、（600266600266）定向增發(fā)定向增發(fā)11001100萬股并于萬股并于20072007年年2 2月月7 7日完成過戶，成為日完成過戶，成為其股東。其股東。n 北京城建北京城建-追趕央企追趕央企與與重慶往事重慶往事-三論廣宇三論廣宇發(fā)展發(fā)展一樣，是一篇不評級的報(bào)告，最大限度地排除一樣，是一篇不評級的報(bào)告，最大限度地排除了利益和分析員情感的干擾，盡最大努力為您展現(xiàn)公了利益和分析員情感的干擾，盡最大努力為您展現(xiàn)公司（司（600266600266）完整真實(shí)的基本面。）完整真實(shí)的基本面。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資

9、7北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n20012001年公司通過與大股東的資產(chǎn)置換，主營從建筑業(yè)年公司通過與大股東的資產(chǎn)置換，主營從建筑業(yè)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。經(jīng)過轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。經(jīng)過5 5年的探索和實(shí)踐，已成為年的探索和實(shí)踐，已成為北京頗具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的大股東北京北京頗具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的大股東北京城建集團(tuán)（控股城建集團(tuán)（控股55.53%55.53%），是北京市國資委），是北京市國資委100%100%控股控股的企業(yè)，公司是的企業(yè)，公司是“國六條國六條”及各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政及各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的長期受益者，必將成為一家壟斷策的長期受益者，必將成為一家壟斷+ +競

10、爭的、高速成競爭的、高速成長的房地產(chǎn)開發(fā)公司。長的房地產(chǎn)開發(fā)公司。n將公司現(xiàn)有的將公司現(xiàn)有的1111個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貼現(xiàn)并將現(xiàn)有的個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貼現(xiàn)并將現(xiàn)有的5 5個(gè)個(gè)股權(quán)投資以當(dāng)前價(jià)格重新估值，公司（股權(quán)投資以當(dāng)前價(jià)格重新估值，公司（600266600266）的每）的每股凈資產(chǎn)為股凈資產(chǎn)為8.388.38元，與增發(fā)元，與增發(fā)8.58.5元的價(jià)格基本一致。元的價(jià)格基本一致。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資8北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n北苑家園（北苑家園（80%80%權(quán)益）權(quán)益）n由城建興華公司開發(fā)，由城建

11、興華公司開發(fā)，0505年末開發(fā)成本有年末開發(fā)成本有6.99336.9933億元，開發(fā)億元，開發(fā)產(chǎn)品有產(chǎn)品有4.1044.104億元，預(yù)收帳款億元，預(yù)收帳款5.63085.6308億元。該項(xiàng)目在億元。該項(xiàng)目在20012001年獲年獲得土地使用權(quán)，土地成本很低。估算尚有得土地使用權(quán)，土地成本很低。估算尚有4040萬建筑平米未開萬建筑平米未開發(fā)或結(jié)算，還能產(chǎn)生發(fā)或結(jié)算，還能產(chǎn)生4 4億元的凈利潤，為公司（億元的凈利潤，為公司（600266600266）貢獻(xiàn)）貢獻(xiàn)3.23.2億元的凈利潤。億元的凈利潤。n公司在北苑家園另有公司在北苑家園另有1010萬平米的商鋪萬平米的商鋪, ,作為投資性物業(yè)。作為投資

12、性物業(yè)。n海淀商業(yè)樓（海淀商業(yè)樓（80%80%權(quán)益）（權(quán)益）（0505年年報(bào)中的海興大廈東配樓）年年報(bào)中的海興大廈東配樓）n由城建興華公司開發(fā)。已竣工未結(jié)算，出售金額為由城建興華公司開發(fā)。已竣工未結(jié)算，出售金額為3436634366萬元，萬元，估算凈利潤估算凈利潤60006000萬元，為公司（萬元，為公司（600266600266）貢獻(xiàn)凈利潤）貢獻(xiàn)凈利潤48004800萬萬元。元。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資9北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n花市棗苑（花市棗苑（67%67%權(quán)益）權(quán)益）n由北京城和房地產(chǎn)公司開

13、發(fā)。由北京城和房地產(chǎn)公司開發(fā)。0505年末開發(fā)成本有年末開發(fā)成本有2.17142.1714億元，億元，開發(fā)產(chǎn)品有開發(fā)產(chǎn)品有3.27553.2755億元，預(yù)收帳款億元，預(yù)收帳款2.13832.1383億元。還能產(chǎn)生億元。還能產(chǎn)生1.21.2億元的凈利潤，為公司（億元的凈利潤，為公司（600266600266）貢獻(xiàn)）貢獻(xiàn)0.80.8億元的凈利潤。億元的凈利潤。n世華國際中心（世華國際中心（95%95%權(quán)益）權(quán)益）n由北京城和房地產(chǎn)公司開發(fā)。位于北京市朝陽區(qū)中紡街、東由北京城和房地產(chǎn)公司開發(fā)。位于北京市朝陽區(qū)中紡街、東三環(huán)三環(huán)CBDCBD區(qū)域內(nèi)。占地區(qū)域內(nèi)。占地1.341.34萬平米，總建筑面積萬平

14、米，總建筑面積10.4610.46萬平米。萬平米。是由是由5A5A級寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、及商業(yè)區(qū)聚合而成的商務(wù)綜級寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、及商業(yè)區(qū)聚合而成的商務(wù)綜合體。合體。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20072007年年1111月全面竣工。月全面竣工。0505年末開發(fā)成本年末開發(fā)成本3.25763.2576億億元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生2 2億元的凈利潤，為公司（億元的凈利潤，為公司（600266600266）貢獻(xiàn)）貢獻(xiàn)1.91.9億億元的凈利潤。元的凈利潤。( (保守保守) )引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資10北京城建北京城建-追趕央企

15、追趕央企n富海中心（富海中心（100%100%權(quán)益）權(quán)益）n由公司（由公司（600266600266）開發(fā)，位于北三環(huán)內(nèi)的寫字樓和公寓。）開發(fā)，位于北三環(huán)內(nèi)的寫字樓和公寓。0505年末開發(fā)產(chǎn)品有年末開發(fā)產(chǎn)品有5.27665.2766億元，還能為公司（億元，還能為公司（600266600266）貢獻(xiàn)）貢獻(xiàn)0.30.3億元的凈利潤。億元的凈利潤。n尚園尚園. .印象（印象（99.75%99.75%權(quán)益）權(quán)益）n住宅、商業(yè)及配套綜合項(xiàng)目，位于重慶市北部新區(qū)冉家壩地住宅、商業(yè)及配套綜合項(xiàng)目，位于重慶市北部新區(qū)冉家壩地區(qū)，占地面積區(qū)，占地面積4.134.13萬平米，總建筑面積萬平米，總建筑面積10.47

16、10.47萬平米、可銷售萬平米、可銷售面積約面積約9.49.4萬平方米的住宅，估算凈利潤為萬平方米的住宅，估算凈利潤為50005000萬元。（萬元。（0505年年年報(bào)未體現(xiàn)在存貨中）年報(bào)未體現(xiàn)在存貨中）n廣渠門廣渠門3636號地號地(40%(40%權(quán)益權(quán)益) )n住宅及配套。規(guī)劃建筑面積住宅及配套。規(guī)劃建筑面積46.0446.04萬平方米萬平方米. .按承諾房價(jià)按承諾房價(jià)95009500元元/ /平米估算平米估算, ,凈利潤為凈利潤為1.81.8億元。億元。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資11北京城建北京城建-追趕

17、央企追趕央企n奧運(yùn)項(xiàng)目奧運(yùn)項(xiàng)目 國奧投資發(fā)展有限公司（國奧投資發(fā)展有限公司（20%20%權(quán)益）權(quán)益）n國家體育館：建設(shè)用地總面積國家體育館：建設(shè)用地總面積6.876.87公頃，總建筑面積約公頃，總建筑面積約8.18.1萬平方米。萬平方米?？偼顿Y總投資8.58.5億元。于億元。于20052005年年5 5月月2828日開始興建，擬于日開始興建，擬于20072007年年1010月月3131日竣日竣工。建成后，它將成為北京奧林匹克公園內(nèi)主體建筑之一，也是北京工。建成后，它將成為北京奧林匹克公園內(nèi)主體建筑之一，也是北京最大的，具有國際先進(jìn)水平的室內(nèi)多功能體育場館。最大的，具有國際先進(jìn)水平的室內(nèi)多功能體

18、育場館。(30(30年經(jīng)營權(quán)年經(jīng)營權(quán)) )n奧運(yùn)村：占地奧運(yùn)村：占地27.527.5公頃，其中奧運(yùn)村公寓地上總建筑面積約為公頃，其中奧運(yùn)村公寓地上總建筑面積約為3838萬平萬平方米，方米，4242個(gè)單體建筑，總投資個(gè)單體建筑，總投資39.539.5億元。奧運(yùn)村于億元。奧運(yùn)村于20052005年年6 6月月2626日舉日舉行開工奠基儀式，擬于行開工奠基儀式，擬于20072007年底竣工，年底竣工，20082008年交付北京奧組委使用。年交付北京奧組委使用。按可銷售面積按可銷售面積37.737.7萬平米，銷售均價(jià)萬平米，銷售均價(jià)1800018000元元/ /平米計(jì)算，奧運(yùn)村公寓平米計(jì)算，奧運(yùn)村公寓

19、的凈利潤為的凈利潤為1717億元，為公司貢獻(xiàn)凈利潤億元，為公司貢獻(xiàn)凈利潤3.43.4億元。億元。n奧運(yùn)村將為公司（奧運(yùn)村將為公司（600266600266）貢獻(xiàn)凈利潤）貢獻(xiàn)凈利潤2.282.28億元。億元。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資12北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n北京五棵松體育中心有限公司（北京五棵松體育中心有限公司（25%25%權(quán)益）權(quán)益）n五棵松文化體育中心總建筑面積五棵松文化體育中心總建筑面積3535萬平方米（不含棒球場），包括體育萬平方米（不含棒球場），包括體育館館6.36.3萬平方米、棒球場

20、萬平方米、棒球場3 3個(gè)（含兩個(gè)比賽場和一個(gè)訓(xùn)練場）、文化體育個(gè)（含兩個(gè)比賽場和一個(gè)訓(xùn)練場）、文化體育產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)業(yè)設(shè)施5.85.8萬平方米、商業(yè)設(shè)施萬平方米、商業(yè)設(shè)施12.412.4萬平方米、寫字樓萬平方米、寫字樓6.56.5萬平方米、萬平方米、四星級酒店四星級酒店4 4萬平方米和一條長達(dá)萬平方米和一條長達(dá)11601160米的五棵松文化體育中心中路。米的五棵松文化體育中心中路。屆時(shí)，五棵松文化體育中心將承辦籃球和棒球兩項(xiàng)奧運(yùn)比賽，是屆時(shí)，五棵松文化體育中心將承辦籃球和棒球兩項(xiàng)奧運(yùn)比賽，是20082008年年的重要比賽場地之一。的重要比賽場地之一。n體育館、棒球場和文體設(shè)施總投資體育館、棒球場和

21、文體設(shè)施總投資16.316.3億元，酒店、商業(yè)、寫字樓總投億元，酒店、商業(yè)、寫字樓總投資資18.518.5億元。如果寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施以億元。如果寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施以1500015000元元/ /平米全部出售，平米全部出售，將產(chǎn)生將產(chǎn)生1010元的凈利潤，為公司貢獻(xiàn)凈利潤元的凈利潤，為公司貢獻(xiàn)凈利潤2.52.5億元。億元。n境外地產(chǎn)基金對此非常感興趣。境外地產(chǎn)基金對此非常感興趣。n目前規(guī)劃已修改目前規(guī)劃已修改, ,增加商業(yè)地產(chǎn)的面積。增加商業(yè)地產(chǎn)的面積。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資13北京城建北京城建-

22、追趕央企追趕央企n北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（40%40%權(quán)益）權(quán)益）n北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：北京城建投北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：北京城建投資發(fā)展股份有限公司出資并擁有資發(fā)展股份有限公司出資并擁有40%40%股份；中稷集團(tuán)股份；中稷集團(tuán)( (香港香港) )國國際金融投資有限公司出資并擁有際金融投資有限公司出資并擁有30%30%股份；香港德和國際實(shí)業(yè)股份；香港德和國際實(shí)業(yè)有限公司出資并擁有有限公司出資并擁有30%30%股份。中稷集團(tuán)股份。中稷集團(tuán)( (香港香港) )國際金融投資國際金融投資有限公司屬于中稷產(chǎn)業(yè)參股公司，中稷產(chǎn)業(yè)是

23、中共中央黨校有限公司屬于中稷產(chǎn)業(yè)參股公司，中稷產(chǎn)業(yè)是中共中央黨校所屬企業(yè)的總稱，中稷控股集團(tuán)有限公司由中央黨?？毓?，所屬企業(yè)的總稱，中稷控股集團(tuán)有限公司由中央黨?？毓桑醒朦h校投資監(jiān)督管理辦公室直接管理。中央黨校投資監(jiān)督管理辦公室直接管理。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資14北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n為運(yùn)作舟山長峙島項(xiàng)目，城建中稷注冊成立了城建中稷為運(yùn)作舟山長峙島項(xiàng)目，城建中稷注冊成立了城建中稷( (浙江浙江) )實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，注冊資本：實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，注冊資本：1600016000萬元人民幣。北京

24、城建萬元人民幣。北京城建中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資并擁有中稷實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資并擁有96.875%96.875%股份；浙江省舟山股份；浙江省舟山市人民政府指定的舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司出資并市人民政府指定的舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司出資并擁有擁有3.125%3.125%股份。股份。n該公司負(fù)責(zé)對長峙島進(jìn)行整體開發(fā)，由舟山市政府以毛地掛該公司負(fù)責(zé)對長峙島進(jìn)行整體開發(fā)，由舟山市政府以毛地掛牌方式出讓給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司運(yùn)作進(jìn)行土地一級開發(fā)牌方式出讓給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司運(yùn)作進(jìn)行土地一級開發(fā)及二級開發(fā)。該島面積及二級開發(fā)。該島面積7.977.97平方公里，可使用土地平方公里，可使用土地6

25、0006000畝，畝，目前項(xiàng)目公司已經(jīng)獲得目前項(xiàng)目公司已經(jīng)獲得24302430畝土地使用權(quán)，剩余部分正在獲畝土地使用權(quán)，剩余部分正在獲得過程中，該島規(guī)劃建筑面積得過程中，該島規(guī)劃建筑面積480480萬平方米，其中住宅面積萬平方米，其中住宅面積401401萬平方米。萬平方米。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資15北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n深圳中科招商創(chuàng)業(yè)投資（深圳中科招商創(chuàng)業(yè)投資（30%30%權(quán)益）權(quán)益）n股東組成：北京城建、中科中遠(yuǎn)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、中國華股東組成：北京城建、中科中遠(yuǎn)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、中國華

26、錄集團(tuán)有限公司、中國長城資產(chǎn)管理公司、鄂爾多斯羊絨制錄集團(tuán)有限公司、中國長城資產(chǎn)管理公司、鄂爾多斯羊絨制品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（600266600266）實(shí)際出資實(shí)際出資1.22221.2222億元，持有中科招商億元，持有中科招商30%30%的股權(quán)，為第一大股的股權(quán)，為第一大股東。東。0505年末權(quán)益增加至年末權(quán)益增加至1.51.5億元。億元。n北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司 （21.54%21.54%權(quán)益）權(quán)益）n公司（公司（600266600266）投資）投資2.82.8億元，億元，050

27、5年末權(quán)益增加至年末權(quán)益增加至3.0773.077億元。億元。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資16北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n北京賽迪時(shí)代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司（北京賽迪時(shí)代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司（41.1%41.1%權(quán)益）權(quán)益）n公司（公司（600266600266）投資）投資0.60.6億元，億元，0505年末權(quán)益為年末權(quán)益為0.560.56億元億元 n國信證券有限公司（國信證券有限公司（4.9%4.9%權(quán)益）權(quán)益）n公司（公司（600266600266）投資）投資1.2741.274億元，億元，0505年末

28、權(quán)益為年末權(quán)益為1.2741.274億元。億元。 n北京首都國際投資管理有限公司（北京首都國際投資管理有限公司（12.84%12.84%權(quán)益）權(quán)益）n公司（公司（600266600266）投資）投資1.5371.537億元，億元，0505年末已累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備年末已累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備0.770.77億元億元 。n小營土地一級開發(fā)小營土地一級開發(fā)(80%(80%權(quán)益權(quán)益) )的合同將在近期簽約的合同將在近期簽約. .規(guī)規(guī)劃建筑面積劃建筑面積5151萬平米。萬平米。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資17北京城建北京城建-追趕

29、央企追趕央企n公司的大股東北京城建集團(tuán)（控股公司的大股東北京城建集團(tuán)（控股55.53%55.53%），是北京市國資委），是北京市國資委100%100%控股控股的企業(yè)。北京城建集團(tuán)已與北京順義區(qū)政府合作成立北京順城房地產(chǎn)開的企業(yè)。北京城建集團(tuán)已與北京順義區(qū)政府合作成立北京順城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本發(fā)有限公司，注冊資本1010億元，主要負(fù)責(zé)北京市順義區(qū)約億元，主要負(fù)責(zé)北京市順義區(qū)約162162平方公里平方公里（24.324.3萬畝）的土地一級開發(fā)。這為奧運(yùn)后公司（萬畝）的土地一級開發(fā)。這為奧運(yùn)后公司（600266600266）在北京地區(qū)）在北京地區(qū)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

30、n長峙島項(xiàng)目增進(jìn)了公司（長峙島項(xiàng)目增進(jìn)了公司（600266600266）與中央黨校的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為公司）與中央黨校的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為公司（600266600266）未來向全國發(fā)展打開了新的窗口。）未來向全國發(fā)展打開了新的窗口。n集團(tuán)和股份公司高層對資本市場高度重視。定向增發(fā)集團(tuán)和股份公司高層對資本市場高度重視。定向增發(fā)(1.41(1.41億股億股) )是公司是公司(600266)(600266)上市上市8 8年來第一次再融資年來第一次再融資, ,再次打通了直接融資的渠道再次打通了直接融資的渠道, ,為公司為公司更快更好的發(fā)展提供了資金支持更快更好的發(fā)展提供了資金支持. . n公司（公司（600266

31、600266）是）是“國六條國六條”及各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的長期受益者，及各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的長期受益者，必將成為一家壟斷必將成為一家壟斷+ +競爭的房地產(chǎn)開發(fā)公司。競爭的房地產(chǎn)開發(fā)公司。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資18北京城建北京城建-追趕央企追趕央企可能注入的資產(chǎn)可能注入的資產(chǎn)n集團(tuán)公司的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)集團(tuán)公司的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)n集團(tuán)公司下屬的城建開發(fā)公司集團(tuán)公司下屬的城建開發(fā)公司n城建大廈城建大廈(投資類物業(yè)投資類物業(yè))n集團(tuán)投資公司培養(yǎng)的其他項(xiàng)目集團(tuán)投資公司培養(yǎng)的其他項(xiàng)目引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-

32、232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資19北京城建北京城建-追趕央企追趕央企20012002200320042005主營收入181823.11182221.9224394.3182221.9181823.1主營利潤15471.30926060.6744090.7231743.1340210.1凈利潤14297.65915985.048052.3168802.70914582.03經(jīng)營現(xiàn)金流22931.892-17023.823913.6831876.9252222.78引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.C

33、SC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資20北京城建北京城建-追趕央企追趕央企引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資21北京城建北京城建-追趕央企追趕央企2,005A 2,005A 2,006E2,006E2,007E2,007E2,008E2,008E主營收入（萬元）181,823265780388600485750主營收入增長率-0.22%46%46%25%凈利潤（萬元）14,582180004500060000凈利潤增長率65.65%25%150%33%EPS（元）00.81P/E54.5443.6321.

34、8216.16P/B4.083.932.792.38引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資22北京城建北京城建-追趕央企追趕央企n19831983年年7 7月月, ,基建工程兵北京指揮部改編組建北京市城基建工程兵北京指揮部改編組建北京市城市建設(shè)工程總公司，市建設(shè)工程總公司，19921992年年1111月經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)改月經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)改建為北京城建集團(tuán)總公司，建為北京城建集團(tuán)總公司，19971997年年6 6月經(jīng)北京市政府批月經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)改制為北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司。準(zhǔn)改制為北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司。199819

35、98年部分業(yè)年部分業(yè)務(wù)改制上市。務(wù)改制上市。n我國房地產(chǎn)市場活躍著一批軍人出身的開發(fā)商我國房地產(chǎn)市場活躍著一批軍人出身的開發(fā)商. .萬科的萬科的王石王石(000002) (000002) 華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)(600743) (600743) 保力地產(chǎn)保力地產(chǎn)(600048) (600048) 北京城建北京城建(600266)(600266)等等。等等。n經(jīng)歷軍隊(duì)生活歷練的人經(jīng)歷軍隊(duì)生活歷練的人, ,通常能夠準(zhǔn)確理解和把握中國通常能夠準(zhǔn)確理解和把握中國的現(xiàn)實(shí)。高高山頂立的現(xiàn)實(shí)。高高山頂立, ,深深海底行。深深海底行。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARC

36、H.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資23資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè) n20052005年年1212月，在北京市國資委的主導(dǎo)下，北京市新設(shè)月，在北京市國資委的主導(dǎo)下，北京市新設(shè)成立了首開集團(tuán)，同時(shí)吸收合并城開集團(tuán)和公司成立了首開集團(tuán)，同時(shí)吸收合并城開集團(tuán)和公司（600376600376）第一大股東天鴻集團(tuán)。從事土地一級開發(fā)、）第一大股東天鴻集團(tuán)。從事土地一級開發(fā)、商品房開發(fā)以及物業(yè)經(jīng)營，總資產(chǎn)商品房開發(fā)以及物業(yè)經(jīng)營，總資產(chǎn)500500億元，凈資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn)3737億元，為北京最大的房地產(chǎn)公司。億元，為北京最大的房地產(chǎn)公司。n公司（公司（600376600376）目前是首開集團(tuán)旗下唯

37、一的上市公司，）目前是首開集團(tuán)旗下唯一的上市公司，有巨大的資本運(yùn)做空間。有巨大的資本運(yùn)做空間。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資24資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n估值估值 n依據(jù)依據(jù)20062006年中報(bào)資料，公司現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存貨全年中報(bào)資料，公司現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存貨全部實(shí)現(xiàn)銷售，將產(chǎn)生將凈利潤部實(shí)現(xiàn)銷售，將產(chǎn)生將凈利潤16.7716.77億元。不考慮分紅，公司億元。不考慮分紅，公司每股凈資產(chǎn)將增加每股凈資產(chǎn)將增加6.456.45元，達(dá)到元，達(dá)到9.149.14元。元。n如果公司沒有新增項(xiàng)目

38、，公司股票的價(jià)值中樞將在如果公司沒有新增項(xiàng)目，公司股票的價(jià)值中樞將在9.149.14元左元左右。右。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資25資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析 n公司最大的買點(diǎn)在于首開集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)類資產(chǎn)的注入。目公司最大的買點(diǎn)在于首開集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)類資產(chǎn)的注入。目前公司主營業(yè)務(wù)連續(xù)兩年大幅萎縮前公司主營業(yè)務(wù)連續(xù)兩年大幅萎縮, ,重組要求日益迫切。但何重組要求日益迫切。但何時(shí)、以何種價(jià)格注入，對絕大多數(shù)投資者均有很大的不確定時(shí)、以何種價(jià)格注入，對絕大多數(shù)投資者均有很大的不確定性。性

39、。n投資建議投資建議n投資者可根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好，選擇不同的安全邊際。在資投資者可根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好，選擇不同的安全邊際。在資產(chǎn)注入不明的情況下產(chǎn)注入不明的情況下, ,建議建議9.149.14元以下買入。元以下買入。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資26資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n1 1、北京耀輝國際城、北京耀輝國際城(62%(62%權(quán)益權(quán)益) )n北京耀輝置業(yè)有限公司開發(fā)。位于朝陽區(qū)建國路與西大望路北京耀輝置業(yè)有限公司開發(fā)。位于朝陽區(qū)建國路與西大望路十字路口東南角，東三環(huán)至東四環(huán)之間，十字路口東南角，東

40、三環(huán)至東四環(huán)之間，CBDCBD內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)用內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)用地面積地面積27453.127453.1平方米，規(guī)劃總建筑面積平方米，規(guī)劃總建筑面積232980232980平方米，其中平方米，其中地上建筑面積地上建筑面積160600160600平方米，地下建筑面積平方米，地下建筑面積7238072380平方米。項(xiàng)平方米。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資目預(yù)計(jì)總投資21.2821.28億元，建設(shè)周期億元，建設(shè)周期3 3年。年。n目前已完成全部拆遷并開始土建工程，預(yù)計(jì)建成后均價(jià)不低目前已完成全部拆遷并開始土建工程，預(yù)計(jì)建成后均價(jià)不低于于1200012000元元/ /平米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤平米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈

41、利潤7 7億元，為公司億元，為公司（600376600376）貢獻(xiàn)凈利潤）貢獻(xiàn)凈利潤4.334.33元。元。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資27資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n2 2、回龍觀文化居住區(qū)、回龍觀文化居住區(qū)G G區(qū)區(qū)(51%(51%權(quán)益權(quán)益) )n北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。位于昌平區(qū)回龍觀北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。位于昌平區(qū)回龍觀文化居住區(qū)內(nèi)，為北京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房回龍觀文化居住文化居住區(qū)內(nèi)，為北京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房回龍觀文化居住區(qū)項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目四至為：北起回南北路代征綠

42、化帶，區(qū)項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目四至為：北起回南北路代征綠化帶，南至十里長街東延長線，西起黃平路，東至霍營東路。該項(xiàng)南至十里長街東延長線，西起黃平路，東至霍營東路。該項(xiàng)目擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房及配套設(shè)施，總用地面積約為目擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房及配套設(shè)施，總用地面積約為75.875.8萬平萬平米，總建筑面積約為米，總建筑面積約為114.7114.7萬平米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利萬平米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤潤3 3億元，為公司（億元，為公司（600376600376）貢獻(xiàn)凈利潤）貢獻(xiàn)凈利潤1.531.53元。元。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN

43、引領(lǐng)專業(yè)投資28資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n3 3、天津?yàn)?、天津?yàn)?50%(50%權(quán)益權(quán)益) )n天津海景置業(yè)有限公司開發(fā)。該項(xiàng)目位于海河西岸河西區(qū)地天津海景置業(yè)有限公司開發(fā)。該項(xiàng)目位于海河西岸河西區(qū)地界。北至新圍堤道（光華橋）、東至海河中心線、南至大沽界。北至新圍堤道（光華橋）、東至海河中心線、南至大沽南路與洪澤東路、西至南北大街，總規(guī)劃用地面積南路與洪澤東路、西至南北大街，總規(guī)劃用地面積80.5080.50公頃，公頃，新建、改建、擴(kuò)建建筑面積新建、改建、擴(kuò)建建筑面積9090萬平方米，總投資萬平方米，總投資4545億元。整億元。整個(gè)工程分為兩期實(shí)施，一期工程將建設(shè)海河河西段改造的

44、標(biāo)個(gè)工程分為兩期實(shí)施，一期工程將建設(shè)海河河西段改造的標(biāo)志性建筑、親水景觀以及度假式酒店、高級公寓。二期工程志性建筑、親水景觀以及度假式酒店、高級公寓。二期工程將建設(shè)港灣式親水公建及主題廣場，建成后海河水上運(yùn)動世將建設(shè)港灣式親水公建及主題廣場，建成后海河水上運(yùn)動世界將成為天津親水城市形象的標(biāo)志地帶。形成集健身、娛樂、界將成為天津親水城市形象的標(biāo)志地帶。形成集健身、娛樂、休閑、體育、旅游、餐飲、居住諸功能于一體的大型綜合性休閑、體育、旅游、餐飲、居住諸功能于一體的大型綜合性建筑群。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤建筑群。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤1010億元，為公司億元，為公司（600376600376）貢

45、獻(xiàn)凈利潤）貢獻(xiàn)凈利潤5 5億元。億元。 引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資29資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n4 4、萬德花園二期、萬德花園二期(70%(70%權(quán)益權(quán)益) )n天津華升房地產(chǎn)發(fā)展有限公司天津市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，坐落于天津華升房地產(chǎn)發(fā)展有限公司天津市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，坐落于天津市南開區(qū)，位于南京路南側(cè)，衛(wèi)津路西側(cè)及萬德莊南北天津市南開區(qū)，位于南京路南側(cè)，衛(wèi)津路西側(cè)及萬德莊南北大街、萬德莊大街四條道路所圍合的地域內(nèi)。毗鄰包括天大、大街、萬德莊大街四條道路所圍合的地域內(nèi)。毗鄰包括天大、南開等高校的學(xué)府區(qū)和南開

46、等高校的學(xué)府區(qū)和“天津硅谷天津硅谷”，地處天津市中心地段。，地處天津市中心地段。n項(xiàng)目整體定位為酒店公寓、配套酒店，總建筑面積項(xiàng)目整體定位為酒店公寓、配套酒店，總建筑面積7500075000平方平方米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤米。如果全部銷售將產(chǎn)生凈利潤2.82.8億元，為公司（億元，為公司（600376600376）貢獻(xiàn)凈利潤貢獻(xiàn)凈利潤1.411.41元。元。引領(lǐng)專業(yè)投資2022-3-232022-3-23HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引領(lǐng)專業(yè)投資30資本的空間資本的空間-天鴻寶業(yè)天鴻寶業(yè)n5 5、東壩鄉(xiāng)住宅及配套、東壩鄉(xiāng)住宅及配套 (60%(60%權(quán)益權(quán)益) )n公司與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合參與了公司與北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合參與了“朝陽區(qū)朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)住宅及配套（單店住宅小區(qū)二期）東壩鄉(xiāng)住宅及配套（單店住宅小區(qū)二期）”項(xiàng)目用地投標(biāo)。項(xiàng)目用地投標(biāo)。該地塊競得價(jià)該地塊競得價(jià)13.213.2億元，用地性質(zhì)為住宅及配套，土地面積