商品房買賣中注意的問題

1、 商品房買賣中應(yīng)注意的問題商品房買賣中應(yīng)注意的問題 及相應(yīng)解釋及相應(yīng)解釋法律事務(wù)部法律事務(wù)部2008.11商品房買賣合同：商品房買賣合同：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣需訂立書面合同。需訂立書面合同。商品房出賣人須提供的合法證明 即即“五證兩書五證兩書”?！拔遄C五證”和和“兩書兩書”是合是合法售房的證明文件。法售房的證明文件。 “五證五證”是指：是指：國有土地使用證國

2、有土地使用證、建建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可證證、建筑工程開工證建筑工程開工證、商品房預(yù)售商品房預(yù)售許可證許可證，若是現(xiàn)房銷售的的則將，若是現(xiàn)房銷售的的則將商品房商品房預(yù)售許可證預(yù)售許可證改為改為商品房現(xiàn)售備案回商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)執(zhí) 。兩書為兩書為住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書和和住宅使用說住宅使用說明書明書。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品

3、房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?？梢哉J(rèn)定有效。關(guān)于商品房的銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)界定 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視

4、為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。約責(zé)任。 商品房買賣合同應(yīng)具有的內(nèi)容 ：商品房銷售管理辦法第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二二)商品房基本狀況；商品房基本狀況；(三三)商品房的銷售方式；商品房的銷售方式；(四四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方

5、式、付款時(shí)間；方式、付款時(shí)間；(五五)交付使用條件及日期；交付使用條件及日期；(六六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九九)面積差異的處理方式；面積差異的處理方式；(十十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一十一)解決爭議的方法；解決爭議的方法；(十二十二)違約責(zé)任；違約責(zé)任；(十三十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。雙方約定的其他事項(xiàng)

6、。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備上面規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 商品房買賣的效力 ：房屋沒有進(jìn)行過戶登記的，房屋買賣合同生房屋沒有進(jìn)行過戶登記的，房屋買賣合同生效，但房屋所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不得對(duì)抗第效，但房屋所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，不得對(duì)抗第三人。三人。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。權(quán)，按照約

7、定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但是預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行但是預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記失效。房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知

8、確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，當(dāng)事人可自行約定當(dāng)事人可自行約定。商品房“雙倍返還”規(guī)定： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同

9、無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 商品房面積不準(zhǔn)確帶來的法律后果： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含），

10、按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所比超出部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；有權(quán)歸買受人； 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的

11、，面房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買超過部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。受人。商品房遲延交付或買受人遲延支付購房款 經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方有權(quán)解除合同的，當(dāng)事人可以約定。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的

12、，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。違約金的計(jì)算合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 房屋所有權(quán)的區(qū)分： （一）業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)和共有權(quán)： 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)

13、的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（二）車位的劃分：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（三）共同管理方式：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（四）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)

14、約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 2008年實(shí)施的年實(shí)施的山東省消費(fèi)者保護(hù)條例山東省消費(fèi)者保護(hù)條例在山東在山東省范圍內(nèi)對(duì)于商品房經(jīng)營者的義務(wù)做了比較細(xì)致的省范圍內(nèi)對(duì)于商品房經(jīng)營者的義務(wù)做了比較細(xì)致的規(guī)定：規(guī)定： 商品房經(jīng)營者（第三十六條）商品房經(jīng)營者（第三十六條） 應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)商品房銷售的法律、法規(guī)，全面履行與消費(fèi)者訂立的商品房買賣合同。有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者已付購房款及利息，并賠償消費(fèi)者因此受到的損失：（一）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品

15、房預(yù)售許可證訂立商品房買賣合同的；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)訂立商品房買賣合同的；（三）訂立商品房買賣合同后又將該房屋抵押或者出賣的；（四）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的；（五）違反合同約定，遲延交付，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交付的；（六）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格或者因其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；（七）交付的房屋實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超過百分之三的；（八）由于經(jīng)營者的原因?qū)е挛丛诤贤s定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證的。有前款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形之一的，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求賠償其受到的損失，賠償金額為

16、消費(fèi)者已付購房款的已付購房款的一倍。一倍。案例一：合同無效、撤銷、解除的，案例一：合同無效、撤銷、解除的，可以解除貸款合同可以解除貸款合同 鄭先生于2002年與某開發(fā)商簽訂了3份購房協(xié)議，協(xié)議由鄭先生購買該開發(fā)商所開發(fā)的某小區(qū)商品房3套。就此，鄭先生與銀行分別簽訂了3份擔(dān)保貸款合同，后來因?yàn)榉N種原因，開發(fā)商與鄭先生協(xié)商后解除了其中2份購房協(xié)議，并退還了鄭先生全部購房價(jià)款（含按揭款）。于是鄭先生希望能與銀行解除相應(yīng)的擔(dān)保貸款合同，以避免多交不必要的利息。但銀行的有關(guān)工作人員向鄭先生表示，購房合同與擔(dān)保貸款合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，購房協(xié)議的解除并不能成就擔(dān)保貸款合同的解除。因此，鄭先生可以選擇提

17、前還貸并支付一定手續(xù)費(fèi)的方式，盡可能避免利息損失。 鄭先生問：銀行的解釋是否合理？其能否主張解除擔(dān)保貸款合同 相關(guān)解釋條款： 第二十四條：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”因此，鄭先生可以要求銀行解除相應(yīng)的貸款合同。案例二：延遲辦產(chǎn)權(quán)，處理不再困案例二：延遲辦產(chǎn)權(quán)，處理不再困難難 萬女士1999年購買了一套商品房，但入住近4年來，一直未能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過了解，原來是因?yàn)殚_發(fā)商沒有足額繳納土地出讓金，至使小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主遲遲無法獲得產(chǎn)權(quán)證。不久前，萬女士從報(bào)紙上了解到產(chǎn)權(quán)證的重要性后，感到很不安，擔(dān)心

18、自己的合法權(quán)益受到損害。 于是，萬女士非常想知道，在產(chǎn)權(quán)證遲遲不辦的情況下，能否追究開發(fā)商的違約責(zé)任，能否解除合同。 相關(guān)解釋條款： 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第33條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)并提供必要的證明文件。 第十八條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買賣合同約定的辦

19、理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?第十九條：“商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！币虼耍f女士完全有權(quán)追究開發(fā)商的違約責(zé)任，或者解除合同。案例三：認(rèn)購書的法律效力案例三：認(rèn)購書的法律效力開發(fā)商與購房者簽訂了認(rèn)購書