微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)31091881

1、1234 統(tǒng)計(jì)局：去年70個(gè)大中城市房價(jià)上漲1.5% 2010年02月26日03:15 京華時(shí)報(bào) 本報(bào)訊(記者 馬文婷)國家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，去年我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲1.3%，二手住宅價(jià)格上漲2.4%；房屋租賃價(jià)格則下降0.6%。有關(guān)專家稱，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和居民感受之間總是存在一定差距的，他認(rèn)為，“總體來說數(shù)據(jù)可以接受?！?去年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為36232億元，比上年增長16.1%。其中商品住宅投資25619億元，增長14.2%；辦公樓投資1378億元，增長18.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資4172億元，增長24

2、.4%。5 去年個(gè)人按揭貸款大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)重要資金來源。去年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源共計(jì)5.7萬億元，其中個(gè)人按揭貸款8403億元，同比增長116.2%。個(gè)人按揭貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總和的15%。在共計(jì)5.7萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)資金中，有1.1萬億元是國內(nèi)貸款，占去年人民幣新增貸款的11%。此外，全國105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市綜合地價(jià)比2008年上漲5%，其中居住地價(jià)上漲7.9%。 1.5%的數(shù)據(jù)是否合理？鏈家地產(chǎn)研究部主任王志偉認(rèn)為，總體來說數(shù)據(jù)可以接受，他說，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和居民感受之間總是存在一定差距的。首先，全年數(shù)據(jù)與月度數(shù)據(jù)相比，時(shí)間周期變長，2008年房價(jià)在年中達(dá)到高位，此后漲勢(shì)放慢，到

3、2009年初開始負(fù)增長，2009年7月起轉(zhuǎn)為正增長，因此，從全年數(shù)據(jù)來看，月度數(shù)據(jù)被攤平，總體漲勢(shì)肯定不像去年12月與去年1月相比那么強(qiáng)烈。其次，數(shù)據(jù)是70個(gè)大中城市的總體表現(xiàn)，而不單純是北京、上海或者某一個(gè)地區(qū)的數(shù)據(jù)，因此就平均數(shù)而言，各地的數(shù)據(jù)也都被相對(duì)拉平6 人口總量持續(xù)增長，人口總量持續(xù)增長， 對(duì)住房對(duì)住房需求需求增大增大 收入收入水平持續(xù)提高水平持續(xù)提高 房價(jià)上揚(yáng)的房價(jià)上揚(yáng)的預(yù)期預(yù)期 住房貸款刺激住房貸款刺激 房屋房屋成本成本持續(xù)上揚(yáng)（持續(xù)上揚(yáng)（供給供給）71、人口總量持續(xù)增長，對(duì)住房需求增大 中國是當(dāng)今世界人口規(guī)模最大和增長慣性最強(qiáng)的發(fā)展中國家，盡管人口增長源主要在農(nóng)村，但城市人口

4、也在持續(xù)增長，住房需求是人們的基本需求，人口的增長必會(huì)推動(dòng)中國房價(jià)的持續(xù)增長。因此會(huì)有：人口總量增長 城市人口增長 住房需求擴(kuò)張 城市價(jià)上升 房價(jià)自然上漲8需求增大，引起需求曲線的向上移動(dòng)，進(jìn)而引起市場均衡的變動(dòng)，使均衡價(jià)格提高，均衡數(shù)量增加。（圖像變動(dòng)如圖）PQOD。E。D1P1Q1P。Q。92、收入水平持續(xù)升高： 中國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)增長,導(dǎo)致人們收入水平的持續(xù)提高,盡管收入水平差距在逐漸拉大,但并沒有異向兩極分化的現(xiàn)象產(chǎn)生.因?yàn)閮蓸O分化是指富的越來越富,而窮的則越來越窮,收入水平向兩個(gè)相反的方向發(fā)展,中國發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況是人們的生活水平都在不斷改善,有差別的僅僅在于收入水平同向度的提高速率和

5、提升幅度。城市人口的收入水平比鄉(xiāng)村人口提高得更快，從而構(gòu)成對(duì)商品房有效需求及其房價(jià)的重要拉動(dòng)力量?？v觀橫覽所有發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)革命以來的演進(jìn)歷程，收入持續(xù)提高與房價(jià)持續(xù)上升之間的市場互動(dòng)，均構(gòu)成了發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代化演進(jìn)的自然歷史進(jìn)程，有著顯著的普適性特征。 10 .3、房價(jià)上揚(yáng)預(yù)期： 經(jīng)驗(yàn)告訴人們，一旦某種物品的價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)了一段時(shí)間，進(jìn)入了通脹的軌道，該物品的價(jià)格就將會(huì)持續(xù)地上揚(yáng)起來，起碼還會(huì)再上揚(yáng)一段時(shí)間。這種心理預(yù)期必定會(huì)刺激人們對(duì)該物品的購買欲望，房價(jià)的道理也是這樣，人們會(huì)這樣想：“盡管現(xiàn)在的房價(jià)較高，但將來的房價(jià)將會(huì)比現(xiàn)在更高，如果有錢現(xiàn)在不買房，將來會(huì)非常后悔不已。”要買房的人不僅因?yàn)樗I

6、得起而且需要住房，更因?yàn)槲磥淼姆績r(jià)看漲；買完房的都期望未來的房價(jià)持續(xù)攀升，因?yàn)樗姆慨a(chǎn)會(huì)增值。因?yàn)榉績r(jià)現(xiàn)在上漲而對(duì)房價(jià)未來看漲，又因?yàn)閷?duì)未來房價(jià)預(yù)期上漲，而使房價(jià)上漲具有行為預(yù)期支撐的可持續(xù)性。 11消費(fèi)者對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期可用收斂型蛛網(wǎng)模型進(jìn)行分析：消費(fèi)者預(yù)期未來房價(jià)會(huì)上漲，導(dǎo)致房價(jià)市場供不應(yīng)求，需求大于供給，因而房價(jià)會(huì)上漲。124、住房貸款刺激： 銀行等金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營資產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，總是具有規(guī)避銀行等金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營資產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，總是具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為傾向，而將金融資產(chǎn)借給購房者，則是風(fēng)險(xiǎn)的行為傾向，而將金融資產(chǎn)借給購房者，則是收入穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)很低的選擇。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)抵押以收入穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)很低的選擇。因

7、為房屋產(chǎn)權(quán)抵押以及其他貸款條件審查，已將金融風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，及其他貸款條件審查，已將金融風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，最起碼是跑了和尚跑不了廟。因而住房貸款幾乎是最起碼是跑了和尚跑不了廟。因而住房貸款幾乎是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的金融交易項(xiàng)目。而國有企業(yè)經(jīng)營狀沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的金融交易項(xiàng)目。而國有企業(yè)經(jīng)營狀況劣化和私營企業(yè)信譽(yù)不佳，則使銀行的貸款項(xiàng)目況劣化和私營企業(yè)信譽(yù)不佳，則使銀行的貸款項(xiàng)目頻頻進(jìn)入頻頻進(jìn)入“呆壞死呆壞死”的不良陷阱。如果政府對(duì)住房的不良陷阱。如果政府對(duì)住房貸款不進(jìn)行過多的濫加干預(yù)，從而減少而不是出臺(tái)貸款不進(jìn)行過多的濫加干預(yù)，從而減少而不是出臺(tái)更多的壞制度約束，該領(lǐng)域的金融活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增更多的壞制度

8、約束，該領(lǐng)域的金融活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長和擴(kuò)張，并會(huì)成為啟動(dòng)內(nèi)需和優(yōu)化民生的重大發(fā)長和擴(kuò)張，并會(huì)成為啟動(dòng)內(nèi)需和優(yōu)化民生的重大發(fā)展項(xiàng)目。展項(xiàng)目。 135、房屋成本持續(xù)上揚(yáng)、房屋成本持續(xù)上揚(yáng)： 房子必須建在土地上，而土地總量是給房子必須建在土地上，而土地總量是給定的，隨著城市化提速、工業(yè)化加速和定的，隨著城市化提速、工業(yè)化加速和市場化提升等諸多因素，可用于建房的市場化提升等諸多因素，可用于建房的土地將會(huì)日益減少，政府也加強(qiáng)了對(duì)土土地將會(huì)日益減少，政府也加強(qiáng)了對(duì)土地征用的政策約束和法律保護(hù)。土地價(jià)地征用的政策約束和法律保護(hù)。土地價(jià)格構(gòu)成房屋成本的重要因素，土地稀缺格構(gòu)成房屋成本的重要因素，土地稀缺性加劇，導(dǎo)致地價(jià)呈加速和持續(xù)上升的性加劇，導(dǎo)致地價(jià)呈加速和持續(xù)上升的趨勢(shì)，這將會(huì)是導(dǎo)致房價(jià)上升的重要因趨勢(shì)，這將會(huì)是導(dǎo)致房價(jià)上升的重要因素。自從城市化、工業(yè)化和市場化以來，素。自從城市化、工業(yè)化和市場化以來，全世界所有國家的地價(jià)都在快速上升，全世界所有國家的地價(jià)都在快速上升，并表現(xiàn)為房價(jià)的急速攀升。此外并表現(xiàn)為房價(jià)的急速攀升。此外,各種建各種建材和工資等成本也在上升，地價(jià)和建材材和工資等成本也在上升，地價(jià)和建材兩大因素直接地推動(dòng)了房價(jià)上升，其他兩大因素直接地推動(dòng)了房價(jià)上升，其他一些消費(fèi)品價(jià)格上升也會(huì)通過工資而間一些消費(fèi)品價(jià)格上升也會(huì)通過工資而間接推動(dòng)著房價(jià)提高。接推