房地產財務知識入門培訓

1、公司涉稅稅種的簡要介紹涉稅項目表涉稅項目表稅種稅種納稅對像納稅對像計稅依據(jù)計稅依據(jù)稅率稅率納稅時間納稅時間契稅轉移不動產權屬不動產的價格3%-5%發(fā)生不動產權屬轉移的當天土地使用稅城鎮(zhèn)土地實際占用的土地面積6元/平方米國土局土地合同約定土地交付時間的次月起營業(yè)稅銷售不動產行為銷售收入減去購置原價后的余額5%收到預收款的當天房產稅房產自營：房產計稅價格出租：房產租金收入計稅價值的1.2%租金收入的12%房產投入使用的次月起企業(yè)所得稅生產經營所得和其他所得應納稅所得額25%按年計算，分月或分季預繳土地增值稅轉讓房地產轉讓房地產取得的增值額增值額200%，稅率60%?？⒐で鞍?%預繳，竣工后清算印花

2、稅應納稅憑證記載金額購銷合同0.3，勘查設計合同0.5，建筑安裝0.3，財產租賃1，借款合同0.05，產權轉移書據(jù)0.5，發(fā)生起1月內涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年

3、5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算稅費計算1 1、前期準備階段前期準備階段契稅契稅按土地出讓金總額的按土地出讓金總額的4%繳納契稅。繳納契稅。契稅契稅=30 0004%=1 200（萬元）萬元）2 2、建設施工階段建設施工階段（1）土地使用稅土地使用稅在取得國有土地使用權至項目竣工銷售完在取得國有土地使用權至項目竣工銷售完畢

4、期間按每年畢期間按每年6元元/平方米繳納平方米繳納土地使用稅土地使用稅=10萬平方米萬平方米6元元/平方米平方米1.5年年=90（萬元）萬元）涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于20

5、06年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)上頁）（2）印花稅印花稅按建筑安裝合同計載金額的萬分之三繳納。按建筑安裝合同計載金額的萬分之三繳納。印花稅印花稅=35 000萬元萬元0.3 =10.5（萬元）萬元）3 3、銷售階段銷售階段（1）營業(yè)稅營業(yè)稅按銷售收入的按銷售收入的5%繳納。繳納。營業(yè)稅營業(yè)稅=

6、100 000 5%=5 000（萬元）萬元）（2）城市維護建設稅及教育費附加城市維護建設稅及教育費附加分別按營業(yè)稅額的分別按營業(yè)稅額的7%和和3%繳納繳納城建稅及附加城建稅及附加=5 00010%=500（萬元）萬元）涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅

7、，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)上頁）（3）印花稅印花稅按銷售總收入的萬分之五繳納。按銷售總收入的萬分之五繳納。印花稅印花稅=100 000萬元萬元0.5 =50（萬元）萬元）4 4、清算階段清算階段（1）土地增值稅

8、土地增值稅按總銷售收入減除扣除項目金額后的增值按總銷售收入減除扣除項目金額后的增值額計算，扣除項目包括土地出讓金、房地額計算，扣除項目包括土地出讓金、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、加計扣除額。地產有關的稅金、加計扣除額?？鄢椖靠傤~為扣除項目總額為90 000萬元，其中：萬元，其中：涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2

9、006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)上頁）p土地出讓金為土地出讓金為30 000萬元。萬元。p

10、房地產開發(fā)成本為建安成本房地產開發(fā)成本為建安成本35 000萬元。萬元。p房地產開發(fā)費用為土地出讓金和房地產房地產開發(fā)費用為土地出讓金和房地產開發(fā)成本的開發(fā)成本的10%，即（即（30 000+35 000）10%=6 500萬元。萬元。p與轉讓房地產有關的稅金為與轉讓房地產有關的稅金為5 500萬元，萬元，其中：營業(yè)稅為其中：營業(yè)稅為5 000萬元，城建稅及附加萬元，城建稅及附加為為500萬元。萬元。涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓

11、金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)

12、上頁）p加計扣除額為土地出讓金和房地產開發(fā)加計扣除額為土地出讓金和房地產開發(fā)成本的成本的20%，即即（30 000+35 000）20%=13 000萬元。萬元。土地增值額土地增值額=100 000-90 000=10 000（萬萬元）元）增值額占扣除項目金額的比例為增值額占扣除項目金額的比例為11%（10 00090 000100%），），未超過未超過50%，稅稅率為率為30%。土地增值稅土地增值稅=10 00030%=3 000（萬元）萬元）涉稅業(yè)務實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 0

13、00平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入

14、10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)上頁）（2）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅按銷售收入減除準予扣除項目金額的應納按銷售收入減除準予扣除項目金額的應納稅所得額計算，本例不考慮其他納稅調整稅所得額計算，本例不考慮其他納稅調整事項，稅率為事項，稅率為25%。準予扣除項目金額為準予扣除項目金額為79 850.50（萬元）含：（萬元）含：土地出讓金土地出讓金30 000萬元萬元建安成本建安成本 35 000萬元萬元管理費用及營銷費用等各項費用管理費用及營銷費用等各項費用5 000萬元萬元各項稅金為各項稅金為9 850.50萬元萬元（1200+90+10.50+5000+500+50+3000）涉稅業(yè)務

15、實例涉稅業(yè)務實例實例實例某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的某房地產公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積一塊土地，土地面積100 000平方米，交納平方米，交納土地出讓金土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于億元，并簽訂土地合同約定于2006年年2月月1日交付土地使用權。計劃建設日交付土地使用權。計劃建設200 000平方米的住宅，該方案通過了政府平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項目于部門的用地及規(guī)劃審批，項目于2006年年5月月1日開工建設。整個項目的建筑安裝成本日開工建設。整個項目的建筑安裝成本3.5億元，管理費用（不含各項稅金）、營億元，管理費用（不含各項稅

16、金）、營銷費用等其他費用共銷費用等其他費用共0.5億元。項目于億元。項目于2007年年8月月1日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入日竣工，并實現(xiàn)銷售總收入10億元。億元。稅費計算（續(xù)上頁）稅費計算（續(xù)上頁）應納稅所得額應納稅所得額=100 000-79 850.50=20 149.50（萬元）萬元）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=20 149.5025%=5 037.375（萬元）（萬元）某房地產公司各項稅金合計為某房地產公司各項稅金合計為14887.875（萬元）（萬元）（1200+90+10.5+5000+500+50+3000+5037.375）會計要素的簡要介紹會計要素的基本概念會計要素的基本概念 會計要素

17、是會計核算對象的基本分類，是對會計事項確認和計量的依據(jù)，也是設計會計報表結構和內容的依據(jù)。 包括：資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤六大要素。單位價值2000元以上，使用年限1年以上公司持有的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產所有者權益所有者權益企業(yè)所有者直接投入企業(yè)在生產經營過程中實現(xiàn)的利潤留存在企業(yè)所形成的所得稅稅前扣除項目簡介可直接計入有關成本計算對象或勞務的經營成本中的直接材料、直接人工等指多個部門為同一成本對象提供服務的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產品或勞務的聯(lián)合成本是應由納稅人負擔的為銷售商品而發(fā)生的費用，包括廣告費、運輸費、裝卸費、包裝費、展覽費、保

18、險費、銷售傭金、代銷手續(xù)費、經營性租賃費及銷售部門發(fā)生的差旅費、工資、福利費等費用。房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人的銷售費用還包括開發(fā)產品銷售之前的改裝修復費、看護費、采暖費等。是行政管理部門為管理組織經營活動提供各項支援性服務而發(fā)生的費用。管理費用包括研究開發(fā)費（技術開發(fā)費）、社會保障性繳款、勞動保護費、業(yè)務招待費、工會經費、職工教育經費、股東大會或董事會費、開辦費攤銷、無形資產攤銷、壞賬損失、印花稅等稅金、消防費、排污費、綠化費、咨詢費、訴訟費、聘請中介機構費、商標注冊費等為籌集經營性資金而發(fā)生的費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費以及其他非資本化支出。 工資薪金 包括基本工資、獎金、

19、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關的其他支出。 地區(qū)補貼、物價補貼和誤餐補貼均應作為工資薪金支出。資產折舊或攤銷固定資產的折舊費用、無形資產和遞延資產的攤銷費用可以扣除。 固定資產的價值確定后，一般不得調整： 固定資產折舊的計算，采取直線折舊法。取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓價款應作為無形資產管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內平均攤銷。 購買計算機硬件所附帶的軟件，未單獨計價的，應并入計算機硬件作為固定資產管理；單獨計價的軟件，應作為無形資產管理。借款費用和租金支出借款費用是公司為經營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括： （一） 長期、短期借

20、款的利息； （二） 與債券相關的折價或溢價的攤銷； （三） 安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷； （四） 與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產生的差額。 公司發(fā)生的經營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產固定資產、無形資產而發(fā)生的借款，在有關資產購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產的成本；有關資產交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期扣除。 納稅人以經營租賃方式從出租方取得固定資產，其符合獨立納稅人交易原則的租金可根據(jù)受益時間，均勻扣除。廣告費和業(yè)務招待費按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5。不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件： （一） 廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的； （二） 已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票； （三） 通過一定