房地產項目開發(fā)各個階段的成本控制

1、房地產項目開發(fā)各個階段的成本控制成本分析和控制直接關系到房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間， 如何做好成本控制 關系到房地產企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個房地產企業(yè)都會重視成本控制，下面就對在 建設項目各個階段如何進行成本分析和控制談談自己的看法。一、可行性研究階段該階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進行分析，即投資估算，主要包括土地 開發(fā)費用、建筑安裝工程費用和其他的行政性收費，各項費用具體內容不再贅述，造價人 員可以根據成本的歷史資料，結合當前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，提出一 些有用的建議，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期 及其他一些不可預見費

2、用等。二、圖紙設計和審查階段設計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用 的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的 70%左右。設計決定了工程造價，一旦設計方案敲定， 預算、結算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設計不僅要做到滿足功能要求還要 經濟合理、最大限度的降低成本，設計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在 首位，主要追求設計的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設計”的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設計單位提高現(xiàn)有土 地的利用率，主要從以下幾方面實施： 壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內最大限度的提高容積率；提高住

3、宅層數或高低 層搭配；適當的增加房屋長度；提高公共建筑的層數，減少公共設施的占地面積；合理的 進行道路布置和綠化景觀設計；其次，造價人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的 投資嚴格控制在投資估算的范圍以內，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據設計任務書，以完整、準確地反映設計內容和意圖，確切反映當地 適時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術對工程造價的影響和使用限制，編制 出初步設計概算，其組成內容應包括各單位工程的下列各項費用指標：1、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃氣管道；室外 強弱電供電線路、變配電站；各種設備、站類用房等； 2、土

4、石方工程； 3、一般土建工程， 包括地基工程、基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機械設備 安裝工程 （水泵、風機、電梯等 ）、電氣設備安裝工程 （變壓器、發(fā)電機、高低壓配電柜等 ）、 熱力設備安裝工程 （熱交換機組、鍋爐、空調機組等 ）、動力照明工程、弱電工程 （電視、電 話、網絡、門禁對講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報警、漏電火災報警、停車場管理、背 景音樂、遠程抄表等系統(tǒng) ）、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、 消防工程（消火栓系統(tǒng)、 自動噴淋系統(tǒng)、自動噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ）；5、器具、設備購置費用。設計單位依據上述的概算指標進行施工圖設計，對設計方案進行審核

5、，擇優(yōu)選擇，編 制施工圖預算，確保工程造價在設計概算范圍以內。一般來說， 設計階段可以控制工程造價的 70%，但是要達到這個標準要花費大量的精力 和時間，反復的修改設計方案，還要各個相關部門密切配合，主要原因是：1、設計單位不重視限額設計，他們不會花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案，他們的出發(fā)點是安 全可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理人員實力較強，可以對圖紙快速做出反應，很快編制出施工圖預算，發(fā)現(xiàn)超額現(xiàn)象，但設計單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時間，會拖延房地產企業(yè)接下來的招標、施工、監(jiān)理、預售等工作， 所以很多開發(fā)企業(yè)會在后面圖紙會審和設計優(yōu)化上花較大的精

6、力。由于各專業(yè)的設計人員不可能做到百分之百的準確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，這 就要求審圖機構對圖紙進行審查，對圖紙上的一些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙 文件的一部分提交建設單位，這樣可以減少很多圖紙設計風險，減少圖紙問題引發(fā)不平衡 報價所帶來的損失，尤其造價人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。三、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段這個階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)， 是建筑安裝工程成本控制的核心， 招標文件的起 草對以后所有工程產生影響，工程性質、現(xiàn)場情況、交通、地質、承包范圍、零時用工、 水電使用與結算方法、措施費用、安全文明施工費用、勞保統(tǒng)籌等都應做出最清晰的說明； 對甲供、甲限、

7、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時間實效、 結算方式、量度標準等；質量標準評定等級要合理，工期推算要準確，獎懲條款要實際。工程項目的質量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開 發(fā)，所以選擇一個好的施工單位也很重要，房地產開發(fā)項目首選邀請招標，建立長期合作 伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配 合費、甲供材保管費等問題以及政府調價文件的執(zhí)行使用情況。四、施工組織設計的審定、圖紙會審及設計優(yōu)化在施工組織設計中，施工單位總會隱藏一些結算時可能發(fā)生索賠的內容，如挖土方式、 運土距離、模板攤銷周轉、電線電纜、橋架等；

8、另外，還要注意施工組織設計中提出的施 工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是 和施工組織設計中預期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設計吻合；這 個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要造價人員具有良好的施工經驗 和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會造成較大的損失，所以施工組織設計的審定，造價人員 應積極地參與。圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對，對圖紙技術上的合理 性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，并由設計單位出具正式的設計變更文 件，作為對工程造價的一種事前控制，避免因設計不周或失誤帶來不必要的經濟損

9、失，這 個階段對成本控制和限額設計同等重要，而且對房地產開發(fā)企業(yè)更加實際，可以修正審圖 時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設計 變更建議，因為施工單位往往從自身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本 控制人員必須判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀要必須仔細核查計算，確認無誤 后方可出具正式文本，給各相關單位、部門報送。設計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術層面上考慮提出的設計變更或現(xiàn)場簽證，大致 有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標準和安全可靠的前提下，保證質量、 節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產售價、社

10、會效益 和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設計變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項目的影響程 度，更好的把握成本。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產開發(fā)行業(yè)技術越來越密集，開發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所 有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強的分項工程，對于分包的管理要嚴格把關，要選 擇具有專業(yè)承包資質的單位，最好在行業(yè)內具有很強實力的公司，并做好責任延續(xù)、協(xié)調 配合和工期銜接等，劃清責任界限，以免出現(xiàn)問題發(fā)生無法澄清的扯皮現(xiàn)象；另外分包工 程要避免發(fā)生窩工、機械停滯、工期拖延等造成經濟損失的情況，這就要求分包工程必須 做很長時間的提前量，根據施工組織計劃安排，提前做好招標工作，確定各擬分包分項的 施工

11、單位，及時安排進場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進行。其次，施工階段進度審核要求準確細致，每個進度周期的報量審核都要嚴格以成本計 劃來控制，發(fā)生超限要及時尋找原因，上報決策層，提出切實可行的措施進行整改，盡量 避免目標值與實際值的偏離，實施有效主動地控制；施工階段增減合同造價部分的管理也 是一個重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索 賠、經濟洽商、技術聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投標綜合單價沒有的分項工程單價 的確定要及時合理。另外，材料設備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，一般建筑安裝工程 的材料設備費用要占整個工程造價的 70%以上，由于房地產

12、開發(fā)周期較長，材料價格在這 個周期中會波動較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價格，宛如坐著過山車一般，造價 管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供 應商的報價刊登， 與實際市場采購價有很大的脫節(jié)， 不能真實準確的反映材料的實際價格， 造價人員不能依靠信息價來進行成本分析核算，應該做到自己走訪市場，了解各種材料參 數；收集整理經銷商信息和生產信息，對比政府信息價，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人， 了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；貨比三家，多多聯(lián)系 誠實守信的商家； 掌握第一手的材料市場行情信息， 對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結算審計階段結算審核是造價人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要反映出準確、完整的工程費用，造價人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性 （國家文件、法規(guī)失效或變動 ）、合法性 （是否合同 風險范圍 ）、完整性 （簽字蓋章等 ）；2、矛盾問題解釋的一致性 （所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一 ）；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止某一方或雙方重復計算；4、分析計價規(guī)范標準中強制性條文的執(zhí)行情況， 防止施工單位無中生有， 虛報、冒報；5、確保問題的責任清晰，施工