與中介打交道的注意事項(xiàng)

1、合同里面需要仔細(xì)考慮的有很多呢。我以前總結(jié)過(guò)這方面的東西，共享給大家，一起來(lái)看看吧！有什么疑問(wèn)我們共同討論。嗨！搞了半天不讓傳文檔。那我只好粘貼上來(lái)給大家看了。1. 開發(fā)商提供一個(gè)商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。2. 第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件.1. 國(guó)有土地使用證，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。主意：土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上

2、會(huì)有注明。開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。4. 建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。兩書是：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證要攜帶相關(guān)的一些證件。需要有身份證和暫住證3. 下

3、面針對(duì)購(gòu)買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過(guò)程中的每一條需要注意的問(wèn)題，向你做事一個(gè)介紹。1. 合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。2. 第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。3. 就是買售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在

4、如果我們購(gòu)買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積:相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍: 按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。 分?jǐn)偟牡诙糠职ㄌ變?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)

5、入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等. 為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同第三條中約定公攤面積的數(shù)字,并在合同附件二即有關(guān)公共部分與

6、公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。,現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條: 一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算， 第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。4. 面積確認(rèn)和差異的確定一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇，比如說(shuō)多退少補(bǔ)等.在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。合同約定面積與

7、產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。說(shuō)明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價(jià)款的最終依據(jù)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：說(shuō)明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，第一種約定采取雙方自行約定方式?？紤]到買受人在商品房買賣中處于弱勢(shì)地位，為了提醒買受人，本示范文本又明確寫了第二種約定方式，當(dāng)事人可以借鑒第二種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取第二種方式。需要說(shuō)明的是，為了充分保護(hù)買受人的利益，解決目前商品房買賣中的面積糾紛問(wèn)題，銷售辦法第

8、二十條明確規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同

9、約定面積時(shí)，產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。本條中的第二種處理方式基本上是銷售辦法第二十條規(guī)定的具體體現(xiàn)。1、雙方自行約定：(1)；(2)；(3)；(4)。2、雙方同意按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤

10、差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。說(shuō)明：本款也是銷售辦法第二十條規(guī)定中最后一款的具體體現(xiàn)。由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù).5. 是付款方式與期限一般的付款方式在合同里分為三種： 第一種，一次性付款

11、。一般情況下，在你簽訂正式購(gòu)房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。 第二種分期付款的方式，這跟平常所說(shuō)的銀行按揭不一樣，也就是說(shuō)你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。 第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦理銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)

12、該超過(guò)30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式購(gòu)房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。6. 賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒(méi)有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，

13、以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過(guò)程中，與后面的第九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說(shuō)開發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。7. 第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過(guò)程中，開發(fā)商的銷售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書等。8

14、. 第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō)30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。9. 第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。10. 房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開

15、發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。11. 第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購(gòu)房人沒(méi)有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過(guò)抵押的，你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的

16、可能性，還是比較少的.12. 出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說(shuō)開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購(gòu)房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過(guò)程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。13. 開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免

17、影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。14. 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案

18、，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。15. 保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證

19、書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。16. 雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)決定屋面和外墻面的使用權(quán)。17對(duì)于房屋用途的約定。現(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對(duì)一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過(guò)程中產(chǎn)生一些問(wèn)題，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。17. 合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里

20、你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起訴，還可能經(jīng)過(guò)上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。18. 比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備

21、一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一:是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二:是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō)明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)由于購(gòu)房人對(duì)于分?jǐn)傇瓌t并不熟悉，處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位，所以，建議購(gòu)房人在附件二中最后要做諸如此類的明確約定：“上述分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)當(dāng)符合行政規(guī)章和地方政府及行政主管部門的文

22、件規(guī)定。出賣人違背本條約定的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的20%向買受人支付違約金?！备郊?是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購(gòu)買精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。附則四:是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過(guò)去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購(gòu)房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過(guò)多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審

23、核。對(duì)于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對(duì)你購(gòu)房的各方面知識(shí)進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過(guò)程中，我覺(jué)得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購(gòu)買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過(guò)驗(yàn)收，或者逾期交房日期超過(guò)了，造成了購(gòu)房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒(méi)有規(guī)定開發(fā)商要賠償購(gòu)房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式過(guò)程中付出的一些費(fèi)用，比如說(shuō)還有貸款利息等。第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問(wèn)題，在北京市場(chǎng)中對(duì)使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來(lái)出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇