溫州金州(名字待定)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)計(jì)劃書(終稿)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上溫州金州（*）電子商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)規(guī)劃計(jì)劃書2013年5月3日 目 錄第一部分：綜述一、電商市場前景分析：電子商務(wù)投入少，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，且符合國家戰(zhàn)略，能得到政策扶持。電子商務(wù)通過十多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入快速成長期，而智能移動(dòng)設(shè)備的普及和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，又給電子商務(wù)帶來了巨大的新的發(fā)展機(jī)遇。二、市場規(guī)模: Enfodesk易觀智庫數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度中國網(wǎng)上零售市場整體環(huán)比增長29%，全年規(guī)模達(dá)到5200億元。其中，B2C市場規(guī)模約1040億元，占網(wǎng)上零售的20%，比值持續(xù)上升。易觀預(yù)測，這一情況將持續(xù)上漲，到2013年，B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達(dá)

2、到6500億元。三、符合國家戰(zhàn)略: 1、商務(wù)部發(fā)布關(guān)于促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)購物健康發(fā)展的指導(dǎo)意見核心內(nèi)容摘錄如下： (一)主要目標(biāo)。完善服務(wù)與管理體制,健全法律與標(biāo)準(zhǔn)體系,改善交易環(huán)境,培育市場主體,拓寬網(wǎng)絡(luò)購物領(lǐng)域,規(guī)范交易行為,推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)購物發(fā)展,滿足消費(fèi)者需要,力爭到“十二五”期末網(wǎng)絡(luò)購物交易額達(dá)到我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額的5%, 部分電子商務(wù)發(fā)展起步較早的地區(qū)達(dá)到10%左右。 (二)拓寬網(wǎng)絡(luò)購物領(lǐng)域。拓寬網(wǎng)絡(luò)購物商品和服務(wù)種類,拓展網(wǎng)絡(luò)購物渠道,滿足不同層次消費(fèi)需求。擴(kuò)大服裝、家電、家居裝潢、圖書音像、通訊數(shù)碼、電腦及配件、汽車等商品銷售。大力發(fā)展鐵路、公路、民航、船舶客票、旅游及酒店網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂與服務(wù)。

3、積極拓展房地產(chǎn)、藥品、保健品、遠(yuǎn)程教育、家政服務(wù)等適宜網(wǎng)絡(luò)交易的商品和服務(wù)。整合社區(qū)商業(yè)服務(wù)資源,發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)。支持移動(dòng)電子商務(wù)發(fā)展。 (三)鼓勵(lì)線上線下互動(dòng)。鼓勵(lì)流通企業(yè)以門店銷售支撐網(wǎng)絡(luò)銷售,以網(wǎng)絡(luò)銷售帶動(dòng)門店銷售。利用流通企業(yè)已有品牌優(yōu)勢、實(shí)體網(wǎng)點(diǎn)資源和物流配送體系,為網(wǎng)絡(luò)銷售提供豐富的商品、良好的信譽(yù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。積極探索“線上市場”與“線下市場”互動(dòng)營銷方式,擴(kuò)大銷售。鼓勵(lì)企業(yè)面向國際市場在線銷售和采購,開拓國際市場。 2、溫總理去年6月視察阿里讓電子商務(wù)未來更明朗：溫總理的每次企業(yè)視察都被看作是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)：在韓國親自打通TD視頻電話，讓中國3G很快商用；溫總理視察比亞

4、迪汽車，讓中國的混合動(dòng)力汽車計(jì)劃更明朗。視察阿里巴巴是溫總理第一次視察電子商務(wù)公司，這必然推動(dòng)中國電子商務(wù)的快速發(fā)展，特別是將加快電子商務(wù)相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，加快傳統(tǒng)企業(yè)觸網(wǎng)。 3、目前，發(fā)改委、商務(wù)部等5部委已聯(lián)合出臺(tái)指導(dǎo)意見，開展國家電子商務(wù)示范城市創(chuàng)建，而據(jù)可靠消息人士透露，由工信部、發(fā)改委等9部委聯(lián)合制定的電子商務(wù)“十二五”規(guī)劃也已經(jīng)通過。四、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?jié)摿薮?1、很大的產(chǎn)業(yè)需求，很大的產(chǎn)業(yè)鏈。2、有形產(chǎn)品：現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)銷售額只占傳統(tǒng)銷售額的2%（發(fā)達(dá)國家4%15%并且也在快速發(fā)展中）。3、B2C、社區(qū)電子商務(wù)在快速發(fā)展，將有很多發(fā)展空間。商家B2C網(wǎng)上直銷更容易獲得網(wǎng)民信任，服

5、務(wù)更有保障，逐漸發(fā)展為網(wǎng)購主流模式，而C2C的發(fā)展會(huì)越來越受到限制。園區(qū)的入住企業(yè)將以公司商家的形式網(wǎng)上開店，園區(qū)保證產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)，這個(gè)模式符合B2C為主的發(fā)展趨勢。4、行業(yè)B2C、同城B2C、企業(yè)B2C巨大細(xì)分市場將是園區(qū)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的空間。5、社區(qū)電子商務(wù)、新型團(tuán)購模式將為不適合網(wǎng)上銷售的產(chǎn)品如餐飲等服務(wù)行業(yè)產(chǎn)品，提供更加經(jīng)濟(jì)快捷的商業(yè)模式。6、移動(dòng)電子商務(wù)的快速發(fā)展：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)非常大的行業(yè)，包括早期的技術(shù)軟件、支付、娛樂、社交、電子商務(wù)、營銷等。五、電子商務(wù)適合在郊區(qū)發(fā)展A、電商產(chǎn)業(yè)是資金密集，勞動(dòng)密集型的行業(yè)，企業(yè)在快速發(fā)展中，需要不停增加辦公樓宇和倉庫的面積。只有在郊區(qū)的物業(yè)

6、租金才能滿足這些業(yè)績不停增長的電商企業(yè)對租賃成本的控制；B、電商行業(yè)是屬于高強(qiáng)度的腦力勞動(dòng)，從業(yè)人員工作強(qiáng)度大，需要在生態(tài)環(huán)境比較舒適的地方辦公。郊區(qū)相比城市中心，可以找到更空曠和舒適的辦公環(huán)境；C、郊區(qū)土地資源多，發(fā)展?jié)摿Υ?、擴(kuò)展能力強(qiáng)（如倉儲(chǔ)用地等）；六、籌建的金州（*）電子商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃： (一)為電商產(chǎn)業(yè)園合資籌建的電商運(yùn)營公司： 溫州金州（*）電子商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）由*（這家公司由金州集團(tuán)和XXX合資組成）電商運(yùn)營公司全資運(yùn)作，公司是為目前的工業(yè)園轉(zhuǎn)型電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營和未來的新電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)作而成立的電子商務(wù)公司，注冊地*，注冊資金*萬元人民幣。公司現(xiàn)在通過

7、招商運(yùn)營，未來通過一系列土地、融資和整合電商配套服務(wù)的項(xiàng)目、電商倉庫樓宇開發(fā)、公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)等，將發(fā)展成為一個(gè)專注于電子商務(wù)方面的高科技集團(tuán)化式的股份有限公司：1、暫定兩年內(nèi)的規(guī)劃：公司按電商客戶入駐招商的進(jìn)度和金州工業(yè)園區(qū)的已有的租賃主退出的進(jìn)度，先分階段和按批次租賃金州工業(yè)園區(qū)的物業(yè)來打造溫州地區(qū)配套鏈最成熟的電子商務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2,、未來規(guī)劃：A、公司將擁有新的園區(qū)土地、辦公樓、倉儲(chǔ)、創(chuàng)業(yè)樓群等全部產(chǎn)權(quán)； B、公司將全資擁有電子商務(wù)交易、推廣、服務(wù)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)產(chǎn)權(quán)；C、公司將打造多種產(chǎn)品和平臺(tái)品牌并擁有他們的全部產(chǎn)權(quán)；D、公司將重點(diǎn)以控股、參股、資源支持等形式幫助入住企業(yè)快速發(fā)展；(這

8、種模式類似目前金州外貿(mào)公司的操作模式)E、公司本身將不開展和入住企業(yè)產(chǎn)生競爭關(guān)系的業(yè)務(wù)；F、公司將只做媒體、社交、營銷、軟件、物流倉儲(chǔ)、客服服務(wù)等支撐平臺(tái)，用來支持園區(qū)企業(yè)發(fā)展。這些平臺(tái)將成為公司的重要無形資產(chǎn)。（二）園區(qū)文化 優(yōu)秀園區(qū)文化建設(shè)可以讓園區(qū)永久昌盛發(fā)展，因此園區(qū)文化的建設(shè)核心如下： 愿景：長江三角洲知名的、成功的、具有獨(dú)創(chuàng)運(yùn)作模式的電子商務(wù)園區(qū)！ 使命：建立新的商業(yè)文明，造福廣大的消費(fèi)者！ 核心價(jià)值觀：采用先進(jìn)的高新技術(shù)；遵循客戶利益最大化為原則；發(fā)展低碳電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)！（三）園區(qū)位置選址思路：目前園區(qū)位置，暫定在溫州甌海郭溪鎮(zhèn)曹埭村。園區(qū)緊挨溫州市政府重點(diǎn)打造的30萬平方公里西部

9、新城。園區(qū)距離中心城區(qū)15公里，溫州新動(dòng)車站5公里。目前園區(qū)，土地總面積*畝，擁有現(xiàn)成17棟標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)，共計(jì)24萬平米，園區(qū)內(nèi)工作生活設(shè)施配套齊備，有食堂，員工宿舍，超市，網(wǎng)吧，KTV，員工活動(dòng)區(qū)，籃球場等配套。未來打造的新園區(qū)，位置選擇在目前園區(qū)的附近。 第二部分：金州（*）電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃方案1、 獨(dú)創(chuàng)的園區(qū)運(yùn)作模式 園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)作采用很多國內(nèi)獨(dú)特的模式，這些模式不同于國內(nèi)的各種園區(qū)運(yùn)作。獨(dú)特性表現(xiàn)在： 1、面向眾多電商創(chuàng)業(yè)者為主，園區(qū)提供五星級標(biāo)準(zhǔn)的電子商務(wù)培訓(xùn)、支撐和服務(wù)平臺(tái)，入住企業(yè)可以在很低的成本下運(yùn)作網(wǎng)店，快速發(fā)展，同時(shí)支持入住企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同抱團(tuán)發(fā)展。 2、綜合的發(fā)展

10、模式。支持企業(yè)實(shí)體入園和虛擬入園模式創(chuàng)業(yè)。虛擬入園模式在國內(nèi)是首創(chuàng)。（就是企業(yè)不用在園區(qū)內(nèi)租賃樓宇或倉儲(chǔ)，只要注冊在園區(qū)內(nèi)，掛靠在園區(qū)內(nèi)納稅） 3、新農(nóng)村建設(shè)：園區(qū)將建設(shè)有青年農(nóng)民電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)示范區(qū)。集中在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)提供全方位服務(wù)，幫助青年農(nóng)民通過電子商務(wù)形式開網(wǎng)店創(chuàng)業(yè)，在國內(nèi)上是首創(chuàng)。（這條比較吻合目前政策就業(yè)的導(dǎo)向） 4、五星級園區(qū)服務(wù)體系和平臺(tái)：電子商務(wù)園區(qū)五星級服務(wù)的概念提出在國內(nèi)上是首創(chuàng)。 5、全新資源整合模式的市場化運(yùn)作：這依賴于我們獨(dú)特的資源和整合模式，有很多創(chuàng)新如電子商務(wù)文化特色的五星酒店、商業(yè)、旅游等的獨(dú)特結(jié)合模式等。（如果新的園區(qū)選擇在甌海新區(qū)附近風(fēng)景秀美的地方，就可

11、以做電商園酒店旅游的概念）2、 園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 1、規(guī)劃理念：經(jīng)濟(jì)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)高端化。 2、教育培訓(xùn)：作為園區(qū)重中之重的業(yè)務(wù)來發(fā)展，這個(gè)對于園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展用人非常重要，也會(huì)持續(xù)提高溫州電商人對電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)及應(yīng)用水平。3、國內(nèi)電商培訓(xùn)資源的重點(diǎn)整合：爭取淘寶大學(xué)、直通車培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿的電商培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)重點(diǎn)企業(yè)入園，扶植園中園。4、創(chuàng)業(yè)支持：園區(qū)重點(diǎn)孵化電子商務(wù)相關(guān)領(lǐng)域的軟件研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、品牌策劃、網(wǎng)絡(luò)營銷、網(wǎng)絡(luò)直銷分銷、國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、服務(wù)外包等自主創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。5、 園區(qū)發(fā)展布局：入住園區(qū)的企業(yè)總部必須設(shè)在金州（名字待定）電子商務(wù)園區(qū)。企業(yè)可以根據(jù)需要在外面設(shè)立分公司或者

12、辦事處。6、 園區(qū)引入創(chuàng)業(yè)風(fēng)投資本：園區(qū)通過風(fēng)投資本的引入，重點(diǎn)的孵化扶持園區(qū)內(nèi)的可培養(yǎng)的自主創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)范化的成長和走上資本上市的路徑。7、 園區(qū)要開設(shè)置歐美溫州人的歸國電商創(chuàng)業(yè)的園中園。重點(diǎn)扶持，在歐美溫州人代理國外品牌回國發(fā)展的電子商務(wù)的事業(yè)。三、園區(qū)核心業(yè)務(wù)規(guī)劃規(guī)劃一：引入溫州各大輕工用品的行業(yè)發(fā)展電子商務(wù)入駐園區(qū)：l 溫州鞋類行業(yè)；l 溫州服裝行業(yè)；l 溫州五金潔具行業(yè)；l 溫州箱包行業(yè)；l 溫州眼鏡行業(yè)；l 溫州照明行業(yè)；等等。l 屬于有形產(chǎn)品類別。規(guī)劃二：引入由溫州人帶入國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)歐美特色產(chǎn)品發(fā)展電子商務(wù)入駐園區(qū)；l 目前在國外溫州人，已經(jīng)陸續(xù)開始做國際二線品牌國內(nèi)總代理的事情。l

13、 面向中國市場的銷售平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)渠道。l 屬于有形產(chǎn)品類別。規(guī)劃三：引入溫州本地為主的土特產(chǎn)品企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)入駐園區(qū)l 以溫州的土特產(chǎn)產(chǎn)品。l 建立電子商務(wù)銷售平臺(tái)和通路，如網(wǎng)上溫州本地土特產(chǎn)的訂購、溫州同城快遞業(yè)務(wù)。l 幫助打造幾個(gè)知名的土特產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品品牌。l 屬于有形產(chǎn)品類別。規(guī)劃四： 支持電商企業(yè)虛擬入園模式創(chuàng)業(yè)。（就是企業(yè)不用在園區(qū)內(nèi)租賃樓宇或倉儲(chǔ)，只要注冊在園區(qū)內(nèi)，掛靠在園區(qū)內(nèi)納稅）。 規(guī)劃五：以溫州產(chǎn)品為主的對外貿(mào)易發(fā)展電子商務(wù)企業(yè)入駐園區(qū)l 擴(kuò)大外貿(mào)出口貿(mào)易，以優(yōu)質(zhì)溫州產(chǎn)品為主。l 主要面向國際市場出口為重點(diǎn)。l 建立國際網(wǎng)絡(luò)直銷通路。l 金州國際外貿(mào)人員豐富。l 屬于有形產(chǎn)品類

14、別。規(guī)劃六：教育培訓(xùn)l 電子商務(wù)教育、培訓(xùn)、外包服務(wù)。l 主要屬于無形產(chǎn)品類別。l 電子商務(wù)實(shí)訓(xùn)基地，主要是為企業(yè)提供電子商務(wù)人才的崗前實(shí)訓(xùn)。學(xué)員通過課程學(xué)習(xí)，達(dá)到一定的技能要求，實(shí)現(xiàn)進(jìn)入企業(yè)后能夠直接上崗工作。 隨著電子商務(wù)技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用，越來越多的傳統(tǒng)企業(yè)開始涉足電子商務(wù)。而電子商務(wù)是一門新興的學(xué)科，相關(guān)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這種爆發(fā)式增長的需求。人才的缺乏制約著眾多企業(yè)電子商務(wù)的發(fā)展，面對嚴(yán)峻的現(xiàn)狀，園區(qū)采用“依托社會(huì)資源辦學(xué)、創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式”。l 全日制大學(xué)、大專電子商務(wù)教育（和有辦學(xué)資質(zhì)的學(xué)校合辦，以分校形式合作，溫州直通車的這邊接觸過很多有合作辦學(xué)意向的溫州本地學(xué)校）

15、。l 為溫州高校畢業(yè)生提供崗前實(shí)訓(xùn)。規(guī)劃七：發(fā)展旅游休閑產(chǎn)品業(yè)務(wù)l 屬于無形產(chǎn)品類別。l 如果未來新的電商產(chǎn)業(yè)園可以選擇在溫州甌海西部的風(fēng)景秀麗區(qū)位落地，那可以發(fā)展溫州西部旅游、農(nóng)家樂、會(huì)議承辦、VBD（商務(wù)休閑總部區(qū)）等為重點(diǎn)，發(fā)展社交、休閑、娛樂為重點(diǎn)的電子商務(wù)互動(dòng)社交和銷售平臺(tái)。l 以金州（名字待定）新的園區(qū)的選擇和發(fā)展生態(tài)環(huán)境，可以另外旁邊打造姊妹開發(fā)園區(qū)，它的業(yè)務(wù)如文化創(chuàng)意、動(dòng)漫原創(chuàng)等內(nèi)容，和金州（名字待定）新的園區(qū)聯(lián)合，將促進(jìn)電子商務(wù)園區(qū)的發(fā)展。金州（名字待定）新的園區(qū)和文化動(dòng)漫姐妹文化創(chuàng)意園區(qū)的聯(lián)合打造成功，未來還可以陸續(xù)引進(jìn)科技研發(fā)、金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等企業(yè)進(jìn)駐這片園區(qū)集群地。l

16、那未來將是溫州甌海區(qū)的一個(gè)最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。（思路比較開放激情）四、園區(qū)功能模塊配置：1、電子商務(wù)辦公區(qū)：辦公樓宇，特色園中園。2、五星級酒店：會(huì)議室、CEO套房、商務(wù)區(qū)；酒店裝修突出電子商務(wù)文化和特色，會(huì)議室為重中之重。3、倉儲(chǔ)物流區(qū)：這部分區(qū)域，將單獨(dú)開辟倉儲(chǔ)物流用地。4、實(shí)習(xí)區(qū)：實(shí)習(xí)生操作的淘寶等網(wǎng)店；5、培訓(xùn)和教育區(qū)：為建設(shè)的重中之重，解決園區(qū)的用工問題，提高園區(qū)員工水平。6、電商攝影配套服務(wù)區(qū)：開網(wǎng)店就是賣圖片，電商攝影的配套是園區(qū)要重點(diǎn)建設(shè)的內(nèi)容；7、產(chǎn)品體驗(yàn)、購物體驗(yàn)區(qū)：增加線下體驗(yàn)，成為主要的旅游購物景點(diǎn)之一。8、公共服務(wù)區(qū)：圖書館、照相、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，這樣將極大簡化和縮短網(wǎng)商

17、的創(chuàng)業(yè)過程，幫助網(wǎng)商盡快盈利。9、公共實(shí)驗(yàn)室區(qū)：物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)，用于支撐園區(qū)的高科技持續(xù)發(fā)展。10、成果展示和交易區(qū)：用于各種成果的展示，可用于成果交易，完成國際或者國內(nèi)的技術(shù)轉(zhuǎn)移。11、云服務(wù)器區(qū)：支撐園區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)低成本運(yùn)行。12、活動(dòng)區(qū)：健身、球類、KTV、酒吧+高雅舞廳、棋牌俱樂部，提供吸引員工在園區(qū)長期工作的優(yōu)美休閑環(huán)境。13、電子商務(wù)一條街：位于園區(qū)外，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上和線下的完美互動(dòng)。作為旅游觀光點(diǎn)之一發(fā)展。14、電子商務(wù)配套加工區(qū)（虛擬區(qū)）：位于園區(qū)外，分散布局，集中管理。五、獨(dú)特資源優(yōu)勢1、金州的資金實(shí)力雄厚，現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)面積充裕，配套設(shè)施完善。 2、溫州電子商務(wù)協(xié)會(huì)和溫

18、州直通車車友會(huì)資源支持：能在溫州范圍整合電子商務(wù)資源-行業(yè)人、企業(yè)、資金、教育培訓(xùn)。六、園區(qū)運(yùn)作特點(diǎn)1、園區(qū)以高檔服務(wù)業(yè)運(yùn)行模式來支持入園企業(yè)以低成本的模式快速發(fā)展，將起草園區(qū)五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、精準(zhǔn)的人員招聘服務(wù)：為入園企業(yè)提供精準(zhǔn)的用工推薦服務(wù)。3、商務(wù)、戰(zhàn)略和技術(shù)輔導(dǎo)：為入住企業(yè)提供專家級的指導(dǎo)。4、建立實(shí)用深度的營銷公共服務(wù)平臺(tái)。5、品牌策劃服務(wù)。6、產(chǎn)品數(shù)據(jù)處理服務(wù)。7、公共客服托管服務(wù)。8、倉儲(chǔ)物流集中處理。9、虛擬入園服務(wù)。10、園區(qū)員工生活服務(wù)。第三部分：金州（*）電商產(chǎn)業(yè)園招商成功的有利條件和思路一、有利條件： 1、園區(qū)是封閉式園區(qū)，生活配套設(shè)施齊備，方便安全； 2、園區(qū)附屬

19、溫州副城市甌海新區(qū)的旁邊，有毗鄰動(dòng)車站和 繞城，離溫州市中心15-20分鐘的車程，交通便利。 3、園區(qū)便宜的樓宇和倉儲(chǔ)的租金，是目前電商行業(yè)處于起步階段的勞動(dòng)密集型的溫州電商企業(yè)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展最受歡迎的條件。 4、園區(qū)有條件可以隨時(shí)調(diào)劑和可擴(kuò)充的辦公樓宇和倉儲(chǔ)的條件，也是吸引溫州電商企業(yè)入駐的條件。（目前溫州電商企業(yè)都是屬于高速的發(fā)展期，對樓宇辦公和倉儲(chǔ)的面積都是半年需求變一變） 5、園區(qū)未來要打造的電商攝影、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、電商TP、電商物流等電商配套企業(yè)的聚集，也是招商的有利條件；6、園區(qū)周邊的勞動(dòng)力資源豐富，通過園區(qū)培訓(xùn)輔導(dǎo)及一系列服務(wù)，可以幫助這些勞動(dòng)力快速進(jìn)入電子商務(wù)行業(yè)就業(yè)。7、園區(qū)內(nèi)酒店和

20、會(huì)議室保證具有高級會(huì)議活動(dòng)場所和培訓(xùn)場所。8、園區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境是溫州污染最少區(qū)域?？諝夂途G化環(huán)境優(yōu)越。 9、電子商務(wù)園區(qū)爭取到到甌海地方政府和溫州市的政府的支持，為入駐的電商企業(yè)發(fā)展帶來政策上的扶持。二、招商思路： 國內(nèi)絕大多數(shù)電商園區(qū)采用的發(fā)展策略是：當(dāng)?shù)刂碾娚讨写蠊竞碗娚唐放迫胱@區(qū)來帶動(dòng)其他電子商務(wù)公司入駐園區(qū)。1、金州（*）電商產(chǎn)業(yè)園，通過溫州直通車車友會(huì)的支持，可以有效的整合到行業(yè)內(nèi)的影響力的電商公司、電商品牌公司，電商配套公司（如：TP公司、電商攝影公司、電商培訓(xùn)公司、四通一達(dá)等物流公司等）來入駐園區(qū)，這批溫州市場的電商領(lǐng)頭羊入駐，會(huì)帶動(dòng)引中小規(guī)模電商企業(yè)甚至大企業(yè)入園。2、

21、通過車友會(huì)對溫州電商市場的影響力，可以爭取一直在對接的溫州市政府資源來支持園區(qū)的拓展和發(fā)展；可以通過車友會(huì)的資源，爭取到一直在對接的溫州各大院校的電商系的生源，來對接服務(wù)園區(qū)企業(yè)。3、通過籌建的金州（*）電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)辦人之一、溫州電子商務(wù)協(xié)會(huì)副會(huì)長副秘書長，淘寶溫州直通車車友會(huì)的會(huì)長，淘寶溫州同城賣家聯(lián)盟XXXXXXX的在全國電商行業(yè)內(nèi)的人脈關(guān)系，可以整合到國內(nèi)各類電商平臺(tái)、的信息、資源對接入駐園區(qū)，為金州（名字待定）電商產(chǎn)業(yè)園在溫州電商人中間的美譽(yù)度和知名度打造，為園區(qū)的招商帶來極大的助力。4、培訓(xùn)資源、電商渠道平臺(tái)的信息等資源支持支持初創(chuàng)公司、中大學(xué)生、城鎮(zhèn)居民和周邊青年農(nóng)民電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)

22、，可以帶動(dòng)激發(fā)一些電商創(chuàng)業(yè)人員入駐園區(qū)。第四部分：金州（*）電子商務(wù)園招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)建議思路一、園區(qū)的主要招商運(yùn)營合伙人：XXX，浙江XXX學(xué)校?？飘厴I(yè)，香港公開大學(xué)MBA畢業(yè)。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、負(fù)責(zé)招商拓展執(zhí)行的負(fù)責(zé)人：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX三、 園區(qū)的日常運(yùn)營人員： 需要有園區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，又有電商行業(yè)的專業(yè)度的專業(yè)人才到位管理。四、園區(qū)要招聘幾個(gè)熟悉電商行業(yè)的，可以培養(yǎng)成

23、為電商園區(qū)的運(yùn)營做執(zhí)行工作的專業(yè)人員、園區(qū)還要聚集一批電商行業(yè)內(nèi)資深的人員為園區(qū)的發(fā)展為顧問團(tuán)，并且，以淘寶溫州直通車行業(yè)協(xié)會(huì)、溫州電子商務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，溫州市政府政策指導(dǎo)的作為依托，能確保園區(qū)以高效、現(xiàn)代、專業(yè)的方式運(yùn)營發(fā)展。第五部分：金州（*）電商產(chǎn)業(yè)園商業(yè)盈利模式一、目前園區(qū)的盈利模式：1、入住企業(yè)（包括實(shí)體入住和虛擬入住企業(yè)）租金收入；2、入園掛靠的虛擬企業(yè)的銷售額的提點(diǎn)；3、公司直接和物流公司戰(zhàn)略合作的返點(diǎn)收入；（不是簡單的讓物流公司每件貨品返利多少的點(diǎn)數(shù)的盈利模式，有很多利益點(diǎn)的合作模式）4、各種教育培訓(xùn)產(chǎn)生的收入。教育培訓(xùn)間接為園區(qū)創(chuàng)造的價(jià)值更大。5、代理各種電商平臺(tái)的廣告區(qū)域，然后

24、提供給溫州電商企業(yè)，中間的差價(jià)也是一塊龐大的收入。5、打包溫州外內(nèi)貿(mào)企業(yè)的庫存貨品組團(tuán)上單一電商平臺(tái)的銷售提成的收入。二、未來新的園區(qū)的盈利模式：A、除了以上的收入外；B、新的園區(qū)的土地增值收入；C、新的園區(qū)打造電商樓宇辦公、倉儲(chǔ)物流、旅游商貿(mào)、會(huì)議酒店服務(wù)業(yè)一體化的生態(tài)社區(qū)的房地產(chǎn)和服務(wù)的收入； D、打造成功后的金州（*）電商產(chǎn)業(yè)園將是溫州最大的電商明星產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有巨大的無形的資產(chǎn)，無形的資產(chǎn)可以通過運(yùn)作轉(zhuǎn)化成為企業(yè)的巨大盈利。 第六部分：全國的電商產(chǎn)業(yè)園的情況分析及溫州電商產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀競爭分析一、北京和周邊開發(fā)區(qū)1、北京通州商務(wù)園（重點(diǎn)打造電子商務(wù)園區(qū)）：到2015年末，一主（通州商務(wù)園）“

25、電子商務(wù)總部基地”：力爭引進(jìn)50家以上有全國影響力的電子商務(wù)企業(yè)全國總部或區(qū)域總部，利用集聚規(guī)模形成強(qiáng)大聚集效應(yīng)；這個(gè)園區(qū)主要是吸引有規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)入住的方式帶動(dòng)園區(qū)的發(fā)展。2、燕郊國際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)()：綜合開發(fā)區(qū)，包括“人才家園”和“創(chuàng)業(yè)園區(qū)”等，沒有專屬的電子商務(wù)園區(qū)。3、北京中關(guān)村科技開發(fā)區(qū)（)：側(cè)重電子數(shù)碼等產(chǎn)業(yè)為特色，沒有專屬的電子商務(wù)園區(qū)。4、北京CBD（中心商務(wù)區(qū)）（)：主要是綜合商務(wù)區(qū)，沒有專屬的電子商務(wù)園區(qū)。5、北京上地信息產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū): 主要集聚信息產(chǎn)業(yè)的各種企業(yè)，沒有專屬的電子商務(wù)園區(qū)。6、北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（亦莊開發(fā)區(qū)）（）：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展為依托的

26、綜合產(chǎn)業(yè)新城，是輻射并帶動(dòng)京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。屬于加工園區(qū)。7、朝陽電子商務(wù)示范區(qū)：2011年3月，北京市朝陽區(qū)也提出了“創(chuàng)建國家電子商務(wù)創(chuàng)新應(yīng)用示范區(qū)總體方案”。方案中，朝陽區(qū)提出了6大任務(wù)，主要定位于高端商務(wù)區(qū)聚焦總部，行業(yè)聯(lián)盟總部和高端交易平臺(tái)。2、 國內(nèi)其它電子商務(wù)園區(qū) 杭州市政府已經(jīng)將杭州定位于“電子商務(wù)之都”，重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)，網(wǎng)易、IBM等公司已經(jīng)開始在杭州建立總部和基地。濱江電子商務(wù)園區(qū)、東方電子商務(wù)園暨“杭州網(wǎng)商園”、杭州下沙電子商務(wù)園區(qū)等已經(jīng)發(fā)展有一定規(guī)模，但是主要以政府建設(shè)的電子商務(wù)園區(qū)，以出租辦公房、場地和提供物業(yè)管理服務(wù)為主。 在上海市的“電子商務(wù)

27、十二五規(guī)劃”中，上海市計(jì)劃到2015年，打造電子商務(wù)園區(qū)，引進(jìn)30家國外知名電子商務(wù)企業(yè)在滬設(shè)立總部。 廣東省、深圳市亦在電子商務(wù)的“十二五規(guī)劃”中提到，積極打造電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。 上海和廣東等地區(qū)的電子商務(wù)園區(qū)都屬于政府建設(shè)的電子商業(yè)園區(qū)，以出租辦公房、場地和提供物業(yè)管理服務(wù)為主。三、國外園區(qū)： 從美國硅谷，到哥本哈根的機(jī)場商務(wù)花園 從倫敦劍橋商務(wù)花園，到慕尼黑伊薩辦公區(qū) 風(fēng)靡全球的花園式低密生態(tài)辦公模式，影響世界的商務(wù)變革，但是國外還沒有專屬的電子商務(wù)園區(qū)，沒有針對電子商務(wù)行業(yè)的五星級園區(qū)服務(wù)模式。四、溫州電商產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀競爭分析1、 溫州東面：以溫州高新園區(qū)、紅聯(lián)文化產(chǎn)業(yè)園、遠(yuǎn)大樓宇、藍(lán)江

28、軟件園為聚集地。優(yōu)點(diǎn)：地理位置離主城區(qū)近，依托文化市場商圈，生活辦公環(huán)境比較理想，電商企業(yè)匯聚多，電商創(chuàng)業(yè)氛圍濃郁、電商人才集中，目前滿租率達(dá)百分之九十以上。缺點(diǎn)：租金較高，平均（最低）25-50（最高）元每平米每月。企業(yè)壯大的需要的拓展空間少?？偨Y(jié)：和金州目前的區(qū)位相比，是目前最具有競爭力的溫州電商產(chǎn)業(yè)園的打造區(qū)域；2、 溫州南面：甌海區(qū)政府打造的慈湖路退二進(jìn)三項(xiàng)目的溫州大學(xué)科技園。優(yōu)點(diǎn)：地理位置便利。半封閉式，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)都已經(jīng)騰空，騰空的企業(yè)物業(yè)建筑新，園區(qū)的面積充裕，門口還有政府打造的步行街，環(huán)境不錯(cuò)。有溫州大學(xué)和甌?？萍季值娜雸@政策支持；缺點(diǎn)：由于是退二進(jìn)三項(xiàng)目，成本高。聽說也是物業(yè)

29、是二產(chǎn)的性質(zhì)，三產(chǎn)的用途。所以，租金目前無法確定。園區(qū)的臨街道路擁塞，停車不便利。目前還處于未開園狀態(tài)；總結(jié)：看開園后的租金和入園政策，才能確定園區(qū)招商走勢。3溫州北面： A、鹿城區(qū)商務(wù)局重點(diǎn)打造的鹿城區(qū)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)示范園，位置處于溫州三橋鞋都一期，由225家企業(yè)退二進(jìn)三的廠房。優(yōu)點(diǎn)：鹿城區(qū)政府重點(diǎn)打造。地段優(yōu)越，從50米江濱大道過了三橋直接可到達(dá)，未來那邊也是鹿城去另外一個(gè)江濱休閑的重點(diǎn)區(qū)域打造的區(qū)位。附件在建已經(jīng)有休閑娛樂中心和休閑購物場所和王朝大酒店的江濱店。缺點(diǎn)：房東多，租賃價(jià)格及各種意見難統(tǒng)一，退二進(jìn)三成本高導(dǎo)致租金價(jià)格高，目前還沒有一個(gè)整盤的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)入駐接盤打造，很難形成電商產(chǎn)業(yè)園

30、區(qū)的規(guī)劃。 總結(jié)：基本不看好這個(gè)園區(qū)的形成，但不排斥，依附鞋都企業(yè)的電商企業(yè)零散的入駐。 B、浙江事達(dá)利鞋業(yè)目前在籌建的電商產(chǎn)業(yè)園。位置處于溫州鞋都一期，共計(jì)有94畝土地。優(yōu)點(diǎn)：園區(qū)的業(yè)主資金實(shí)力雄厚，租金優(yōu)惠，專門為溫州的創(chuàng)業(yè)成長型的中小電商企業(yè)扶持服務(wù)，園區(qū)內(nèi)的小配套（攝影棚等）齊備，園區(qū)附件的鞋企業(yè)多，讓電商企業(yè)訂貨溝通便捷（目前溫州的男鞋和女鞋類目占了整體的電商行業(yè)的60%的銷售份額）。缺點(diǎn)：園區(qū)運(yùn)營團(tuán)不規(guī)范不專業(yè)?？偨Y(jié)：靜觀其下一步的發(fā)展。業(yè)主的決心有多大，決定這個(gè)園區(qū)能又大多的發(fā)展。4、 溫州西面： 金州（名字待定）電商產(chǎn)業(yè)園。 優(yōu)點(diǎn)： 1、園區(qū)是產(chǎn)權(quán)歸屬于一個(gè)業(yè)主的封閉式園區(qū)，適

31、于規(guī)劃，生活配套設(shè)施齊備，方便安全； 2、園區(qū)附屬溫州副城市甌海新區(qū)的旁邊，有毗鄰動(dòng)車站和 繞城，離溫州市中心15-20分鐘的車程，交通便利。 3、園區(qū)便宜的樓宇和倉儲(chǔ)的租金，是目前電商行業(yè)處于起步階段的勞動(dòng)密集型的溫州電商企業(yè)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展最受歡迎的條件。 4、園區(qū)有條件可以隨時(shí)調(diào)劑和可擴(kuò)充的辦公樓宇和倉儲(chǔ)的條件，也是吸引溫州電商企業(yè)入駐的條件。（目前溫州電商企業(yè)都是屬于高速的發(fā)展期，對樓宇辦公和倉儲(chǔ)的面積都是半年需求變一變） 5、園區(qū)未來要打造的電商攝影、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、電商TP、電商物流等電商配套企業(yè)的聚集，也是招商的有利條件；6、園區(qū)周邊的勞動(dòng)力資源豐富，通過園區(qū)培訓(xùn)輔導(dǎo)及一系列服務(wù)，可以幫助這

32、些勞動(dòng)力快速進(jìn)入電子商務(wù)行業(yè)就業(yè)。7、園區(qū)內(nèi)酒店和會(huì)議室保證具有高級會(huì)議活動(dòng)場所和培訓(xùn)場所。8、園區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境是溫州污染最少區(qū)域?？諝夂途G化環(huán)境優(yōu)越。 9、電子商務(wù)園區(qū)得到甌海地方政府和溫州市的政府的全力支持，為入駐的電商企業(yè)發(fā)展帶來政策上的扶持。（這條條件也是溫州電商人十分關(guān)注的） 缺點(diǎn)：區(qū)位遠(yuǎn)，可用于電商產(chǎn)業(yè)的樓宇和倉庫的面積規(guī)劃還不夠清晰。沒有電商的入駐的氛圍。電商人才不集中。如果，電商辦公樓宇?yuàn)A在在生產(chǎn)的工業(yè)廠房中間，會(huì)極大的影響電商企業(yè)的創(chuàng)業(yè)氛圍?？偨Y(jié)：最具可以打造成溫州最大電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)城的企業(yè)和園區(qū)。關(guān)鍵取決于，由何種團(tuán)隊(duì)來打造，業(yè)主有何種決心來打造。適合有規(guī)模

33、電商企業(yè)入駐，適合在快速成長的電商企業(yè)入駐，適合“總部+物流”型電子商務(wù)企業(yè)入駐；第七部分：金州（*）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)施1、 五年總體規(guī)劃（具體招商進(jìn)度規(guī)劃還需要細(xì)化和推敲，等下周淘寶協(xié)助我這邊的調(diào)研數(shù)據(jù)出爐，那做的招商進(jìn)度規(guī)劃就比較科學(xué)可行了）2013.06-2013.12（第一年，目前園區(qū)的規(guī)劃）完成1萬平米的辦公倉儲(chǔ)樓宇的騰空。完成辦公樓宇的頂部和底部的基本裝修或辦公區(qū)域的隔檔裝修（可以參考目前的藍(lán)江軟件園園區(qū)的裝修投入部分，也可以和入駐的企業(yè)協(xié)商，是否全部由他們自己負(fù)責(zé)），準(zhǔn)備招租20家“總部+倉儲(chǔ)”實(shí)體企業(yè)入駐。招租10家虛擬注冊的電商企業(yè)入駐。招租重點(diǎn)企業(yè)包括：溫州網(wǎng)絡(luò)年度銷售額1000萬以上的品牌企業(yè)；自主淘品牌電商企業(yè)；溫州知名電商攝影網(wǎng)模企業(yè)；電商TP代運(yùn)營服務(wù)企業(yè)；電商培訓(xùn)企業(yè)；電商物流企業(yè)；完成電商的風(fēng)投企業(yè)的接口窗口入駐