城市房地產(chǎn)管理法

1、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)房地產(chǎn)法管理法的基本概念一、房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容包括： （1）國有土地使用權(quán)的出讓； （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)； （3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介； （5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境； 二、房地產(chǎn)法 1、概念 2、立

2、法現(xiàn)狀 城市房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法關(guān)系 合同法 擔(dān)保法 城市房屋拆遷管理條例 梁慧星認(rèn)為202X年憲法修改和202X年物權(quán)法出臺，都對“為了公共利益的征收征用”作出了規(guī)定，而202X年出臺的拆遷條例并不符合憲法和物權(quán)法關(guān)于“公共利益的征收征用”規(guī)定，且在憲法修改和物權(quán)法實施前出臺，應(yīng)自動失去效力。 第二節(jié)城市房屋拆遷一、城市房屋拆遷概念指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨?。二、拆遷主體拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷

3、委托。被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。三、城市房屋拆遷的法定程序（一）確定拆遷計劃和拆遷方案（二）申請拆遷許可證（1）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷計劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。 （三）拆遷公告 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。（四） 拆遷方式（五）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（六）實施拆遷拆遷補(bǔ)償安置（一）拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金

4、額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。（二）補(bǔ)償方式1、貨幣補(bǔ)償考慮因素2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（三）對公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償（四）對租賃房屋的拆遷補(bǔ)償（五）對設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償 （六）拆遷補(bǔ)助1、搬遷補(bǔ)助費2、臨時安置補(bǔ)助費3、停業(yè)、停產(chǎn)補(bǔ)償費拆遷行政裁決 拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議，當(dāng)事人可申請裁決。 下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請： 1)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的； 2)申請人或者被申請人不是拆遷當(dāng)事人的； 3)拆遷當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決做出后，

5、當(dāng)事人就同一事由再次申請裁決的； 4)房屋已經(jīng)滅失的；5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為依法不予受理的其他情形。 未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。 行政強(qiáng)制拆遷（一）條件1、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，以行政裁決為前提2、由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，3、或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。4、實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。證據(jù)保全：指對可能還滅失或以后難以取得的證據(jù)，依法收集、保管和固定以保持其真實性和證明力的一種措施。5、拆遷人未按裁決意見

6、向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強(qiáng)制拆遷。 房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提交：行政強(qiáng)制拆遷申請書；裁決調(diào)解記錄和裁決書；被拆遷人不同意拆遷的理由；被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補(bǔ)償資金證明；被拆遷人拒絕接收補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。 依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實施行政強(qiáng)制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。 行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。強(qiáng)制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處(居委會)、被拆遷

7、人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 （征求意見稿）1 政府拆遷與商業(yè)拆遷分家政府拆遷與商業(yè)拆遷分家 2 明確先給征收補(bǔ)償再搬遷明確先給征收補(bǔ)償再搬遷 “房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案，與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中，危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效?！?3 房屋征收的主體只能是政府房屋征收的主體只能是政府 4 征收補(bǔ)償額按市場評估價確定征收補(bǔ)償額按市場評估價確定 5 “危舊房危舊房”爭

8、議交由民意裁決爭議交由民意裁決 “因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定?！?“因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意?！?6 房屋評估機(jī)構(gòu)由被征收人挑房屋評估機(jī)構(gòu)由被征收人挑“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定?！?7 老百姓有權(quán)對征收決定說老百姓有權(quán)對征收決定說“不不” 原文:“被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害

9、關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。” 第三節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易的含義二、房地產(chǎn)交易原則三、交易價格管理基本地價、標(biāo)定地價、重置價格房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念二、法律特征三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式四、轉(zhuǎn)讓條件及五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序商品房預(yù)售 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 討論：商品房預(yù)售制度的利弊之爭預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商

10、品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期

11、；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 商品房銷售的禁止性行為1、不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。3、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人

12、的方式銷售商品住宅的行為。 商品房買賣合同（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式按套（單元）、套內(nèi)建筑面積、建筑面積計價。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用

13、應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。（五）交付使用條件及日期；對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（六）產(chǎn)權(quán)證的辦理 在沒有另行約定的情況下：預(yù)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)

14、當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 （七）質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失的。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影

15、響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 違約責(zé)任由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：具體違約責(zé)任形式，有約定的按約定合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 雙倍返還已付房款（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房

16、屋出賣給第三人。 （3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。 合同的解除 （1）面積誤差比絕對值超出 （2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。（3）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記 （4）合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的

17、事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 思考題：王某與某房地產(chǎn)開發(fā)商于202X年4月15日簽訂了商品房預(yù)售合同，并支付定金1萬元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米202X元，開發(fā)商于202X年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于202X年6月15日前付清。（1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實就擅自進(jìn)行銷售，此合同是否有效？（2）此時正值國家宏觀政策調(diào)控，將大戶型的商品房首付提高至40%，王某無力支付，開發(fā)商

18、以王某違約為由，拒絕退還定金。開發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項，但開發(fā)商于202X年5月15日才交房，此時房地產(chǎn)市場價格波動，房價下跌，王某是否可以因此解除合同？第四節(jié)房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查土謹(jǐn)者以其他形式限制房增權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押

19、，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 (1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的合同 (2)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的合同（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 （4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可請求參照合同約

20、定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的。 （二）房屋租賃合同內(nèi)容（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途 （4）租賃期限 20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件轉(zhuǎn)租1、轉(zhuǎn)租法律關(guān)系2、轉(zhuǎn)租與門面轉(zhuǎn)讓3、出租人應(yīng)及時提出異議出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有下列情形之一，承租人不能主張優(yōu)先權(quán)（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （2）出租人將房