商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售培訓(xùn)課件

1、商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售培訓(xùn)課件2（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售工作的基本要求（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售工作的基本要求The basic requirements for sales of commercial real estate projects1、投資理財(cái)基礎(chǔ)知識(shí)；、投資理財(cái)基礎(chǔ)知識(shí)；2、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)；、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)；3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本形勢；、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本形勢；（尤其是本土市場的發(fā)展?fàn)顩r（尤其是本土市場的發(fā)展?fàn)顩r.）4、對(duì)本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知、對(duì)本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知:好看，好玩，好吃；安全，穩(wěn)定，靈活好看，好玩，好吃；安全，穩(wěn)定，靈活31、投資理財(cái)基礎(chǔ)知識(shí)、投資理財(cái)基

2、礎(chǔ)知識(shí)Investment banking basics1、分析與測算；、分析與測算；2、金融基本政策；、金融基本政策；3、常規(guī)理財(cái)產(chǎn)品形式等；、常規(guī)理財(cái)產(chǎn)品形式等；42、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)Basics of commercial real estate1、商業(yè)地產(chǎn)的概念；、商業(yè)地產(chǎn)的概念；2、商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品形式等；、商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品形式等；商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)53、商業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)發(fā)展形勢、商業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)發(fā)展形勢Commercial real estate, and commercial forms of development64、對(duì)本案掌握

3、應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知、對(duì)本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知Projects should be out within the grasp of knowledge and awareness71、商鋪種類及特點(diǎn)；、商鋪種類及特點(diǎn)；2、商鋪投資；、商鋪投資；（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、商鋪基礎(chǔ)知識(shí)（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、商鋪基礎(chǔ)知識(shí)Commercial real estate projects, retail basics8商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)

4、形式，商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的、服裝街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，

5、商情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。（1）、商業(yè)街商鋪）、商業(yè)街

6、商鋪 9商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics在這里，我們所說的在這里，我們所說的市場市場是指各種用于某類或綜合商是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易

7、市場、電子事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （2）、市場類商鋪）、市場類商鋪 10商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或?qū)由虡I(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于建筑底層商鋪，有

8、些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。鋪位形式。 （3）、社區(qū)商鋪）、社區(qū)商鋪11 住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底住宅底層不好賣

9、的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。險(xiǎn)相對(duì)較小。 商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（4）、住宅底層商鋪）、住宅底層商鋪Shop types and characteristics12百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心

10、里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。 （5）、百貨商場、購物中心商鋪）、百貨商場、購物中心商鋪 商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics13商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按

11、照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 （6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 14商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照開發(fā)形式進(jìn)行分類按照開發(fā)形式進(jìn)行分類Shop types and characteristics交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場

12、等交通設(shè)施里面交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。 （7）、交通設(shè)施商鋪）、交通設(shè)施商鋪 15商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類按照投資價(jià)值分類 Shop types and

13、 characteristics（1）、）、都市型都市型商鋪商鋪-績優(yōu)股績優(yōu)股 16商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類按照投資價(jià)值分類 Shop types and characteristics 社區(qū)型社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型社區(qū)型商鋪屬商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為于同樣的概念，之所以稱之為潛力股潛力股原因在于：商鋪所在原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是價(jià)值提升的過程

14、：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。（2）、）、社區(qū)型社區(qū)型商鋪商鋪-潛力股潛力股17商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類按照投資價(jià)值分類 Shop types and characteristics （3）、）、便利型便利型商鋪商鋪-冷門小盤股冷門小盤股 便利型便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓

15、里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型便利型商鋪是因商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營的商品均屬于為其所經(jīng)營的商品均屬于便利便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。便利型便利型商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事前在國內(nèi)有很多從事便利型便利型商

16、鋪經(jīng)營的零售商，美國的商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場規(guī)就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場規(guī)模極大。模極大。便利型便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股小盤股特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！18商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類按照投資價(jià)值分類

17、 Shop types and characteristics 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)市場里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。營的產(chǎn)品關(guān)系密切。 （4）、專業(yè)街市商鋪）、專業(yè)街市商鋪-高科技股高科技股19商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類按照投資價(jià)值分類 Shop types and characteristics 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百

18、貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為一般股票一般股票，并不是說其投資價(jià)，并不是說其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場規(guī)模從投資收益的角度，如果該

19、類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。（5）、其他商鋪）、其他商鋪-一般股票一般股票20商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著故缺乏唯一性優(yōu)勢。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯

20、一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價(jià)值。其良好的投資價(jià)值。 （1）、唯一性差異）、唯一性差異 Shop types and characteristics21商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics 鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)面房，除

21、了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異22商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（3）、營業(yè)時(shí)間差異）、營業(yè)時(shí)間差異 鋪位的營業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的鋪位的營業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通百貨百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這

22、種情況，經(jīng)營者晚上干常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。到多晚，完全取決于自己的意愿。 23（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異 商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘

23、攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。24（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異 商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。行費(fèi)用通常高于鋪面房。 25商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-

24、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異）、物業(yè)出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 26商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按

25、照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（7 7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異 時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了讓人看到了錢錢途，嘗到了甜頭。如某市途，嘗到了甜頭。如某市202X年開張的一個(gè)服年開張的一個(gè)服飾市場的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的飾市場的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的萬元炒到了目前的50萬元。其萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得

26、越高風(fēng)實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著險(xiǎn)越大。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入稍不留神難免也會(huì)誤入一鋪套三代一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價(jià)的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。不小了。 另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。 27商鋪種類及特點(diǎn)商鋪種類及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類

27、Shop types and characteristics（8）、炒作難易程度差異）、炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被由于很容易被復(fù)制復(fù)制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。鋪面房則不易被炒作。 28一、商鋪投資的概念一、商鋪投資的概念The concept shops investments商鋪是一種不可

28、多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？賽睿顧問認(rèn)為商關(guān)注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？賽睿顧問認(rèn)為商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價(jià)值在商鋪投資的鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價(jià)值在

29、商鋪投資的特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹29二、商鋪投資種類二、商鋪投資種類Retail investment types商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，具體分商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，具體分類如下：類如下： 1、商業(yè)街商鋪投資；、商業(yè)街商鋪投資； 2、市場類商鋪投資；、市場類商鋪投資； 3、社區(qū)商鋪投資；、社區(qū)商鋪投資； 4、建筑底商商鋪投資；、建筑底商商鋪投資； 5、百貨商場、購物中心商鋪投資；、百貨商場、購物中心商鋪投資； 6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資； 7、交通設(shè)施商鋪投資、交通設(shè)施商鋪投資30三、商鋪投資特點(diǎn)三、商鋪投資特點(diǎn)Re

30、tail investment characteristics（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn) 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至至5年或更長。承年或更長。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使

31、租金收取也較有保障。款方式使租金收取也較有保障。 31三、商鋪投資特點(diǎn)三、商鋪投資特點(diǎn)Retail investment characteristics（2）、商鋪增值的特點(diǎn)）、商鋪增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)長期租用從資金成本的角度肯定

32、不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。 32三、商鋪投資特點(diǎn)三、商鋪投資特點(diǎn)Retail investment characteristics（3）、商鋪投資回報(bào)率較高）、商鋪投資回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約，但目

33、前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。33三、商鋪投資特點(diǎn)三、商鋪投資特點(diǎn)Retail investment characteristics（4）、商鋪的投資潛力）、商鋪的投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情

34、況下的還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價(jià)格還有較大的，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭猩啼佂顿Y者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌霏h(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的售業(yè)開始

35、了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的圈地運(yùn)動(dòng)圈地運(yùn)動(dòng)。34三、商鋪投資特點(diǎn)三、商鋪投資特點(diǎn)Retail investment characteristics（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常

36、是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為購買商鋪的人為35%，另外有，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為10%14%。35四、商鋪投資的主體四、商鋪投資的主體Body shop investment商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪商鋪投資的主體指投資商鋪的

37、是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。顯然，個(gè)人商鋪投資者資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。顯然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。36商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時(shí)是其

38、他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。 五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式In the form of retail investment（1）、商鋪購買）、商鋪購買 商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買 商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營，但商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或

39、盡管已經(jīng)投入運(yùn)營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對(duì)的大多是擅長房地產(chǎn)市場運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資者在投資過程中面對(duì)的大多是擅長房地產(chǎn)市場運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪

40、投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。37 二手購買二手購買 二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷

41、擬購商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上的最后一個(gè)選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上垃圾垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。商鋪，那么投資失敗將不可避免。 五、商鋪投資的形式

42、五、商鋪投資的形式Body shop investment38五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment（2）、商鋪?zhàn)赓U）、商鋪?zhàn)赓U 商鋪直接租賃商鋪直接租賃 商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果

43、不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費(fèi)用及管理費(fèi)用等的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。后，極有可能發(fā)生投資虧損。 39五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租 轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式， 目的也不是為了自己目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較經(jīng)營

44、，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。40六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment1、 商鋪投資與證券投資商鋪投資與證券投資 商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商

45、鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。41六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment2、 商鋪投資與住宅投資商鋪投資與住宅投資 商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、

46、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為左右，商鋪的投資收益率約為10%15%。 商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長的租約，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長的租約-可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長的租約。長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長的租約。42六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個(gè)市場來看，投資收益率可以達(dá)到寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個(gè)市場來看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問題是目前市場的