馬鞍山新都市廣場項目商業(yè)計劃書

1、馬鞍山新都市廣場項目商業(yè)計劃書第一篇 概 況一、項目概況1、地理位置馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機場20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程，距上海

2、3小時車程，距合肥2小時車程,距杭州3小時車程2、項目位置本項目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃A片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運站。3、土地用途A地塊區(qū)域面積：1154.917畝（合769944.84平方米）B地塊區(qū)域面積：82.472畝（合54981.59平方米）擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70年，商業(yè)40年。4、規(guī)劃指標容積率：A地塊：1.1；B

3、地塊：1.0。限高：80M?？偨ㄖ娣e：約90萬平方米。5、項目投資規(guī)模：約20億元人民幣6、項目開發(fā)周期：五年（2021 年2021年）二、背景資料（一）宏觀形勢 改革開放后的中國GDP持續(xù)多年保持8%左右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。當沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。 進入新世紀以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工

4、與協(xié)作和錯位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復(fù)建設(shè)與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強化了各個城市的特殊功能，增強了城市發(fā)展的源動力。2021 年10月馬鞍山市正式加入長三角經(jīng)濟合作圈。 2021年的上海世博會將會極大地推進長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。二市的合作也進入實質(zhì)性階段，真正在資源互補上實現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)腭R鞍山。

5、由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。馬鞍山長江大橋已立項,2021 年開工,2021年竣工,因此本項目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū).（二）區(qū)域經(jīng)濟 馬鞍山市的經(jīng)濟以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟進入快速增長期。當前的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢給馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展提供了前所未有的機遇。 2021 年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了“國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實際利用外資5億美元，內(nèi)

6、資100億元”的奮斗目標。號召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。馬鞍山市2021 年提出三年實現(xiàn)雙百“城區(qū)面積100平方公里，城市人口100萬”。2021 年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點城市。 對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要創(chuàng)造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風。 2021 年

7、人均GDP1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入8749元，人均消費性支出6610元，各項指標均列安徽省首位。 馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國“最佳人居獎”，現(xiàn)在新目標是建設(shè)一個“生態(tài)馬鞍山”。 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。第二篇 項目定位一、市場需求分析當前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施，都將給市場帶來巨大的商機。其理由為：1、外國資本的涌入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進程。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。2、今后一段時間內(nèi)

8、國家將繼續(xù)實施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持GDP的高速增長。3、大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€率先”目標的圓滿實現(xiàn)。第一步到2021 年，GDP比2021 年翻一番，人均超2500美元；第二步到2021年，GDP達到5000美元，人均可支配收入達18000元。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的生產(chǎn)性消費和生活性消費將出現(xiàn)較

9、明顯的增長。而從產(chǎn)品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。本項目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨厚的條件。我們在經(jīng)過多次的實地考察之后，對這一區(qū)域的特點進行詳盡的分析，認為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考

10、慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較適宜于建設(shè)一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務(wù)辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進行分析）1、本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；2、南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力；3、蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。三、項目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為馬

11、鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。四、SWOT分析要點：1、STRENGTH（優(yōu)勢點）：1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公

12、交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點中學(xué)和將建2萬人居住區(qū)。2、WEAKNESS（問題點）1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個項目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3）目前項目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。3、OPPORTUNIES（機會點）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越；2）全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好，投資者信心增強，商貿(mào)活動頻繁必然對大型批發(fā)

13、類型市場物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范在年內(nèi)出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。4、THREATS（威脅點）：1）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項目的經(jīng)營帶來競爭壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式SHOPPING MALL模式，同時

14、保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達到完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺效果。賓館酒店及休閑娛樂項目的設(shè)計則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計理念，力求突出整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功

15、能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。1、兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。2、中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚

16、集人氣，使整個地塊升值。3、五個功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。

17、D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補充。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。可參見總體規(guī)劃圖.第四篇 運作計劃一、經(jīng)營理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長，根據(jù)馬鞍山當?shù)氐膶嶋H情況，挖掘當?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進行創(chuàng)新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主

18、）、合作伙伴共贏。二、運營模式為實施項目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份，注冊資金6500萬元?？紤]到本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強，同時為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進行強強聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專業(yè)的項目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。 根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經(jīng)營原則：1、住宅、別墅根據(jù)市場的需求，目標為全部實現(xiàn)銷售；2、寫字樓租售結(jié)合；3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；4、大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化

19、。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制。三、實施計劃1、招商與營銷（詳見第六篇）2、加強市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，加強監(jiān)督機制和強化服務(wù)意識、提升服務(wù)水平入手，切實加強市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。1）健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場管理委員會，配備得力干部承擔市場管理職能。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。我們計劃邀

20、請工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。一方面加強對從業(yè)人員的知識培訓(xùn)與指導(dǎo)，另一方面對違規(guī)行為進行監(jiān)督處理。3）建立行業(yè)自律組織，實施內(nèi)部監(jiān)督。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴格分區(qū)功能。5）強化員工服務(wù)意識。我們將加強對管理人員的培訓(xùn)入手，強化員工的服務(wù)意識，提升政策水平與服務(wù)水平，主動地為進駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。3、挖掘文化與旅游價值。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，

21、還設(shè)計了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。4、規(guī)范物業(yè)管理。廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。四、開發(fā)進度表序號工作內(nèi)容2021 年2021 年2021 年2021 年2021年123412341234123412341規(guī)劃擴初設(shè)計及審批2市場研究與營銷策劃3大型超市4家具、家電市 場5建材、裝飾市 場6

22、商品步行街7小商品市場8餐飲、娛樂9賓館10寫字樓11公寓12別墅13物流及輔房14配套工程第五篇 經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量預(yù)計表（按全部出售計） 萬元一、銷售收入2021 年2021 年2021 年2021 年2021年2021年小 計銷售均價元/萬平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500 152、建材、裝飾3000150009500375002500 153、商業(yè)步行街1000060005000500019000800005000 84、小商品市場500050002500125002500 55、大型超市2021 5500125002500 36、餐飲

23、、娛樂等40002021 2021 10000180004000 4.57、公寓2021 0150001000075005000575002500 238、別墅50005000300030003250192503500 5.59、物流及輔房2021 550075001500 310、賓館15000150003000 511、寫字樓30003000100010004500125002500 6.512租金收入2021 300050005000100011000市場培育期合 計5000655005600053000285007975028075092二、成本支出2021 年2021 年2021 年

24、2021 年2021 年2021年2021年小 計（萬元）1、土地10001141810660230782、前期費用5005001001001001006002021 3、規(guī)劃設(shè)計費15065080080030030030004、營銷策劃費5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾2021 80003500135007、商業(yè)步行街30002021 300080008、小商品市場2021 300050009、大型超市2021 3000500010、餐飲、娛樂30002400540011、公寓8000600060005300253001

25、2、別墅4000300040001100013、物流及輔房2021 2021 400014、賓館4500500030001250015、寫字樓150030002650715016、不可預(yù)見費用(15%)100050004800470012001670017、七通一平（區(qū)域）2021 110002021 100010001700018、配套規(guī)費940356231872021 9981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、稅費3004000350032002021 42001720021、招商銷售獎勵（1%）10080080050040020028002

26、2.管理團隊獎勵3000500350023、推介與廣告（1%）600800800500300200320024、財務(wù)費用（按10%）10015002500250025002500150013100合 計1900240087632254337489501969875002327153、財務(wù)預(yù)算表2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021年2021年合 計投 入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000

27、融 資1300012021 25000還 款-25000-25000年度贏余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負。4、投資回報分析：總利潤：280750-232715+13100（財務(wù)費用）=61135萬元稅后凈利潤：61135×67%=40960萬元項目利潤率：40960/2021 00=20.5%投資利潤率：40960/35000=117.1%年投資利潤率：117.1%/4.5=26.1% （實際資金利用周期4.5年）二、財務(wù)說明1、賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤；2、財務(wù)費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本；3、所有出讓均價

28、比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間；4、實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部分租金收入。四、社會經(jīng)濟效益本項目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步，可以預(yù)見將獲得顯著的社會效益和可觀的經(jīng)濟效益。1、顯著增加城市經(jīng)濟總量與財政收入該項目建成后，50萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，預(yù)測可實現(xiàn)年銷售額超50億元，年綜合稅收超2.5億元。2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）

29、。同時人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來馬鞍山投資。3、有效地改善就業(yè)狀況未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城市，社會就業(yè)形勢十分嚴峻。本項目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位15000個左右。4、促進招商引資投資環(huán)境改善，市場繁榮，必將促進馬鞍山市的外向型經(jīng)濟發(fā)展。5、城市功能明顯增強本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時，本項目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費變輸出為輸入，從而強化馬鞍山市的中心城市地位。6、有效經(jīng)營城市本項目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回

30、報。第六篇 營銷計劃一、營銷策略本項目延聘上海著名房產(chǎn)營銷策劃公司上海華燕置業(yè)策劃擔任本項目的全程營銷策劃。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。在批發(fā)市場項目上，我們與浙江萬事利集團等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經(jīng)驗進行運作。二、招商計劃項目招商是本項目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時機、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此，本項目擬將現(xiàn)代營銷

31、組合原理移植到項目招商的全過程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下：1、市場調(diào)研。為招商服務(wù)的市場調(diào)研，其任務(wù)主要是馬鞍山市市場情況，如相關(guān)市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別是要確定市場的賣點。2、組織招商班子。招商的具體實施需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運作經(jīng)驗且熟悉該地區(qū)市場的商務(wù)顧問承擔，也可以招聘有招商實踐經(jīng)驗的人員具體實施。3、培訓(xùn)招商人員。對招商人員進行集中培訓(xùn)，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率

32、。4、廣告宣傳。在確定項目賣點的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實力與信用、項目的實施規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點宣傳招商實現(xiàn)率、裝修標準、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。5、招商側(cè)重點：A、對重點地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； B、引進主力店和人氣店，以點帶面； C、前期與有社會資源的投資商

33、簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實質(zhì)性的進展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營定律3、6、9、12進行操作）。6、制作一份招商手冊或招商說明書（邀請函）。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。7、市場內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖）。8、制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。市場的營銷或租賃價格需要參考當?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r位，營銷方式既要有明確的標準，又要有相對的靈活性，價格在周邊城市中具有競爭力。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。9、招商計劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進度的協(xié)調(diào)性，使招商、造市、城區(qū)管理同步進行。第七篇 競爭優(yōu)勢1、縱觀本案有如下優(yōu)勢：2、獨特的地理位置；3、便捷

34、的交通條件；4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點高，下可復(fù)制；5、新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺；6、大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃會對新的項目有所制約；7、文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力；8、本項目有一流的管理團隊。第八篇 管理團隊安徽省新都建設(shè)股份（下簡稱本公司）由五個發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)、秦偉.趙國毅、張群.秦蘇驊。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)成立于1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，市場運作能力和良好的社會信譽（省級AAA資信等級和重合同、守信譽單位）。本公司決策和管理層

35、文化素質(zhì)較高，經(jīng)營理念超前，具有豐富的市場運作經(jīng)驗，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強能力的專業(yè)人才班子。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。團隊主要成員介紹如下：秦 強：上海同濟大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。有從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)董事長。秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖董事長、蘇州國成投資董事長、蘇州恒通化纖母粒董事長、本公司董事。張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)董事長，本公司董事。劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔任多

36、家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)驗，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。陸小紅：全國注冊市場總監(jiān)，公司市場部經(jīng)理。王文松：曾任浙江近江集團總裁，萬事利集團房產(chǎn)部總經(jīng)理?，F(xiàn)任批發(fā)市場項目公司總經(jīng)理，具有豐富的市場開發(fā)、市場招商和市場培育的成功經(jīng)驗，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個大型批發(fā)市場。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃擔任本項目的全程營銷策劃。延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進領(lǐng)銜的浙江浙華建筑設(shè)計事物所為本項目總體規(guī)劃及單體設(shè)計。另外本公司還在當?shù)毓_招聘有識志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰(zhàn)斗力的高

37、效團隊。我們企業(yè)的宗旨是：誠信為本。 企業(yè)的精神是：持續(xù)創(chuàng)新，追求卓越。 團隊的精神是：以人為本，重視員工，堅持公司、員工、客戶、合作伙伴共同發(fā)展。第九篇 風險與對策由于項目實施周期較長，在實施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預(yù)測項目的實施風險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項目成功運作的可靠性。一、 政策風險與對策1、由于局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，央行會對房地產(chǎn)信貸政策作進一步的調(diào)正，以致影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營活動和方式。為規(guī)避風險，必須建立多渠道的資金來源。1）制訂周詳?shù)臐L動開發(fā)實施計劃，并付諸計劃一定的彈性，出售與出租相結(jié)合，保證有足夠的資金回籠和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2）憑借公司良好的信譽，與

38、銀行簽訂授信協(xié)議，獲得一定的信貸額度，以備需要時采用。3）引進境外投資基金。4）引進信托資金。2、本項目屬招商引資項目，享受中西部引進中外合資企業(yè)優(yōu)惠政策。為規(guī)避風險，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。二、市場風險與對策對于市場風險我們采取的方法是：1、依靠本案的成本優(yōu)勢、政策優(yōu)勢縮短開發(fā)周期，搶占市場。2、產(chǎn)品創(chuàng)新:按照SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個高平臺的商城,在住宅區(qū)內(nèi)引入生態(tài),健康,運動等概念打造高檔住宅區(qū),讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。3、營造市場:充分利用現(xiàn)有的社會資源去廣東,江浙招商,同時引導(dǎo)當?shù)厣碳夜餐瑺I造和培育市場。

39、挑選精兵強將，建立一流的項目策劃隊伍施工管理隊伍、項目招商隊伍和物業(yè)管理隊伍，并將其形成合力，全力打造質(zhì)量一流、管理先進、富有特色的精品項目。第十篇 說 明本商業(yè)計劃書僅供公司董事會成員和經(jīng)過選擇的合作伙伴，在對本項目參與討論時使用。不能復(fù)制或使用于其它用途。其中任何內(nèi)容在未經(jīng)本公司董事會許可的情況下，不準向他人泄露。所有此商業(yè)計劃包含的信息及進一步查詢的相關(guān)任何信息都必須永久地加以保密。香港美聯(lián)物業(yè)、上海華燕置業(yè)、上海優(yōu)瑞、美國國際標準項目研究院和本公司市場部為本項目作了大量的市場調(diào)研和項目可行性分析；新加坡CPG，加拿大Y+W，加拿大華凱國際建筑設(shè)計，浙江浙華建筑設(shè)計事務(wù)所為本項目總體規(guī)劃

40、與定位提出了寶貴意見,在此一并表示感謝。此商業(yè)計劃中所含的信息是建立在大量的社會調(diào)研獲取的可靠數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗進行邏輯推理得出，由于總體詳細規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化,所以本計劃書可能會與實際結(jié)果有所偏差。因此，本計劃書僅供投資者在評估項目時參考。 寶貝計劃專賣店創(chuàng)業(yè)計劃書企 業(yè)名 稱：_ 寶貝計劃嬰兒用品專賣店 創(chuàng)業(yè)者姓名：_ _日 期：_ _ _通信地址：_ _郵政編碼：_ _電 話：_ _傳 真：_ _電子郵件：_ _目 錄一、項目介紹 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

41、 - 3二、市場分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3三、成本預(yù)算 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3四、盈利狀況 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4五、市場風險預(yù)測 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

42、 - - - - - - - - - 4六、人員機構(gòu)配置 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5七、市場營銷策略 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5寶貝計劃嬰兒用品專賣店計劃書一、 項目介紹：項目名稱：寶貝計劃嬰兒用品專賣店經(jīng)營范圍：以出租和出售嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品和孕前孕后的孕婦培訓(xùn)為主，兼做嬰兒游泳館和家政服務(wù)信息等。項目投資：1014萬元回收成本期限：15個月（預(yù)計）樣板店地

43、址：桂林市興安縣（具體地址待定） 項目概況：先組建寶貝計劃嬰兒用品總店，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)辦一個以片為依托的嬰兒用品連鎖店。企業(yè)宗旨：一切為了寶貝計劃。二、市場分析：(一)市場需求分析：1、玩具是孩子的天使，孩子是父母的心肝寶貝。父母對自己孩子的投入是心甘情愿的，但由于各種原因，又不能完全滿足孩子對玩具的占有欲望。同時，由于孩子的天性，對玩具喜新厭舊，一個幾百元的玩具玩幾天就不感興趣了。而市場上層出不窮的高價玩具，都是孩子永不滿足的需求，這樣促使了兒童玩具出租行業(yè)的萌芽和發(fā)展。比如嬰幼兒大都需要童車，低檔童車價格大約在60100元，中檔童車價格大約在150300元之間，高檔一點的在500元以上，而

44、一部質(zhì)量較好的童車起碼可以用三五年，家庭購買的童車平均使用期為一年左右，不買童車不行，買吧，用完后又很難處理，而且又浪費，所以本店的特色是既可以出租而可以出售的方法。相似的用品不僅僅局限于童車童床，還有學(xué)步車等等。如果開一間嬰幼兒童童車童床出租出售店，可以給消費一般的家庭帶來實惠，生意肯定興隆。 2、孕前孕后培訓(xùn)也是一個新興的行業(yè)，據(jù)市場調(diào)查，在此之前沒有任何商家以店的形式對準爸爸和準媽媽進行。因為現(xiàn)在的準媽媽準爸爸無法科學(xué)的照顧自己的孩子和孕婦，通過培訓(xùn)后，使其能夠正確的操作。(二)目標群體分析：兒童車、童床、嬰兒日常用品02歲的嬰兒。由于出售的兒童車、童床、嬰兒日常用品品種繁多，檔次繁多，

45、適合于各種不同層次的家庭孩子。選擇在縣級以上城市開店，可以說明該城市的人均家庭狀況一般在小康水平或小康水平以上，對出租玩具的承受能力均沒有任何問題。孕婦的孕前孕后培訓(xùn)主要是針對現(xiàn)在準媽媽準爸爸開設(shè)的課程，主要是產(chǎn)前的身體鍛煉，飲食合理搭配及科學(xué)的鍛煉；產(chǎn)后的小孩護理及營養(yǎng)搭配，常見的小孩注意事項等方面知識，讓準媽媽準爸爸們科學(xué)的呵護自己的小孩。(三)競爭對手的分析：目前興安縣出售出租嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品為一體的公司或店鋪寥寥無幾，現(xiàn)在的店一本是單一性的，不是集中為一體的，而且這樣做也是一個新興的行業(yè)，我們應(yīng)該有一種先人為主的優(yōu)勢，特別由總店然后發(fā)展成一片區(qū)為分店的一家連鎖店

46、。 三、成本預(yù)算 (一)樣板店的成本預(yù)算15000元 樣板店啟動資金大約在7萬元左右，具體安排： (1)辦理工商、稅務(wù)登記等費用： 200元 (2)店鋪租金及押金： 9000元 (3)裝修： 20000元 (4)工資(1個月)： 8000元 (5)購買產(chǎn)品及維修保養(yǎng)費用： 50000元 (6)咨詢顧問及資料費： 5000元 (7)公司其他開支： 10000元 (水費、電費、管理費、衛(wèi)生費及流動資金得等) 總計：12000元左右（估計）注：總預(yù)算里面還包括員工的首期上崗培訓(xùn)費用。四、盈利狀況(一)、連鎖總店業(yè)務(wù)收入來源： A、出售嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品。現(xiàn)在很大部分的家庭里面只

47、有一個小孩，不管是男孩還是女孩，都是家長們的掌上明珠，家長們都舍得為自己的子女花錢，針對這一現(xiàn)象，本店采取了出售其嬰幼兒童車、童床、兒童玩具、嬰兒日常用品，來滿足每一個小孩家庭的需求，相對這樣出租嬰幼兒童車、童床、兒童玩具來說，這樣顯得奢侈，但是很多家長為了孩子，還是舍得花錢。B、出租嬰幼兒童車、童床?，F(xiàn)在很多家庭出生的小孩只有一個，如果購買一個童車或者童床勢必會造成浪費，本店將為準媽媽們準備了童車童床的出租，這樣相對來說，就要節(jié)省一點開支，這也是資源的合理利用。C、孕前孕后的孕婦培訓(xùn)?，F(xiàn)在的準媽媽準爸爸對孕前的營養(yǎng)飲食搭配、孕前的護理和孕后的營養(yǎng)飲食搭配、小孩的照顧等各方面的培訓(xùn)，培訓(xùn)費是按

48、每節(jié)課多少錢來計算，顧客如果使用會員卡，可享受月底結(jié)算和打折優(yōu)惠的特權(quán)。D、嬰兒游泳館。嬰兒游泳是國內(nèi)興起的一個行業(yè)，在國外非常常見。因為嬰兒在游泳時，可以對其全身的肌肉關(guān)節(jié)韌帶均得到運動，心理放松，神情喜悅，運動所帶來的外周刺激反饋至大腦皮層，對腦神經(jīng)的發(fā)育有著良好的作用。E、家政服務(wù)信息。本店與當?shù)氐募艺畔⒐具M行合作，為各位需要家政服務(wù)的家庭提供家政信息服務(wù)，盈利在于與家政公司合作的提成。（二）、連鎖店業(yè)務(wù)收入的次要來源： A、本里本店的會員卡是本店次要收入來源，會員卡有效期為1年，然后經(jīng)過續(xù)費后，方可繼續(xù)使用，會員卡辦理卡費是20元，續(xù)費費是10元，本卡將采取實行實名制，實行一卡專用。 B、賠償金收入(因顧客歸還玩具時，有些玩具可能會由于關(guān)鍵部位的斷裂，重要配件的丟失損壞等原因，按照我們的賠償比例表，按比例賠償) 。 五、市場風險預(yù)測：(一)競爭者的出現(xiàn)，是本店主要的市場風險 當一個項目被發(fā)現(xiàn)巨大市場空間時，必會引來競爭者，為了能讓企業(yè)在市場中生存和壯大，因此在推出玩具出租加盟樣板店時，要實行五個統(tǒng)一的管理模式(即統(tǒng)一形象設(shè)計，統(tǒng)一宣傳資料，統(tǒng)一會員