房地產(chǎn)會計處理及會計分錄

1、房地產(chǎn)會計處理及會計分錄全集一、資產(chǎn)類主要會計科目核算 ：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金：借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：借：其他應(yīng)收賬一 XX成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2 ）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提 供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款一XX公司或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項：借：應(yīng)收賬款一XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的

2、壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種 直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時：借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款：借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5 ）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 ：借：應(yīng)收票據(jù)一XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票：借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)一XX公司財務(wù)費用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè) 置“預(yù)付承包單位款”

3、和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款：借：預(yù)付賬款一預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款

4、一預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運 雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8 ）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、 維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9 ）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交

5、付單、銷售發(fā)票、 付款單）：借：物資采購一設(shè)備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購一設(shè)備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率 =材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M =實際買價和運雜費x分配率材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）：借：庫存設(shè)備 貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）：借：預(yù)付賬款貸：銀行存款貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達驗收入庫：借：物資采購一設(shè)備采購 沖

6、減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付供貨款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款：借：應(yīng)付賬款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備 出庫單）：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽 訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫：借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一XX材料貸：委托加工材料（13 ）低值易耗

7、品：是指未達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用：借：開發(fā)間接費用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14） 開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分

8、期收款開發(fā)產(chǎn) 品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時：借：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房一在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品一房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：周轉(zhuǎn)房一周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用

9、，如果金額不大：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：銀行存款如果金額較大：借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目（18 ）固定資產(chǎn) 購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）：借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費用：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費及堪設(shè)計費：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時：借：固定資產(chǎn)購建支出q貸：庫存材料分配建筑工人工資和

10、福利費：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）：借：固定資產(chǎn)貸：實收資本 累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時：借：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利

11、權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。二、負(fù)債的主要會計科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單：借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時：借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補付其余款時：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時：借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3 ）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金貸：

12、銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項：借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）管理費用一勞動保險費（長期放假員工）采購保管費（采購部門）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（4） 應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時：借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固 定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅

13、、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費用貸：應(yīng)交稅金一房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅：借：所得稅貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅實際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金一 XX稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款一教育費附加三、成本、費用主要會計科目核算（1

14、）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、 水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一XX公司貸：

15、開發(fā)間接費用貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)。分配開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā) 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā) 計算公式： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費 =該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）X配套設(shè)施預(yù) 提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本 （或計劃成本）X 100%貸：銀行存款貸：庫存設(shè)備或庫存材料貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用：借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā) 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)：借：開發(fā)成

16、本一配套設(shè)施開發(fā) 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā) 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本一房屋開發(fā) 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出：借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)貸：銀

17、行存款或庫存材料 或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：開發(fā)成本一代建工程貸：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本一代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本一代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工 福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用時：借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)產(chǎn)品一房屋貸：開發(fā)成本一房屋開發(fā)（3 ）管理費用：是指開發(fā)

18、企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 各項費用（4 ）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu) 手續(xù)費用（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之 前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展 覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用：借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款四、收入、禾U潤的主要會計科目核算（1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié) 算收入、出租房租金收入。由于營業(yè)

19、收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：預(yù)收賬款 在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時：借：銀行存款 營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的：借：應(yīng)收賬款 預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款移交使用時：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)

20、轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費附加月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費附加五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓

21、的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院 等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套 設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定， 城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。 因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資， 或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部 門出資。但在實際執(zhí)行過程中

22、， 由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是 其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也 計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2 對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成

23、本一配套設(shè) 施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進 行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目， 應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象， 借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（

24、4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施 費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大， 可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象， 于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等

25、開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1） 土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配 套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償

26、費或批租地價、 前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分 類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一 配套設(shè)施開發(fā)成本一 XX ”賬戶的借方和“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一 XX ”賬戶的貸方。 對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費 用”

27、賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本” 等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要 幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng) 建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售， 而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，

28、無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）X配套設(shè)施費預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）十應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計X100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套

29、設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房 1000 000元102商品房 900 000元151出租房 800 000元181周轉(zhuǎn)房 800 000元201大配套設(shè)施一商店500 000元251幼托設(shè)施 320 000元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率=320000 - （ 1000000+900000+800000+800000+500000 ） X 100%=320000 - 4000000 X 100% = 8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施

30、的配套設(shè)施費為：101 商品房：1000 000 元X 8%= 80 000 元102 商品房：900 000 元X 8%= 72000 元152 出租房：800 000 元X 8%= 64000 元182 周轉(zhuǎn)房；800 000 元X 8%= 64000 元201大配套設(shè)施一商店：500 000元X 8%= 40 000元按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時,按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施

31、工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位： 元）：支付征地拆遷費支付承包設(shè)計單位前期工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費分配開發(fā)間接費 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）50 0005 00050 00030 00020 00030 00050 00030 00050 000200 000245 000190 00035 0005

32、5 00040 000貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一水塔35 000貸：銀行存款 105 000貸：銀行存款 80 000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本105 000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本80 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本765 000貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款765 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作;借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店35 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一

33、配套設(shè)施開發(fā)成本一商店55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店40000 貸：預(yù)提費用一須提配套設(shè)施費40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：1對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成 年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施460000貸：開發(fā)成

34、本一配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2 按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè) 施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、 預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬：借；開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本265 000開發(fā)成本一配套設(shè)施可發(fā)成本35 000貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本3000003對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費

35、用一預(yù)提配套設(shè)施費320 000 貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本320 000如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。七、自營開發(fā)工程成本的核算四）、機械使用費的核算施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。機械使用費的內(nèi)容，一般包括：1人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。2 燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3 材料費指施工機

36、械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。4. 折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。5 替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、 電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。6運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安 裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。7輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工 機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次 從“待攤費用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工一機械

37、使用費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。9間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材 料費”項目；為施工機械擔(dān)任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工 費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用” 的有關(guān)項目，不列作施工機械使用費。機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工一機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異

38、”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付 福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工一機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬: 借：貸：匚程施工一機械使用費丿用9 000庫存材料11 00低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4 000應(yīng)付福利費560銀行存款2 165累計折舊8 000待攤費用3 000對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類機械使用費的明細分類核算別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機 械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）

39、為標(biāo)準(zhǔn)。各 施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報” 中加以匯總。根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺 時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。某項工程應(yīng)分配的機械使用費=該項工程使用機械的工作臺時X機械使用費合計十機械 工作臺時合計對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應(yīng)分配的機械使用費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘 該種機械臺時費計劃數(shù)， 求得當(dāng)月按各種機械臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當(dāng)月實際發(fā)生的機械使用費合計數(shù)比較，求

40、得機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)的百分 比，再將各項工程控臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。某項工程應(yīng)分配的機械使用費=刀（該工程使用機械的工作臺時X機械臺時費計劃數(shù)）X實際發(fā)生的機械使用費十刀（機械工作臺時合計X該機械臺是費計劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)施工機械臺時費計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數(shù)為8元。（2 ）求出各種施工機械技臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計

41、設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機290臺時X臺時費計劃數(shù)20元5 800元0.4立方米混凝土攪拌機300臺時X臺時費計劃數(shù)8元2 400元其他施工機械按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計11 800 元20 000 元(3) 根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計19 000元(4) 計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為：19000元/20000元X 100%= 95%(5)將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整如 程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為 械使用費為：9000元X 95%= 8550元101商品房建

42、筑工9 000元，則應(yīng)分配的機對于分配于各項工程成本的機械使用費，應(yīng)自“工程施工一機械使用費” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：借：工程施工 19 000貸：工程施工一機械使用費19 000對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。(五) 、其他直接資的核算工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：1 施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費；2冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨

43、措施所需增加的材料、人工和各項 設(shè)施費用；3. 因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；4. 土方運輸費。此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理 費等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬 戶的借方和有關(guān)工程成本的 “其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應(yīng)作：借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運輸費用分配表，就可將各項

44、工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次 搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計入有關(guān)工程成本。(六) 、施工間接費用的核算工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入

45、各項工程成本。施工間接費用的內(nèi)容，一般包括：1. 管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。2. 職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例(目前為14%)提取的職工福 利費。3. 折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。4修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。5工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。6辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、 燒水和集體取暖用煤等的費用。7差旅交通費

46、指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。8勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上 職工洗澡、飲水的燃料費等。9其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)

47、付工資”、“應(yīng)付 福利費”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接 費用”賬戶的借方。借：施工間接費用20 538貸：庫存材料1900低值易耗品600材料成本差異50應(yīng)付工資8500應(yīng)付福利費1190銀行存款2900現(xiàn)金298累計折舊4 600待攤費用1 500如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。施工間接費用的明細分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。每月終了，應(yīng)對施工間接費用進

48、行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=本期實際發(fā)生的施工間接費用X該項工程本期實 際發(fā)生的直接費（或人工費）X該項工程規(guī)定的施工間接費用定額十刀各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各項工程規(guī)定的施工間接費用定額在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配， 往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對 接施工

49、間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調(diào)整，即將上列算式改為：某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額X本期實際實際發(fā)生的施工間接費用十刀各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各項工程規(guī)定的施工間接費用定額如某施工單位在 1998年7月份計發(fā)生施工間接費用20 538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：101商品房建筑工程直接費141 000 元施工間接費用定額為直接費的6%102商品房建筑工程直接費126 000 元施工間接費用定額為直接費的

50、6%151出租房建筑工程直接費59 000 元施工間接費用定額為直接費的6%則各項工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下：101 商品房建筑工程：141000 元X 6%X 20538 元十 141000 元X 6%+126000 元X 6%+59000 元X 6%= 8460 元X 20538 元/19560 元=8460 元X 105%= 8883 元102商品房建筑工程：126000元X 6%X 20538元十19560元=7560元X 105% = 7938元151 出租房建筑工程： 59000 X 6% X 20538 元十 19560 元=3540 元 X 105% = 3717 元

51、對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：借：工程施 20 538 貸：施工間接費用 20 538（七）、自營工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工 程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人

52、工費分配表、機械使用費分配表、水電風(fēng)汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬 戶的借方：借：開發(fā)成本一XX貸：工程施工一XX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：1 根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細分類賬；2 按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；3 分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費；4 計算各月施工工程實際成本；5. 根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。八、開發(fā)間接費用的核算（一）、開發(fā)間接費用的組

53、成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生 的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)， 將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算：I 工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14%）

54、提取的職工福利費。3折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的 折舊費。4 修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的 修理費。5 辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、 書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6 水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7 勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。9 利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當(dāng)期損益。10其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用， 其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例