房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：按調(diào)研方法劃分（1）設(shè)計調(diào)研表。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計好調(diào)研表。設(shè)計調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。二是按照所需搜集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談或談話，征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。設(shè)計調(diào)研表應(yīng)注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調(diào)研者混淆。二是調(diào)研

2、表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是問題中不要使用太專業(yè)的術(shù)語，因為一般的消費者不理解這些專業(yè)術(shù)語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。一個問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。（2）訪問法的形式。訪問法分為3種形式：一是答卷法。二是談話法。三是電話調(diào)研。2觀察法觀察法有下列3種形式：（1）直接觀察法。派人到現(xiàn)場對調(diào)研對象進行觀察。（2）實際痕跡測量法。調(diào)研員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。（3）行為記錄法。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對象的某一行為。3實驗法實驗

3、法是指將調(diào)研范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪問法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：初步調(diào)研初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一）研究搜集的信息材料1研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷?其價格如何?當(dāng)?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏愛?2分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因和線索。（二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正式談話從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談

4、話中，尋找市場占有率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價格定得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。（三）了解市場情況市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)的態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件1樣本數(shù)的份量。2樣本涵蓋面的廣度。3問題涵蓋面的廣度。4調(diào)研的深度。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：調(diào)研設(shè)計一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計以下4種調(diào)研表格：1

5、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。2房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)狻㈦娫?、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。3房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、

6、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。4房地產(chǎn)個案實調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。（一）

7、搜集資料的途徑房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑主要有：1交易雙方當(dāng)事人。2促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。3房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。4熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人等。5同業(yè)間資料的交流。6準(zhǔn)交易資料的搜集。7向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。8各類次級資料。（二）基本資料的搜集基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。1初級資料初級資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計及調(diào)研設(shè)計，并通過調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。2次級資料（1）內(nèi)部次級資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料

8、的可貴性而未加以利用，（2）外部次級資料。外部次級資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。（三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集目前我國已出臺的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點房地產(chǎn)市場調(diào)研有下列4個特點：1房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的2房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性3房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的4房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都

9、可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場供給調(diào)研房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個方面：1行情調(diào)研。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本、價格、利潤的比較；整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。2市

10、場反響調(diào)研現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。3建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研（一）政治法律環(huán)境調(diào)研政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，包括：各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、

11、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；國家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等；政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等；政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。（二）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研應(yīng)該把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也將十分廣闊，市場

12、機會相對多。具體包括：國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況；一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平；物價水平及通貨膨脹；項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。（三）社會文化環(huán)境調(diào)研社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。而一些價值觀，是比較容

13、易變化的，這也為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品、引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等；消費者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等。（四）社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面：

14、（一）房地產(chǎn)消費者調(diào)研房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平；消費者的實際支付能力；消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見等。（二）房地產(chǎn)消費動機調(diào)研房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費行為的內(nèi)在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。（

15、三）房地產(chǎn)消費行為調(diào)研房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費過程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費行為的調(diào)研就是對房地產(chǎn)消費者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量及位置的要求；消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場營銷的概念簡單的來說，房地產(chǎn)市場營銷就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上進行的營銷活動?？蓪⑵涓拍罹唧w定義為，房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應(yīng)動態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者流向房

16、地產(chǎn)購買者的社會活動和管理過程。作為一個人為構(gòu)造的開放系統(tǒng)，它主要表現(xiàn)在：1房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的。2房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)的運行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過程及輸出三個部分構(gòu)成，這又包括兩個方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)運行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的輸入、過程、輸出。3房地產(chǎn)市場營銷具有特定目標(biāo)，首先是通過房地產(chǎn)市場營銷使房地產(chǎn)購買者的需求或欲望得到滿足；其次是以營利為目的，即房地產(chǎn)市場營銷活動的參與者都是以追逐近期或長期利益為目的。（客觀為他人，主觀為自己）4房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場營銷的特征（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征房

17、地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個特征：1開發(fā)周期長。2投入金額大，風(fēng)險性高3產(chǎn)品差異性大。4房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動性。（二）房地產(chǎn)營銷機構(gòu)房地產(chǎn)營銷機構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營銷活動相關(guān)的機構(gòu)的總稱。一般來說，（按照開發(fā)經(jīng)營活動順序）房地產(chǎn)營銷機構(gòu)大致包括以下幾類：投資咨詢機構(gòu)；市場調(diào)研機構(gòu)項目策劃機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)；建筑施工機構(gòu)工程監(jiān)理機構(gòu)銷售代理、市場推廣機構(gòu)；物業(yè)管理機構(gòu)。因此，它是一個多領(lǐng)域?qū)＜夜餐\劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營銷的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。（三）房地產(chǎn)市場營銷的特征（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場營銷活動中的工作在房地產(chǎn)一級市場上，房地產(chǎn)市場營銷活動主要分為項目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃

18、、項目策劃與銷售三大階段。（實際上在第一階段經(jīng)紀(jì)人很少參與）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段開始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段的工作包括項目的市場定位（簡稱“項目定位”）、開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。開發(fā)建議是指從市場角度對產(chǎn)品設(shè)計提出要求，是市場需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷售現(xiàn)場的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。項目策劃與銷售階段的工作內(nèi)容包括項目定價、項目市場推廣和項目銷售。在項目定價中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要制定價目表、確定價格策略，并在銷售中根據(jù)實際情況進行價格調(diào)整。市場推廣階

19、段的工作有賣點挖掘、市場推廣費用分析和市場推廣組織。在項目銷售過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)制定銷售方案、細(xì)化銷售流程、控制銷售過程并進行相應(yīng)的促銷工作。在房地產(chǎn)二級市場上，交易雙方需要花費很多時間、精力去談判，達(dá)成協(xié)議。由于房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權(quán)益，從而可以極大地降低交易風(fēng)險，提高效率，節(jié)省交易成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級市場上主要從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和其他房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作主要有尋找房源、市場推廣、居間撮合和過戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣需要尋找房源、進行市場推廣和居間撮合等活動。除了租賃和

20、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級市場上的業(yè)務(wù)還包括項目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、代辦服務(wù)和投資顧問等。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、價格、促銷、廣告等活動。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。（一）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)研主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括：競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況；競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽；競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競

21、爭情況的分析、預(yù)測等。對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：競爭產(chǎn)品的設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況；競爭產(chǎn)品的市場占有率；消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。（二）房地產(chǎn)價格調(diào)研房地產(chǎn)價格的高低對房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售和盈利有著直接的影響，積極開展企業(yè)房地產(chǎn)價格的調(diào)研，對企業(yè)進行正確的市場產(chǎn)品定價具有重要的作用。價格調(diào)研的內(nèi)容包括：影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響；房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大?。婚_發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格；開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地

22、產(chǎn)市場價格。（三）房地產(chǎn)促銷調(diào)研廣告是促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；房地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算的擬定；房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；人員促銷的配備狀況；各種營業(yè)推廣活動的租售績效。（四）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研一個營銷渠道執(zhí)行的功能是把商品從生產(chǎn)者那里轉(zhuǎn)移到消費者手里。房地產(chǎn)營銷對渠道的依賴性不少于一般商品營銷，對房地產(chǎn)營銷渠道的調(diào)研主要包括：房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原

23、因；租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟（1）確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。（2）制定預(yù)測方案。（3）搜集和分析有關(guān)資料。（4）選定預(yù)測方法和預(yù)測模型。（5）進行實際預(yù)測。（6）評價修正預(yù)測結(jié)果。（7）撰寫預(yù)測報告。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念和作用房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用1房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)

24、營計劃和進行營銷決策的基礎(chǔ)。2房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段。3房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場的不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類按預(yù)測對象的范圍，可分為宏觀市場和微觀市場預(yù)測；按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。1短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預(yù)測。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點，因此這種短時期的預(yù)測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務(wù)。中期預(yù)測是指企業(yè)對15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。例如，對23年內(nèi)的房地產(chǎn)

25、市場各類物業(yè)的需求量進行預(yù)測，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類型物業(yè)提供決策依據(jù)。長期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)對5年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預(yù)測。這種預(yù)測是企業(yè)制定長期戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)依據(jù)。長期預(yù)測的難度較大，精確度也很難把握。2宏觀市場和微觀市場預(yù)測宏觀市場預(yù)測是對整個市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。微觀市場預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動范圍內(nèi)進行的市場預(yù)測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價格變化等預(yù)測。3定性預(yù)測和定量預(yù)測定性預(yù)測又稱判斷預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)自己掌握的實際情況、實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出的推測和判斷。定性預(yù)測方法常用的有特爾菲法、意見集中法、類推法等。定量預(yù)

26、測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學(xué)模型，對市場發(fā)展趨勢進行數(shù)量分析的預(yù)測方法。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計預(yù)測，主要包括時間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。時間序列預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動預(yù)測法等。因果關(guān)系預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括回歸分析、經(jīng)濟計量模型、投入產(chǎn)出模型等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)市場預(yù)測方法及模型（1）經(jīng)驗判斷預(yù)測方法：又分為做出判斷，完成市場預(yù)測；集體經(jīng)驗預(yù)測是通過有關(guān)人員共同座談討論，交換意見，提出預(yù)測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預(yù)測

27、的局限性，提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響。（2）特爾菲法：又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎?。是以匿名的方式，輪番征求一組專家或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士各自的預(yù)測意見，并在專家分析判斷的基礎(chǔ)上，綜合他們的意見，對市場發(fā)展趨勢作出量的推斷。其優(yōu)點在于能較好的從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點在于缺乏數(shù)字的計算，只能大概代表未來的發(fā)展。2定量分析模型（1）基于時間序列預(yù)測法的模型：時間序列預(yù)測法是將歷史資料和數(shù)據(jù)按時間順序排列成一系列，根據(jù)時間順序所反映的經(jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預(yù)測經(jīng)濟現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。這一預(yù)測方法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價格水平。房價收入比模型即基于此法，列出一段時間內(nèi)房地產(chǎn)價格與人均收入值的比例，進而預(yù)測未來房價。（2）基于回歸分析預(yù)測法的模型：回歸分析預(yù)測法是從市場現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測法。根據(jù)線性回歸原理建立的線性回歸模型便是現(xiàn)在廣為使用的市場預(yù)測模型之一，它通過計算兩種或多種現(xiàn)象的相關(guān)關(guān)系，模擬出這