房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算（第一版）一、設(shè)立時(shí)的核算（一）涉及的主要業(yè)務(wù)辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。（二）設(shè)置的主要帳戶實(shí)收資本（或股本）、資本公積、管理費(fèi)用等（三）會計(jì)分錄模板1、收到所有者投入資本時(shí)借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等       貸：實(shí)收資本、股本等              資本公積資本溢價(jià)或股本溢價(jià)2、籌建期開辦費(fèi)發(fā)生時(shí)：借：管理費(fèi)用、長期待攤費(fèi)用     

2、60;貸：銀行存款等二、取得土地時(shí)的核算（一）涉及的主要業(yè)務(wù)出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。（二）設(shè)置的主要帳戶開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等（三）會計(jì)分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā)借：開發(fā)成本成本對象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)       貸：銀行存款等2、用于自建用房或暫時(shí)沒有明確用途借：無形資產(chǎn)       貸：銀行存款等3、用于賺取租金借：投資性房地產(chǎn)       貸：銀行存款等三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算（一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

3、、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用等。（二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等（三）會計(jì)分錄模板1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本成本對象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)       貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等2、項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及

4、水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 借：開發(fā)成本成本對象前期工程費(fèi)      貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等3、開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。 借：開發(fā)成本成本對象建筑安裝工程費(fèi)       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵）   貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等4、開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生

5、、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本成本對象基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵）貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等5、開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。借：開發(fā)成本成本對象公共配套設(shè)施費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵）貸：銀行存款等6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。借：開發(fā)成本成本對象開發(fā)間接費(fèi)

6、應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵）       貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費(fèi)用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用借：開發(fā)成本成本對象建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)成本成本對象公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：預(yù)提費(fèi)用8、發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí)借：開發(fā)成本借款費(fèi)用 貸：銀行存款9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用借：管理費(fèi)用貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對象成本；由幾個(gè)成

7、本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入。借：開發(fā)成本一期公共配套設(shè)施費(fèi)               二期公共配套設(shè)施費(fèi)貸：開發(fā)成本會所       開發(fā)成本地下車庫10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用借：財(cái)務(wù)費(fèi)用       貸：銀行存款（四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前

8、，一期項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，二期項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅。本月購進(jìn)一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項(xiàng)目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項(xiàng)目建筑工程款合計(jì) 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項(xiàng)均已通過銀行存款支付。會計(jì)分錄：1、購進(jìn)防火材料時(shí)：借： 開發(fā)成本成本對象建安工程費(fèi) 1000000        應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 170000        貸： 銀行存款 11700002、支付二期建筑工程款

9、時(shí)：借： 開發(fā)成本成本對象建安工程費(fèi) 5150000        貸： 銀行存款 5150000四、房地產(chǎn)完工階段的核算（一）涉及的主要業(yè)務(wù)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算（二）設(shè)置的主要帳戶開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、固定資產(chǎn)（三）會計(jì)分錄模板1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)產(chǎn)品一期貸：開發(fā)成本一期2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用借：管理費(fèi)用貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等3、完工后發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí)借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用借：銷

10、售費(fèi)用 貸：銀行存款等5、企業(yè)自用時(shí)借：固定資產(chǎn)       貸：開發(fā)成本五、房地產(chǎn)銷售階段的核算（一）涉及的主要業(yè)務(wù)土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。（二）設(shè)置的主要帳戶主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長期股權(quán)投資、銷售費(fèi)用（三）會計(jì)分錄模板1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生（1）收款借：銀行帳款/應(yīng)收帳款       預(yù)收帳款       貸：主營業(yè)務(wù)收入  

11、0;   應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）       或應(yīng)交稅費(fèi)簡易計(jì)稅（2）差額納稅一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）       貸：主營業(yè)務(wù)成本（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本       貸：開發(fā)產(chǎn)品    3、預(yù)收帳款處理（1）收到預(yù)售款時(shí)：借：銀行存款      貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)繳稅款時(shí)一般計(jì)稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅    &#

12、160;  貸：銀行存款簡易計(jì)稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)簡易計(jì)稅        貸：銀行存款4、收到保證金的處理借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款5、價(jià)外收入的會計(jì)處理借：其他應(yīng)付款/銀行存款等       貸：營業(yè)外收入違約金               其他業(yè)務(wù)收入手續(xù)費(fèi)收入               應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)

13、交稅費(fèi)簡易計(jì)稅6、商品房自用借：固定資產(chǎn)      貸：開發(fā)產(chǎn)品7、土地使用權(quán)對外投資借：長期股權(quán)投資       貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)              應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或：應(yīng)交稅費(fèi)簡易計(jì)稅             營業(yè)外收入（差額）        8、商品房出租（1）轉(zhuǎn)為出租時(shí)借：投資性房地

14、產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品（2）收取租金時(shí)  借：銀行存款     貸：其他業(yè)務(wù)收入        應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或：應(yīng)交稅費(fèi)簡易計(jì)稅（3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊9、資金拆借（1）借出資金時(shí)借：其他應(yīng)收款貸：銀行存款（2）收到利息時(shí)借：銀行存款       貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用利息收入        應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）10、期末應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅

15、處理（1）轉(zhuǎn)出未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）       貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅（2）預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅        貸：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅（3）申報(bào)后繳納借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅      貸：銀行存款11、購買增值稅防偽稅控設(shè)備時(shí)借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款） 貸：管理費(fèi)用12、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種借：稅金及附加

16、60;      貸： 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅        應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加        應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交車船稅       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時(shí)：（1）印花稅借：稅金及附加 貸：銀行存款 （2）耕地占用稅借：在建工程（或無形資

17、產(chǎn)） 貸：銀行存款（3）車輛購置稅的核算借：固定資產(chǎn)    貸：銀行存款（4）契稅的核算借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）     貸：銀行存款14、代扣代交個(gè)人所得稅（1）計(jì)算時(shí)借：應(yīng)付職工薪酬/應(yīng)付利潤 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅（2）上交時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅 貸：銀行存款15、交企業(yè)所得稅（1）預(yù)繳時(shí) 借：所得稅費(fèi)用  貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅  貸：銀行存款 （2）匯算清繳時(shí)借：以前年度損益調(diào)整 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得

18、稅或相反分錄（四）經(jīng)典例題1、某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目共有兩期，兩期建筑面積相同，開工日期均在2016年4月30日前，一期項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，二期項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅。項(xiàng)目管理部購買辦公用品 11.7 萬元，無法在一、二期項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分， 取得增值稅專用發(fā)票 1張，注明金額為 10 萬元，稅額為 1.7 萬元，款項(xiàng)通過銀行存款支付。借：開發(fā)成本一期開發(fā)間接費(fèi) 100000  應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17000 貸：銀行存款 117000按建筑規(guī)模將進(jìn)項(xiàng)稅額在一、二期項(xiàng)目間劃分： 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額=17,000÷2=8500 元借：開發(fā)成本一期開發(fā)間接費(fèi)

19、8500 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）85002、A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人）自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預(yù)收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

20、2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元）。經(jīng)計(jì)算，本期允許扣除的土地價(jià)款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。（1）在6 月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 萬元借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅  141.89貸：銀行存款  141.89（2）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。（3）銷售額可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。（4）納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額：銷項(xiàng)稅額=（5250-1500）÷（1