土地增值稅的計算方法

1、土地增值稅的計算方法 分享| 2013-06-03 09:57 匿名 | 瀏覽 94681 次 2013-06-03 09:58 提問者采納 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未

2、超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未

3、超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%扣除項目金額×5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%扣除項目金額×15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計算？ 2013-10-11 17:29 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）：1、先計算可以扣除項目金額（

4、包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅暫行條例實施細則

5、第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號）規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情

6、況進行處理： 第一，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。 第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣

7、除，對土地成本價款不加計扣除。 第三，對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。 第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及

8、在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。此外，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，條例第六條第（一）項、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納

9、稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅

10、人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50土地增值稅稅額=增值額×30（二）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的土地增值稅稅額增值額×40扣除項目金額×5（三）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的土地增值稅稅額=增值額×50扣除項目金額×15（四）增值額超過扣除項目金額200土地增值稅稅額=增值額×60扣除項目金額×35公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。 房地產(chǎn)土地增值稅

11、如何計算？ 瀏覽：14633 | 更新：2012-09-19 11:56 | 標簽：房地產(chǎn) 增值稅 房地產(chǎn)土地增值稅“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率計算方法 11、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用

12、，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。 22、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡

13、便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。END土地增值稅計算方法實例 2014-12-01 08:55:37 點擊：50391 來源：會計

14、實戰(zhàn)基地 土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 土地增值稅超率累進稅率表   級數(shù) 土地增值額 稅率% 速算扣除系數(shù) 1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30 0 2 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 40 5% 3 增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 50 15% 4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60 35%

15、   例一： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。 答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）×5=650（萬元

16、） （4）允許扣除的稅費為555萬元 （5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20% 允許扣除額=（1000+3000）×20=800（萬元） （6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元） （7）增值額=10000-6005=3995（萬元） （8）增值率=3995÷6005×100=66.53% （9）應納稅額=3395×40-6005×5=1297.75（萬元） 例二： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成

17、本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。 每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅? 計算過程如下： 轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元) 取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計： (14.8+0.2+50)×80=5200(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(萬元) 轉(zhuǎn)讓稅金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元) 加計扣除金額： 5

18、200×20%=1040(萬元) 扣除項目合計： 5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元) 增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元) 增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元) 六、會計處理 1.轉(zhuǎn)讓取得收入時： 借：主營業(yè)務稅金及附加2467.08 貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08 2.實際上交時： 借：應交稅金應交土地增值稅 2467.08 貸：銀行存款 2467.08 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

19、計算舉例 2009年10月21日 例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，(會計知識網(wǎng))評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應如何繳納土地增值稅？ 解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應按據(jù)實清算方式征收土地增值稅： 第一步，計算應繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費 應繳納營業(yè)稅=（120-80）×5%=2萬元 應繳納城建稅=2×7%=0.14萬元 應繳納教育

20、費附加=2×3%=0.06萬元 應繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元 應繳納堤圍費=（120-80）×0.1%=0.04萬元 第二步，計算應繳納土地增值稅 扣除項目金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元 增值額=120-112.7=7.3萬元 增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率 應繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。 2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅： 應繳納土地增值稅=120&#

21、215;2%=2.4萬元。 例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應如何繳納土地增值稅？ 解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據(jù)實清算方式征收土地增值稅： 第一步，計算應繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費 應繳納營業(yè)稅=（1100-1000）×5%=5萬元 應繳納城建稅=5×7%=0.35萬元 應繳納教育費附加=5×3%=

22、0.15萬元 應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元 應繳納堤圍費=（1100-1000）×0.1%=0.1萬元； 第二步，計算應繳納土地增值稅 扣除項目金額=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15萬元 增值額=1100-1036.15=63.85萬元 增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率 應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。 2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅： 應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬

23、元。 土地增值稅計算舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費用為：支付地價款200萬元；土地征用及拆遷補償費120萬元；前期工程費180萬元；基礎(chǔ)設施費200萬元；建筑安裝工程費1500萬元；公共配套設施費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項目分攤，并有金融機構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。 參考答案： (1)收入總額6000萬元。 (2)計算扣除項目金額： 支付地價款200（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)成本=1

24、20+180+200+1500+200=2200（萬元） 應納營業(yè)稅=6000×5=300（萬元） 應納城建稅和教育費附加=6000×5×（7%+3）=30（萬元） 扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20% =200+2200+620+330+480=3830（萬元） (3)增值額=6000-3830=2170（萬元） (4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40，扣除率5。 (5)應納土地增值稅=2170

25、5;40%-3830×5%=676.5（萬元） 結(jié)轉(zhuǎn)增值稅會計分錄 2014-12-01 08:53:46 點擊：1359 來源：會計實戰(zhàn)基地 月份終了:1.企業(yè)應將當月發(fā)生的應交未交增值稅額自“應交稅金應交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目:借記“應交稅金應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目貸記“應交稅金未交增值稅”科目。2.將本月多交的增值稅自“應交稅金應交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目:借記“應交稅金未交增值稅”科目貸記“應交稅金應交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3.當月上交本月增值稅時:借記“應交稅金應交增值稅（已交稅金）”科目貸記“銀行存款”科目。4.當月上交上

26、月應交未交的增值稅:借記“應交稅金未交增值稅”科目貸記“銀行存款”科目。5.“應交稅金應交增值稅”科目的期末借方余額:反映尚未抵扣的增值稅?！皯欢惤鹞唇辉鲋刀悺笨颇康钠谀┙璺接囝~，反映多交的增值稅；貸方余額，反映未交的增值稅。 土地增值稅清算的兩種計算方法 作者：李先成 陳進軍 來源：中國稅務報 時間：2013-05-20 土地增值稅清算一般有兩種計算方法，下面分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。 甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比

27、例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人，依據(jù)是國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然

28、后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。 現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項目應納的土地增值稅，對比甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負結(jié)果。 湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日2012年6月30日，土地增值稅清算項目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已

29、銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品（包括門面房、車庫等）已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。 經(jīng)核實，該單位2006年1月1日2012年6月30日期間，實現(xiàn)銷售收入26485.56萬元，其中：普通標準住宅4018.75萬元，非普通標準住宅3829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬元。在該項目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應分攤的扣除項目金額為24721.54萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1445

30、5.96萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用1786.54萬元（按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)3573.09萬元，土地增值總額26485.56-24721.541764.02（萬元）。 甲計算法：（根據(jù)房開產(chǎn)品明細單獨計算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按房開產(chǎn)品明細單獨計算增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。 1、普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，應扣除項目金額為7065.01萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬元，房地

31、產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬元，房地產(chǎn)開發(fā) 費用（1072.88+4187.07）×10%526（萬元），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)1051.99萬元，增值額4018.75-7065.01-3046.26（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。 2、非普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，應扣除項目金額為6348.61萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用471.70萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)943.42萬元，增值額3829

32、.78-6348.61-2518.83（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。 3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元，應扣除項目金額為11307.92萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1398.20萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用788.84萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1053.01萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)1577.68萬元，增值額18637.03-11307.927329.11（萬元），增值率7329.11÷11307.9264.81%，應繳土地增值稅7329.11×40%-11307.92×5%2366.24（

33、萬元）。 因此，采用甲計算法合計應繳土地增值稅2366.24萬元，已繳528.3萬元，應補1837.94萬元，負擔率2366.24÷26485.568.93%。 乙計算法：（統(tǒng)一核算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。 1、普通標準住宅：普通標準住宅轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，占銷售收入總額的比率4018.75÷26485.5615.17%，應計算的增值額該項目土地增值總額×該類收入比率1764.02×15.17%267.60（萬元），應

34、扣除的項目總額4018.75-267.603751.15（萬元），增值率267.60÷3751.157.12%，未超過20%，按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。 2、非普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，占銷售收入總額的比率3829.78÷26485.5614.46%，應計算的增值額1764.02×14.46%255.08（萬元），應扣除的項目總額3829.78-255.083574.70（萬元），增值率255.08÷3574.707.14%，應

35、繳土地增值稅76.52（萬元）。 3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元，占銷售收入總額的比率18637.03÷26485.5670.37%，應計算的增值額1764.02×70.37%1241.35（萬元），應扣除的項目總額18637.03-1241.3517395.68（萬元），增值率1241.35÷17395.687.14%，應繳土地增值稅372.38（萬元）。 因此，采用乙計算法合計應繳土地增值稅76.52+372.38448.90（萬元），已繳528.3萬元，應退79.4萬元，負擔率448.90÷26485.561.69%。與第一種情況相

36、比，普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的應納土地增值稅減少金額2366.24-448.901917.34（萬元）。 甲、乙兩種計算法雖然都有各自的理由，但土地增值稅清算不能在甲計算法和乙計算法中任意選用。 土地增值稅的計算方法一、基本計算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項目金額×扣除系數(shù) （二）增值額：條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項目

37、金額 （三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。國家稅務總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的概念：細則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。2、非直接銷售收入及自用：

38、國稅發(fā)2006187號。（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算；B、按當?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（條例第六條）扣除項目金額土地款開發(fā)成本開發(fā)費用稅金其他扣除項目1、土地成本：（1）細則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）國家稅務總局 

39、0;關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）細則第七條:成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。（2）國家稅務總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時， ，按

40、發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬

41、于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設施的費用；細則第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。財務費用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內(nèi)計算扣除 。（2）國家稅務總局  關(guān)于

42、土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題A、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C

43、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。財稅字199548號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【相關(guān)鏈接】（1）金融機構(gòu)的概念：金融機構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類： 貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。 銀行。包括政策

44、性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。 非銀行金融機構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務公司，及其他非銀行金融機構(gòu)。 境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務公司、保險機構(gòu)等在我國境內(nèi)設立的業(yè)務分支機構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。

45、”（2）土地增值稅清算扣除項目中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用的劃分開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增

46、?！纠?3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費用50萬元（包括管理人員工資福利5萬元，辦公設備折舊5萬元，廣告和其他銷售的費用20萬元），假設該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10。分析：如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算： 房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30萬元， 開發(fā)費用虛增30×10%3萬元， 加計扣除金額虛增30×20%6萬元， 共計扣除項目金額虛增303639萬元。 由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而

47、減少了應納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別國稅發(fā)2006187號規(guī)定： 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務機關(guān)按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應的預提費用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應當按原清算時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本不再進行調(diào)整?！纠?4】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓

48、，己銷售95000平方米。清算時，共發(fā)生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費用9000÷10900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬元，問扣除金額多少元？扣除額為5000×900450萬元。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字199548號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項目土地增值稅暫行條例細則：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計2

49、0%的扣除。財稅字199548號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。6、計算扣除項目金額時應注意的其他問題：國稅發(fā)2006187號（1）提供“前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”

50、或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項目金額×100% 細則規(guī)定：1、增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在50%100%（含00%）之間的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項目金額×5% 3、增殖率在100%

51、200%（含200%）之間的土地增值稅稅額增值額×50%扣除項目金額×15% 4、 增殖率超過200%的土地增值稅稅額增值額×60%扣除項目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其它問題：國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例25】某房地產(chǎn)企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積2

52、1萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000平方米；小學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。2、取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，支付土地款及相關(guān)稅費2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。3、銷售房屋取得收入7.5億元。4、整個項目已經(jīng)預繳土地增值稅1000萬元。該項目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。 地稅部門對該項目進行土地所得稅清算時，確認：1、所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1 .6億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。3、其中普通住宅分配給本公司