商業(yè)價值梳理(裴)

1、煙臺：一、 宏觀層面價值點1、 城市經(jīng)濟指標城市屬性：煙臺擁有700萬人，乃山東第二大經(jīng)濟城市，環(huán)渤海港口群的主樞紐港。城市GDP已過4000億，人均GDP近8000美元，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)步入一個快速發(fā)展期。城市特色：我國第一個以海洋經(jīng)濟為主題的區(qū)域；亞洲唯一的“國際葡萄酒城”；投資煙臺，回報豐厚。2、 發(fā)展現(xiàn)狀賣點與價值點：地處經(jīng)開區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的引擎。開發(fā)區(qū)為煙臺對外開放和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的龍頭和高標準的現(xiàn)代化城市新區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢：屬于經(jīng)濟獨立開發(fā)區(qū)。擁有逾40萬消費人口，年GDP和工業(yè)總產(chǎn)值已分別突破了1000億元和5000億元，先后吸納“世界500強”企業(yè)57家，培育了產(chǎn)值過

2、億企業(yè)105家、過百億企業(yè)6家，經(jīng)濟總量以兩年翻一倍的速度快速增長。相對煙臺而言，經(jīng)開區(qū)已從產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展成為消費基地。二、 商圈層面1、 商圈能級優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)暫無商圈，星頤廣場項目造就城市新商圈。2、 消費力優(yōu)勢賣點地處經(jīng)開區(qū)20萬人的中高端居住區(qū)中心位置，周邊消費力強大；周邊行政機構(gòu)及企業(yè)機構(gòu)眾多，消費潛力大；月均收入4000元以上的中高端政企商務人士為主；擁有大量的旅游客戶消費3、 商業(yè)供應賣點經(jīng)開區(qū)商業(yè)供應量少，本項目屬稀缺商業(yè)資源，經(jīng)開區(qū)稀缺黃金旺鋪三、 項目資源1、 周邊交通優(yōu)勢道路：四面環(huán)路，緊臨城市主干道長江路，道路四面八方，匯財富高地；擁有長達500m的良好沿街展示面，商業(yè)價值高

3、；交通：周邊擁有5個公交站點，緊密連接開發(fā)區(qū)與煙臺，吸引四方客流。2、 外部重要資源臨開發(fā)區(qū)政府及區(qū)域中心廣場，鄰近濱海景觀帶，商務、休閑、旅游客源匯聚地。3、 與項目接壤的主干道人流項目臨路路口擁有日均3.5萬人流量及7000次車流量，將為項目帶來巨大的消費力四、 項目定位規(guī)劃1、 獨特的功能與業(yè)態(tài)規(guī)劃吃、喝、玩、樂、游，全業(yè)態(tài)、一站式商業(yè)體驗中心，家庭生活中心、時尚購物中心、動感娛樂天地、饕餮美食中心、風情上海街區(qū)，五大主題2、 各大品牌匯集品牌列舉：百貨：引入當?shù)刈罹咂放祁I(lǐng)導力的振華百貨；餐飲：近25%占比的餐飲配置，融入了大型宴會式和特色商務型餐飲，并引入了星巴克、必勝客、肯德基等品牌

4、餐飲；服飾：引入品牌服飾集成店，海瀾之家潮流精品：hotwind、名店運動城生活配套：屈臣氏休閑娛樂：CGV國際影院3、 差異性競爭力煙臺開發(fā)區(qū)規(guī)模最大，全業(yè)態(tài)，一站式 綜合體五、 建筑規(guī)劃設(shè)計1、 建筑特色大尺度的走廊、中庭、良好的美陳設(shè)計、動線規(guī)劃，形成了舒適的購物環(huán)境；開放式的商業(yè)內(nèi)街將形成全天候的消費，每鋪必旺。，六、 招商模式1、 基金合作以開放的投資平臺，吸納合伙人，通過基金結(jié)構(gòu)化設(shè)計，放大資本杠桿，共擔風險的同時共同分享投資開發(fā)利好，獲取地產(chǎn)利潤；2、 定向招商依托星頤資本的專業(yè)化投資開發(fā)和運營平臺，按實際約定價格，低價獲取優(yōu)質(zhì)定制物業(yè)，進而從而根本上降低經(jīng)營者的投資成本，以持續(xù)

5、經(jīng)營；3、 普通招商采用“2+3”保姆式商業(yè)管家服務，整體統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，保證商業(yè)的成功落地與良好運營。七、 企業(yè)背景1、 星頤公司星頤資本是一家專注中國城市發(fā)展的基金化商業(yè)地產(chǎn)投資運營商，由復星集團與上海頤高投資集團共同注資成立。2、 復星千億國際級知名投資集團，總資產(chǎn)1183億，總投入446.4億。核心投資業(yè)務涉及醫(yī)藥健康、房地產(chǎn)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、金融服務和戰(zhàn)略投資。直接、間接控股和參股的上市公司多達37家，是中國最大的綜合類民營企業(yè)集團。擁有深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和渠道網(wǎng)絡，建立了從產(chǎn)業(yè)運營、投資、資本管理、保險全產(chǎn)業(yè)鏈運作架構(gòu)。3、 頤高中國最具競爭力的IT終端服務商之一，在全國23

6、個省、市創(chuàng)辦了60家大中型數(shù)碼連鎖賣場，總營業(yè)面積超過70萬平米。蕪湖：一、 宏觀層面1、 城市經(jīng)濟指標擁有226余萬人口，其中中青年占比達67%的活力之城2、 本體特質(zhì)定位以“城市奧萊”為核心的時尚生活中心，蕪湖首個時尚潮流休閑購物公園，獨特商業(yè)主題，以潮流、時尚、休閑、生活為主題。3、 區(qū)域規(guī)劃弋江區(qū)即將成為蕪湖城南板塊的 城市副中心二、 商圈層面1、 商圈能級未來將形成蕪湖新城商業(yè)中心2、 商圈輻射立足蕪湖弋江區(qū)，覆蓋整個城南客群，以獨特的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，輻射整個蕪湖3、 消費力周邊高端居住區(qū)、大學城、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)企業(yè)林立，聚集了30余萬的年輕時尚消費力4、 商業(yè)供應量本項目為弋江區(qū)獨有的

7、核心項目5、 人流量九華南路日均人流量：1.1萬；周末5.8萬日均車流量達2.3萬次三、 項目資源1、 交通與本體的銜接地處新城核心區(qū)，臨城市主干道：弋江區(qū)九華路，連接南北城區(qū)的重要交通主干道，未來規(guī)劃為雙向六車道；項目周邊8個公交站點連接蕪湖各個區(qū)域，另有集散中心，交通便捷，匯四方客流。2、 內(nèi)部的景觀資源1.1萬湖景資源，為本項目打造優(yōu)質(zhì)的景觀商業(yè)，主題文化商業(yè)，休閑娛樂商業(yè)提供非常有利的條件；維多利亞風格建筑的商業(yè)單體3、 外部重要資源項目位于生態(tài)居住軸和城市文化軸的交匯點，休閑、商務、居住客流匯集；緊鄰弋江區(qū)政府，北接奧體中心，西靠文化戲曲公園，南臨國際會展中心，是城市文化新基地。四、

8、 項目定位規(guī)劃1、 功能業(yè)態(tài)規(guī)劃時尚購物中心：以【城市奧萊】為核心，配合【國際影院】、【運動城】、【兒童中心】、【兒童樂園】、【特色餐飲】布局四個樓層，共同構(gòu)建約28023的時尚購物中心。繽紛潮品步行街：由“潮流精品”、“特色餐飲”、“休閑娛樂”、“生活配套”共同演繹蕪湖時尚潮流一派休閑方式，展現(xiàn)35367個性的新潮空間。濱湖風情文化廣場：1.1萬景觀湖資源，注入婚慶文化，用餐飲、娛樂、旅游、服務等商業(yè)串連，滿足約會、紀念、婚慶、親子等多種需求。獨特的業(yè)態(tài)組合：1、潮流業(yè)態(tài)；2、時尚購物業(yè)態(tài)；3、休閑娛樂業(yè)態(tài)；4、體驗業(yè)態(tài)；5、兒童消費業(yè)態(tài)；形成商業(yè)多維度組合力。2、 品牌規(guī)劃城市奧萊：以時尚潮流精品為主餐飲：辛香匯；服飾：拉夏貝爾等品牌服飾旗艦店潮流精品：名店運動城生活配套：屈臣氏休閑娛樂：國際一流標準的星星影院3、 差異性競爭力蕪湖首家按照國際一流標準打造的【星星國際影院】；蕪湖最具規(guī)模的運動集成店【名店運動城】，兒童集成中心【孩子王】蕪湖弋江區(qū)首家【辛香匯】【韓膳宮】餐飲由【FOXTOWN】專業(yè)團隊傾力打造，匯集國際國內(nèi)時尚品牌，安徽省首家【城市奧萊】五、 建筑規(guī)劃設(shè)計1、 建筑特色利用水面自然資源，環(huán)湖打造高品質(zhì)商業(yè)，獨特的維多