標桿地產(chǎn)集團---工程管理---項目復盤及反思-課件

1、項目交付復盤及反思-工程篇202101項目復盤項目復盤項目概況項目概況1項目復盤項目復盤2搶竣備保交付搶竣備保交付3交付總結(jié)交付總結(jié)4項目概況項目概況1項目概況|項目簡項目簡介介漣水南城上院項目業(yè)態(tài)涵蓋疊墅、洋房、高層及商業(yè)。其疊墅19幢、洋房3幢、高層6幢、商業(yè)1幢共計1433套。住宅建筑面積為125803，商業(yè)建筑面積29076。地庫面積為33181，其中人防面積為9710。合同交付日期：2020年12月30日實際交付日期：2020年12月25日收地收地完成概念方案完成概念方案開工開工取得規(guī)劃方案取得規(guī)劃方案開盤開盤現(xiàn)金流回正現(xiàn)金流回正18-10-3018-05-2118-09-1418-

2、12-2118-07-919-03-04單體驗收單體驗收消防驗收消防驗收規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收電梯驗收電梯驗收人防驗收人防驗收綠化驗收綠化驗收竣工備案竣工備案面積實測面積實測20-12-1620-12-120-11-620-12-120-12-120-12-2520-10-13交付交付前前期期 開開 發(fā)發(fā) 階階 段段后后 期期 驗驗 收收 階階 段段節(jié)點提節(jié)點提前前節(jié)點滯節(jié)點滯后后關(guān)鍵事項說明關(guān)鍵事項說明：漣水漣水當?shù)禺數(shù)赝９た傆嫾s停工總計約185天天，其中大氣管控總計約，其中大氣管控總計約60天天，中高考約，中高考約30天天，文明城市驗收約，文明城市驗收約20天天，疫情影響，疫情影響45天天，20

3、年雨季影響約年雨季影響約30天天，管控期間主管部門采取混凝土停止供應、施工現(xiàn)場停工等管控措施，導致管控期間主管部門采取混凝土停止供應、施工現(xiàn)場停工等管控措施，導致現(xiàn)場施工進度嚴重現(xiàn)場施工進度嚴重滯后滯后，施工人員大量流失，施工人員大量流失，后期各項驗收均滯后，后期各項驗收均滯后。經(jīng)過區(qū)域和事業(yè)部共同努力，經(jīng)過區(qū)域和事業(yè)部共同努力，項目交付時間提前于合同交付時間項目交付時間提前于合同交付時間。20-12-16項目概況|項目運營節(jié)點-78-103-98-73+3620-12-14+95-113-113-103-101+5項目復盤項目復盤2復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)一、一、示范區(qū)示意示范區(qū)通過驗收

4、示范區(qū)方案（景觀、精裝）2018-07-202018-07-10示范區(qū)開工示范區(qū)開放樣板房裝修樣板房開放2018-09-72018-09-72018-11-212018-11-202018-12-52018-11-292018-12-72018-12-7+10+12018-11-222018-11-21+1+6分析：施工許可證2018年9月17日取得，售樓處7月28日挖土完成。無證施工約49天。經(jīng)歷124天考核時間考核時間實際時間實際時間示范區(qū)時間軸示范區(qū)時間軸復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)不負重托示范區(qū)與售樓處于2018年11月21日提前開放。復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)舉措四舉措三舉措二挑燈

5、夜戰(zhàn)為了保證進度，我們通宵達旦搶工。事業(yè)部總經(jīng)理顧總、項目總監(jiān)周總晚上定期到現(xiàn)場檢查、督促工程進度，保證項目的順利推進。針對景觀單位后期施工人員偏少問題，我方安排第三方進場搶工。舉措一針對現(xiàn)場人員過少問題，夜間宿舍約談景觀單位項目經(jīng)理要求加班加點搶工，確保現(xiàn)場施工進度。示范區(qū)搶工示范區(qū)搶工復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)微信群溝通復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)v 項目監(jiān)理例會：項目監(jiān)理例會：每周一舉行，重點是各家單位內(nèi)部協(xié)調(diào)；v 每天協(xié)調(diào)會：每天協(xié)調(diào)會：每天一次，重點是每晚的加班安排和當日工作的銷項，第二天的工作安排，參會人員為各參建單位主要負責人；v 現(xiàn)場碰頭會：現(xiàn)場碰頭會：現(xiàn)場解決、現(xiàn)場協(xié)調(diào)，“

6、事”不過夜。例會制度復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)管 理材 料 供 應景觀單位及現(xiàn)場項目管理部人員未有搶示范區(qū)工作經(jīng)驗，執(zhí)行能力不強，資源少。景觀單位（現(xiàn)場實際承包人）資金實力較差，在施工一段時間后，出現(xiàn)停工待料現(xiàn)場，原材料無法按期進場，導致工期延誤。反思反思圖 紙 及 施 工 人 員景觀單位對圖紙?zhí)崆笆煜こ潭炔粔?，項目?jīng)理對現(xiàn)場工程量預估嚴重不足，施工人員安排偏少，特別是鋼廊架，焊接量巨大，造型復雜，導致工期嚴重滯后。復盤總結(jié)復盤總結(jié)示范區(qū)示范區(qū)現(xiàn)施工入口 漣水項目分三期推盤，一期涵蓋9棟疊墅，4棟高層；二期涵蓋10棟疊墅，3棟洋房，2棟高層；三期商業(yè)。背景復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程（大區(qū)）道口道路

7、布置（大區(qū)）道口道路布置1、商業(yè)汽車坡道口與主入口位置沖突，遮擋商業(yè)效果。問 題 12、商業(yè)汽車坡道開挖范圍內(nèi)有國防光纜、市政自來水管，影響車道開挖。3、地庫施工期間，主入口部位地庫施工進度滯后，影響材料進入。4、部分總包分包單位實力太弱，進度嚴重滯后。問 題 2問 題 3問 題 4思考復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程圖紙審查圖紙在設計階段，各專業(yè)充分交圈，將問題消滅在設計階段?，F(xiàn)場摸底在取地后，與相關(guān)部門積極對接，仔細核查現(xiàn)場情況，提前處理現(xiàn)場問題。總包進度要求總包單位一定要按照計劃執(zhí)行，如有偏差提前處理。供應商選取優(yōu)質(zhì)供應商。應對措施復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程1人防驗收2020-8-252020-8-252

8、020-12-1滯后滯后9898天天2消防驗收2020-8-202020-8-202020-12-1滯后滯后103103天天3規(guī)劃驗收2020-8-202020-8-202020-12-1滯后滯后103103天天4竣工備案完成時間2020-09-042020-09-042019-12-142019-12-14滯后滯后101101天天5交付2020-12-302020-12-302020-12-252020-12-25提前提前6 6天天總工期總工期 679679 日歷天。日歷天。土建節(jié)點土建節(jié)點主：1、總包單位場地移交進度嚴重滯后，導致后續(xù)各分包單位進度延遲。2、計劃時間合理性欠思考。復盤總結(jié)復

9、盤總結(jié)工程分析分析地 庫 結(jié) 頂 滯 后地庫結(jié)頂計劃2020年1月10日（春節(jié)前完成）。主入口處地庫結(jié)頂時間實際2020年6月20日完成。滯后160天。景觀實際承包人實力差、現(xiàn)場經(jīng)常出現(xiàn)停工待料現(xiàn)象，交房前才基本完成。景 觀 進 度 滯 后回 填 土 進 度 滯 后室外26#樓洋房南側(cè)最后一段回土為2020年7月15日。室外路面完成時間為2020年9月16日。特別是一標段總部江蘇明遠，四個水電班組中三個撤場不做了。后期直接安排第三方進場施工。安 裝 進 度 滯 后主要影響：1、地庫結(jié)頂滯后、回填土進度緩慢影響了室外綜合管網(wǎng)施工，留給景觀、消防、供電施工時間大大縮短。2、景觀單位實際承包人實力弱

10、，未與知名房企合作經(jīng)驗，無搶工意識。3、一標段總包水電班組基本全部撤場，影響后期的穿線、安裝和調(diào)試工作，影響了驗收進度。4、進戶門維修進度滯后，嚴重影響了業(yè)主的收房心情，對交付產(chǎn)生不利影響。復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程進戶門安裝進度滯后，現(xiàn)場人員偏少，直至交房時仍未維修完成。進 戶 門 進 度 滯 后中梁全筑負責公區(qū)裝修，現(xiàn)場管理人員太少、施工質(zhì)量太差。實際承包人實力不濟，管理處于失控狀態(tài)。公 區(qū) 裝 修 進 度 滯 后供應商實力弱（特別是一標段總部江蘇明遠），現(xiàn)場經(jīng)常出現(xiàn)停工待料現(xiàn)象，嚴重影響現(xiàn)場進度。江蘇明遠無資金來源，完全依賴我方資金支持。1 、 總 包 實 力 弱總部單位人員無搶工經(jīng)驗、無搶工

11、意識、無知名房企合作經(jīng)驗，特別是一標總部，項目部處于癱瘓狀態(tài)。2 、 技 術(shù) 力 量 薄 弱景觀單位只收取管理費，未對現(xiàn)場實際承包人進行資金支持和技術(shù)指導。3 、 景 觀 單 位 實 力 不 濟什么原因？問題根源問題根源復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程進戶門單位實力弱、材料進場慢、人員偏少。4 、 進 戶 門 單 位實際承包人實力弱，管理人員少、質(zhì)量差、進度慢。5 、 公 區(qū) 裝 修 單 位B 項目經(jīng)理確定前一定要面試，詳細了解項目經(jīng)理的工作經(jīng)歷、業(yè)績和管理能力，確保滿足公司要求的能力。C提前準備好第三方，發(fā)現(xiàn)進度滯后立即啟用第三方。D現(xiàn)場管理人員緊盯現(xiàn)場，嚴格按照內(nèi)控進度卡位。一旦出現(xiàn)滯后，及時糾偏。進

12、度考核與工程進度款掛鉤?，F(xiàn)場質(zhì)量安全問題，及時披露，跟蹤銷項，第三方檢查加大考核力度，與進度款掛鉤。A總包定標前，加大考察力度，深入面談供應商，詳細了解供應商資金和技術(shù)力量，確保不出現(xiàn)皮包公司、轉(zhuǎn)包項目的情況?？偘?jīng)驗總結(jié)總包經(jīng)驗總結(jié)復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程總包總包單位品質(zhì)提升單位品質(zhì)提升復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程品質(zhì)提升專題會品質(zhì)提升專題會品質(zhì)提升品質(zhì)提升滲漏修補滲漏修補建立微信群建立微信群每天開專題銷項會，針對現(xiàn)場存在的問題專人跟蹤、專人整改。衛(wèi)生間、陽露臺、屋面滲漏較多，晚上加班進場整改。建立微信群，每天檢查、銷項事宜在群中進行匯報。交房前對戶內(nèi)存在的缺陷進行品質(zhì)提升。公區(qū)裝修實力弱、材料進場緩慢

13、。甲供材單位無管理人員，溝通不順暢，配合力度差。中梁全筑從從轉(zhuǎn)包工人為漣水本地工人，質(zhì)量意識差、施工工藝差。精裝修精裝修單位單位復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程吊頂高低差吊頂高低差燈具進場遲緩（燈具進場遲緩（12月月23日仍未進場）日仍未進場）進度遲緩（進度遲緩（12月月23日日仍未完成）仍未完成）線條開裂線條開裂精裝修精裝修單位單位色差色差細部處理不到位細部處理不到位復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程建立微信銷項群建立微信銷項群定制整改計劃定制整改計劃精裝修精裝修單位單位品質(zhì)提升品質(zhì)提升精裝修單位復盤總結(jié)a、招標時，仔細考察單位，確保不出現(xiàn)皮包公司中標，或者出現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況。b、定標約談前將現(xiàn)場施工人

14、員數(shù)量、工作經(jīng)驗等要求落實到約談紀要中。c、加強過程中質(zhì)量管控動作，將問題消滅在萌芽狀態(tài)。復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程技術(shù)力量薄弱。窗扇出廠質(zhì)量較差，存在多處滲漏情況。工人為漣水本地工人，質(zhì)量意識差、施工工藝差。門窗單位門窗單位復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程淋水試驗門窗單位門窗單位復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程淋水結(jié)果復查淋水結(jié)果復查淋水試驗門窗單位復盤總結(jié)a、要求門窗單位專人駐場指導施工，不得隨意離場。b、施工前制定專項施工方案，嚴格按照方案執(zhí)行。施工過程中，嚴格落實方案中的要求，每樘窗戶全部按照體系要求進行淋水試驗。c、對于淋水試驗嚴格落實PDCA循環(huán)，確保每樘窗戶必須無滲漏。復盤總結(jié)復盤總結(jié)工程工程的進度、質(zhì)量、安

15、全的管理是一個體系問題，無論是管人還是管事，都要從整體去考慮解決方案。前期項目可行性研究、策劃、設計管理尤為重要，忽略了任何一點，到了最后施工環(huán)節(jié)只能被動的應付前期遺留的問題。1、提前管控，開工前做好潛在風險排查報規(guī)圖、施工圖、精裝圖三圖會審，結(jié)合審圖銷項表，提前規(guī)避問題，避免后期大面積拆改、無效成本的發(fā)生。施工單位招標需要工程全程參與，充分的考察并對參與投標的各個負責人進行充分溝通，并對項目現(xiàn)場實際負責人進行多維度溝通，對過往負責項目具備條件的情況下進行實地考察，搜集相關(guān)評價。施工方管理水平的高低對項目有極大影響。聯(lián)合客服、營銷、設計、成本、工程、運營對樣板房進行聯(lián)合驗收并會簽形成書面會簽成

16、果，在貨量區(qū)實施前規(guī)避風險。樣板先行，各道工序樣板具備驗收合格后方可進入批量施工，精裝樓棟樣板驗收，精裝單位需提前介入驗收。思考今后新的項目怎么避免呢？復盤總結(jié)復盤總結(jié)反思總結(jié)（工程）反思總結(jié)（工程）2、過程管控嚴格執(zhí)行樣板引路、讓標準切切實實落地。很多的工人對正規(guī)的工藝工法認知水平有限，而施工單位的技術(shù)交底還都停留在口頭傳達層面，用樣板引路制度來彌補這一缺陷。雖然操作起來繁瑣了點，實施效果卻比口頭和文字交底好很多。也便于工人掌握，保證了后續(xù)施工的精確性，同時也為現(xiàn)場質(zhì)量驗收和檢查提供了統(tǒng)一的判斷標準。高度重視過程評估，針對過往過程評估易失分項進行重點檢查，每周需對檢查情況形成書面文件并落實到

17、整改中。合理控制工期，實行大節(jié)點、細控制，層層目標分解。復盤總結(jié)復盤總結(jié)反思總結(jié)（工程）反思總結(jié)（工程）搶竣備保交付搶竣備保交付3搶竣備保交付搶竣備保交付組織保障組織保障區(qū)域工程管理部張禮軍區(qū)域研發(fā)設計部劉冰區(qū)域成本管理部曹宇翔事業(yè)部成本范云鵬事業(yè)部開發(fā)齊娟協(xié)作配合協(xié)作配合楊堅南鐘開祥項目總周陽漣水項目團隊分包單位配套單位總包副總指揮副總指揮總指揮總指揮區(qū)域董事長區(qū)域董事長區(qū)域常務副總區(qū)域常務副總事業(yè)部設計潘軍區(qū)域財務管理部高嘉劍事業(yè)部財務王瑜事業(yè)部總顧海建搶竣備保交付搶竣備保交付組織保障組織保障事業(yè)部成立專項驗收小組，建立微信和釘釘群，重點盯防各自證照對接人。搶竣備保交付搶竣備保交付人員保障

18、人員保障1、每天晚上形成銷項會制度，總結(jié)一天完成的工作量及第二天的人員工作部署。2、緊盯各個階段及工序人員，一旦人員不足，立即要求增加人員，以保證施工進度。搶竣備保交付搶竣備保交付對內(nèi)管理對內(nèi)管理專項驗收前夕，現(xiàn)場查驗，督促各家單位整改，完成后進行閉環(huán)檢查。晚上加班整理竣備資料，“事”不過夜。建立專項驗收群，協(xié)商事宜群里披露，經(jīng)辦人、對接人直接溝通解決。搶竣備保交付搶竣備保交付對外協(xié)調(diào)對外協(xié)調(diào)21與主管部門領導保持溝通，及時反饋項目現(xiàn)場目前進度。驗收前夕，邀請主管政府領導現(xiàn)在查驗，形成預驗收形式，根據(jù)預驗收內(nèi)容及時督促人員整改，保證驗收一次通過。增加拜訪次數(shù)，拉近關(guān)系。及時摸排領導行程，保證驗收排上日程、簽字蓋章不落空。43搶竣備保交付搶竣備保交付對外驗收對外驗收主管部門在休息