資產(chǎn)評估簡答題匯總

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上資產(chǎn)評估簡答題匯總1 . (8分) 什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？參考答案：資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公允的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行評定和估算。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進(jìn)行估算。由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價標(biāo)準(zhǔn)、評估規(guī)程和評估方法。2 . (8分) 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？如何理解？參考答案：資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有：（1）貢獻(xiàn)原則。指某一項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或根據(jù)當(dāng)缺少它是對整

2、體價值下降的影響程度來衡量確定。（2）替代原則。指同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。因為有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于市場上能夠找到的替代物的費用。（3）預(yù)期原則。指資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的價值可以不按照其過去形成的成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。評估值取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來獲利能力（4）最佳效用原則。指當(dāng)一項具有多種用途或潛能的資產(chǎn)在公開市場條件下進(jìn)行評估時，應(yīng)按照其最佳用途來評估資產(chǎn)價值。3、(8分) 市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？參考答案：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。（1）為資

3、產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進(jìn)行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。（2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場的必要條件?？茖W(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)

4、的優(yōu)化配置和流動。（4）促進(jìn)企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價值、商標(biāo)和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。（5）在促進(jìn)對外開放的同時，維護(hù)國家權(quán)益。資產(chǎn)評估機構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護(hù)國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企

5、業(yè)改革順利進(jìn)行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的過程中，合理定價是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。4、(8分) 試述資產(chǎn)評估持續(xù)使用假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)。參考答案：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：（1）在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下

6、去。（3）移地續(xù)用。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。5、 (8分) 市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？參考答案或提示：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進(jìn)行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。（2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。

7、（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場的必要條件?？茖W(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。（4）促進(jìn)企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還

8、可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價值、商標(biāo)和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。（5）在促進(jìn)對外開放的同時，維護(hù)國家權(quán)益。資產(chǎn)評估機構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護(hù)國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的過程中，合理定價是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。6、(8分) 簡要說明資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些？參考答案或提示： ：假設(shè)是指依據(jù)有限事實而作出合理推斷的狀態(tài)，資產(chǎn)評估理論和方法體系

9、的形成是建立在一定假設(shè)基礎(chǔ)上的。資產(chǎn)評估的假設(shè)有：（1） 繼續(xù)使用假設(shè)。是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（2） （2）公開市場假設(shè)。是指在市場上進(jìn)行或擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方，彼此地位平等，且都具有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的分析判斷。（3）清算假設(shè)。是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制在公開市場上進(jìn)行資產(chǎn)的出售。7、(8分) 簡述機器設(shè)備的評估特點。參考答案或提示：（1）由于機器設(shè)備數(shù)量多、單價大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評估以單臺、單件為對象，以保證評估的真實性和準(zhǔn)確性。（2）以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。由于機器設(shè)備技術(shù)性強，因此評定

10、機器設(shè)備實物和價值情況往往需通過技術(shù)檢測的手段來確定其損耗程度。（3）必須把握機器設(shè)備的價值特點，包括對機器設(shè)備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識和了解。8、(8分) 簡述房地產(chǎn)評估的主要原則參考答案或提示：答：房地產(chǎn)評估當(dāng)然要遵循資產(chǎn)評估的一般原則，但由于房地產(chǎn)本身的特殊性，決定了房地產(chǎn)評估還應(yīng)遵循一定的專業(yè)性原則。房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則主要如下：（1）合法原則。是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提，評估結(jié)果是被估房地產(chǎn)在依法判定的權(quán)益下的價值，即被估房地產(chǎn)在現(xiàn)行法律、法規(guī)、法章、政策及合同等約束下的權(quán)益價值。（2）最高最佳使用原則。是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以被

11、估對象的最高最佳使用為前提，評估結(jié)果是被估房地產(chǎn)在最高最佳使用下的價值。房地產(chǎn)的最高最佳使用，是指法律上允許、技術(shù)上和經(jīng)濟上可行，能給被估對象帶來最高價值的使用。（3）房地綜合考慮原則。盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評估對象，但是由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內(nèi)在聯(lián)系，要求我們在評估中把兩者作為相互聯(lián)系的對象綜合地評估。（4）區(qū)域及地段原則。是指房地產(chǎn)價格的評估必須體現(xiàn)房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟地理位置的差別，應(yīng)考慮區(qū)域及地段差異對房地產(chǎn)價格的影響。9、(8分) 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略）

12、，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表： 項目 ? A B C 待估對象 坐落 ? 略 略 略 略 所處地區(qū) ? 繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 用地性質(zhì) ? 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 ? 空地 空地 空地 空地 價格 總價 25.2萬元 49萬元 43.5萬元 ? ? 單價 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 ? 交易日期 ? 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面積 ? 168m2 350m2 300m2 600m2 形狀 ? 長方形 長方形 長方形 長方形 地勢 ? 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) ? 普通 普通 普

13、通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 完備 較好 較好 較好 交通通訊狀況 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下條件： （1）交易情況正常； （2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。 （3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷： 項目 B 分值 C 分值 自然條件 相同 10 相同 10 社會環(huán)境 相同 10 相同 10 街道條件 稍差 8 相同 10 繁華程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 規(guī)劃限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 離公交車站 稍遠(yuǎn) 7 相同 10 交

14、通流量 稍少 8 稍少 8 周圍環(huán)境 較差 8 相同 10 注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。 （4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。 （5）折現(xiàn)率為8%。（1）進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。 （2）進(jìn)行交易時間修正。 交易實例A交易時間修正系數(shù)1071001.07 交易實例B交易時間修正系數(shù)1051001.05 交易實例C交易時間修正系數(shù)1041001.04 （注： 由于地價每月上漲1，故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了7

15、；交易實例B從成交期1996年12月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5；交易實例C從成交期1997年1月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了4。） （3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。 交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075 （注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。） （4）進(jìn)行個別因素修正。 關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。 土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例

16、B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8）： 交易實例A及C使用年限修正系數(shù)11（1+8）30÷11（1+8）350.9659 交易實例A的個別修正系數(shù)1.03×0.96590.995 交易實例B的個別修正系數(shù)1.03 交易實例C的個別修正系數(shù)1.03×0.96590.995 （5）計算待估土地初步價格。 A1500×1×1.07×1×0.9951597（元平方米） B1400×1×1.05×1.163×1.031761

17、（元平方米） C1400×1×1.04×1.075×0.9951613（元平方米） （6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。 待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米） 待估地塊總價評估值1657×600（元） 因此，這一地塊的評估值為元。10、某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的100臺某類設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面原值共計1000萬元，評估人員經(jīng)抽樣選擇了10臺具有的代表性的設(shè)備進(jìn)行評估，其賬面原值共計150萬元，經(jīng)估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設(shè)備的重置成本是多少？重置成本=1200(萬元)117、

18、(8分) 簡述資產(chǎn)評估中確認(rèn)評估對象的標(biāo)準(zhǔn)？參考答案或提示：資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有：（1）現(xiàn)實性?，F(xiàn)實性表明經(jīng)濟資源在評估時點已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動的結(jié)果，并且在評估時點仍然存在（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負(fù)債購建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已無實際資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟資源的控制權(quán)就必須付出代價。也正因為此，經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)。（5）合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的

19、經(jīng)濟資源具有合法性，受到法律保護(hù)，即非法經(jīng)濟資源不能被確認(rèn)為資產(chǎn)。12、(8分) 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？如何理解？參考答案或提示：資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有：（1）貢獻(xiàn)原則。指某一項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或根據(jù)當(dāng)缺少它是對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（2）替代原則。指同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。因為有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于市場上能夠找到的替代物的費用。（3）預(yù)期原則。指資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的價值可以不按照其過去形成的成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。評估值取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來獲利能力（

20、4）最佳效用原則。指當(dāng)一項具有多種用途或潛能的資產(chǎn)在公開市場條件下進(jìn)行評估時，應(yīng)按照其最佳用途來評估資產(chǎn)價值。13 . (8分) 有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示： 宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個別因素 交易時間地價值數(shù) A ? 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。 要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關(guān)系數(shù) （2）計算參照物

21、修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。 （3）計算參照物修正后的地價 參考答案：（1）A宗地容積率地價相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價相關(guān)系數(shù)為110 （2）交易情況修正系數(shù)為 100/101或者0.99 交易時間修正系數(shù)為108/102或者1.06 區(qū)域因素修正系數(shù)為100/98或者1.02 個別因素修正系數(shù)為100/100或者1 容積率修正系數(shù)為105/110或者0.95 （3）參照物修正后地價=0.99×1.06×1.02×1×0.95×780=796.47（萬元）14 .

22、(7分) 某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為40%，調(diào)試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。參考答案或提示：現(xiàn)時采購價=5×（1+20%）=6（萬元） 現(xiàn)時運輸費=0.1×（1+1）=0.2（萬元） 安裝、調(diào)試費=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元） 被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.5

23、35=6.735（萬元）15、(8分) 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？參考答案： 前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+10%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（萬元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=34

24、1.51（萬元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元） 該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）16、(7分) 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？參考答案：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+1

25、0%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（萬元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元） 該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元） 17、(8分) 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所

26、得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？參考答案或提示： 前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+10%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（萬元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元） 該企業(yè)的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元） 18、被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到

27、，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年，預(yù)計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。 要求：試根據(jù)所給條件 （1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格； （2）估算該機組的成新率； （3）估算該機組的評估值。 參考答案或提示： （1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=24（萬元） （2）該機組的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54% （3）該機組的評估值=24×61.54%=14.77（萬元） 19、(8分) 運用市場法評估機器設(shè)

28、備，在選擇參照物時需考慮哪些可比性因素？參考答案或提示： （1）設(shè)備的規(guī)格型號；（2）設(shè)備的生產(chǎn)廠家；（3）設(shè)備的制造質(zhì)量（4）設(shè)備的零部件、配件情況（5）設(shè)備的有效役齡；（6）設(shè)備的技術(shù)狀況；（7）設(shè)備的成心率情況(即設(shè)備的實體狀況，如使用強度、大修理記錄等)；（8）設(shè)備的出售目的和出售方式；（9）設(shè)備的成交數(shù)量；（10）設(shè)備交易時的市場狀況；（11）設(shè)備的交易時間；（12）設(shè)備的存放和使用地點20、(8分) 土地有哪些自然特性和人文特性？參考答案或提示： 1、土地的自然特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）數(shù)量的有限性（不可再生）。（2）位置的不可移動性。（3）效用持久性。（4）效用的差異性

29、2、土地的人文特性（1）用途的廣泛性（2）供給的稀缺性（3）社會經(jīng)濟位置的可變性（4）可壟斷性 21、 (7分) 被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1985年至1995年每年價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。參考答案或提示： 據(jù)題意計算如下：（1）評估時設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：（帳面原值×價格變動率）所以，30000×2.6+3000×1.61+200

30、0×1.21=85250（元）（2）評估時設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）÷（更新成本）=÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=8÷（9.5+8） ×100%=45.7%22、1 . (8分) 預(yù)計壞賬損失的評估方法有哪幾種預(yù)計壞賬損失的預(yù)計和估算一般可采用以下方法： （1）分類判斷法。 （2）賬齡分析法23 . (8分) 長期投資

31、評估具有哪些特點？答案： 長期投資評估的特點是： （1）長期投資評估是對資本的評估。這是長期投資的一個顯著特點。 （2）長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。 24、(8分) 企業(yè)價值評估時，確定折現(xiàn)率和資本化率的原則是什么？參考答案或提示： 在企業(yè)價值評估中，折現(xiàn)率和資本化率的確定一般應(yīng)遵循以下原則：（1）不低于無風(fēng)險報酬的原則。在存在正常資本市場和產(chǎn)權(quán)市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進(jìn)行其他投資時，在考慮和權(quán)衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險報酬率，就會導(dǎo)致投資者將投資轉(zhuǎn)存銀行或購買無風(fēng)險的國債，而不愿去冒險進(jìn)行得不償失的投資。（2）以行

32、業(yè)平均報酬率為重要參考指標(biāo)的原則。行業(yè)平均報酬率是衡量一個行業(yè)同類企業(yè)投資總額的平均凈收益水平的指標(biāo)。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業(yè)，是期望他的投資起碼能獲得該企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率。（3）折現(xiàn)率和資本化率與收益額相匹配的原則。通常情況下，如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素（如稅收）的影響，那么在折現(xiàn)率中也應(yīng)有所體現(xiàn)。25、(8分) 資產(chǎn)評估報告的作用有哪些？參考答案或提示： 答：資產(chǎn)評估報告主要有以下作用：（1）資產(chǎn)評估報告為被委托評估的資產(chǎn)提供作價參考依據(jù)。資產(chǎn)評估報告是經(jīng)具有資產(chǎn)評估資格的機構(gòu)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點和要求，遵循評估原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運用科學(xué)

33、的方法對被評估資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算后，通過報告書的形式提出作價的意見。該作價意見不代表任何當(dāng)事人一方的利益，并且是一種專家估價的意見，具有較強的公正性和科學(xué)性，因而成為被委托評估資產(chǎn)作價的參考依據(jù)。（2）資產(chǎn)評估報告是考核資產(chǎn)評估工作質(zhì)量的依據(jù)，是評估人員工作質(zhì)量和素質(zhì)的反映。資產(chǎn)評估報告是資產(chǎn)評估工作的總結(jié)，也是參與評估工作人員的勞動結(jié)晶。因此，評估報告從結(jié)構(gòu)、措辭和內(nèi)容等方面反映了資產(chǎn)評估人員的寫作水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，是評估工作質(zhì)量的重要反映。（3）資產(chǎn)評估報告是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要依據(jù)。有關(guān)管理部門通過審核資產(chǎn)評估報告，可以有效地對評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行監(jiān)督管理，對評估工作中

34、出現(xiàn)的不足加以完善。（4）資產(chǎn)評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。評估機構(gòu)和評估人員在完成資產(chǎn)評估項目后，應(yīng)將評估過程中收集的資料、工作記錄以及有關(guān)工作底稿進(jìn)行歸檔。由于資產(chǎn)評估報告是整個評估工作過程的總結(jié)，其內(nèi)容包括了評估過程的各個具體環(huán)節(jié)和各有關(guān)資料的搜集和記錄，因此，資產(chǎn)評估報告是資產(chǎn)評估檔案的重要信息來源。26、(8分) 簡述商譽的概念、特點以及評估商譽的目的？參考答案或提示： 商譽是指企業(yè)在同等條件下，能獲取比正常投資報酬率更高的超額收益的能力。它是由企業(yè)優(yōu)越的地理位置、有效的經(jīng)營組織管理、良好的企業(yè)形象等多種因素共同作用而形成的。作為一種無形資產(chǎn)，它具有不可確指

35、性，即人們無法確切地指明商譽具體是由什么因素形成的，各種因素對形成商譽的貢獻(xiàn)有多大。但作為一種客觀存在，它也能為企業(yè)帶來收益，具有資本屬性，因而它也是一種資產(chǎn)。隨著人們認(rèn)識的提高，一些可確指的無形資產(chǎn)會逐漸從商譽中分離出來，商譽的內(nèi)涵有逐漸縮小的趨勢。商譽具有如下特性：（1）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售，只能和企業(yè)同時轉(zhuǎn)讓。（2）商譽是由多種因素共同作用而形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素?zé)o法以任何方式單獨計價。（3）商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指資產(chǎn)價值之和的價值。評估商譽的目的主要有：（1）為企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓以及與此有關(guān)的其他經(jīng)濟

36、活動服務(wù)。（2）為管理咨詢服務(wù)。（3）為分析企業(yè)償債能力服務(wù)。27、(8分) 撰寫資產(chǎn)評估報告應(yīng)遵循哪些基本要求？參考答案或提示： 答：資產(chǎn)評估報告編制的基本要求是：（1）評估報告的客觀性。評估人員要按照公允的程序和計價標(biāo)準(zhǔn)，對具體的資產(chǎn)評估對象作出符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并反映客觀實際情況的資產(chǎn)評估結(jié)論，所依據(jù)的各種資料數(shù)據(jù)應(yīng)能證明其科學(xué)性，所選取的方法、參數(shù)應(yīng)能反映其適用性和科學(xué)性，評估報告所使用的措辭和文字描述應(yīng)反映第三者的公正立場。（2）評估報告的完整性。資產(chǎn)評估報告正文應(yīng)能完整、準(zhǔn)確地描述資產(chǎn)評估的全過程，反映資產(chǎn)評估的目的、所依據(jù)的前提條件、評估計價標(biāo)準(zhǔn)、評估的基本程序和選取的方法、參數(shù)等，并

37、充分揭示被評估資產(chǎn)的真實情況，做到完整無缺，無一遺漏。另外，附件資料起著補充說明正文的作用，所以還應(yīng)注意與評估結(jié)論有關(guān)的各種附件。（3）評估報告的及時性。在一定條件下得出的資產(chǎn)評估結(jié)論往往是對某一時期或某一時點資產(chǎn)實際價值的計量。一旦時過境遷，由于貨幣具有時間價值，而且被評估資產(chǎn)本身也隨時間變化而變化，被評估資產(chǎn)的市場價值會隨著市場環(huán)境、政治、社會等因素的變化而發(fā)生很大變化，評估結(jié)論將難以反映其實際價值并失去其應(yīng)有的法律效力。28、(8分) 如何界定企業(yè)價值評估的范圍。參考答案或提示： 答：（1）從產(chǎn)權(quán)的角度界定企業(yè)價值評估范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企

38、業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投資部分。在實務(wù)操作中，具體界定企業(yè)價值評估資產(chǎn)范圍的依據(jù)，一是企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動的范圍；二是對國有企業(yè)而言，若產(chǎn)權(quán)變動需要報批，以上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的評估范圍為準(zhǔn)。（2）從有效資產(chǎn)的角度界定企業(yè)價值評估的具體范圍。企業(yè)價值評估的標(biāo)的是企業(yè)的獲利能力。企業(yè)獲利能力是企業(yè)全部資產(chǎn)中的有效資產(chǎn)共同作用的結(jié)果。因此在對企業(yè)整體進(jìn)行評估時，需要將企業(yè)資產(chǎn)范圍內(nèi)的有效資產(chǎn)與對整體獲利能力無貢獻(xiàn)的無效資產(chǎn)進(jìn)行正確的界定與區(qū)分，并且將無效資產(chǎn)“剝離”或

39、對其單獨評估。29、 (8分) 客戶應(yīng)如何利用資產(chǎn)評估報告？參考答案或提示： 答：（1）作為產(chǎn)權(quán)交易作價的基礎(chǔ)材料。對企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資等情況下的評估資料，可作為確定資產(chǎn)交易談判底價的參考依據(jù)，或作為各方確定投資比例出資價格的證明資料。（2）作為企業(yè)進(jìn)行會計記錄的依據(jù)。一般是指為滿足會計核算需要進(jìn)行的評估，評估的報告及各類評估明細(xì)表中的有關(guān)數(shù)據(jù)，可作為會計進(jìn)行賬簿登記的依據(jù)。按評估值對會計賬目的調(diào)整必須由有關(guān)部門批準(zhǔn)。（3）作為法庭辯論和裁決時確認(rèn)財產(chǎn)價格的舉證材料。一般是指發(fā)生經(jīng)濟糾紛案時的資產(chǎn)評估，其評估的結(jié)果可作為法庭裁決的證明材料。一 （4）作為支付評估費用的依據(jù)。當(dāng)客戶收到

40、評估資料及報告書后沒有提出異議，即評估的資料及結(jié)果符合客戶的要求，客戶應(yīng)以此為前提和依據(jù)向受托的評估機構(gòu)付清全部評估費用。資產(chǎn)評估的六大要素：主體，客體，特定目的，程序，價值，類型和方法。1.評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來負(fù)擔(dān)。2。評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象3.評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為。4.評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定。5.資產(chǎn)評估的方法是指確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。6.整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。二 資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性，市場性，預(yù)測性，公正性，咨詢性三 如何理解資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點：1.現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)

41、進(jìn)行的評定估算。2.資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：a資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認(rèn)評價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接，均衡達(dá)成一致事約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況。B以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。C以實現(xiàn)性強調(diào)客觀存在。四 資產(chǎn)評估與會計評價的區(qū)別：1.發(fā)生的前提條件不同2.目的不同3.執(zhí)行操作者不同。五 資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以有以下幾個方面的理解：1.資產(chǎn)是一種權(quán)利2.資產(chǎn)是一種獲利能力3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。六 價值類型的類別：市場價值，在用價值，投資價值，持續(xù)經(jīng)營價值，清算價值，保險價值，課稅價值七 決定和影響價值類型的因素：

42、1.評估的特定目的2.資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。核心問題是評估的特定目的確定以后直接影響市場條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。如果企業(yè)破產(chǎn)評估選用清算價格這種價值類型，實際處置時，處置值和評估值差異就會很小3.市場條件資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則：1.貢獻(xiàn)原則。貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定2.替代原則。替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用3.預(yù)期原則。與其原則是指在資產(chǎn)評估過程中資產(chǎn)的價值

43、可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。八 資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書3.編制資產(chǎn)評估計劃4.資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查5.收集資產(chǎn)評估資料6.評定預(yù)算7.評定估算8.編制和提交資產(chǎn)評估報告書8.資產(chǎn)評估工作檔案保管。九 資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容：1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2.資產(chǎn)評估沒目的3.評估對象基本狀況4.價值類型及定義5.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日6.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)7.其他需要明確的重要事項。十 評定估算環(huán)節(jié)：1.分析資產(chǎn)評估資料2.恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方

44、法3.運用資產(chǎn)評估方法形成初步資產(chǎn)評估結(jié)論4.綜合分析確定資產(chǎn)評估結(jié)論，資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部復(fù)核十一 市場法的優(yōu)缺點：優(yōu)點：1.能夠客觀的反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)，指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格2.評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 缺點：1.需要有公開及活躍的市場為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用2.不適于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)以及受地區(qū)，環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。十二 影響資產(chǎn)價值量變化的因素：1.市場價格2.實質(zhì)性貶值3.新技術(shù)的推廣和應(yīng)用4.由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化導(dǎo)致資產(chǎn)價值的降低十三 成本法應(yīng)用的前提條件：1.應(yīng)當(dāng)具備可

45、利用的歷史資料2.形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的十四 收益額的構(gòu)成：1.稅后利潤即凈利潤2.現(xiàn)金流量3.利潤總額十五 收益法的優(yōu)缺點：優(yōu)點：1.能真實和較準(zhǔn)確的反映企業(yè)資本化的價值2.與投資決策相結(jié)合應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。缺點：1.預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響2.在評估中適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。十六 資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系：從整體上來說，評估方法是有互相關(guān)聯(lián)的，內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠地評估價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分，

46、同樣的，折現(xiàn)和資本化的運用也市場運用于市場法和成本法中。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市場價的基礎(chǔ)上的，只是它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)的那么直接。十七 市場法與成本法的不同之處表現(xiàn)在哪些方面？1.成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該資產(chǎn)的交易價格確定的2.市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格，是交易過程中采用的，而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)自身的價格還包括該項資產(chǎn)的運雜安裝調(diào)試費等3.市場的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始材料4.兩種方法的操作程序資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。簡述資產(chǎn)評估

47、方法選擇需考慮的因素：1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型決定于該評估的價格類型，資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術(shù)規(guī)程，必須與評估價值相適應(yīng)，資產(chǎn)評估類型說明“評什么”，對評估方法具有約束性。資產(chǎn)評估方法說明“如何評”具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評估價值類型2.資產(chǎn)評估的方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也不同3.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約，各種方法的運用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析，處理和轉(zhuǎn)換，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料方法就會失靈，資產(chǎn)評估的過程實際也就是收集資料的過程。十八 機器設(shè)備的核查與鑒定有哪幾

48、種方式？1.評估人員在評估機器設(shè)備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機器設(shè)備進(jìn)行必要的核查。核查的方式分為逐項清查和抽樣核查兩種。2.機器設(shè)備的鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)3.機器設(shè)備的鑒定按其工作階段可分為統(tǒng)計鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定十九 機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算：機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。1.由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少導(dǎo)致設(shè)備不足，生產(chǎn)能力相對過剩2.原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應(yīng)提高3.國家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備

49、強制報廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命二十 房地產(chǎn)評估主要內(nèi)容：1.明確評估基本事項2.擬定評估工作方案3.實地勘察搜索資料4.選用評估方法評定估算5.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明報告影響住宅用地價格的區(qū)域因素：位置；交通便捷；基礎(chǔ)設(shè)施保證度；公共設(shè)施完備度；環(huán)境質(zhì)量度；規(guī)劃限制；其他因素二十一 土地用途容積如何影響地價：1.容積越高，在地塊面積一定的條件下意味著建筑面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著建筑物的面積的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加2.由于土地的用途不同，同一塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同。其實際支付地價的能力也存在較大差異，一般來說，商業(yè)用地的地價

50、在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價二十二 估算土地開發(fā)費：土地開發(fā)費包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費，公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費二十三 建筑物評估時考慮的因素：物理因素；環(huán)境優(yōu)劣的影響；經(jīng)濟地理因素；新舊程度；用途；產(chǎn)權(quán)；政策因素；供需狀況；其他二十四 估算建筑物重置成本的方法：預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法三十一、市場評估應(yīng)具備的條件：1.需要一定數(shù)量的正常交易實例，通常交易實例不少于3個2.選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似3.交易時間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近4.交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性5.交易實地與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致二十五 殘余估價法：建筑殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的利益價格。專用技術(shù)：又稱非專利技術(shù)，技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開，未申請專利的知識和技巧二十六 專有技術(shù)包括：設(shè)計資料；技術(shù)規(guī)范；工藝流程；材料配方；經(jīng)營訣竅；圖紙；專利技術(shù)通