新格局下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)及發(fā)展模式

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上新格局下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)及發(fā)展模式菏澤天華實(shí)業(yè)有限公司發(fā)言提綱各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁： 大家好！ 非常榮幸參加本次座談會(huì)，非常感謝省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提供和大家一起交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳及時(shí)將我們地產(chǎn)企業(yè)組織在一起，了解新情況、新問(wèn)題，這對(duì)在座的各位同行及全省房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展尤為重要，這充分說(shuō)明了我廳對(duì)全省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高度關(guān)注和重視。在當(dāng)期銷售市場(chǎng)普遍低迷，行業(yè)變革加劇的關(guān)鍵時(shí)期，省、市各級(jí)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)我們這個(gè)行業(yè)一如既往的支持和信賴，更加堅(jiān)定了我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期持續(xù)健康發(fā)展的信心。剛才，聽(tīng)

2、了各位專家、同仁的分析后，很受啟發(fā)。除“區(qū)域性”略有差異外，企業(yè)面臨的困難、對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的分析基本一致。下面，我就按照通知要求、結(jié)合菏澤市場(chǎng)情況及企業(yè)自身實(shí)際，談幾點(diǎn)意見(jiàn)。一、菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及我公司簡(jiǎn)要情況菏澤市屬于四線及以下城市，與全省17地市比較，屬于欠發(fā)達(dá)地市，房地產(chǎn)起步較晚，近年來(lái)在省委、省政府“突破菏澤戰(zhàn)略”和“打造魯蘇豫皖交界處科學(xué)發(fā)展高地”戰(zhàn)略推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。總體上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)正處在上升階段。其優(yōu)勢(shì)在于，菏澤地處魯西南平原區(qū)，轄區(qū)內(nèi)人口眾多（全市960萬(wàn)人口），且城鎮(zhèn)化率不高，剛性需求空間較大；與省內(nèi)及周邊其他地市相比，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。近年來(lái)，在市委、市政

3、府新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略下，城鎮(zhèn)化不斷加快，市區(qū)和各縣區(qū)舊城改造、新城區(qū)開(kāi)發(fā)、保障房、新農(nóng)村建設(shè)全面推進(jìn)，這為房企發(fā)展提供了機(jī)遇和支撐。另一方面，我們也清醒意識(shí)到，菏澤的房地產(chǎn)雖然起步晚，但發(fā)展快，特別是近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的迅速加快，大量開(kāi)發(fā)，已出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)都將處于高庫(kù)存壓力之下。同時(shí)，市場(chǎng)主體“體質(zhì)”較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，中介、物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)不明顯，對(duì)貸款和民間融資依賴較高，受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。在當(dāng)前房市、樓市普遍低迷，剛性購(gòu)房需求受到抑制的形勢(shì)下，如房企不采取積極的應(yīng)對(duì)策略，潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不

4、容忽視。天華實(shí)業(yè)作為菏澤市規(guī)模較大的一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，是伴隨著菏澤城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展起來(lái)的，毫不客氣的講，我們本身是菏澤城市化進(jìn)程的參與者、建設(shè)者，更是受益者。天華地產(chǎn)自成立以來(lái)，始終堅(jiān)持“區(qū)域深耕”的發(fā)展戰(zhàn)略，歷經(jīng)10年的科學(xué)運(yùn)作、穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已成為一家擁有房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、投資、金融業(yè)四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)板塊的綜合性企業(yè)集團(tuán)。資產(chǎn)總額30億元，員工500余人，具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，工程建筑一級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。今年在菏澤市區(qū)內(nèi)的同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有15個(gè)，物業(yè)形態(tài)涉及住宅、商業(yè)綜合體、保障房、工業(yè)園區(qū)等。從今年上半年的銷售量和銷售額來(lái)看，截止上半年，公司已開(kāi)發(fā)銷售的在建項(xiàng)目存量房源近500套，占總

5、房源比例的13.2%；附屬用房?jī)?chǔ)藏室剩余數(shù)量約1000個(gè)，附屬用房車庫(kù)、車位剩余數(shù)量約1000個(gè)。二、 企業(yè)面臨的主要困難和問(wèn)題從市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看：一是受市場(chǎng)整體形勢(shì)影響，交易量明顯下降，大部分房企，特別是大型房企大規(guī)模降價(jià)促銷，反而增強(qiáng)了購(gòu)房者的觀望情緒，剛性需求的觀望心態(tài)明顯增大；部分媒體對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)面報(bào)道推波助瀾，加大了市場(chǎng)的悲觀情緒；交易量下滑，使空置房日趨增加。二是銀根緊縮，在銷售下降、融資困難情況下，企業(yè)再擴(kuò)大投資的愿望受到一定程度的限制。進(jìn)入下半年，雖然微刺激下銀根松動(dòng)和更多城市限購(gòu)放松，但信貸資金面的改善依舊緩慢，按揭利率下行低于預(yù)期，企業(yè)融資難的情況沒(méi)得到大的改觀。菏澤金融業(yè)欠發(fā)

6、達(dá)，在專業(yè)銀行受限情況下，房企通過(guò)其他金融機(jī)構(gòu)的融資渠道，融資成本相對(duì)較高。從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、分化加大，龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度繼續(xù)提升，行業(yè)銷售利潤(rùn)率逐步下降，中小企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)峻。就菏澤來(lái)講，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)熱潮，一批知名房企逐步進(jìn)駐菏澤，并顯示出了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如中南、毅德、農(nóng)工商、綠地等外來(lái)企業(yè)憑借其強(qiáng)大的集團(tuán)后盾和獨(dú)特的商業(yè)模式，在區(qū)域內(nèi)掀起了“攻城略地”般的態(tài)勢(shì)，對(duì)當(dāng)?shù)刂行》科髱?lái)了很大的沖擊，當(dāng)然，作為本土企業(yè)，我們?cè)谫Y源、品牌、差異化方面也具有自身優(yōu)勢(shì)。3、 當(dāng)前形勢(shì)及下步發(fā)展趨勢(shì)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和當(dāng)前房地產(chǎn)整體形勢(shì)來(lái)看，我們始終

7、認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的基礎(chǔ)性行業(yè)，它的支柱作用不容懷疑。從地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比例、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、政府收入、稅收比例、就業(yè)人員比例、居民收入及財(cái)政收入的比例，銀行放貸比例等方面，可以清楚地看到它們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的作用。在實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的偉大進(jìn)程中，中國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)作為新型城市化進(jìn)程的持續(xù)推動(dòng)者，在以市場(chǎng)化主導(dǎo)的新體制下，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段。一是常住人口城鎮(zhèn)化與戶籍人口城鎮(zhèn)化的雙比例支撐；二是民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求在持續(xù)放大；三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化也會(huì)帶來(lái)新的機(jī)遇等等?；谝陨戏治?，我們認(rèn)為，支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的因素沒(méi)有改變，經(jīng)歷多輪調(diào)

8、控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在短期內(nèi)波動(dòng)和反復(fù)亦將不斷出現(xiàn)。當(dāng)前，不會(huì)有全面崩盤的危險(xiǎn)，但會(huì)出現(xiàn)一次重新洗牌的局面。我覺(jué)得這是一種新的格局，這種新的格局，市場(chǎng)化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段。政府已經(jīng)逐步放棄行政性的控制手段，比如很多城市取消了限購(gòu)，信貸已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，再比如企業(yè)發(fā)展環(huán)境會(huì)進(jìn)一步寬松，產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展的模式已經(jīng)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒等。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)在面臨重新洗牌的同時(shí)，將迎來(lái)一種新的機(jī)遇。特別是中小房企，在這個(gè)過(guò)程中我們要尋找“內(nèi)生” 的、向上的力量，我覺(jué)得主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合等方面，包含金融、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、生活配套等等。另

9、外一個(gè)，以園區(qū)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景也大有前景。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更加細(xì)分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行新的戰(zhàn)略選擇。比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開(kāi)發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級(jí)的配置走向高能級(jí)的配置。模式的轉(zhuǎn)化要從線下走到線上。線下平臺(tái)嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等等。在新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，我們中小地產(chǎn)企業(yè)一是要抓住城鎮(zhèn)化、區(qū)域一體化等方面的一些機(jī)會(huì)。二是要結(jié)合政府規(guī)劃好城市、建設(shè)好城市，做好精品項(xiàng)目，這是我們地產(chǎn)商很大的歷史使命和責(zé)任。在這個(gè)進(jìn)程中要依靠模式轉(zhuǎn)變，來(lái)創(chuàng)造我們內(nèi)生的前進(jìn)的動(dòng)力。除此之外，在產(chǎn)城融合方面還有很多產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，如養(yǎng)老、醫(yī)療地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)、包括體驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)等等?？傊诜康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)、新格局下，中小房企要在順應(yīng)市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行模式