房地產(chǎn)前期開發(fā)管理制度

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項目前期開發(fā)管理制度第一章 總則第1條 目的為規(guī)范本企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況，特制定本制度。第2條 適用范圍本制度適用于從房地產(chǎn)項目立項到施工準備完成的全部管理工作。第3條 管理職責（1）項目開發(fā)部負責項目立項的審批及相關(guān)證件的辦理等工作。（2）造價管理部負責編制各項經(jīng)濟預算及工程預算等工作。（3）工程技術(shù)部負責房地產(chǎn)項目各類施工圖紙的設(shè)計及變更等工作。第二章 項目前期規(guī)劃設(shè)計第4條 由項目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目

2、。第5條 由項目開發(fā)部對投資發(fā)展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內(nèi)容如下。（1）項目概況 項目名稱。 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)、相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。 項目的性質(zhì)及主要特點。（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。 人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積

3、等。 各種市政管線。主要應調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定市場供給現(xiàn)狀分析及預測。市場需求現(xiàn)狀分析及預測。市場交易的數(shù)量與價格。服務對象分析，制訂租售計劃。擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。第6條 項目開發(fā)部負責組織編寫房地產(chǎn)項目可行性研究報告，報送總經(jīng)理審核，并送達投資發(fā)展部。第7條 投資發(fā)展部根據(jù)房地產(chǎn)開

4、發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合企業(yè)自身情況，對是否投資開發(fā)項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報董事會審批。第8條 項目確定后，由項目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關(guān)部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發(fā)部應組織成立項目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制項目開發(fā)詳細計劃書，辦理各項前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖紙及優(yōu)化。（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、

5、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等方式、方法及相應計劃安排。第10條 前期手續(xù)辦理由項目開發(fā)部指導并會同項目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)。(1) 向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報開發(fā)經(jīng)營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準書。（4）向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。（5）如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。第三章 現(xiàn)場施工準備第11條 由項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等

6、。第12條 項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術(shù)部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。第14條 項目施工組織總體設(shè)計確定后，項目開發(fā)部應按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督等手續(xù)。第16條 工程開工前，工程技術(shù)部應依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定為做好準備、材料選

7、型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。第四章 工程項目監(jiān)理第17條 本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目一般委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司有項目開發(fā)部采用招標或議標的方式確定。第19條 項目開發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時，應明確工程監(jiān)理的職責、權(quán)限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。第20條 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，應嚴格按照委托監(jiān)理合同、工程監(jiān)理實施細則對施工管理工作進行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按委

8、托監(jiān)理合同、工程監(jiān)理實施細則對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。第五章 附則第21條 本制度由項目開發(fā)部負責制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執(zhí)行。項目用地投標管理制度第一章 總則第1條 目的為規(guī)范本企業(yè)項目用地投標工作，提高投標成功率，進而提升企業(yè)總體競爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍本企業(yè)所有項目用地招標活動。第3條 管理職責（1）投資拓展部負責土地信息的收集與整理。（2）項目開發(fā)部具體負責土地的投標管理。（3）造價管理部負責土地投標相關(guān)經(jīng)濟指標的預算工作。第二章 投標信息的獲取第4條 投資發(fā)展部與項目開發(fā)部應密切留意當?shù)卣蚱渌嘘P(guān)機關(guān)指定發(fā)布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土

9、地招標信息。第5條 項目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標、拍賣邀請書的當天，及時領(lǐng)取標書格式，競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標、拍賣文件。第6條 自公告或收到邀請書之日起七日內(nèi)，項目開發(fā)部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標的決定，同時報送總經(jīng)理。第7條 總經(jīng)理在收到參加投標的決定后，應及時組織總工程師、總會計師及相關(guān)部門負責人共同協(xié)商，并由總經(jīng)理最終確定是否參加土地的投標。第三章 投標準備第8條 初步?jīng)Q定參加投標的，項目開發(fā)部應在決定后三日內(nèi)準備如下材料，并組織投資發(fā)展部、造價管理部、工程技術(shù)部等部門人員成立項目小組。（1）投標、拍賣公

10、告或者投標邀請書。（2）標書格式申請書等招標文件。（3）參加投標初步分析。（4）擬需要的資金額度。第9條 對初步?jīng)Q定參加投標的地塊，項目小組要及時進行現(xiàn)場勘查，核實“三通一平”等情況，并對該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門進行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或者邀請書內(nèi)容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應及時向招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第10條 初步?jīng)Q定參加投標的地塊，項目小組應立即組織人員完成項目論證報告。報告包括但不限于以下內(nèi)容：（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）投資收益分析；（5）項目綜合評價及對企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的影響。第11條 根據(jù)

11、前期調(diào)研評估結(jié)果，項目小組應在土地招標最后截止日十日前確定是否參加投標。第12條 確定參加投標后，項目小組應參加招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。第13條 確定參加投標的，項目小組應在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發(fā)部。（1）召開項目聽證會申請。（2）已填寫的投標書、競買申請書樣稿。（3）×××項目可行性論證報告。第14條 項目開發(fā)部在收到上述資料后，需要對相關(guān)資料進行評估，并將評估意見報送集團領(lǐng)導。第四章 投標實施第15條 確定參加土地投標后，項目開發(fā)部應通知財務部準備投標所需的資金，并于投標參加截止日三日前確定資金準備情況。第1

12、6條 項目開發(fā)部應在截止日兩天前準備好保證金與參加投標所需的文件，具體材料如下。（1）標書申請書。（2）營業(yè)執(zhí)照副本。3）法定代表人證明書（4）法定代表人身份證復印件。（5）招標公告或者邀請書要求的其他文件。第17條 對決定參加投標的地塊，項目開發(fā)部應密切關(guān)注投標程序的合法性，對違法現(xiàn)象須及時向招標人、拍賣委托人或者有其他有關(guān)機關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施，維護本企業(yè)的合法權(quán)益。第18條 對參加項目競買的負責人應嚴格按照企業(yè)制定的價格策略執(zhí)行，不得超出企業(yè)設(shè)定的價格區(qū)間，特殊情況下，應電話請示總經(jīng)理。第19條 中標或者競買成功的，項目開發(fā)部應按規(guī)定及時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書，與招標人、土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，給付價款，并在收到中標通知書或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標、競買成功放入分析報告。第20條 若投標、競買失敗，項目開發(fā)部應在獲悉招標結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標