土地一級開發(fā)成本核算的科目設(shè)置

1、。土地一級開發(fā)成本核算的科目設(shè)置土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。會計(jì)核算上仍設(shè)置“開發(fā)成本”一級科目核算，二級科目由“項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)納稅費(fèi)、其他不可預(yù)見費(fèi)用”等構(gòu)成，明細(xì)核算內(nèi)容和費(fèi)用歸集分配如下：（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1. 立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)2. 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用3. 工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用4. 環(huán)境

2、影響評價(jià)分析費(fèi)用5. 交通影響評價(jià)分析費(fèi)用6. 地震影響評價(jià)分析費(fèi)用7. 地價(jià)評估費(fèi)用8. 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9. 招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)10. 工程保險(xiǎn)費(fèi)（二）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1. 場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用 ( 包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等 )4. 市政場站建設(shè)費(fèi)用 ( 包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)

3、壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 )5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ( 區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范。1。圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算

4、指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用; 機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1. 工程監(jiān)理費(fèi)2. 竣工圖編制費(fèi)3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用5. 項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)用6. 其他（七）管理費(fèi)用指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期

5、。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測算依項(xiàng)目的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費(fèi)用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售，這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。（十）應(yīng)納稅費(fèi)土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。（十一）其他不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不