房地產(chǎn)精細(xì)化管理講義PPT課件

1、土地的獲取 可研報(bào)告 市場研究（宏、中、微） 環(huán)境分析 市場定位 規(guī)劃 投資和開發(fā) 設(shè)計(jì)方案 總規(guī) 施工圖設(shè)計(jì) 單體 景觀 其中還包括各項(xiàng)報(bào)建和勘測 內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 一般流程：設(shè)計(jì)要點(diǎn) 要點(diǎn)細(xì)化* 方案設(shè)計(jì) 方案評(píng)選* 選定 問題：或簡單化或省略 要點(diǎn)細(xì)化是關(guān)鍵，是控制點(diǎn)（設(shè)計(jì)質(zhì)量） 原因：明確的要點(diǎn)有約束力 減少設(shè)計(jì)修改量 體現(xiàn)設(shè)計(jì)師水平 節(jié)省時(shí)間、費(fèi)用 能反映出可研報(bào)告的思想 應(yīng)與營銷中的賣點(diǎn)相結(jié)合 在車位、智能化等方面具有一定的超前意識(shí) 考慮風(fēng)水（心里暗示） 考慮經(jīng)濟(jì)成本 充分與可研報(bào)告相結(jié)合 包含參數(shù)：面積、戶型、顏色、朝向、結(jié)構(gòu)體系等 應(yīng)與建筑風(fēng)格相符 充分運(yùn)

2、用“遮眼法” 考慮成本（維護(hù)成本） 問題：老板主觀性，專家會(huì)成效不明顯，方案選擇反復(fù)不定 這步是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn) 建議：方案編號(hào)，獨(dú)立打分，有時(shí)最終方案可由老板定。 在方案選定前應(yīng)與規(guī)劃部門溝通一下。 問題：完全委托給設(shè)計(jì)院做，在過程中沒有采取控制措施 這步是控制成本的關(guān)鍵控制點(diǎn) 控制內(nèi)容：鋼筋用量 基礎(chǔ)及基坑支護(hù)(事前控制） 建材的選擇 設(shè)備的選擇（必要性）給設(shè)計(jì)院足夠的設(shè)計(jì)周期 施工階段 這步是進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn) 問題：施工單位選擇 工程部直接抓施工單位，成效不明顯 工程簽證多，成本控制難 質(zhì)量和進(jìn)度誰輕誰重 監(jiān)理地位不高，工作形式化 對(duì)進(jìn)度缺少整體把握 選擇過硬的施工、監(jiān)理單

3、位，認(rèn)準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制 加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格按合同辦事 甲方 監(jiān)理 施工單位 對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行監(jiān)督（監(jiān)理日志） 加強(qiáng)工程簽證的管理（技術(shù)性，數(shù)量） 對(duì)關(guān)鍵施工控制點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督 工程款與工程掛鉤，付款要及時(shí) 運(yùn)用項(xiàng)目管理軟件整體把握工程進(jìn)度 物業(yè)部門可以介入、熟悉了解 現(xiàn)場增設(shè)專/兼職合同工程師工程開發(fā)外部協(xié)調(diào)主流程工程開發(fā)外部協(xié)調(diào)主流程圖圖工程開發(fā)內(nèi)部協(xié)調(diào)主流程工程開發(fā)內(nèi)部協(xié)調(diào)主流程圖圖建立信息平臺(tái)促進(jìn)管理提升建立信息平臺(tái)促進(jìn)管理提升問題： 人情合同 合同中漏洞多 霸王合同解決方法： 成立獨(dú)立的合約部 嚴(yán)格按合同編定流程辦事 既要防止乙方的弄虛作假，也要考慮乙方的合理利潤（掌握各行

4、業(yè)的平均利潤） 商務(wù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)（設(shè)備）標(biāo)桿企業(yè)房地產(chǎn)成本管理標(biāo)桿企業(yè)房地產(chǎn)成本管理責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1 1、責(zé)任成本管理、責(zé)任成本管理管理原則管

5、理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)成本控制動(dòng)態(tài)成本

6、控制3 3、加強(qiáng)作業(yè)過程管理、加強(qiáng)作業(yè)過程管理項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)總目標(biāo) 通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：控制原則：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目成本需求文件：需求文件：

7、新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系 成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：q 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)q 項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)q 材料設(shè)備數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)是萬科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估是萬科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。 分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。 記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較分析。間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較

8、分析。 記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算和部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。和部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度 70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定的成本由設(shè)計(jì)階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長期使用成本容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量

9、單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本獲取競爭性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標(biāo)原則全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標(biāo)管理辦法工程及材料招標(biāo)管理辦法 降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價(jià)準(zhǔn)確；有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量 控制要

10、點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合同談判（慎選）合同談判（慎選） 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 合同分類編號(hào)規(guī)則合同分類編號(hào)規(guī)則 合同造價(jià)：合同造價(jià)：總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同付款進(jìn)度：付款進(jìn)度：按月付款、按形象進(jìn)度付款按月付款、按形象進(jìn)度付款總包管理配合費(fèi)：總包管理配合費(fèi)：2%2%采購保管費(fèi)：采購保管費(fèi)：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3

11、 35%5%材料供應(yīng)方式：材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價(jià)、按定額下浮按合同單價(jià)、按定額下浮竣工驗(yàn)收與結(jié)算：竣工驗(yàn)收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等 工程類合同共分六類，相應(yīng)編號(hào)按下列括號(hào)中漢字表示。工程類合同共分六類，相應(yīng)編號(hào)按下列括號(hào)中漢字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：項(xiàng)目合作開發(fā)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同；前期合同（前期）：前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等合同；施工合同（施工）：施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設(shè)備采購合同（采購）：工程材

12、料設(shè)備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購買等合同； 園林環(huán)境合同（環(huán)境）：園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購合同；營銷包裝合同（營銷）：營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷等合同； 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法 結(jié)算復(fù)核工作實(shí)施細(xì)則結(jié)算復(fù)核工作實(shí)施細(xì)則 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。需求文件：需求文件：銷售管理制