高星級(jí)酒店的建議書

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上建設(shè)高星級(jí)酒店的項(xiàng)目建議書酒店的系統(tǒng)工程分為分析籌備、設(shè)計(jì)施工、開業(yè)籌備和經(jīng)營管理四大階段。第一階段：酒店籌備分析一、投資高星級(jí)酒店的效應(yīng)1、平臺(tái)與橋梁的作用：高星級(jí)酒店是少數(shù)人能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌效應(yīng)，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在

2、市場(chǎng)上很容易形成品牌效應(yīng)，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資高星級(jí)酒店還有其他的益處：3.1、首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)不大。3.2、其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好。3.3、最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要。正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括土地的購買費(fèi)用）：五星級(jí)酒店一般為：900010000元/m

3、2，（四星級(jí)酒店一般為：70009000元/m2）。2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)×150萬元/間。3、 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為 120m2180m2，（四星為90m2110m2）。4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%。5、投資在中國的高星級(jí)酒店投資回報(bào)率基本能達(dá)到8%9%，一般投資回報(bào)周期為1520年。三、選擇高星級(jí)酒店的類別投資高星級(jí)酒店的最直接命題就是酒店的類別，一般分為三大類：商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店；純度假型酒店；度假兼會(huì)議型酒店。酒店類別各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例

4、程度表示）餐飲 娛樂 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿商務(wù)酒店 度假酒店 會(huì)議型酒店 四、選址可行性調(diào)查報(bào)告此處省略，酒店已經(jīng)選址。五、投資規(guī)模1、項(xiàng)目名稱：待定2、建設(shè)單位：北京市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、項(xiàng)目規(guī)模：約100套客房?？偯娣e約1.7萬米2。4、基本內(nèi)容：裙房地下兩層，裙房地上13三層，主體412層。5、投資來源：項(xiàng)目?？睢?、投資金額：裝修約6000萬元，機(jī)電約4500萬元，總投資額約1.5億元。第二階段：酒店設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)是所有建筑的靈魂所在，也是其生命所在，但是我們卻常常忽略設(shè)計(jì)的重要性。中國酒店設(shè)計(jì)的最成功案例便是北京的建國飯店，開業(yè)十五年賺回十六個(gè)建國飯店，究其原因所在，其飯店的

5、投資者就是位專業(yè)的設(shè)計(jì)師，他在該酒店的設(shè)計(jì)上下足了功夫，每一寸土地都利用得恰到好處。一個(gè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的酒店，哪怕管理者平庸無為，酒店也可能賺錢；換言之，若一個(gè)設(shè)計(jì)失敗的酒店，管理者哪怕再有能耐，也難逃虧錢的厄運(yùn)?！霸O(shè)計(jì)出效益”才是正確的思路，好的設(shè)計(jì)便是酒店成功的一半。一、籌建專業(yè)酒店團(tuán)隊(duì)酒店建設(shè)立項(xiàng)之初就應(yīng)籌建自己的酒店建設(shè)項(xiàng)目部和引進(jìn)一個(gè)專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，最便捷的方案便是引入國際知名酒店管理公司全程打理，配合酒店項(xiàng)目部，結(jié)合酒店經(jīng)營的特點(diǎn)和細(xì)節(jié)同委托的專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司共同策劃、設(shè)計(jì)出方案。1、結(jié)合酒店的地理位置和經(jīng)濟(jì)條件確定酒店檔次、類別。2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；

6、3、各項(xiàng)硬件滿足高星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來510年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；二、酒店設(shè)計(jì)方案會(huì)審深化設(shè)計(jì)一出施工圖紙1、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后會(huì)審再由委托的專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司繼續(xù)完成裝飾深化設(shè)計(jì)方案會(huì)審統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）與施工單位技術(shù)交底施工單位開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問題。2、具體的操作：施工總體計(jì)劃的制定： 封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾

7、項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝周期一般為12個(gè)月左右。三、裝飾成本分析、控制1、一般高星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的40%，酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有資質(zhì)的有經(jīng)驗(yàn)的裝修施工單位來完成，不建議由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法。2、專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。3、裝修施工單位：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就已

8、經(jīng)很不錯(cuò)了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。即使接到高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的單子，多是臨時(shí)再聘請(qǐng)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，沒有保障。4、杜絕一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法 4.1、高星級(jí)酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。4.2、酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。4.3、其實(shí)，客

9、人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，普通客人不會(huì)立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。普通客人不會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的。 4.4、在酒店大堂、餐廳及娛樂場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果這才是有必要的。第三階段：酒店開業(yè)籌備此處省略，具體方案交由專業(yè)公司策劃。第四階段：酒店經(jīng)營管理中國的許多酒店，特別是高星級(jí)酒店都在虧本經(jīng)營。世界上的飯店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧。賺了錢要分紅，虧了錢也要拿走管理費(fèi)，投資者不滿意頂多一走了之?，F(xiàn)下某些已經(jīng)委托了世界著名品牌的管理公司管理的酒店往往虧大本，究其根本是由于其投資者的疏忽或沒有經(jīng)驗(yàn)，在合同上吃了虧，只好掏錢養(yǎng)著他們，還要不斷給酒店輸血，苦苦等待合同期滿，若想提前解除合同，不是賠一大筆錢，就是要打國際知識(shí)版權(quán)官司。而中國的酒店管理者，有的是上級(jí)委派，