第12章節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)代化

1、第12章節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)代化物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務 第12章 物業(yè)管理現(xiàn)代化本章講授本章講授：物業(yè)管理現(xiàn)代化物業(yè)管理與現(xiàn)代管理理論物業(yè)管理與社區(qū)管理理論物業(yè)管理與公共管理理論物業(yè)管理模式組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化團隊管理虛擬管理我國的物業(yè)管理的發(fā)展趨勢代理制的發(fā)展學習目的與要求1了解代理制的發(fā)展個人固定資產(chǎn)管理業(yè)務的開展2掌握物業(yè)管理與現(xiàn)代管理理論物業(yè)管理與社區(qū)管理理論物業(yè)管理與公共管理理論3重點掌握組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化團隊管理虛擬管理 物業(yè)管理現(xiàn)代化 物業(yè)管理現(xiàn)代化相關(guān)理論 物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容物業(yè)管理現(xiàn)代化相關(guān)理論物業(yè)管理的基層性、社區(qū)性、復雜多樣性、經(jīng)營與管理并存性等行業(yè)特點 物業(yè)管理現(xiàn)代化

2、現(xiàn)代公共管理理論現(xiàn)代社區(qū)管理理論現(xiàn)代管理理論物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容它包括管理理念、管理模式、管理手段的現(xiàn)代化具體內(nèi)容主要有：管理思想觀念現(xiàn)代化管理方式程序化管理標準規(guī)范化管理組織網(wǎng)絡化，管理手段自動化物業(yè)管理要實現(xiàn)現(xiàn)代化,首先是思想觀念現(xiàn)代化物業(yè)管理與現(xiàn)代管理理論 現(xiàn)代管理理論的新特點 現(xiàn)代管理理論在物業(yè)管理中的應用現(xiàn)代管理理論的新特點權(quán)變管理管理理論的融合性理論應用上的權(quán)變性創(chuàng)新管理非理性主義傾向全方位地開創(chuàng)鼓勵內(nèi)部競爭給職工以一定的自由處理度無形資產(chǎn)管理人本管理現(xiàn)代管理理論的新特點 人本管理的主要內(nèi)容有：感情管理全員參與權(quán)力分散自我控制現(xiàn)代管理理論在物業(yè)管理中的應用物業(yè)管理公司實質(zhì)上是市場經(jīng)

3、濟的伴生物多數(shù)國家和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)早已實行了這種管理模式創(chuàng)新觀念人才觀念市場觀念物業(yè)管理與社區(qū)管理理論 社區(qū)管理的重要性 社區(qū)管理的基本趨勢 物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系社區(qū)管理的重要性社區(qū)管理的重要性： 社區(qū)管理真正被作為社會發(fā)展的一種內(nèi)在的力量而受到普遍重視是在第二次世界大戰(zhàn)之后 不僅英、美等發(fā)達國家，而且許多發(fā)展中國家也把社區(qū)發(fā)展作為推動社會進步的重要手段和重要標志實踐證明，社區(qū)發(fā)展對推動各國經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提高居民的生活質(zhì)量和城市的社會管理水平，都有著廣泛的現(xiàn)實意義社區(qū)管理的基本趨勢三個基本趨勢： 弱化社區(qū)管理的行政色彩 擴大以社區(qū)自治為基本前提和主要內(nèi)涵的基層民主加強社區(qū)文化建設(shè)，

4、形成穩(wěn)定的社會基礎(chǔ)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系： 物業(yè)管理與社區(qū)服務的關(guān)系 物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系 物業(yè)管理與文明社區(qū)建設(shè)的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)服務的關(guān)系： 在社區(qū)內(nèi)部的管理與建設(shè)中，社區(qū)服務是最基礎(chǔ)、也是最重要的板塊 物業(yè)管理企業(yè)的服務與社區(qū)服務在范圍上大多是重合的，兩者可以結(jié)合起來做物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系社區(qū)服務-是指在政府的指導和扶植下，利用和開發(fā)社區(qū)內(nèi)資源，發(fā)動和組織社區(qū)內(nèi)的成員，開展各種福利服務和便民服務，以不斷滿足人們的物質(zhì)生活和精神生活的需求，提高人的素質(zhì)，促進社會的進步與發(fā)展.而物業(yè)管理企業(yè)-除了以滿足業(yè)主的一般需要和個性化需要的經(jīng)

5、營性服務外；同時，實事上已經(jīng)承擔了許多的社區(qū)公共管理職能，提供（社區(qū)）公共服務物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系：從宏觀上講社區(qū)為物業(yè)管理提供了具體地域空間，所以從空間的角度而論，物業(yè)管理依托于社區(qū)；物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系從趨勢來看，社區(qū)本身也是未來中國社會發(fā)展的一大亮點社區(qū)建設(shè)成為提高居民生活質(zhì)量和城市文明程度的重頭戲社區(qū)建設(shè)以人為中心和物業(yè)管理是完全一致的，兩者的共性以及它們終極關(guān)懷的相似，奠定了彼此間的不可分割性物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系物業(yè)管理與文明社區(qū)建設(shè)的關(guān)系： 從微觀上講，在社區(qū)建設(shè)不斷摸索新的發(fā)展思路的同時，參與其中的物業(yè)管理也須配合社區(qū)建設(shè)走規(guī)范和建制化道路 首

6、先，要建立等級分明的物業(yè)管理評議機制 其次，引入市場競爭機制 再次，建立物業(yè)管理參與文明社區(qū)建設(shè)的激勵機制最后，建立法制化機制物業(yè)管理與公共管理理論 公共管理的要素 公共管理的定義 物業(yè)管理與公共管理公共管理的要素公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性 從管理性分析，法約爾早就指出，為實現(xiàn)管理中的高效，需要通過“計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制”等手段，達到資源的有效配置從公共性分析，對社會公共事務實施管理的主體（政府與非政府公共組織），他們擁有著公共權(quán)力，承擔著與企業(yè)目標不同的公共責任公共管理的定義 從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理出發(fā)，公共管理可以定義為： 公共管理是政府與非政

7、府公共組織所進行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進與公平地分配社會公共利益的調(diào)控活動 定義的前半部是區(qū)別企業(yè)管理定義的后半部是區(qū)別非企業(yè)化的私域中一切形式的管理從公共管理所包括的基本內(nèi)容出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運用所擁有的公共權(quán)力，處理社會公共事務的過程中，在維護、增進與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產(chǎn)品（服務）所進行的管理活動公共管理的定義物業(yè)管理與公共管理物業(yè)管理與公共管理： 物業(yè)管理本身就具有公共管理屬性小區(qū)物業(yè)業(yè)主的公共事務的管理小區(qū)物業(yè)業(yè)主的公共事務的管理 受小區(qū)代表機構(gòu)委托和授權(quán)對小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的公共場所、公共設(shè)備和所有公共

8、配套設(shè)施實施專業(yè)化有效管理 同時提供多層次的社區(qū)公共服務和家庭服務物業(yè)管理公司的管理權(quán)來源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予物業(yè)管理與公共管理 物業(yè)管理企業(yè)受政府部門之托管理社區(qū)公共事務 物業(yè)管理必須處理好與政府行政主管部門的關(guān)系行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實施的行政管理物業(yè)管理與公共管理 物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人在其經(jīng)濟活動中應當接受國家財政、工商、稅務等行政主管部門的管理 在其專業(yè)管理活動中，應當接受建設(shè)、國土房產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務指導和監(jiān)督物業(yè)管理與公共管理物業(yè)管理與公共管理總之，物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管

9、理履行公共管理的職權(quán)，物業(yè)管理公司既按公司法人的權(quán)利行使企業(yè)經(jīng)營權(quán)，又受托管理小區(qū)公共事務，可見物業(yè)管理與公共管理應是界限明確而又相互依存 、相互補充的關(guān)系物業(yè)管理模式傳統(tǒng)的房屋管理與現(xiàn)代物業(yè)管理我國物業(yè)管理模式的選擇物業(yè)管理模式包括物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理模式和物業(yè)管理行業(yè)的體制類型 前者是指物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理過程中形成的具有獨特與某物業(yè)管理企業(yè)實際相適應的能夠推動企業(yè)較快發(fā)展的經(jīng)營管理理念、權(quán)力運作方式、管理方法、制度體系、文化風格等管理要素組合體后者是根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營管理體制的特征而劃分的不同管理類型物業(yè)管理模式由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理企業(yè)還沒有成熟的管理模式，而當前

10、物業(yè)管理行業(yè)體制類型的轉(zhuǎn)換更重要 傳統(tǒng)的房屋管理與現(xiàn)代物業(yè)管理兩種模式的區(qū)別比較： 目前在我國出現(xiàn)的兩種模式： 房地產(chǎn)管理所式的管理模式物業(yè)管理公司的母公司與子公司的管理模式物業(yè)管理模式物業(yè)管理模式 內(nèi)地房地產(chǎn)管理所式管理模式的運作特色： 所管理的絕大部分是自有產(chǎn)業(yè)（包括直管公房或單位公房），管理者以業(yè)主（或業(yè)主代理人）的身份實施管理 管理的房屋中雖也有部分是代管產(chǎn)，這種代管都是按政策或法律規(guī)定執(zhí)行的，實際上已納入公房管理的渠道有些被稱為托管產(chǎn)的，確是按民事方式接受委托的，在性質(zhì)上，趨近于新的物業(yè)管理模式，但這部分的比例很小，且是按行政性壟斷的方式接受委托的，只此一家，談不上市場競爭物業(yè)管理模

11、式 沿海多為母子公司的物業(yè)管理模式：它包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為母公司，與政府住宅供給部門作為“母公司”兩類關(guān)系這樣做，能解除購房者的后顧之憂，對開發(fā)企業(yè)樹立良好的銷售信譽、對政府部門擺脫煩瑣的管理事務都是有利的物業(yè)管理模式這類管理模式的運作特色是： 以業(yè)主的身份出租房屋 以受托人身份進行管理但目前，我國更多的是兩種形式的混合開發(fā)商建成房屋后，既賣出部分以盡快回收資金，又保留部分作長期出租之用，由而形成了既以業(yè)主身份又以受托人身份進行的物業(yè)管理我國物業(yè)管理模式的選擇： 根據(jù)建立社會主義市場體制的要求，我國的物業(yè)管理應當選擇市場化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展模式物業(yè)管理模式物業(yè)管理模式市場化：就是

12、要使物業(yè)管理首先要按照市場經(jīng)濟的原則去運作它有以下幾個含義： 物業(yè)管理機構(gòu)應是市場的主體，即企業(yè)化的機構(gòu)物業(yè)管理公司，而不能看成行政性的組織 允許市場主體在滿足業(yè)主個性論需要時獲取合理的利潤，其利潤的有無、大小完全由市場來決定物業(yè)管理實行提供社區(qū)性有償服務，收費標準在國家有關(guān)法規(guī)的指導下由市場定價物業(yè)管理模式社會化： 為適應社會化大生產(chǎn)專業(yè)分工的要求，物業(yè)管理公司代表未來的業(yè)主接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托管理物業(yè)，并在前期介入，不但保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，而且保證了未來業(yè)主的利益，展現(xiàn)其社會化的功能物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在它是一項需要有全社會的參與、監(jiān)督，才能得以健康、順利發(fā)展的事業(yè)物業(yè)管理模式專

13、業(yè)化： 有專門的組織機構(gòu)專業(yè)物業(yè)管理公司要有科學健全的組織機構(gòu)，各職能部門各司其職，這是分工協(xié)作，順利實施管理的組織保證有專業(yè)人員配備有專業(yè)工具配備，這是物業(yè)管理的物質(zhì)保證物業(yè)管理模式規(guī)范化： 物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營物業(yè)管理公司要建立一套完整的、科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業(yè)的管理與服務質(zhì)量物業(yè)管理公司要主動接受業(yè)主委員會和政府主管部門的監(jiān)督檢查，以此作為自己規(guī)范化經(jīng)營管理重要條件之一組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化 組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化的基本內(nèi)容 組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化在物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中的應用組織結(jié)構(gòu)扁平化

14、與有機化組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化的基本內(nèi)容： 隨著經(jīng)濟全球化和跨國經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，組織結(jié)構(gòu)扁平化管理的趨勢越來越明顯，最典型的例子就是行業(yè)內(nèi)兼并目前許多發(fā)達國家的企業(yè)都在逐步摒棄自工業(yè)革命以來形成的垂直式功能化管理的組織模式，而走向一種全新的扁平式過程化管理組織模式組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化組織結(jié)構(gòu)扁平化： 是指通過減少管理層次，裁減冗余人員，分散權(quán)力，建立一種緊湊的組織，使組織變得靈活、敏捷，以提高組織效率和效能扁平式管理觸及到了企業(yè)產(chǎn)權(quán)深層次問題，隨著公司股票走向市場，資本日益社會化，其最終結(jié)果將是產(chǎn)權(quán)的社會化和企業(yè)的社會所有制從心理學的角度來看，則扁平式的管理可以滿足廣大被管理者物質(zhì)利益和

15、參與意識，可以找到管理者和被管理者之間沖突化解的最終平衡點組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化組織的有機化： 指的是變革基于傳統(tǒng)分工理論的科層組織機構(gòu)和按職能劃分的資源組織方式，以人為本、以績效為中心，把企業(yè)組織建構(gòu)成一個自適應、自學習、自組織的剛?cè)嵯酀母叨茸越M織系統(tǒng)隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，知識經(jīng)濟正以其擋不住的魅力向各行各業(yè)滲透，現(xiàn)代企業(yè)管理首當其沖，逐漸走向組織結(jié)構(gòu)扁平化、管理方式柔性化、辦公方式分散化組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化 組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化在物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中的應用 在物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中，貫徹組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化的思想，目的是為了保證物業(yè)管理的統(tǒng)一、暢通、健康、高效的運轉(zhuǎn)，保

16、證經(jīng)理的行政指揮要求物業(yè)管理企業(yè)必須建立必要的管理機構(gòu)，根據(jù)企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的原則設(shè)計構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化、管理方式柔性化、辦公方式分散化的思想組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化在管理機構(gòu)市制上一方面管理機構(gòu)的設(shè)置，必須充分體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則，和物業(yè)管理分散化的要求另一方面，還必須服從管理、服務、經(jīng)營的需要，讓物業(yè)管理處有更多的自主權(quán)，建立柔性化管理制度體系組織結(jié)構(gòu)扁平化與有機化組織機構(gòu)設(shè)置應有利于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標特別要注重于崗位功能最大化，通過激發(fā)每一個員工的人性，達到精干、高效、節(jié)約的目的在一專多能前提下，減少冗員，特別是管理人員，以實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化組織結(jié)構(gòu)扁平化與有

17、機化 要建立良好、暢通的信息傳遞渠道，加強橫向聯(lián)系，注意分工協(xié)作 組織機構(gòu)既要合理分工，又要互相配合 物業(yè)管理的一個不同于工廠企業(yè)管理的地方，就是其管理的社會化團隊管理團隊的含義團隊的分類高效團隊的基本特征團隊管理理論對物業(yè)管理團隊的借鑒意義團隊的含義團隊的定義：斯蒂芬羅賓斯認為：團隊是指一種為了實現(xiàn)某一目標而由相互協(xié)作的個體所組成的正式群體這一定義突出了團隊與群體不同，所有的團隊都是群體，但只有正式群體才能是團隊并且正式群體分為命令群體、交叉功能團隊、自我管理團隊和任務小組團隊的含義對團隊與普通群體的區(qū)別：群體強度信息共享，團隊則強調(diào)集體績效群體的作用是中性的（有時消極），而團隊的作用往往是

18、積極的群體責任個體化，而團隊的責任既可能是個體的，也可能是共同的群體的技能是隨機的或不同的，而團隊的技能是相互補充的團隊的分類斯蒂芬羅賓斯根據(jù)團隊成員的來源、擁有自主權(quán)的大小以及團隊存在的目的不同將團隊分為三種類型： 問題解決型團隊自我管理型團隊跨功能型團隊高效團隊的基本特征斯蒂芬羅賓斯認為作為一支高效團隊，它具有以下八個基本特征：明確的目標相關(guān)的技能相互間信任共同的諾言良好的溝通談判的技能合適的領(lǐng)導內(nèi)部與外部的支持團隊管理理論對物業(yè)管理團隊的借鑒意義團隊管理理論對物業(yè)管理團隊的借鑒意義： 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理的許多目標任務通過組建項目管理團隊來完成項目管理團隊活動需要借助團隊管理思想理論團

19、隊管理理論對物業(yè)管理團隊的借鑒意義物業(yè)管理企業(yè)團隊領(lǐng)導究竟采用哪種領(lǐng)導模式，與一個團隊成員人性假設(shè)相關(guān)對于規(guī)模較大的公司，更應當倡導、支持和利用團隊來實現(xiàn)組織的目標團隊管理需要高度重視企業(yè)文化建設(shè)虛虛擬擬管管理理虛擬管理概述虛擬組織的優(yōu)勢 傳統(tǒng)的理論對企業(yè)進行虛擬管理動因的認識虛擬管理對我國物業(yè)管理企業(yè)組織與人力資源管理的借鑒意義虛虛擬擬管管理理概概述述虛擬管理：是伴隨和適應網(wǎng)絡經(jīng)濟發(fā)展而興起的一種組織觀念和經(jīng)營觀念,是針對于虛擬企業(yè)組織所提出的管理方法虛擬管理傳統(tǒng)的理論對企業(yè)進行虛擬管理動因的認識：成本方面的考慮降低企業(yè)的運營風險建立和提升企業(yè)的核心能力虛擬管理 虛擬管理對我國物業(yè)管理企業(yè)組

20、織與人力資源管理的借鑒意義： 成功的組織將屬于那些有能力快速將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為實際行動的企業(yè)，有效率的、創(chuàng)新管理的企業(yè)，最大程度整合企業(yè)能量和員工貢獻的企業(yè)通過對人力資源管理部門業(yè)務或部分業(yè)務的虛擬管理，達到更好控制利用人力資源的目的，并使物業(yè)管理企業(yè)對人的管理和對事的管理結(jié)合得更好我國的物業(yè)管理的發(fā)展 我國的物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 物業(yè)管理發(fā)展的必備條件我國的物業(yè)管理的發(fā)展我國的物業(yè)管理的發(fā)展趨勢物業(yè)管理企業(yè)化專業(yè)服務社會化物業(yè)管理現(xiàn)代化規(guī)模經(jīng)濟“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”專業(yè)化社會化思想觀念手段手段方法我國的物業(yè)管理的發(fā)展物業(yè)管理發(fā)展的必備條件: 外部條件 內(nèi)部條件物業(yè)管理發(fā)展的必備條件外部條件: 人們普

21、遍重視居住質(zhì)量 人們普遍重視房屋的保值、增值作用 人大、政府立法，確立規(guī)范 房屋體制的改革 搞好房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào) 處理好物業(yè)管理公司與其他方面關(guān)系物業(yè)管理發(fā)展的必備條件內(nèi)部條件: 處理好行業(yè)內(nèi)部平衡 成立行業(yè)協(xié)會，提高整體水平 重視員工的素質(zhì)，保證基本隊伍的技術(shù)力量 提供多種服務和多層次服務 合理收取和使用管理經(jīng)費代理制的發(fā)展非對稱信息與委托人-代理人一般理論代理制對物業(yè)管理的意義個人固定資產(chǎn)管理業(yè)務的開展代理制的發(fā)展非對稱信息與委托人-代理人一般理論所謂非對稱信息：就是在相互對應的經(jīng)紀人之間不作對稱分布的有關(guān)某些事件的知識或概率分布非對稱信息即交易的一方參與人擁有另一方參與人不擁有的信息對

22、非對稱信息的分析，可以通過委托代理模型來進行代理制的發(fā)展代理制對物業(yè)管理的意義：注意物業(yè)委托中的信息不對稱性，盡可能掌握更多的信息業(yè)主應盡可能地了解有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的信息，改變在信息上劣勢地位無論是哪種代理業(yè)務都要簽訂物業(yè)管理委托合同物業(yè)企業(yè)和業(yè)主盡能地利用專業(yè)中介機構(gòu)，如調(diào)查公司、律師事務所等，為決策服務，減少決策失誤個人固定資產(chǎn)管理業(yè)務的開展個人固定資產(chǎn)管理的出現(xiàn)：個人固定資產(chǎn)： 從廣義上我們可以理解為有明確的所有權(quán)歸屬的，為個人或者法人單位所有的不能搬動的或者在長時間內(nèi)不能消耗完的不動資產(chǎn) 狹義上是指居民個人的固定資產(chǎn)個人固定資產(chǎn)管理業(yè)務的開展物業(yè)管理企業(yè)的個人固定資產(chǎn)管理業(yè)務：個人固定資產(chǎn)管理總的來說還是一個比較新的概念個人固定資產(chǎn)管理：是指通過物業(yè)管理企業(yè)的介入，讓原有的個人固定資產(chǎn)保值，甚至在一定程度上增值的經(jīng)營管理活動但