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文檔簡介
1、房地產(chǎn)融資的量體裁衣之道 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)做選擇單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資格局蘊(yùn)涵著顯著的金融風(fēng)險,金融創(chuàng)新是化解的必定途徑,共性化的融資模式則是相宜之選。依據(jù)開環(huán)節(jié)、項(xiàng)目特點(diǎn)、自身規(guī)模做相宜選擇房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),市場、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素,在宏觀調(diào)控的背景下,資金自然成為核心的要素。假如能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動關(guān)系,二者相輔相成,必定會對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的推動力氣。但從現(xiàn)狀觀看,無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費(fèi)貸款,都存在過度依靠銀行的現(xiàn)象,由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險已成共識。而在新的融資限制條件下,實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以連續(xù)依靠銀行貸款的
2、,這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺面、后者又需要與共性化的融資模式結(jié)合才能落到實(shí)處。十三種創(chuàng)新途徑依據(jù)閱歷觀看和梳理,我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異,包括政策約束、風(fēng)險收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者,都要對各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險有一個深刻熟悉。對此,我們也做了詳細(xì)分析。(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以快速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此,對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有進(jìn)展?jié)摿Φ拇笾行推?/p>
3、業(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式一是申請中國政府特殊批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制,在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度特別高,海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資,大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè),對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是,有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道,再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高,因此,海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還非常有限。(三)聯(lián)合開發(fā) 聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)
4、營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)進(jìn)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想,不行能對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長期運(yùn)營,因此,簡單消失開發(fā)商在時銷售火爆,但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標(biāo)和策略上的全都,削減消失上述現(xiàn)象的可能性。(四)并購 在國家宏觀調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)市場將消失兩種反差較大的狀況:一方面,一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項(xiàng)目停建緩建,只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場進(jìn)行開發(fā)才能保證其土地不被收回;另
5、一方面,一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項(xiàng)目擱淺,因此,不失時機(jī)地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目,從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2022年底,中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托方案“法國歐尚天津第一店資金信托方案”在北京推出,代表著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易,投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性,不參加房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險收益特征是,股本金低,具有較高的流淌性;其次,收益平穩(wěn)、波動性小,市場回報(bào)高,可享受稅收優(yōu)待,股東收益高;同時,REITS實(shí)行專業(yè)化
6、團(tuán)隊(duì)管理,有效降低了風(fēng)險。(六)房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采納該種融資方式。(七)夾層融資 夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品,在房地產(chǎn)領(lǐng)域,夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股 經(jīng)常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場,夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個變種,具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的緣由是,夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托方案的開發(fā)商必需“四證”齊全,自有資金超過35%,同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與
7、REITS相比,夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。(八)房地產(chǎn)信托融資 防火墻是信托產(chǎn)品 本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。信托財(cái)產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn),也不是信托公司的負(fù)債,即使信托公司破產(chǎn),信托財(cái)產(chǎn)也不受清算影響,實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險的隔離。另外,信托在供應(yīng)方式上非常敏捷,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和詳細(xì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)共性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷,一是融資規(guī)模小;二是流淌性差,由于受“一法兩規(guī)”的嚴(yán)格限制,遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿意投資者日益增長的轉(zhuǎn)讓需求;三是對私募的限制,即規(guī)定資金信托方案不超過200份,相當(dāng)于提高了投資者的門檻。(九)項(xiàng)目融資 項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項(xiàng)目成
8、立一家項(xiàng)目公司,以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款,并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源,以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。(十)開發(fā)商貼息托付貸款 開發(fā)商貼息托付貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商供應(yīng)資金,托付商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放托付貸款,并由開發(fā)商補(bǔ)貼肯定期限的利息,其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息托付貸款采納對購房消費(fèi)者供應(yīng)貼息的方式,有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠,可以避開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在臨時銷售不暢的狀況下發(fā)生債務(wù)和財(cái)務(wù)危機(jī),可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問題。(十一)短期融資券 短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行,商定在3、6或9個月內(nèi)還本付息,用以解決
9、企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限敏捷 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn),無疑給目前資金短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)了一種可能的選擇。短期融資券對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒有法律上的約束,但就目前的狀況來看,由于短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷制,承銷商從自身利益考慮,必定優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。(十二)融資租賃 依據(jù)合同法的規(guī)定,房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。(十三)房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流淌性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交
10、易過程,從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級階段 進(jìn)行中的住房抵押貸款證券化是其現(xiàn)實(shí)切入點(diǎn)。據(jù)實(shí)選擇融資方式需要明確的是,對當(dāng)事各方來說,并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險掌握和融資需求,因此,如何依據(jù)自身實(shí)情來確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu),規(guī)避融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。以下分別加以說明(一) 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式房地產(chǎn)開發(fā)可以分為七個環(huán)節(jié):開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性討論、規(guī)劃設(shè)計(jì)和
11、市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營和物業(yè)管理。根據(jù)融資的不同需求,我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個融資階段,根據(jù)不同階段面臨的風(fēng)險來選擇每個階段適合的融資工具。1、預(yù)備階段,貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲備資金這一階段的開發(fā)成本和費(fèi)用包括購入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性討論和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足,融資規(guī)模不夠的風(fēng)險。該階段融資期限最長,數(shù)額較大,受到政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制,一般房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到要求,為獲得貸款必需保證“過橋融資”的可得性準(zhǔn)確,資金流穩(wěn)定性較高,因此,可以接受較高的融資成
12、本。夾層融資既包括債券融資又包括股權(quán)融資,規(guī)避了政策限制,可以作為此階段融資的首選,用以補(bǔ)充自有資金。使用夾層融資后,自有資金比例達(dá)到30%以上,便可以使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮發(fā)行債券、 reits與海外資金合資設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行投資 上市和并購等方式在項(xiàng)目預(yù)備階段之前利用,保證整個開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā),實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作,統(tǒng)籌協(xié)調(diào),使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有效地掌握經(jīng)營風(fēng)險。2、生產(chǎn)階段,儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金這一階段的開發(fā)成本包括“七通一平”等土地開發(fā)成本,建筑、安裝工程,配套設(shè)施建設(shè)等支出,房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延
13、、原材料價格上漲等風(fēng)險。這就要求開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度協(xié)作,既滿意工程需要,又不能因過度融資導(dǎo) 致過高的資金成本?;▔|資是本階段實(shí)際操作中主要資金來源之一,這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式,融資成本較高,但受政策限制較少,相對簡單籌得資金。短期融資券,一般在9個月內(nèi)還本付息,具有利率、期限敏捷 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn),是信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在生產(chǎn)階段和銷售階段進(jìn)行連接的時候,解決短期資金缺口的抱負(fù)融資選擇。3、銷售階段,成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金開發(fā)商銷售房地產(chǎn)回籠資金,這一階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨貸
14、款利息稅上升,購房者拖欠款等風(fēng)險。本階段購房者需要融資。對于工作時間不長,但有較高收入預(yù)期和還款力量的年輕人可選用按揭貸款;工作時間較長或有肯定財(cái)產(chǎn)積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款,或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)真正意義上的“零首付”。(二)不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式的選擇不同開發(fā)項(xiàng)目金融創(chuàng)新方式的選擇,取決于市場發(fā)育程度和投資者的信念程度?,F(xiàn)有融資格局是各方博弈的結(jié)果,包括銀行風(fēng)險、資本市場進(jìn)展?fàn)顩r和企業(yè)信譽(yù)等方面。1.住宅住宅是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項(xiàng)目類型之一。住宅的經(jīng)營模式是開發(fā)并銷售,融資相對商業(yè)用房較為簡單,享受稅收優(yōu)待,但其貸款抵押期一般較長。不同檔
15、次的住宅類型資金運(yùn)作規(guī)律、消費(fèi)群體乃至政策環(huán)境都不一樣,考慮融資方式的選擇時應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分住宅市場。別墅、高檔住宅區(qū):這類住宅消費(fèi)群體針對高收入階層,目標(biāo)消費(fèi)群狹小、需求共性化隱含著較大的銷售風(fēng)險,總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設(shè)計(jì)水準(zhǔn),可行性討論和專業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)用昂揚(yáng),因此,在開發(fā)的預(yù)備期融資需求大,而預(yù)備期又是不確定性最大的開發(fā)階段。類似于商業(yè)用房,開發(fā)商更需要拓寬融資渠道,為保證資金的可得性和穩(wěn)定性,情愿接受較高的融資成本。夾層融資、信托、項(xiàng)目融資、reits等是較為抱負(fù)的融資方式。一般商品房:中端客戶貸款比例較高,違約率略高于高端客戶。融資租賃可以構(gòu)造事實(shí)上的“零首付”:“賣方信貸”
16、可以通過開發(fā)商補(bǔ)貼的方式為他們供應(yīng)貸款上的優(yōu)待,減輕他們的還貸壓力;這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。經(jīng)濟(jì)適用房:該類型住宅相宜中低收入人群,貸款比例最高、違約率也最高。低收入人群難以獲得高額的購房貸款額度,對金融創(chuàng)新融資工具需求不強(qiáng),在市場失效的狀況下,政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)更多的責(zé)任。由于并非全部人的住房問題都要通過購買新建商品房解決,可以通過進(jìn)展二手房和房屋租賃市場,解決經(jīng)濟(jì)拮據(jù)人群的住房需要。2.商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項(xiàng)目、停車場和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著差異,經(jīng)營模式是開發(fā)并持有,以出租獵取回報(bào)為主,產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流較穩(wěn)定;融資規(guī)模大、時間長,因此,它對新融資渠道的需求更旺盛。我國現(xiàn)有的reits都是投資物業(yè),靠租金獵取回報(bào),適用于投資于辦公樓、購物中心等。大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采納項(xiàng)目融資的方式,來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項(xiàng)目,保證項(xiàng)目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商
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