淺談房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病的防治措施_工程管理

1、淺談房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病的防治措施：本文分析了房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病的緣由并提出了相應(yīng)的防治措施。質(zhì)量就是企業(yè)的生命，抓質(zhì)量落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)就是要削減開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量通病，為廣闊業(yè)主供應(yīng)質(zhì)量?jī)?yōu)良的工程，讓業(yè)主住上放心房、稱(chēng)心房，要讓他們感覺(jué)到用畢生的積蓄購(gòu)置的房子物有所值。放心房不等于稱(chēng)心房，無(wú)重大結(jié)構(gòu)性質(zhì)量隱患和事故的可稱(chēng)為放心房。但放心房中仍或多或少地消失裂縫、滲漏、空間尺寸偏差、鋁合金窗開(kāi)啟不靈和變形等諸多不足。從我們房地產(chǎn)住宅工程入住修理和工程質(zhì)量投訴來(lái)看，數(shù)量較多、影響較大的工程質(zhì)量通病主要表現(xiàn)在裂縫、滲漏、室內(nèi)幾何尺寸偏差、鋁合金窗開(kāi)啟不靈和變形4個(gè)方面。現(xiàn)將這幾個(gè)方面質(zhì)量通病的表

2、現(xiàn)和防治措施總結(jié)如下：裂 縫(一)裂縫的表現(xiàn)和危害1、窗臺(tái)下墻體從窗臺(tái)一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分消失在底層和頂層，尤其是頂層窗下墻體。2、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現(xiàn)為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。3、在澆注鋼筋砼樓板時(shí)，因各種緣由留設(shè)的施工縫，由于沒(méi)有按規(guī)范要求處理好，當(dāng)業(yè)主入住全部荷載形成后，消失的垂直于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工縫重合的位置消失裂縫。(二)裂縫的防治1、對(duì)于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設(shè)置通長(zhǎng)現(xiàn)澆鋼筋砼窗臺(tái)梁，其高度為120mm，縱筋為410，箍筋6200,該縱筋直接與構(gòu)造柱或剪力墻錨固連接(

3、植筋或與預(yù)留鋼筋連接).其它樓層在窗臺(tái)標(biāo)高處設(shè)置通長(zhǎng)現(xiàn)澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于38,板帶嵌入墻體不小于120mm.2、對(duì)于上述其次種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現(xiàn)澆板設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。全部樓板受力轉(zhuǎn)角處設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不小于710，長(zhǎng)度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。3、對(duì)于樓板施工縫處理不當(dāng)造成的裂縫，我們防治要求為：同一層受力樓板(除伸縮縫和沉降縫外)，施工過(guò)程中嚴(yán)禁留設(shè)施工縫。若由于現(xiàn)有條件限制，不行避開(kāi)留設(shè)施工縫時(shí)，必需上報(bào)監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)，對(duì)留設(shè)位置、外形進(jìn)行嚴(yán)格掌握，并要求在粉刷前對(duì)施工縫板底

4、進(jìn)行碳纖維粘貼加固，再進(jìn)行粉刷。滲 漏(一)滲漏的表現(xiàn)和危害1、外飄窗的下部、側(cè)部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現(xiàn)象。2、廚房、衛(wèi)生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽(yáng)臺(tái)地漏部位有滲漏。3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。(二)滲漏的防治1、窗與主體結(jié)構(gòu)連接按規(guī)范要求應(yīng)用聚胺脂現(xiàn)場(chǎng)發(fā)泡柔性連接，但現(xiàn)場(chǎng)施工由于窗與主體縫隙過(guò)大;發(fā)泡劑施工不連續(xù)和不飽滿(mǎn);發(fā)泡劑填塞超過(guò)窗框人為切割;發(fā)泡劑質(zhì)量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特殊是外飄窗的下口與主體連結(jié)處滲漏是比較多的。通過(guò)對(duì)緣由的分析和維護(hù)方法的總結(jié)，我們對(duì)外飄窗與主體連結(jié)工藝

5、進(jìn)行如下要求：窗框與墻體之間的空隙必需在10mm15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝;窗的下框與墻體連結(jié)部位(外飄窗還包括側(cè)框與墻體部位)，用微膨脹水泥分二次填實(shí);窗框外側(cè)四周粉刷層與窗框連結(jié)部位留設(shè)8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補(bǔ)，硅酮膠應(yīng)限品牌，注意質(zhì)量;待外飄窗窗扇安裝之后，每個(gè)飄窗都進(jìn)行4小時(shí)淋水試驗(yàn)，淋水后檢查窗框內(nèi)側(cè)無(wú)水跡方能通過(guò)驗(yàn)收;2、廚房、衛(wèi)生間煙道、管道根部滲水已經(jīng)是老問(wèn)題，好的施工工藝方法許多，我們?cè)诖司筒灰灰涣信e，關(guān)鍵在于施工單位的管理和操的責(zé)任心。3、從我們項(xiàng)目入住修理項(xiàng)目來(lái)看，屋面滲漏修理較少，關(guān)鍵還是嚴(yán)格檢查和仔細(xì)試驗(yàn)、整改的結(jié)果。4、對(duì)于外墻防滲漏，除腳手洞，支模

6、對(duì)拉螺栓洞嚴(yán)格按規(guī)范填塞，專(zhuān)人負(fù)責(zé)準(zhǔn)時(shí)辦理專(zhuān)項(xiàng)隱藏驗(yàn)收外，我們還留意以下三個(gè)方面要求：外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數(shù)不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應(yīng)把上一層的質(zhì)量缺陷(空殼、裂縫、漏刮等)消退，待監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，方可進(jìn)行下一層刮糙。 在刮糙完畢之后，面層施工前必需在窗臺(tái)和欄桿、陽(yáng)臺(tái)處對(duì)腳手架進(jìn)行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線(xiàn)。兩遍底刮施工結(jié)束后對(duì)外墻，特殊是山墻進(jìn)行淋水試驗(yàn)，每個(gè)淋水面持續(xù)時(shí)間不少于12小時(shí)，沒(méi)有發(fā)覺(jué)漏水并得到監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，才能嵌分格條進(jìn)行外粉面層粉刷施工。室內(nèi)幾何尺寸偏差(一)室內(nèi)幾何尺寸偏差的表現(xiàn)和危害天棚平

7、整度和水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝修時(shí)發(fā)覺(jué)。室內(nèi)房屋凈尺寸有大小頭，特殊是有內(nèi)走廊的房間，其走廊兩側(cè)墻距有大小頭。(二)室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治1、室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治關(guān)鍵在于勤檢查，仔細(xì)檢查，在主體結(jié)構(gòu)施工時(shí)，每個(gè)軸線(xiàn)標(biāo)高都要仔細(xì)檢查和記錄，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題并準(zhǔn)時(shí)處理。特殊在房屋室內(nèi)粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內(nèi)幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對(duì)性的制定了檢查表格，組織了專(zhuān)業(yè)人員，每間房屋室內(nèi)逐間檢查幾何尺寸。我們?cè)谂攀┕みM(jìn)度方案時(shí)，就明確規(guī)定在房屋具備竣工驗(yàn)收條件后，留有一個(gè)月時(shí)間進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收，逐間進(jìn)行質(zhì)量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進(jìn)行竣工驗(yàn)收和物業(yè)

8、辦理交接手續(xù)。2 、室內(nèi)天棚粉刷為節(jié)約凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現(xiàn)都采納水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差消失的問(wèn)題也較多起來(lái)。我們對(duì)天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：為避開(kāi)樓層凈空高度消失負(fù)誤差，我們要求施工單位按設(shè)計(jì)要求層高+15mm 20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。對(duì)樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并仔細(xì)檢查模板剛度，對(duì)不合格的模板堅(jiān)決整改。天棚樓板成型后，在主體驗(yàn)收預(yù)備階段，應(yīng)在墻上彈出水平線(xiàn)，每間房逐個(gè)檢查水平度和平整度，發(fā)覺(jué)超過(guò)2cm的不合格點(diǎn)立刻進(jìn)行修整，在主體驗(yàn)收之前處理完畢，嚴(yán)禁把缺陷帶入粉刷階段。在天棚批嵌施工前對(duì)模板拼縫處砼進(jìn)行打磨處理，對(duì)

9、天棚平整度和水平度做掌握性標(biāo)高點(diǎn)(灰餅)，對(duì)缺陷較大部位應(yīng)先局部處理。3、室內(nèi)房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標(biāo)，其主要緣由是粉刷的掌握標(biāo)高點(diǎn)(灰餅)制作方法不當(dāng)和沒(méi)有引起足夠重視所致，我們認(rèn)為制作粉刷灰餅的正確方法是：依據(jù)墻體軸線(xiàn)和粉刷內(nèi)凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿(mǎn)意粉刷要求的內(nèi)凈尺寸掌握線(xiàn)，此掌握線(xiàn)應(yīng)與垂直方向墻體內(nèi)凈掌握線(xiàn)成方，并沒(méi)有大小頭。依據(jù)墻根均凈尺寸掌握線(xiàn)、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷掌握標(biāo)高點(diǎn)(灰餅)。鋁合金門(mén)窗質(zhì)量通病(一)鋁合金門(mén)窗質(zhì)量通病主要表現(xiàn)與危害鋁合金平開(kāi)門(mén)扇、窗扇下沉，造成門(mén)窗關(guān)不上。推拉門(mén)開(kāi)啟不順暢、不敏捷。(二)鋁合金門(mén)窗質(zhì)量通病的防治在門(mén)窗型狀設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量多推拉，少平開(kāi)，平開(kāi)窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開(kāi)門(mén)扇尺寸不宜大于900×2000mm，假如窗扇、門(mén)扇過(guò)大，下沉在所難免。為防止平開(kāi)窗扇、門(mén)扇下沉變形，平開(kāi)窗扇滑撐鉸鏈選用優(yōu)等品，平開(kāi)門(mén)鉸鏈必需在3個(gè)以上，采納4鏈桿傳動(dòng)鎖，窗扇、門(mén)扇均加提升塊。推拉門(mén)開(kāi)啟不順暢、不敏捷，我們經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)物分析，得出以下防治結(jié)論：推拉門(mén)為防