珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性實施報告

1、第一章總論第一節(jié)項目概況1、項目名稱：珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目2、建設(shè)單位：3、建設(shè)地點：4、項目總占地面積：90000平方米5、項目總建筑面積：約314547平方米6、項目總投資：約人民幣15億元7、項目建設(shè)周期：項目分四期建設(shè)：一期已完成：2008年至2011年建設(shè)的萬輝珠寶城為第一期，總 占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000 萬元。二期擬開發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過三 舊改造即達珠寶金行有限公司地塊， 總占地面積約12000平方米，總 建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。三期擬定開發(fā)期為：2013年7月至201

2、6年6月為第三期，通過整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達珠 寶北線，總占地面積約70500平方米，總建筑面積約221000平方米, 總投資約63000萬元。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善 五星級酒店及高端商場等服務(wù)配套項目，總投資約60000萬元。第二節(jié)項目建設(shè)單位區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊資金3000萬元，為股份制 公司。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實業(yè)、風(fēng)投公司組建，主營 業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀，物 業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷售，咨詢策劃、國商業(yè)、 物資供銷。第二章項目建設(shè)的背

3、景第一節(jié)項目建設(shè)的宏觀背景區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點重任， 大刀闊斧推進“石 破天驚”的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機構(gòu)設(shè)置綜 合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)， 改革模式在全省得到推 廣；全面推開簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探 索政社相對分離的基層治理格局，實現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋； 確立新一輪改革方向，以社會建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、 農(nóng)村綜合改革、社會管理改革三大改革，不斷將改革由體制向體制外 延伸；全力落實地級市經(jīng)濟社會事務(wù)管理權(quán)限，推動各項事業(yè)加速發(fā) 展。又一次站到歷史前沿，成為外矚目的改革先鋒。2011年區(qū)委十一屆十三次全會

4、確定了“城市升級引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā) 展，共建共享幸?！睉?zhàn)略目標(biāo)，未來五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展 現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。 轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃窃靹恿Τ渑?，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。協(xié)同共治 進入新階段，社會建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。實現(xiàn)城市品位、 生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟地位同步升級。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū) 位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。 東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位 為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點完善政治、經(jīng)濟、文化中心功能， 發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚

5、信息、人才、資本、技 術(shù)等優(yōu)勢城市資源，打造民營經(jīng)濟總部基地和中國南方智谷核心區(qū)； 北部片區(qū)以北滘、村、樂從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”， 重點對接廣佛都市核心，主動融入廣佛都市圈，以工業(yè)設(shè)計、文化創(chuàng) 意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術(shù)增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識和國際元素塑造都 市魅力，帶動專業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計和商貿(mào)物流基地； 西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點 發(fā)展先進制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造 生態(tài)產(chǎn)業(yè)示基地。2.5產(chǎn)業(yè)是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、 貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核 心技術(shù)

6、產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。2.5產(chǎn)業(yè)突出生產(chǎn)性服務(wù)，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場發(fā) 展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計、虛擬工廠為表現(xiàn) 手法，從而把整個產(chǎn)業(yè)價值鏈聯(lián)系起來。綜上所述，區(qū)成為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤 其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高 度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力， 為本項目的規(guī) 劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié)項目建設(shè)的微觀背景本項目選址在區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是 綜合考慮區(qū)熹涌村當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。倫教是核心城區(qū)，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三

7、角城市 群的區(qū)域中心，重點完善政治、經(jīng)濟、文化中心功能，發(fā)展科研、商 務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢城市 資源，打造民營經(jīng)濟總部基地。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機械城、華潤萬佳、萬 輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等 為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。與此相對應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大 良的南方智谷，職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的省工業(yè)設(shè)計城，將形成區(qū) 文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。對比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達區(qū)域的市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾主題的大型集聚基地。以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的，居然沒有一個珠

8、寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)， 因此，攜中國珠寶兩大巨頭及眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)勢在必 行。倫教做為中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避 企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動地段整 體轉(zhuǎn)型。自周大福、周生生設(shè)廠于倫教，20年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。隨著人民醫(yī)院、體育館、五星級酒店的建設(shè)，龍洲路升格為326國道，萬科等一大批地產(chǎn)落戶倫教，消費力巨大的倫教同樣在成熟城 區(qū)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。 按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用 地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營 商氛圍等因素，倫教街

9、道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn) 品與商貿(mào)集散地的首選。第三節(jié)項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的 發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集 聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體， 還可以利用其所處的優(yōu) 越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘?休閑、旅游、娛樂和學(xué)習(xí)的重要場所。首先，隨著中國國民經(jīng)濟和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2010年，中國已成為世界奢侈品消費大國，但中國女性飾品人均占有率不足5%,市場潛力十分巨大。全國每年有近1000萬對新人喜結(jié)良緣，因結(jié)婚而 產(chǎn)生的消費高達2500億元。眾多世界知名珠寶名

10、牌，更是非?？春?中國的消費市場及制造環(huán)境，對強勢進入中國市場躍躍欲試。從中國珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看，黃金珠寶企業(yè)的國市場銷售額 約占全國1/3,市場占有率居國第一。珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在 430億元以 上，生產(chǎn)能力占國珠寶市場 70%以上。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了經(jīng)濟騰飛新 的“增長引擎”和“城市名片”。從市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè) 區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn) 和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。 但水貝珠 寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級的過程。 水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園廠房大都是上世紀 80年代的建筑，外表舊，區(qū)道路

11、 狹窄，區(qū)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、 裝飾材料和雜貨店 為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營環(huán)境難以相容。市分多次投入巨資對水貝 區(qū)域進行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個工業(yè)區(qū)變成了今天 以商貿(mào)為主的真正的珠寶時尚商城。相比之下，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、 周生生兩大巨 頭的，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的， 卻沒有產(chǎn)品展示和銷售 的集散場所。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、 設(shè)計和制造企業(yè)， 以及便利的交通條件、大量的消費人群，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻 祖周大福、周生生兩大巨頭的，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。 這為項目的建設(shè)和實施開辟了市場的機會窗口。 水貝珠寶產(chǎn)業(yè)

12、園的發(fā) 展歷程，也為珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。在對的消費市場進行深入的市場調(diào)查后顯示，區(qū)域消費水平極高。2010年區(qū)GDP高達1935.6億，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到 500 億元。這些數(shù)據(jù)都足以說明區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng) 濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)。而且，項目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、 唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍名都、濤匯領(lǐng)御居住區(qū)等 高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能 力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié)項目建設(shè)的定位本項目的定位是“立足倫教，以萬輝珠寶城為中心，通過對現(xiàn)有 舊工業(yè)區(qū)進行翻新和改造，

13、建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與 商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化涵，使其成為倫教乃至全新的珠 寶文化休閑與旅游購物中心。上述項目定位中，包含幾個關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：1、“立足倫教”正如在本報告第三章中所分析的，從目前區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā) 展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫 教相關(guān)產(chǎn)業(yè)在乃至全國的實際地位是不相稱的。 因此，本項目的建設(shè) 首先是彌補了倫教珠寶產(chǎn)業(yè)的一塊產(chǎn)業(yè)空白。 中國兩大珠寶巨頭周大 福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎(chǔ)。2、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的 經(jīng)濟效應(yīng)。因此，本

14、項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的珠寶經(jīng)濟鏈條， 從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，至V制造加工，至雋端展示交易，特別是利用目前 現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將珠寶推廣出去，以萬輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場所，實現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售模式， 再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設(shè)計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè) 生態(tài)圈。圈上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集 聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場開拓的成本和投入。 高端展示 交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在的珠寶首飾等 奢侈品，并提供五星級的酒店餐飲住宿服務(wù)。3、“文化涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園

15、區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)， 也 不是單純的批發(fā)市場。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水 平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化涵的項目。 之所以如此， 和項目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾本身就不是一般的商 品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時， 此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比 重是很高的。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的 從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項目所在的區(qū)位是區(qū)中心城區(qū)， 區(qū)人群的消費水平和整體素質(zhì)較高， 加上美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些 因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸 引的珠寶首飾產(chǎn)

16、業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進，還可以聚集 人氣，擴大影響，成為倫教中心商貿(mào)組團的中心，進一步形成對周邊 地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié)項目建設(shè)的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具 有十大競爭優(yōu)勢：1、區(qū)域優(yōu)勢從的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來講，項目彌補了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實現(xiàn)了珠 寶產(chǎn)業(yè)的聚集，也為項目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。 而從區(qū)的經(jīng)濟和 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心北擴的催化劑。同時，由于倫教 毗鄰番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、珠寶產(chǎn)業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工 藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為實現(xiàn)區(qū)

17、在珠三角城市群的區(qū)域中心，及鞏固區(qū)在珠三角經(jīng)濟發(fā)展中所處的引領(lǐng) 和帶動地位將會起到積極的作用，反過來，也為項目的未來運作成功， 奠定了基礎(chǔ)。2、交通優(yōu)勢項目所處的倫教，105國道南北而過，326國道東西而過，距一 環(huán)、北二環(huán)、廣珠輕軌站、碧桂路等不足 5分鐘車程。如此便利的交 通條件，使得項目吸引消費群體、帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展以及便捷的物流 服務(wù)成為可能。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米, 在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地， 已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ?邊產(chǎn)生較大的影響。4、定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、 新、奇，而是結(jié)合實際的情況， 突出區(qū)域性

18、領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購 物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升， 而且也符合項 目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟 社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。5、功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計到生產(chǎn)加工， 從交易展示到休閑娛樂高端消費，因此，不同需要的客戶都可以在本 項目中找到適合自己的服務(wù)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計了面 積適合的開發(fā)設(shè)計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還 可以找出很多，充分體現(xiàn)了項目強大的功能優(yōu)勢。6、專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意

19、義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項 目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化涵的項目，項目建設(shè)方將與中 國地質(zhì)大學(xué)（）、復(fù)旦大學(xué)、華南理工大學(xué)、美術(shù)學(xué)院、珠寶行業(yè)協(xié) 會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務(wù)網(wǎng)等專業(yè)海外商協(xié)會合作，不 僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁， 使 其真正實現(xiàn)生意上的成功。因此，本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。7、營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展 會經(jīng)濟等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項 目具有強大的營銷優(yōu)勢。8產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢珠寶首飾乃至整個中國文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流

20、的新寵。9、政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產(chǎn) 業(yè)布局中的空白，所以區(qū)街兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持 和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。10、管理服務(wù)優(yōu)勢本項目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實施。加上新品研發(fā)平臺、設(shè)計產(chǎn)品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務(wù)平臺、金 融服務(wù)平臺、研發(fā)設(shè)計人才交流平臺、配套服務(wù)平臺這七個平臺的綜合運營，保證進入項目的商家成功。第三節(jié)項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著

21、改革開放的不斷深入， 尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視， 將“文化”與“產(chǎn)業(yè)” 相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化涵和主 題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還 有其隱含的文化。這樣，可以提咼交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易 過程中的價值增值空間。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功 創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交 易行為相結(jié)合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和 寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認識和接 受文化中的不同

22、側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進文化的交流， 才 能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項目建設(shè)的原則1、特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)?力就會愈強。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整 的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊?，努 力保護原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設(shè)和項目運轉(zhuǎn) 過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊和平醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院、體育館、 長鹿農(nóng)莊、羊大路綠道等相關(guān)項目的協(xié)調(diào)發(fā)展，與水鄉(xiāng)融于一體。2、先進性原則項目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性， 要能適應(yīng)國際、國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 趨勢。單純的制造

23、加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本 項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。3、經(jīng)濟性原則項目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟效益， 促進地方經(jīng)濟協(xié)調(diào) 發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準 的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建 設(shè)低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務(wù) 實。4、生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。 在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。第四章項目建設(shè)容第一

24、節(jié)項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、 一基地、五區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大 眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工 制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使 項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)， 不利于使商業(yè)氛圍 更上檔次，缺乏后勁。“一中心”是指“珠寶文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶 首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為 五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教 育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工

25、藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)。 通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進入園區(qū)， 一方面使產(chǎn)業(yè) 逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán) 節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形 成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的 交易區(qū)域進行專業(yè)產(chǎn)品的交易。根據(jù)展示和交易容的不同類別，該區(qū) 域共包含6個子功能區(qū)：1、珠寶首飾展示

26、交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。2、工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。3、家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。4、高端國際奢侈品展示交易區(qū)集中展示和交易各類國際高端奢侈品相關(guān)產(chǎn)品。 包含一個高端商 場。5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目 的吸引力大幅提升。6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產(chǎn)品展示與交易功能的補充， 通過提供專業(yè)的拍賣服 務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引

27、更多的人 群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項 目成為區(qū)又一群眾消費、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其容類別， 包含四個子功能區(qū)：1、珠寶文化主題廣場該廣場以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交 流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。2、珠寶主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。 通過實物標(biāo)本、互動電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。3、酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛?，介紹和展示各地酒文化，建設(shè)顧 客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此 基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒

28、吧街，建 設(shè)小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費 區(qū)。4、休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、KTV棋牌、 沐足、水療、SPA等。特別提供絕無僅有的黃金大餐。遠期包含一個 五星級酒店。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題， 尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集 中相關(guān)的設(shè)計開發(fā)與培訓(xùn)項目，不僅服務(wù)本園區(qū)客戶，更面向周邊地 區(qū)。本區(qū)域包含兩個子功能區(qū)：1、設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作 室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設(shè)計基 地，創(chuàng)意與設(shè)

29、計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)制造工廠所采用。裝飾工程與居家設(shè)計工作室可以直接為 珠寶連鎖店提供店面設(shè)計裝修及周邊日益增多的樓盤提供服務(wù)。2、培訓(xùn)區(qū)本區(qū)域?qū)⒓懈黝惻嘤?xùn)項目，包括“珠寶首飾設(shè)計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計”、“動漫設(shè)計”、“工業(yè)設(shè)計”等專業(yè)培訓(xùn) 項目，也包括面向普通消費人群的培訓(xùn)項目，包括珠寶 DIY、樂器培 訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。通過上述項目的 實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)集中進行專業(yè)和群眾培訓(xùn)的中心。五、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，實現(xiàn)新品研發(fā)平臺、設(shè)計產(chǎn)品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息

30、服務(wù)平臺、金 融服務(wù)平臺、研發(fā)設(shè)計人才交流平臺、配套服務(wù)平臺七大功能，共包含五個子功能區(qū)：1、珠寶質(zhì)量鑒定中心與國知名質(zhì)量鑒定機構(gòu)合作，在本園區(qū)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心， 通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和 誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時，堅定 中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等 服務(wù)。2、會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)中小型商家的需要， 盡量降低其運營成本，園區(qū) 將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會 議，向客戶進行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠程展示、大 屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議

31、設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價 較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過 有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以 外的用戶開放，以擴大本項目的影響。3、電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺， 所有入駐 商家可以通過該平臺不受國界限制， 與海外商家開展交易和展示，也 可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進行在線支付和商家調(diào)查等， 以確保交 易的安全和快捷。4、物流服務(wù)中心面向園區(qū)商家，提供及時、周到的物流運輸服務(wù)，專門制定信息、資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。5、設(shè)計師公寓園區(qū)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。

32、6、建立專項基金通過和銀行、風(fēng)投公司合作成立專項基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。第二節(jié)項目的建設(shè)規(guī)劃本項目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有熹涌工業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的 前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修 繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為 4部分，即 “建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠 化規(guī)劃”?！敖ㄖ误w規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建 筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能， 對于同一功能的 建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)不同功能的建筑。 對于建筑部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改造方法。 例如

33、，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此 可以選擇建筑體量較小的原有廠房， 而對于工藝禮品類工廠，有些需 要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件， 則可以考慮現(xiàn)有 園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)現(xiàn)存較多的員工宿 舍，其改造方向可以重點考慮設(shè)計師公寓、創(chuàng)意設(shè)計工作室、樂器培 訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面 積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻 新，使其滿足功能需要?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目 的功能規(guī)劃可見，占地9萬余平方米的園區(qū)，將包含5大功能分區(qū)， 每個功能分區(qū)又包含若干子功

34、能區(qū)，未來園區(qū)工作人員與游覽和消費 人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至十幾倍。 如何很好地將這些人群分 入到不同建筑，并疏導(dǎo)整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的 要求。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的 露天廣場比較有難度，因此，應(yīng)重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流 公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風(fēng)情步行街， 這樣可以 解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題， 而且還可以創(chuàng)造出獨一無二 的別樣情調(diào)。在園區(qū)靠近羊大路一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置是 聯(lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達周邊已經(jīng)相對成熟的商業(yè)街區(qū)， 融入 其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮

35、園區(qū)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀， 可以選擇 在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū) 道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的 經(jīng)驗。在道路改造上，應(yīng)為道路融入文化涵，可以考慮按照不同的功能 劃分，將珠寶文化結(jié)合世界各地具有特色的街道風(fēng)格融入到本園區(qū)的 街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高， 而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中， 可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè) 建筑的外墻及門面也改造成同樣風(fēng)格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈 飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅

36、 游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成 為的一個旅游亮點?！笆姓幸?guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、 通訊和排污等設(shè)施的改造。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的變電站和消防中 心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室干式變壓器和集中 的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助 道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè) 公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。除上述考慮之外，對于園區(qū)重點街道和景點，如主題廣場、特色 酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營造浪漫氛

37、圍?！皥@林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此 不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠 化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應(yīng)的樹 木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同風(fēng)格的異域風(fēng)情。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)建筑高低錯落， 由條件將屋面改造為花園，并在花園設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為 客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成本項目總投資預(yù)計為人民幣15億元，通過企業(yè)自籌、政府入股、 風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集。項目各功能劃分和相應(yīng) 的

38、投資構(gòu)成參見表1。按功能劃分的項目投資構(gòu)成表（表1）序號功能區(qū)項目名稱占地面積（M2）建筑面積（m2）投資總額（萬兀）1生產(chǎn)加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,000.003,000450.0特種高端工藝加工廠1,000.003,000450.02展示交易區(qū)珠玉首飾展示交易區(qū)1,940.007,7603,230.0國際高端奢侈品展示交易區(qū)（商場）4, 488.0022, 44C41,410.0家居飾品展示交易區(qū)2,845.0017,0683,410.0玩具及動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)1,488.009,1102,270.0民間創(chuàng)意展示交易區(qū)350.001,400280.0拍賣中心470.001,880752.03

39、文化旅游區(qū)文化主題廣場（含園林景觀）12,000.001,000560.0酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,548.009,9798,008.0珠寶文化體驗區(qū)1,460.007,3001,825.0休閑會所與俱樂部（五星級酒店）21,000.00189,00075984.04教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計中心620.005,1,005.0培訓(xùn)中心1,000.003,000600.05公共服務(wù)區(qū)珠玉首飾質(zhì)量鑒疋中心291.00582174.0會議與創(chuàng)意演示中心1,000.003,000900.0設(shè)計師公寓14,000.0022,0006,600.0海關(guān)物流服務(wù)中心1,500.006,0001,500.0

40、園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺、消防等）1,000.002,000600.06合計90, 000.00314, 547150,000.0合計33,527.1本項目分四期，共3年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表 2按建設(shè)期劃分的項目總投資構(gòu)成表（表2）項目建設(shè)期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合計2008年1月至2018年6月150,000.0第五章 項目經(jīng)濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平

41、方米，修繕后的園區(qū)物業(yè) 租金等綜合收益均價有望達到 50元/平方米，僅租金一項年收益約為 16,200萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)， 前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價累計滾動發(fā)展 之資金成本，項目投資回收期約4年。項目建成后，年資金收益率約 為40%其中按項目產(chǎn)能80%計，每年交易額咼達人民幣200億兀。同時 解決中、高收入就業(yè)2,000人，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲備現(xiàn)狀有較 大改善。第六章項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。即項目建設(shè)單 位在完成項目規(guī)劃、立項和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項目的招商和運營 管理委

42、托專業(yè)的商業(yè)管理公司負責(zé)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公 司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項 目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外，項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重 點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經(jīng) 具備相當(dāng)實力的社會權(quán)威機構(gòu)，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘 市場機會。例如，項目建設(shè)單位與區(qū)政府開展合作，將項目列為該政 府面向國際市場的重要出口展示和供應(yīng)基地；與中國地址大學(xué)（）、 復(fù)旦大學(xué)等合作，將項目作為學(xué)校的教學(xué)、研究和交易展示基地；與 區(qū)旅游局、省旅游局和各主要旅行社合作，將本項目列為旅游景點之 一、成為省工業(yè)旅游

43、示基地、科普教育基地等等。通過上述合作，一 方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層 次服務(wù)，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。第二節(jié)項目營銷管理本項目的服務(wù)對象分為專業(yè)和普通消費群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)制造商、批發(fā)商和設(shè)計商等，其根本的目 的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件， 并更直接地進入 市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業(yè)管理與 專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè) 氛圍。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的 購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。 包括特色酒吧、酒文化專 區(qū)、動漫體驗、培訓(xùn)與講座以及購物休閑等容。因此，項目在營銷方 面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。同時， 圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生 的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè) 部分主要是加工場所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè) 立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。 所有 生活廢水，進入化糞池后，在