長(zhǎng)春怡景佳苑物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思

1、怡景佳苑物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思第一部分 怡景佳苑物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思一、項(xiàng)目概況（一）簡(jiǎn)介怡景佳苑為市吉順街與體北路的交匯處，緊鄰美麗的動(dòng)植物公園，并與南嶺體育場(chǎng)和全民健身 為伴，戰(zhàn)地面積約為 11.24 萬平方米，總建筑面積月 15 萬左右 其中住宅面積為 12.25 萬平方米， 商鋪為 2.75 萬平方米 高層住宅樓 47522平方米。容積率為 1.358. 總計(jì) 17棟住宅，其中高層 5 棟， 多層住宅樓為 12棟，合計(jì) 75個(gè)單元 其中高層住宅 8個(gè)單元，多層為 67個(gè)單元總居住戶數(shù)為 982 戶，商戶 60戶，車庫(kù) 348個(gè)，底下停車位 175個(gè)，雨季居住人口為 3120 人.

2、（二）小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)主要設(shè)備設(shè)施：地下停車場(chǎng) 1 個(gè)，變電站 3 座，電梯 8部, 供水泵站 ,排污泵 , 供熱泵等（三）周圍的配套設(shè)施教育：中小學(xué) :8 中、 39 中、平泉小學(xué)交通： 61 路、 246 路、 17 路 80 路 277 路人文景觀：市動(dòng)植物公園健身娛樂設(shè)施：南嶺體育場(chǎng) 全民健身中心生活設(shè)施：工商銀行，建設(shè)銀行，國(guó)商（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)介紹市中興物業(yè)服務(wù)公司成立與 2000 年，具有二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，多年致力于物業(yè)服務(wù)工作 的不斷創(chuàng)新和追求，秉承以“公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中”的運(yùn)營(yíng)理念，遵循服務(wù)第一， 業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)中興物業(yè)，勇爭(zhēng)第

3、一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的 服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園 曾經(jīng)對(duì)多個(gè)樓盤進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作，具體有武夷家園、豐和日 麗、好景山莊 鉆石山莊、萬生家園等，得到了社會(huì)和消費(fèi)者的一致好評(píng)和認(rèn)可。我公司將利用 我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)， 專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使XXX小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度， 使XXX真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司 服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)管理、追求創(chuàng)新、服務(wù)。二、客戶服務(wù)與需求分析主要是針對(duì)上班一族，事業(yè)成功人士的中高檔的消費(fèi)人群，切合實(shí)際的考慮到

4、了這類人群對(duì)于 安靜幽雅的居住環(huán)境和完備的生活基礎(chǔ)設(shè)施的考慮，充分利用該區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)和自然優(yōu)勢(shì)，人文優(yōu) 勢(shì)，力求打造健康，時(shí)尚，和諧的居住環(huán)境，讓人們?cè)谛鷩痰亩际兄袑ふ业揭环阶匀患兇獾纳羁?間。三、項(xiàng)目的可行性研究與定位立足本地的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)和所在區(qū)域的人居特點(diǎn)，充分考慮到了推行該項(xiàng)目的可行性以及廣闊的市場(chǎng)潛力。經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和民意測(cè)驗(yàn)，歷史資料的考證并結(jié)合現(xiàn)有的市場(chǎng)特點(diǎn)，進(jìn)行了 有關(guān)于此項(xiàng)目的相關(guān)論證，從多方得到的數(shù)據(jù)和資料證明了推廣和實(shí)踐該項(xiàng)目是可行的，能夠?qū)崿F(xiàn) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的多種利益的有效組合，能夠給企業(yè)帶來預(yù)期的效益，同時(shí)對(duì)于改善該項(xiàng)目所在區(qū)域的 刃具環(huán)境有著重大的意義。項(xiàng)目名稱

5、位置開發(fā)商物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)配套優(yōu)勢(shì)怡景佳苑吉順街與體北路交匯省天地房地產(chǎn)開發(fā)市中興物業(yè)服務(wù)0.7元/月與其他兩個(gè)樓 盤相比更接近 繁華的商業(yè)中 心和動(dòng)植物公 園，及南嶺體 育場(chǎng)和全民健身中心卉香小區(qū)自由大省宏英房市民生物0.65 元/路和東嶺街地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)服務(wù)月萬晟第一區(qū)亞泰大街和東嶺街省萬晟房地產(chǎn)開發(fā)市萬晟物業(yè)服務(wù)0.8元/月利用SWOT理論進(jìn)行項(xiàng)目的對(duì)比分析1. 機(jī)會(huì)分析現(xiàn)代社會(huì)消費(fèi)者對(duì)買房置業(yè)的要求已經(jīng)從過去單一的戶型質(zhì)量上把更多關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)服務(wù)上，負(fù)責(zé)怡景佳苑的中興物業(yè)服務(wù)是我省為數(shù)不多的二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所以無論是在資質(zhì)誠(chéng)信,管理經(jīng)驗(yàn)等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，并且地理位置和

6、基礎(chǔ)設(shè)施配套方面有著其他樓盤不可比擬的優(yōu)勢(shì).2. 威脅分析 房地產(chǎn)行業(yè)正以著蓬勃的勢(shì)頭不斷上升強(qiáng)大，新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷出現(xiàn)，同類的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)，此地段仍有待建樓盤，卉香小區(qū)和萬晟第一區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是在本土剛剛崛起的服務(wù)企業(yè).3. 優(yōu)勢(shì)分析首先在地理位置上怡景佳苑更接近繁華地段和商業(yè)中心和動(dòng)植物公園，及南嶺體育場(chǎng)和全民健身中心，卉香小區(qū)和萬晟第一區(qū)的位置則相對(duì)距離遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且交通也并不十分便利并且我們有著良好的市場(chǎng)口碑和充足的財(cái)政支持，在考慮企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)更加注重產(chǎn)品服務(wù).我們要做的是細(xì)致和全面的服務(wù).4. 劣勢(shì)分析卉香小區(qū)和萬晟第一區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)的新生力量必然在管理

7、上存在 著不可避免的問題，而且由于所在位置的限制很難在空間上將地理優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)向所倡導(dǎo)的實(shí)現(xiàn) 吻合.四、物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)根據(jù)先行的市物業(yè)管理服務(wù)條例，結(jié)合小區(qū)自身開發(fā)建設(shè)和管理的特點(diǎn)，對(duì)于小區(qū)中存在 的午夜管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)做如下概述了：（一）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)公司將通過良好的物業(yè)管理，使“萬年嘉城”保值、增值，真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、 舒適的生活和工作環(huán)境。（二）物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)鑒于以上原因，對(duì)

8、小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議： （詳見規(guī)劃圖）1. 小區(qū)出入口的設(shè)置建議：設(shè)立一個(gè)主出入口，三個(gè)次出入口，吉順街方向一個(gè)，體北路方向一個(gè)，在吉順街方向設(shè)一個(gè) 主出入口和一個(gè)次出入口。2. 小區(qū)物業(yè)管理用房的建議：需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個(gè)站需建設(shè)物業(yè)管理辦公用房 30 平 方米，或租用住宅樓用于辦公用房。3. 小區(qū)的公共秩序管理建議方案一：建議小區(qū)進(jìn)行封閉式管理，除出入口外與街道連接的通道用鐵藝圍欄隔離，這樣有助 于小區(qū)公共秩序的管理，因?yàn)樾^(qū)沒有建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，如果不予隔離，公共秩序的管理將很困 難。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算按方案測(cè)算的）方案二：小區(qū)進(jìn)行開

9、放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子追尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管 理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 結(jié)合物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的重點(diǎn)和難點(diǎn)， 我們將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，我們的追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善 的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌 .五、物業(yè)管理服務(wù)模式1. 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；2. 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信 譽(yù)；3. 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè) 戶服務(wù)；4. 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的

10、管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶 日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二部分管理方式與運(yùn)作程序-、管理方式與運(yùn)作程序（一）怡景佳苑管理組織架構(gòu)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理設(shè) 備 維 護(hù) 員會(huì)計(jì)物業(yè)主管保安.消防主管保潔、園藝主管行政、財(cái)務(wù)主管管理處組織架構(gòu)描述：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,實(shí)行獨(dú)立核算。2怡景佳苑管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。3怡景佳苑管理處部采用直線職能制，盡量減少管理

11、環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信 息渠道的暢通。4. 管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管，降低人力資源成本。5. 物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。6. 行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。7. 客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的橋梁。（二）管理機(jī)制的確定結(jié)合怡景佳苑文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的IS09001品質(zhì)管理體系,根管理理念，依托中興物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的怡景佳苑所處的地理環(huán)

12、境,據(jù)中興物業(yè)對(duì)的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至 部門、崗位組織考核，確定業(yè)績(jī)n質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金否決（三）創(chuàng)建怡景佳苑有效的服務(wù)價(jià)值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在XXX全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示XX物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制互動(dòng)服務(wù)鏈

13、第三部分人員的配備、培訓(xùn)與管理、人員的管理管理管理人員素質(zhì)要求崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)管理處經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具審員資格。1人管理處經(jīng)理助理大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí) 和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具審員資格。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。1人工程副經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，多年的工程維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)重冷靜1人物業(yè)主管大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè) 多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系。1人出納大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)

14、師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系?？蛻艚哟髮Ｒ陨蠈W(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能 力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人樓層管理員大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)， 持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。3人維修工高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。8人素質(zhì)描述:職務(wù)性別年齡文化程配置（崗位）要求要求度要求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求人數(shù)保安員男性2!0-26 歲高中A年退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；10C.身高1.75-1.82 米，體重 65車管員男性高中公斤以上；D. 說話

15、清楚，沒有明顯口音；E. 威嚴(yán)而不失靈活。6人消防值班員男性3運(yùn)歲以下高中B.相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。3人保安班長(zhǎng)男性310歲以下大專三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)1人保潔班長(zhǎng)不限男性：40歲以下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人B.五官端正，動(dòng)作麻利保潔員不限女性：初中C.有星級(jí)酒店或清潔公司工作8人35歲以下經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。維修班長(zhǎng)男性40歲以下大專以上B.具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)1人驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)B.具有中級(jí)以上的相關(guān)技能等級(jí)資格維修技工男性：運(yùn)歲以下中級(jí)A. 身高1.65M以上；B. 具有中級(jí)以上的相關(guān)技能等級(jí)資格并通過本公司的專業(yè)考核C. 二年

16、以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)3人園藝師男性35歲以下中級(jí)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上1人備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件：A. 身體健康，無傳染病，無不良嗜好；B. 收銀員須具有 XX市戶口或XX市戶口擔(dān)保人；C三證齊全（、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證 ），有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)明；D. 有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E. 方面具有持長(zhǎng)者，可適當(dāng)放寬其他條件。二、管理服務(wù)人員配備根據(jù)XXX的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在怡景佳苑管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備 各類管理服務(wù)

17、人員 38 人（含保安、保潔和園藝等） 。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行中興物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬瓮稑?biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證XX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。第四部分 管理指標(biāo)與措施、質(zhì)量指標(biāo)1. 房屋建筑的完好率達(dá)到98以上；2. 報(bào)修及時(shí)率達(dá)到 100；3. 清潔管理無盲

18、點(diǎn)；4. 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到 98以上；5. 小區(qū)路燈完好率達(dá)到 100；6. 管理區(qū)域不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；7. 有效投訴處理率 100；8. 服務(wù)滿意率達(dá) 95以上；9. 綠化完好率達(dá)到 98以上；10. 道路完好率達(dá)到 98；11. 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100%;12. 無服務(wù)安全事故發(fā)生。二、管理措施1. 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；2. 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；3. 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；4. 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗5. 明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；6. 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；7. 各種收費(fèi)項(xiàng)目

19、、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；8. 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；9. 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；10. 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。三、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)承諾1房屋完好率99%2房屋零修、急修及時(shí)率100%3維修合格率100%4管理費(fèi)收繳率98%5綠化成活率95%6保潔清潔率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路燈完好率99%10停車場(chǎng)完好率100%11小區(qū)治安案件發(fā)生率0.1%以下12排水管、明暗溝完好率100%13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%14火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下15違章發(fā)生率與處理率0.1%、100%16住戶有效投訴率及處理率1% 1

20、00%17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%18維修服務(wù)回訪率80%19居民對(duì)物業(yè)管理滿意率99%第五部分管理制度的制訂、公眾制度（一）業(yè)主公約（見附件）（二）裝修制度1. 在二次裝修的審批過程中，建立項(xiàng)目主管初審、綜合管理部部長(zhǎng)復(fù)審、管理處經(jīng) 理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。2. 加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一 書”制度，即要求裝修施工單位辦理“ 修許可證”和“施工人員出入證” ，并簽訂“二次裝修責(zé)任書” ，同時(shí)要求施工單位繳納 一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。于萌3. 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們?cè)趯?shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管的 例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二

21、次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理 盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修消滅 芽狀態(tài)。4. 為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位 的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。5. 電梯使用管理（ 1 ）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的 規(guī)章制度；（ 2 ）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審 查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；（ 3）保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。二、部制度（一）崗位職責(zé)1. 行政辦公室： 負(fù)責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。2. 物業(yè)事務(wù)部：負(fù)責(zé)物業(yè)公

22、共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測(cè)、和居民委托 的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。3. 工 程 部： 負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及 住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。4. 客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動(dòng)的策 劃、組織、實(shí)施、特約服務(wù)等。5. 財(cái) 務(wù) 部： 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和部帳務(wù)管理。（二）員工考核考核辦法1. 總則（1）為建立正常的員工考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性，真實(shí)地反映員工的工作能 力、工作表現(xiàn)，切實(shí)地把工作表現(xiàn)和工資待遇結(jié)合起來，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經(jīng)公司聘用的管理處全體員工，各部門可根據(jù)本

23、辦相應(yīng)地制定各部門的員工考 核辦法，但不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之容報(bào)總經(jīng)辦 / 人力資源中心審批方可執(zhí) 行，總經(jīng)辦 / 人力資源中心并將監(jiān)督該考核過程。（ 3）考核包括試用期考核、年度考核及不定期考核三種。（ 4）考核之基本容見員工考核報(bào)告 ，員工考核報(bào)告分主管級(jí)及以上級(jí)別人員適用和主管 級(jí)以下級(jí)別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個(gè)人檔案，并作為以后獎(jiǎng)懲晉升之有關(guān)依據(jù)。二、試用期考核（一）員工試用期將滿時(shí)，由員工所屬部門為員工作試用期考核，填寫員工考核報(bào)告 ，并簽 署轉(zhuǎn)正意見及填寫員工之優(yōu)、缺點(diǎn)。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進(jìn)行考核，并由部門主管確認(rèn)，也可由部門

24、主管直接 安排考核人進(jìn)行考核。（三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認(rèn)后報(bào)總經(jīng)辦/ 人力資源中心審核再報(bào)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。（四）試用期轉(zhuǎn)正未獲批準(zhǔn)，如未延長(zhǎng)試用期者將視為試用期終止合同，如延長(zhǎng)試用期者，待 延長(zhǎng)之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正，將作試用期終止合同處理。三、年度考核一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進(jìn)行；（二）年度考核中群眾評(píng)價(jià)部分采取不記名評(píng)分方式，如對(duì)被評(píng)價(jià)人不了解可不作評(píng)分，群眾 評(píng)價(jià)部分將去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分；（三）員工自我評(píng)價(jià)分如超出領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià)分之平均數(shù)正負(fù) 5 分以上，員工自我評(píng)價(jià) 分將不被承認(rèn)，并相應(yīng)調(diào)整為領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià)分之平

25、均數(shù)；（四）各項(xiàng)考核分?jǐn)?shù)比例構(gòu)成如下：領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分占總分的 50%；自我評(píng)價(jià)分占總分的 10%；群眾評(píng)價(jià)分占總分的 40%。（五）員工考核分?jǐn)?shù)如低于 50 分，管理處將對(duì)該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評(píng)估，考慮其 現(xiàn)職工作的勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排；四、不定期考核（一）管理處可根據(jù)需要在任何時(shí)間對(duì)任何員工作出不定期考核安排；（二）不定期考核一般由部門主管或總物業(yè)經(jīng)理提出，并親自或指定考核人進(jìn)行考核；（三）不定期考核將由考核人填寫員工考核報(bào)告 ，并作出考核意見后報(bào)總經(jīng)辦 / 人力資源中 心，總經(jīng)辦 / 人力資源中心根據(jù)員工考核報(bào)告就該員工作出調(diào)查后簽署考核結(jié)果報(bào)物業(yè)經(jīng)理批 準(zhǔn)后執(zhí)行

26、。第六部分 檔案資料的建立與管理根據(jù)國(guó)家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提高管理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，確保 文檔的完整與安全，應(yīng)作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關(guān)規(guī)定1. 管理處文檔管理員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件 （ 通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議 紀(jì)要等 ）及資料 （技術(shù)圖紙、說明書、手冊(cè)、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等 ）的收集、存 檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。2. 級(jí)文件由資料管理員妥善保管，不得散播其容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得翻閱、復(fù)印、或 帶離辦公室。3. 文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類，做到標(biāo)識(shí)清楚，查找方便，并注明保存期限。4. 定期檢查

27、存檔文件，過期的文件資料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，做銷毀處理。5. 管理處購(gòu)置的重要設(shè)備到貨時(shí)，會(huì)同有關(guān)部門，檢查驗(yàn)收說明等材料，并及時(shí)歸檔。6. 管理處各項(xiàng)活動(dòng)拍攝的照片、 聲像材料， 必須在活動(dòng)結(jié)束后一周整理完整， 注明時(shí)間、 地點(diǎn)、 來賓、活動(dòng)容，交資料室保存。7. 政府往來文件、公司下發(fā)的文件須按類別及時(shí)存檔，保證資料的完整性。8. 管理處部發(fā)文須由資料員對(duì)格式、方法等方面進(jìn)行審核，編發(fā)文號(hào)，并在電腦保存后，交部 門經(jīng)理批準(zhǔn)，方可按規(guī)定發(fā)送，同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。9. 文件、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的容管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案

28、時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1. 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2. 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5. 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。6. 權(quán)籍檔案中包含以下容：入伙通知書， 入伙手續(xù)書， 業(yè)主使用公約， 裝修管理協(xié)議， 房屋驗(yàn)收表， 入伙手續(xù)資料簽收單， 產(chǎn)權(quán)清單，租賃清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報(bào)修項(xiàng)目表， 服務(wù)項(xiàng)目表， 保管鑰匙委托書， 代辦

29、服務(wù)委托書， 安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔， 發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。三、權(quán)籍管理1. 經(jīng)理要掌握管理區(qū)域入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 , 并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中 , 管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、 使用權(quán)的變更情況 ; 能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn) 移、變更的時(shí)間和方式。2. 物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè), 并輸入計(jì)算機(jī) .3. 產(chǎn)權(quán)清冊(cè)容房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e，使用情況附設(shè)，設(shè)施情況4. 車庫(kù)使用情況租賃清冊(cè)容，租賃戶，租賃時(shí)間，房屋地址，部裝修情況5. 經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。6. 管理處

30、經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中 發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。第七部分早期介入服務(wù)容一、早期介入的容房地產(chǎn)開發(fā)商邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階就提前介入，參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，保證建成后的物業(yè)符合業(yè)主的使用要求，并方便以后的物業(yè)管理。二、早期介入的作用多年的實(shí)踐告訴我們，物業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間實(shí)行物業(yè)管理的早期介入，其直接作用與間接作用 都是很大的。（一）促進(jìn)規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不

31、足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或物業(yè)建設(shè)前提請(qǐng)發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。（二）減少返工，防止留下后遺癥在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，這些問題往往, 必然造成后期物業(yè)管理的力不從心。將施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收中可能存在的質(zhì)量問題降低到最低 程度，以發(fā)揮早期介入減少返工、防止后遺癥的作用。（三）為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ)物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料，分門 別類編制物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬、記錄物業(yè)建設(shè)過程中的重大相關(guān)事項(xiàng)、建立物業(yè)技術(shù)檔案和物業(yè)業(yè)戶 檔案、調(diào)查分析未來業(yè)戶服務(wù)需求等。以上論述證明，前期物業(yè)管理的早期介入確

32、實(shí)非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好的履行建設(shè)單 位與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)發(fā)展商，應(yīng)該 充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極意義與有利作用， 使房地產(chǎn)開發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與 后期的物業(yè)管理間實(shí)現(xiàn)富有成效的對(duì)接。自己的服務(wù)品牌，逐步與一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展商建立長(zhǎng) 期的合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展。第八部分 物業(yè)管理服務(wù)容、物業(yè)管理制度1. 管理處經(jīng)理職責(zé)；2. 管理人員崗位職責(zé)；3. 作業(yè)人員崗位職責(zé)；4. 員工培訓(xùn)；5. 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6. 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1. 部運(yùn)作管理辦法2. 小區(qū)秩序

33、管理；3. 清潔管理；4. 綠化管理；5. 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6. 供配電設(shè)備管理；7. 給排水設(shè)備管理；8. 共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；9. 安全操作規(guī)程；10. 特約服務(wù)管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）三、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1. 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09001質(zhì)量體系及IS014001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2. 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3. 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4. 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工 有良好的精神面貌和積極的工

34、作態(tài)度。5. 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。6. 協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。7. 認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。四、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1. 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2. 負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3. 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4. 負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5. 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。6. 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作

35、。7. 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。五、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2. 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3. 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的公共設(shè)施的清潔工作。4. 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5. 負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1. 負(fù)責(zé)小區(qū)苗木的移栽和修剪。2. 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。3. 對(duì)花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4. 熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。5. 負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。6. 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。七、秩序管理員崗位職責(zé)1. 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽

36、從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2. 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的車輛進(jìn)出、停放管理。3. 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4. 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防工作。5. 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。八、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1. 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。2. 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3. 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。4. 定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5. 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。6. 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第九部分 工作計(jì)劃、早期介入計(jì)劃中

37、標(biāo)后十天1. 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同2. 參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付1）收集整理各類圖紙資料，熟悉園區(qū)情況。2）加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會(huì)，了解工程進(jìn)度。（3 ）就物業(yè)管理方面，對(duì) XX廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)建議。4）參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。在建物業(yè)早期介入工作中標(biāo)后至物業(yè)交接前全面介入在建物業(yè)的施工。 向項(xiàng)目部提出合理化建議。參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。3. 組建機(jī)構(gòu)物業(yè)交付使用前三個(gè)月1）人員招聘2）人員培訓(xùn)考核3）人員上崗及試運(yùn)行4. 辦公后勤1）管理用房及辦公用品配置。2）安排員工用房。3）物資配備。5. 制定與

38、完善各項(xiàng)章制度物業(yè)交付使用前二個(gè)月物業(yè)交付使用前 3 個(gè)月（1）嚴(yán)格按照 ISO9000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合園區(qū)管理處的各項(xiàng)操作規(guī)（2）結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)操作規(guī)進(jìn)行調(diào)整完善。前期介入工作計(jì)劃、前期介入物業(yè)驗(yàn)收與接管物業(yè)交付使用前一個(gè)月（1）依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)（2）對(duì)不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任部門整改。（3）進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（4）符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)。（5）制作園區(qū)的“備忘錄”三、入伙階段工作計(jì)劃1. 入伙實(shí)施 物業(yè)交付使用前后三個(gè)月（1）與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價(jià)局、電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作。（2）各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。（ 3）明確入伙流程及各崗

39、位職責(zé)。（4）與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。（ 5）入伙手續(xù)辦理。2. 初次業(yè)主意見 使用三個(gè)月（1）以問卷調(diào)查、 、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流。（2）針對(duì)業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。（3）回訪與回饋意見收集。3. 二次裝修管理 物業(yè)交付使用起（1）裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。（2）裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。（3）裝修施工工程監(jiān)控。4）裝修工程驗(yàn)收物業(yè)交付使起4. 檔案建立與管理（1）收集業(yè)主資料歸檔。（2）各類圖紙資料的裝訂歸檔。（ 3）建檔與運(yùn)用。5 . 配合銷售 物業(yè)交付使用起（ 1）以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動(dòng)銷售，及時(shí)將顧客信息反饋給銷售部。（2）協(xié)助銷售部

40、、工程部做好售后服務(wù)工作。四、管理期工作計(jì)劃第一年（ 1）全面導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系，修訂和完善符合園區(qū)特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及操作。（ 2）開展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè), 普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。（ 3）全面導(dǎo)入 CI 識(shí)別系統(tǒng)。（ 4）建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公無紙自動(dòng)化。（5）員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。（6）開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。（7）按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展適合園區(qū)特點(diǎn)的社區(qū)活動(dòng)。第二年（ 1）根據(jù)首年開支預(yù)算， 合理調(diào)整財(cái)政收支。（ 2）開展各開展項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)。增收節(jié)支工作（ 3）爭(zhēng)創(chuàng)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)” ，并獲得稱號(hào)。（4）管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管

41、理優(yōu)秀示居住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的情況下，申報(bào)。（5）個(gè)性化服務(wù)的提供和推廣。第十部分物資裝備為確保對(duì)怡景佳苑實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平，我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實(shí)地調(diào)研，制訂出怡景佳苑管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃（詳見附表）。、管理用房的配置面積和要求管理用房序號(hào)部門面積(M2)位置序號(hào)部門面積(M2)位置1經(jīng)理辦公室102經(jīng)理助理辦公室103行政財(cái)務(wù)部204綜合事務(wù)部205客戶服務(wù)中心56倉(cāng)庫(kù)157會(huì)議室20備注管理用房擬安排100平方米、物資裝備計(jì)劃附表1:怡景佳苑管理處行政辦公用品名稱數(shù)量單價(jià)（均價(jià)）合計(jì)備注辦公桌椅8套500.004000.00會(huì)議桌椅1套2

42、500.002500.00打印機(jī)1臺(tái)1500.001500.00復(fù)印機(jī)1臺(tái)10000.0010000.00電腦設(shè)備3套4000.0012000.00空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套4000.008000.00傳真機(jī)1臺(tái)3000.003000.00保險(xiǎn)柜1臺(tái)1000.001000.00照相機(jī)1臺(tái)1000.001000.00社區(qū)文化活動(dòng)用3部300.00900.00包安裝檔案、資料柜2套1000.002000.00整體制作員工服裝38X2 套300.0022800.00附表2 :怡景佳苑管理處維修工具及清潔工具名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注75型室疏通機(jī)1臺(tái)2000.002000.008KVA型電焊機(jī)1臺(tái)1500

43、.001500.00沖擊鉆1個(gè)2000.002000.00砂輪切割機(jī)1臺(tái)2000.002000.00手電鉆1個(gè)600.00600.00臺(tái)鉗1臺(tái)800.00800.00梯子1把1000.001000.00萬用表2臺(tái)200.00400.00搖表1臺(tái)350.00350.00潛水泵1臺(tái)2200.002200.002寸套絲機(jī)1臺(tái)3000.003000.00測(cè)試儀表2套1000.002000.00吸塵吸水器2臺(tái)5000.0010000.00高/低壓沖水機(jī)1臺(tái)5000.005000.00清潔及澆花用膠管600米2.001200.00機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)2500.002500.00電工工具4套500.002000.

44、00電流表2塊300.00600.00木工工具1套1000.001000.00高空作業(yè)工具1套1500.001500.00常用材料備件1批5000.005000.00吸塵機(jī)1臺(tái)1500.001500.00手推垃圾清運(yùn)車3臺(tái)500.001500.00手推式剪草機(jī)1部5000.005000.00綠籬修剪機(jī)1部3000.003000.00清潔工具4套800.003200.00綠化工具2套800.001600.00鐵架床與木床10套200.00 （均價(jià)）1000.00小計(jì)65950.00附表3 :怡景佳苑管理處治安、交通、消防裝備名稱數(shù)量單 價(jià)合計(jì)備注無線對(duì)講系統(tǒng)6臺(tái)1500.009000.00消防工

45、具1套300.00300.00自行車4輛300.001200.00云梯1架2500.002500.00訓(xùn)練器材1套3000.003000.00警棍5棍100.00500.00防毒面具10副200.002000.00鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛500.001000.00不可預(yù)見裝備費(fèi)5000.005000.00小計(jì)37300.00第十一部分費(fèi)用測(cè)算一、物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按照市房地局、物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)

46、準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。（一）測(cè)算依據(jù)及說明1. 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提供的原始數(shù)據(jù)。3.根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率80 %90 %95 %商用房出租率30 %70 %95 %管理服務(wù)費(fèi)收繳率98 %98 %98 %停車庫(kù)房使

47、用率60 %80 %90 %自行車位使用率90 %98 %100 %（二）物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)物業(yè)管理費(fèi)用主要包括物業(yè)的前期投入和物業(yè)管理運(yùn)行的費(fèi)用1. 前期投入費(fèi)用測(cè)算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1用品27870.002工具及設(shè)備31000.003綜合管理員服裝及設(shè)備22920.004工具及設(shè)備44720.00合計(jì) 26610.00費(fèi)用測(cè)算結(jié)果；前期投入的總費(fèi)用為：26610.00元合計(jì)；63人2. 員工工資及物業(yè)管理運(yùn)行支出費(fèi)用年運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算

48、匯總表序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)比例金額1人員工資2%682800.002職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%13656.003福利費(fèi)20484.004培訓(xùn)費(fèi)1.50%10242.005辦公費(fèi)15. %25920.006公用部位維護(hù)費(fèi)118664.007設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及其他費(fèi)用872449.488資產(chǎn)折舊費(fèi)10.00 %12173.009稅金5.5 %95931.8510利潤(rùn)2.00 %1875031.64合計(jì)；1875031.64 元費(fèi)用測(cè)算的結(jié)果；物業(yè)管理的前期投入為126650.00元，因此-物業(yè)管理運(yùn)行費(fèi)用年指出為 1875031 元。3. 物業(yè)管理人員工資預(yù)測(cè)表物業(yè)管理人員工資預(yù)測(cè)表序號(hào)崗位名稱人數(shù)元/人月元/人年金額元

49、1總經(jīng)理1300036000360002副總經(jīng)理2280033600672003資料員兼打字員1120014400144004庫(kù)管員1700840084005客服接待員1800960096006會(huì)計(jì)1100012000120007出納員190010800108008監(jiān)控室值班員36007200216009管理站站長(zhǎng)11200144001440010供水工360072002160011綜合管理員380096002880012_Lxl4 AyV 口樓官員190096002880013綠化工170084003360014保潔員470084003360015保安員1080096001920016電梯維

50、護(hù)工21200144002280017維修工29001080021600合計(jì)414000費(fèi)用測(cè)算結(jié)果：物業(yè)管理人員工資每年需要指出的總費(fèi)用為；414000元.、測(cè)算結(jié)果分析1.收支盈虧及原因 （根據(jù)天地公司和中興置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析）2. 收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量 大及商業(yè)配套短期不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部 分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。3. 收支盈余資金的使用從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余

51、的水平，我們根據(jù)XXX 居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可 用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不 斷完善小區(qū) 的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。三、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng) 活動(dòng) , 努力增加營(yíng)業(yè)外收入。2. 將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控 制成本的積極性和主動(dòng)性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗 , 堅(jiān)持物盡其用的原則 , 節(jié)約辦公費(fèi)用開支。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù), 使之保持良好狀態(tài) , 減少維修支出 , 降低運(yùn)行費(fèi)用。6. 強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使 用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 , 監(jiān) 督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程附:業(yè)主公約一、 總則第一條：本公約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。訂立本公約的目的，是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)則，使物業(yè) 業(yè)主或使用者以及物業(yè)管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白各自的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。第二條：本公約將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權(quán)利和義務(wù)以