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文檔簡介
1、從全球經(jīng)濟(jì)形勢看來,一些產(chǎn)業(yè)向成本更有優(yōu)勢區(qū)域轉(zhuǎn)移。許多中小企業(yè)度日艱難。園區(qū)在招商前應(yīng)該就有所規(guī)劃顯得更為重要。工業(yè)園區(qū)的專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集中、政策優(yōu)惠、配套齊全、人員優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、交通便利等等,都是可以利用的因素。(產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策劃專家中工招商網(wǎng)編輯提供)xx中小企業(yè)科技園策劃案第一部分成都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)共有14個(gè),即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(含西區(qū)、四川成都出口加工區(qū))成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、成都xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園等3個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū);西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都市新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)(四川中美/外中小企業(yè)發(fā)展園區(qū))、都江堰工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港(鄲縣)、邛峽
2、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(青羊區(qū))、成都彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)等9個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū);成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都牧馬山旅游度假區(qū)等2個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)。第二部分項(xiàng)目概況一項(xiàng)目簡介xx中小企業(yè)科技園是國家級(jí)工業(yè)園區(qū)一一成都xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)專為xx中小企業(yè)開辟的創(chuàng)業(yè)起步區(qū),科技園利用孵化器的政策和功能優(yōu)勢,為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源,幫助企業(yè)降低創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)科研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化,推動(dòng)中小企業(yè)的快速成長。項(xiàng)目總規(guī)劃面積300畝,一期占地73畝,其中待征地13畝,總建筑面積33000平方米,將建成五層孵化中心大樓10000平方米,工業(yè)廠房23000平方米,容積率為0.8
3、25。二項(xiàng)目用地描述(一)地理位置項(xiàng)目位于成都西郊溫江區(qū)國家級(jí)海峽科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)腹心地帶,蓉臺(tái)大道與柳臺(tái)大道交匯處的502廣場,兩面臨路,交通十分便利。距成都外環(huán)高速路16km,距火車西站13km,距火車北站約25km,距雙流國際機(jī)場18km。連通溫江與成都的光華大道建成后,從溫江到成都市區(qū)僅需8分鐘,成溫邛高速公路的全面通車及北大道,草金路、西延線、溫江段等工程的竣工將溫江和開發(fā)區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。(二)土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì)園區(qū)規(guī)劃面積300畝,目前已征地73畝,其中代征地13畝。用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施(食堂、宿舍)等。(三)項(xiàng)
4、目進(jìn)展情況目前土地已交付科技園,用地已打圍,紅線已畫,原用地內(nèi)溝渠已改,可以進(jìn)行場平工作。新成立項(xiàng)目公司名稱已注冊,公司組織機(jī)構(gòu)已初步建立,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)工作沿兩條線同時(shí)推進(jìn),一條是項(xiàng)目規(guī)劃、基建,一條是項(xiàng)目策劃、招商。第三部分項(xiàng)目策劃方案一項(xiàng)目SWOT分析(一)項(xiàng)目優(yōu)勢(S)1、成都市工業(yè)發(fā)展核心地帶圈溫江是成都市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開發(fā)區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長,是全市發(fā)展生物制藥、食品加工的重要基地,在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突出2、國家級(jí)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢入駐企業(yè)可享受國家級(jí)開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等,可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢3、
5、孵化器優(yōu)勢科技園實(shí)際是開發(fā)區(qū)的“園中園”,入駐企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵化器功能優(yōu)勢。4、位于江澤民視察過的502廣場,口岸好,廣告效果好。5、拿地成本低,可辦理產(chǎn)權(quán)證6、具有成功招商的經(jīng)驗(yàn),有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。(二)項(xiàng)目劣勢(W)1、公司整體、自主開發(fā)將面臨一定的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)2、公司在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ煌怀?,品牌不夠響?、一期和二期土地未連成片,難以整體規(guī)劃。4、距離成都市區(qū)較遠(yuǎn),給企業(yè)增加了運(yùn)輸成本。(三)項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)1、開發(fā)區(qū)的亞東、蓉臺(tái)兩工業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,招商效果差2、開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好,對園區(qū)招商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。3、成都市區(qū)及周邊
6、郊縣定位于中小企業(yè)工業(yè)園的不多4、項(xiàng)目用地位置優(yōu)越,將成為開發(fā)區(qū)的形象工程之一,開發(fā)區(qū)管委會(huì)可能為園區(qū)招商提供幫助。(四)項(xiàng)目威脅(T)1、各類工業(yè)園區(qū),競爭激烈,尤其是亞東、蓉臺(tái)兩工業(yè)園如果進(jìn)入開發(fā)將帶來直接威脅。2、如開發(fā)力度不夠?qū)⒚媾R開發(fā)區(qū)管委會(huì)壓力,對二期拿地不利3、開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競爭SWOT分析結(jié)論:1、面對競爭,明確定位,專為中小企業(yè)量身定作。2、充分利用低成本優(yōu)勢,樹立形象,為二期做鋪墊。3、充分發(fā)揮國家級(jí)開發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢。4、創(chuàng)新開發(fā)模式,招商先行,以招商帶動(dòng)開發(fā)。5、利用孵化器功能,打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二項(xiàng)目開發(fā)策略(一)項(xiàng)目開發(fā)總體目標(biāo)1)
7、以溫江項(xiàng)目為契機(jī),實(shí)施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)?;睉?zhàn)略2)以溫江項(xiàng)目樹形象,亮品牌。3)兼顧效益的基礎(chǔ)上,追求開發(fā)速度,探索開發(fā)新模式,建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。(二)項(xiàng)目開發(fā)策略1、自主開發(fā)+入園企業(yè)開發(fā)這種方式下我們把入園企業(yè)分為兩類,一類是租用標(biāo)準(zhǔn)廠房(不排除買斷);二類是企業(yè)征用土地自行建廠。采取這種開發(fā)策略,整個(gè)園區(qū)開發(fā)要把握開發(fā)節(jié)奏,招商要先行。公司在開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房的同時(shí)或之前就開展對征地企業(yè)、孵化大樓的招商,孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進(jìn)展順利的情況下(招租達(dá)到6080%,引進(jìn)企業(yè)56家),方可開展孵化大樓的開發(fā)建設(shè)。因此招商是否成功是此種開發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利:1)公司資金壓力小,資金占用少,財(cái)務(wù)
8、風(fēng)險(xiǎn)小2)投資風(fēng)險(xiǎn)小。弊:1)開發(fā)周期拉長,影響二期拿地和開發(fā),同時(shí)可能面臨管委會(huì)壓力2)因整個(gè)園區(qū)配套不到位,企業(yè)對服務(wù)、園區(qū)管理乃至公司實(shí)力信心不足,招商工作難度大。3)投資回報(bào)較低。2、引入新投資商聯(lián)合開發(fā)以項(xiàng)目土地使用權(quán)作股,引進(jìn)新的投資商對海峽教育科技公司增資擴(kuò)股,進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。新投資商可以優(yōu)先考慮皎龍等運(yùn)作工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商,因?yàn)樗麄円环矫鎸I(yè)地產(chǎn)有較深入的理解和認(rèn)識(shí),另一方面資金實(shí)力強(qiáng),現(xiàn)金流量充足,再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入新的投資商后即可對園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng),孵化樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房可以先建起來,同時(shí)整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。非標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍可向企
9、業(yè)出售土地,由企業(yè)自己開發(fā)。利:1)開發(fā)周期短,資金壓力小,風(fēng)險(xiǎn)分散2)有利于樹立公司和園區(qū)形象,對二期拿地有幫助。3)利于招商4)如果能引入工業(yè)地產(chǎn)商則可以利用對方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)招商工作。弊:1)尋找理想的新投資商較困難2)利潤空間壓縮三項(xiàng)目市場定位(一)同類工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城由宏杰置業(yè)(臺(tái)資)投資,位于成都龍泉國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁,占地1000畝,分A、B區(qū)開發(fā),預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成整體開發(fā)。目前已完成一期開發(fā),含11棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠房和1棟員工宿舍,二期三棟廠房6月前可交付,9月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售,03年開始招商,目前一期除兩棟廠房共約2000平米外已完成大部分
10、招商入駐率達(dá)92%,租賃價(jià)為10-13.5元/平米(含物管費(fèi)),員工宿舍每間可容納16人,含基本設(shè)施650元/月,不含基本設(shè)施580元/月。園區(qū)用水為自來水,噸水價(jià)約0.50元;每1000平米廠房配電60KW,超出部分按500元/KVA加收電力增容服務(wù)費(fèi)。折合后動(dòng)力電價(jià)約0.70元,照明電約0.90元。目前入駐企業(yè)主要是制造業(yè)、機(jī)械加工、包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資,是成都市21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一,園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡、文家交界處,東臨火車西站、三環(huán)路,西接繞城高速,南接成溫邛高速公路??傉嫉孛娣e3057畝,規(guī)劃總建筑面積220萬平方米,主要規(guī)劃為兩大區(qū)
11、域:2593畝市工業(yè)發(fā)展區(qū)、464畝集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程,整個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的概念設(shè)計(jì)和300畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已委托日本大廠株式會(huì)設(shè)計(jì)完成,464畝發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程一一“英國小城”的概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案已委托英國和樂集團(tuán)設(shè)計(jì)完成。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位于精密機(jī)械加工與電子電器,發(fā)展現(xiàn)代制造工業(yè)與信息工業(yè)。據(jù)報(bào)載,3月16日舉行了發(fā)展區(qū)啟動(dòng)暨首批入?yún)^(qū)企業(yè)(項(xiàng)目)簽約儀式,首批18家中外企業(yè)(項(xiàng)目)與青羊發(fā)展簽署了入?yún)^(qū)協(xié)議,項(xiàng)目總投資額達(dá)8.28億元。一期300畝科技創(chuàng)新起步區(qū)正在建設(shè)中,預(yù)計(jì)明年上半年可交付使用。工業(yè)區(qū)全部由投資商開發(fā)建設(shè),對外出售,擬售價(jià)為2980
12、-3500元/平米,需一次性付款。園區(qū)對入駐企業(yè)沒有特別要求(污染性產(chǎn)業(yè)除外)。目前招商政策正在制定中。龍?zhí)抖际泄I(yè)園成華區(qū)政府政府投資,由成都三益投資有限公司招商、管理,是三環(huán)沿線規(guī)劃最大的都市型工業(yè)園區(qū),規(guī)劃面積11000余畝(一期開發(fā)5800余畝),其中中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園(30畝以下)200畝。園區(qū)以售為主,兼帶出租。投資企業(yè)征用土地價(jià)格為(20萬凈地價(jià)+5萬配套)/畝,征地后可自建或委建,但廠房水電等由企業(yè)自己申請。代征地是否分?jǐn)傄蛭恢枚āW赓U價(jià)格為10-15元/月*平米。30畝以上大園區(qū)土地已基本征用完畢,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為服裝、信息電子、新材料、汽車及零配件,但園區(qū)開工建設(shè)的少。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)
13、園區(qū)已有7-8家企業(yè)簽訂意向,土地征用達(dá)60余畝。錦江(柳江)工業(yè)開發(fā)區(qū)由錦江區(qū)政府投資,柳江街道辦管理。已征地1800畝,分為A、B兩區(qū)。A區(qū)毗鄰國家級(jí)成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū),由府河、三環(huán)路、成仁路、繞城公路合圍而成,占地1277畝。B區(qū)位于潘家溝,占地500余畝。A區(qū)土地已征用完,入駐企業(yè)主要為印務(wù)和生物制藥。B區(qū)只租不征,企業(yè)租用土地(50年)3000元/畝*年,配套費(fèi)3萬/畝(一次性付清),廠房由企業(yè)自建,企業(yè)也可租用開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房,7元/平米。目前B區(qū)廠房多由開發(fā)區(qū)建設(shè),另有6、70畝土地可租建。蛟龍工業(yè)港由成都蛟龍集團(tuán)投資,園區(qū)總部位于青羊區(qū)文家境內(nèi)成溫路與繞城高速公路交界處,成溫高速
14、公路入口旁,一期占地1400畝,二期占地400余畝(另有雙流九江4、5百余畝),企業(yè)可租用土地自建或委托開發(fā)商建設(shè)。土地租賃費(fèi)每年3000元/畝(九江2000元/畝),配套費(fèi)6萬/畝(一次性付清),企業(yè)委托開發(fā)商建設(shè)4個(gè)月可交房,首付10%,工程完工付20%,三年內(nèi)繳清余款,開發(fā)商代辦地面產(chǎn)權(quán)。企業(yè)也可租賃廠房,租金8元/平米(九江7元/平米)。園區(qū)自建自來水廠,每千平米配電40KW,超出部分按500元/KW加收。園區(qū)一期已經(jīng)全部入住,二期(文家)已經(jīng)有10余家企業(yè)簽定意向,二期(九江)也已入駐近20家企業(yè)。四川省商會(huì)民營經(jīng)濟(jì)示范基地(科創(chuàng)工業(yè)園)由科創(chuàng)藥業(yè)集團(tuán)(民營)投資,位于成雅高速雙流出
15、口,雙華路與長城路交界處,西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi),規(guī)劃面積1200畝(一期開發(fā)400畝),主要由開發(fā)商自建后對外租售,企業(yè)也可征地自建或委建,征地價(jià)為:7-12萬元另加1萬/畝土地出讓金,款項(xiàng)全部付清后半年內(nèi)取得土地證,公共配套費(fèi)8-10萬/畝,基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2.8萬/畝。園區(qū)另規(guī)劃100余畝土地用來修建30余棟別墅作為辦公科研樓(規(guī)劃地緊鄰錦麗園別墅區(qū)),同時(shí)可對外出售。目前園區(qū)尚未建設(shè),正進(jìn)行招商準(zhǔn)備工作。蓉臺(tái)工業(yè)園位于成都溫江xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園蓉臺(tái)大道北段,占地近100畝,規(guī)劃建設(shè)20棟鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房。在管委會(huì)的敦促下,已建成兩棟廠房。園區(qū)以出售為主,投資者可征用土地(12萬/畝)自建或
16、委建(未含配套費(fèi)),或購買標(biāo)準(zhǔn)廠房155萬/棟,也可租賃(15元/平米),目前入駐率為0。亞東.海科創(chuàng)業(yè)園由成都亞東投資有限公司投資,位于成都溫江xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園蓉臺(tái)大道南段,占地80余畝,原則上開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃修建廠房(企業(yè)也可以征地)。園區(qū)預(yù)計(jì)四月份開工,目前尚未有任何政策。私人廠房雙流機(jī)投鎮(zhèn)白佛村2組,由幾個(gè)投資人共同投資建設(shè),占地約兩畝。每套含兩棟廠房(各400平米左右)和三層樓房(共約500平米,含臨街商鋪),磚混結(jié)構(gòu)。對外出租,租金約3、4元/平米*月,水電價(jià)基本一樣,但每周平均有1-2兩天停電。(二)綜合分析以上九家工業(yè)園中,青羊、龍?zhí)?、錦江三家為政府投資,其余均為民間資本投資。
17、除私人廠房外,均有規(guī)范化運(yùn)作和管理。從規(guī)模上看,除蓉臺(tái)、亞東外,其余工業(yè)園規(guī)模均在千畝以上,資金實(shí)力雄厚,因此開發(fā)模式上有較大的選擇余地,可以先開發(fā)后招商。從定位上看,青羊、龍?zhí)丁㈠\江A區(qū)主要定位于大品牌、大投資的中大型企業(yè)(集團(tuán)),其他工業(yè)園則主要定位于中小企業(yè)。蓉臺(tái)、亞東與海峽在規(guī)模、定位上相似,但前兩者開發(fā)、招商啟動(dòng)進(jìn)展緩慢。蛟龍?jiān)谄放?、?guī)模、價(jià)格上對海峽構(gòu)成威脅,但其土地為劃撥地,企業(yè)只能拿到地面建筑產(chǎn)權(quán)。(三)項(xiàng)目定位1. 市場定位:科技園是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室,是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái);是鼓勵(lì)創(chuàng)新、鼓勵(lì)發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心;是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地;是信息、資金、人才
18、匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。2. 目標(biāo)客戶定位成都市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè);省內(nèi)外企業(yè)在溫江的分支機(jī)構(gòu)、子(分)公司、生產(chǎn)基地。四項(xiàng)目營銷策略產(chǎn)品篇從“產(chǎn)品”角度,一方面要塑造“科技園區(qū)”概念,使園區(qū)獲得科技增值,另一方面推出“金牌貼身物管”提升園區(qū)服務(wù)增值。1. 科技園區(qū)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是工業(yè)地產(chǎn),但為凸顯項(xiàng)目特色,應(yīng)著力提升地產(chǎn)附加價(jià)值,促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)與科技房產(chǎn)的結(jié)合,營造“科技型,知識(shí)型”工業(yè)地產(chǎn)概念,通過孵化器來形成園區(qū)的比較競爭優(yōu)勢。為此要放大、強(qiáng)化的資源共享、創(chuàng)新、培訓(xùn)咨詢和融資功能。資源共享:通過通訊、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施實(shí)現(xiàn)資源共享。培訓(xùn)/咨詢:建立與科研院所的聯(lián)系,聘請技術(shù)專家、教授、學(xué)術(shù)
19、帶頭人為名譽(yù)顧問,對企業(yè)研發(fā)中心的困難進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)幫扶,定期舉辦園區(qū)企業(yè)技術(shù)、管理專題講座和培訓(xùn)。創(chuàng)新:除幫助企業(yè)申請各類科學(xué)基金外,園區(qū)可設(shè)立“創(chuàng)新基金”和“風(fēng)險(xiǎn)投資基金”,鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新,緩解資金瓶頸。2. 金牌貼身物管:為園區(qū)企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展解決后顧之憂。價(jià)格篇從租金上看,海峽的租金標(biāo)準(zhǔn)同位于國家級(jí)開發(fā)區(qū)的龍騰、蓉臺(tái)相比,價(jià)格居于中位,相比蛟龍、龍?zhí)?、錦江則價(jià)格優(yōu)勢較弱。廠房土地售價(jià)上,蛟龍折合售價(jià)21萬/畝,錦江18萬/畝,相比而言,海峽的售價(jià)有一定價(jià)格優(yōu)勢。大樓售價(jià)上,相比青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū),具有絕對優(yōu)勢,但考慮到兩者的區(qū)位差別(溫江vs成都),優(yōu)勢并不明顯,但基本可比溫江本地寫字樓售價(jià)。考
20、慮到xx的開發(fā)策略是為了盡快收回投資,因此應(yīng)運(yùn)用價(jià)格和政策杠桿向銷售傾斜,一方面突出買樓、買地的價(jià)格優(yōu)勢、所有權(quán)優(yōu)勢和政策傾斜,另一方面適當(dāng)保持租賃的“高位”且實(shí)行租金每3-5年上浮,使投資者有買比租合算的感覺。因此,租金方案可考慮不變,但因土地售價(jià)結(jié)構(gòu)中,配套費(fèi)所占比例較高(達(dá)到10萬/畝,而蛟龍、錦江、龍?zhí)杜涮踪M(fèi)在3-8萬之間),可以考慮適當(dāng)壓縮配套費(fèi)使綜合地價(jià)壓縮到18萬/畝左右,這樣價(jià)格將成為園區(qū)最大的比較優(yōu)勢。租金售價(jià)備注龍騰工業(yè)城1013.5元/m2標(biāo)準(zhǔn)廠房,只租不售青羊工業(yè)集中區(qū)29803500元/m2科研辦公大樓售價(jià)(只售不租),工業(yè)廠房尚未開發(fā)科創(chuàng)工業(yè)園18.825.8萬/畝
21、征地價(jià)蛟龍工業(yè)港78元/m2(含物管)20003000元/畝*年+6萬/畝土地使用價(jià)龍?zhí)抖际泄I(yè)園1015元/m225萬/畝售價(jià)中不含水、電、氣等配套費(fèi)蓉臺(tái)工業(yè)園15元/m212萬/畝,155萬/棟售價(jià)中不含配套費(fèi)亞東創(chuàng)業(yè)園錦江開發(fā)區(qū)7元/m2(柳江)3000元/畝*年+3萬仙土地使用費(fèi)私人廠房34元/m2海峽12元/m219.77萬臨(含配套)1200元/m2(廠房)2020元/m2(孵化樓)均價(jià)招商篇1.招商目標(biāo)無論哪一種開發(fā)策略,招商都應(yīng)先開發(fā)而行。招商的短期目標(biāo)(35個(gè)月)是確定23家有一定品牌知名度,征地面積在10-20畝的中型企業(yè),5-6家征地面積在510畝的小型企業(yè),以盡快推動(dòng)大
22、樓及園區(qū)配套設(shè)施的開發(fā),長期目標(biāo)(11.5年)是完成整個(gè)園區(qū)的招商工作。2. 招商對象: 大成都范圍內(nèi)中小企業(yè)。 省內(nèi)外大型企業(yè)、集團(tuán)成都分支機(jī)構(gòu)、子(分)公司、生產(chǎn)基地 大成都范圍內(nèi)高校實(shí)驗(yàn)室、專利持有人 民間投資者(產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè))其中以、為主要推介對象,這部分客戶里,力爭園區(qū)企業(yè):社會(huì)企業(yè)達(dá)到3:7。3. 推介主題賣點(diǎn)和二級(jí)賣點(diǎn):主題賣點(diǎn):6年租金+銀行按揭?guī)湍p松置業(yè)270元/平方米土地費(fèi)(18萬/畝)+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金:12*10元/平方米*6=720元/平方米二級(jí)賣點(diǎn):強(qiáng)大的孵化器優(yōu)勢園中園金牌貼身服務(wù)產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè):三權(quán)分離,50年穩(wěn)定的投資回報(bào)民間投資者買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)后,自交房之日起獲取穩(wěn)定的租金回報(bào),由園區(qū)代為招租、管理,省去招租和維護(hù)成本。投資回報(bào)率高達(dá)8%-10%。十年即可收回投資。穩(wěn)定回報(bào)期限長達(dá)50年。靈活的銷售方式:分期付款墊付建設(shè)資金售后返租(專門針對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者)主題賣點(diǎn)和二級(jí)賣點(diǎn)互相構(gòu)成園區(qū)價(jià)值點(diǎn)和利益點(diǎn)體系,全面系統(tǒng)同時(shí)又突出重點(diǎn)地展示園區(qū)的優(yōu)勢和特色。4. 招商步驟整個(gè)招商過程分為三階段:(1)招商準(zhǔn)備階段:(4.14前)1. 園區(qū)規(guī)劃圖、效果圖、平面圖;2. 招商計(jì)劃擬訂;3. 成立招商
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