物業(yè)管理日常規(guī)章制度

1、物業(yè)日常管理制度目錄一、員工工作紀(jì)律第1頁(yè)二、保安員管理制度第2頁(yè)三、消防管理制度1、消防控制室管理及應(yīng)急制度第3頁(yè)2、消控室值班人員管理制度第3頁(yè)3、消防設(shè)備檢查保養(yǎng)度第5頁(yè)4、 電梯困人緊急救援制度第6頁(yè)5、 消防監(jiān)控中心管理制度 第6頁(yè)四、物業(yè)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、基本要求 第9頁(yè)2、保潔質(zhì)量要求第9頁(yè)3、保潔質(zhì)量三查制度 第16頁(yè)五、物業(yè)維修管理制度（含水電）1、工作崗位規(guī)定 第18頁(yè)2、維修班工具使用管理辦法 第18頁(yè)3、維修電工崗位職責(zé) 第19頁(yè)4、值班電工崗位職 第23頁(yè)5、配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程5.1.配電房管理規(guī)定第21頁(yè)5.2配電房安全操作規(guī)程第21頁(yè)六、綠化管理制度

2、第24頁(yè)一、員工工作紀(jì)律1. 物業(yè)工作人員必須按時(shí)上下班，不準(zhǔn)遲到、早退、曠工。2. 必須按規(guī)定著裝、佩證上崗。3. 各級(jí)員工都必須切實(shí)服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作布置，不得隨意改變、無(wú)故拖延、拒絕或終止工作。4. 各級(jí)員工都應(yīng)遵循逐級(jí)請(qǐng)示報(bào)告的原則，非特殊情況不得越級(jí) 請(qǐng)示報(bào)告工作。5. 不擅自離崗，上班不得睡覺(jué)。6. 員工調(diào)離或辭職、辭退、離開(kāi)公司工作時(shí)，應(yīng)將公司配備物品、 鑰匙等交公司辦公室。7. 工作期間不準(zhǔn)擅自離開(kāi)自己的工作崗位， 更不允許干其它私活二、保安員崗位職責(zé)1維護(hù)大門(mén)口的交通秩序，引導(dǎo)車(chē)輛行駛及行人過(guò)往，保障車(chē)輛 和行人的安全、使門(mén)前暢通無(wú)阻；2. 著裝整齊、精神飽滿、儀態(tài)大方，熱情

3、、禮貌、周到地回答來(lái) 訪人的詢問(wèn)，嚴(yán)禁用粗言惡語(yǔ)對(duì)待來(lái)訪者；3. 嚴(yán)格把好第一關(guān)，高度警戒，發(fā)現(xiàn)精神病患者、衣衫不整或行 蹤可疑者，堅(jiān)決攔阻其進(jìn)入蔬菜大廈；4. 時(shí)刻保持高度警惕，切實(shí)做好門(mén)前的警戒工作。注意車(chē)輛和行 人的安全，人多時(shí)要注意防止失竊，防止大門(mén)口周?chē)恤[事、斗毆事 件發(fā)生，確保門(mén)前安全。5. 在值班過(guò)程中對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理， 緊急情況及時(shí)向公司領(lǐng) 導(dǎo)匯報(bào)，必要時(shí)向公安部門(mén)報(bào)警。6. 及時(shí)做好當(dāng)班值班巡視記錄，不得弄虛作假。7. 制止閑雜人員、小商販、推銷(xiāo)員私自進(jìn)入。8. 對(duì)出入蔬菜大廈的人員做好檢查登記， 嚴(yán)格按照集團(tuán)管理規(guī)定 執(zhí)行，不得偷懶，?；?. 建立健全的防火、防盜、

4、應(yīng)付突發(fā)事件的措施，發(fā)生應(yīng)急事態(tài)， 能及時(shí)采取正確措施，萬(wàn)一發(fā)生火警、匪警等治安情況，必須首先以 最快的速度投入警情戰(zhàn)斗中去，不允許以任何借口推脫，同時(shí)應(yīng)及時(shí) 報(bào)警。三、消防管理制度1、消防控制室管理及應(yīng)急程序1.1消防控制室必須實(shí)行每日24小時(shí)專人值班制度，每班不應(yīng)少 于2人。1.2消防控制室的日常管理應(yīng)符合建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理（GA587）的有關(guān)要求。1.3消防控制室應(yīng)確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)處于正常工 作狀態(tài)。1.4消防控制室應(yīng)確保高位消防水箱、 消防水池、氣壓水罐等消防 儲(chǔ)水設(shè)施水量充足；確保 消防泵出水管閥門(mén)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管 道上的閥門(mén)常開(kāi)；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、防火

5、卷簾等消防用電 設(shè)備的配電柜開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)（接通）位置 。1.5接到火災(zāi)警報(bào)后，消防控制室必須立即以最快方式確認(rèn)。1.6火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制室必須立即將火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn) 入自動(dòng)狀態(tài)（處于自動(dòng)狀態(tài)的除外），同時(shí)撥打“119 ”火警報(bào)警。1.7消防控制室必須立即啟動(dòng)單位部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并 應(yīng)同時(shí)報(bào)告單位負(fù)責(zé)人。2、消控室值班人員崗位責(zé)任要求2.1為提高值班人員崗位工作效率，保證物業(yè)的消防安全工作使 其順暢有序的進(jìn)行。特制定以下崗位細(xì)則：2.2負(fù)責(zé)對(duì)各種消防控制設(shè)備和錄像監(jiān)控設(shè)備的監(jiān)視和運(yùn)用，不 得擅離職守，做好檢查、操作等工作。2.3熟悉本系統(tǒng)所采用消防設(shè)施系統(tǒng)和錄像監(jiān)控系統(tǒng)的基本原 理

6、、功能，熟練掌握操作技術(shù)；及時(shí)做好錄像監(jiān)控和消防監(jiān)控，特殊 情況做好錄像保存和值班記錄。2.4當(dāng)班工作時(shí)間發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)和人員，并協(xié)助技 術(shù)人員進(jìn)行修理、維護(hù)，不得擅自拆卸、挪用或停用，保證設(shè)備正常 運(yùn)行。2.5值班人員不得做一切與值班無(wú)關(guān)的事情，影響工作的正常進(jìn) 行。2.6每周對(duì)值班區(qū)域的衛(wèi)生進(jìn)行全面打掃一次。2.7如值班人員有特殊情況需要頂班的，兩人自己進(jìn)行協(xié)調(diào)并報(bào) 告物業(yè)辦公室批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。2.8不得接收或暫時(shí)保管他人物品，如特殊情況須有相關(guān)部門(mén)辦 公室同意并出具證明方可接受。2.9不得做有損公司形象的行為和損人利己的事情。2.10當(dāng)班人員不得擅自脫崗、離崗，確需離崗的，應(yīng)與

7、其它崗位 人員呼叫到崗暫時(shí)頂崗后方可離開(kāi)，上下班做到不遲到、不早退。2.11上班時(shí)間嚴(yán)禁出現(xiàn)睡崗等違紀(jì)現(xiàn)象。2.12不得私自啟動(dòng)電腦及抄表系統(tǒng)，不得使用電腦娛樂(lè)等； 發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)要盡快確認(rèn)，及時(shí)、準(zhǔn)確啟動(dòng)有關(guān)消防設(shè)備，正確有 效地組織撲救及人員疏散，給領(lǐng)導(dǎo)決策當(dāng)好參謀，并應(yīng)直撥119向消 防隊(duì)報(bào)警，不得遲報(bào)或不報(bào)，消防隊(duì)到場(chǎng)后，要如實(shí)報(bào)告情況，協(xié)助 消防人員撲救火災(zāi)，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查火災(zāi)原因。2.13對(duì)消防控制室設(shè)備及通訊器材等要進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，定期 做好各系統(tǒng)功能試驗(yàn)，以確保消防設(shè)施各系統(tǒng)運(yùn)行狀況良好。做好交接班工作，認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄及系統(tǒng)運(yùn)行登記表和控制器日檢 登記表。2.14宣傳貫

8、徹消防法規(guī)、遵守防火安全管理制度，以高度的責(zé)任 感去完成各項(xiàng)技術(shù)工作和日常管理工作。積極參加消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。3、電梯困人緊急救援制度3.1當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯工通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被 困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，被困人員不可以將 身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)，救援人員應(yīng) 設(shè)法將轎門(mén)完全關(guān)閉。3.2根據(jù)指層燈PC顯示或選層器標(biāo)尺判斷轎廂所在位置。3.3切斷機(jī)房電梯電源，并掛上“正在維修”的警示牌。3.4如果轎廂停于接近廳門(mén)位置，且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米。用專用廳門(mén)匙開(kāi)啟廳門(mén)。轎頂用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)。協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。重新關(guān)好轎門(mén)

9、與廳門(mén)。使用抱閘扳手時(shí)，必須由一人控制松閘，而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手 輪。同時(shí)應(yīng)做斷續(xù)松閘動(dòng)作。3.5如果轎廂停于其他位置，先按 操作，將轎廂放到最近 停層后，再按3.4操作進(jìn)行救援4、消防設(shè)備檢查保養(yǎng)制度4.1通則消防設(shè)備修理后，應(yīng)恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)，不得隨意更改原器件、 線路。消防設(shè)備故障維修一般不應(yīng)超過(guò) 8小時(shí)，否則應(yīng)報(bào)告物業(yè) 主管，限定時(shí)間修復(fù)或委外修理。凡需委外修理的設(shè)備，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備委外修理申請(qǐng)表，經(jīng) 物業(yè)主管批準(zhǔn)后委外修理。4.2火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)每日對(duì)火災(zāi)報(bào)警器進(jìn)行自檢功能檢查，方法：（1）按自檢鍵，讓報(bào)警控制器進(jìn)行自檢；（2）然后按消音鍵，消去控制器的聲音。（3）記錄于火災(zāi)報(bào)警器自檢功能檢查

10、表。5、消防監(jiān)控中心管理規(guī)定及應(yīng)急程序監(jiān)控中心機(jī)房是物業(yè)管理中心的機(jī)要部位， 是掌握消防設(shè)備動(dòng)態(tài) 及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，火警的重要崗位，是物業(yè)管理消防系統(tǒng)的指揮控制中心. 為加強(qiáng)管理規(guī)定如下：5.1嚴(yán)格按照省，市消防有關(guān)文件要求值班人員不得少于 3-4人。 消防控制室實(shí)行24小時(shí)輪流值班制，值班員不得擅自離崗及酒后上 崗。5.2消防控制室應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量充足；確保 消防泵出水管閥門(mén)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 管道上的閥門(mén)常開(kāi)；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)（接通）位置5.3控制室值班員必須具備高度的警覺(jué)性和責(zé)任感.能夠熟練使用 操作火

11、災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)，了解和掌握樓各類消防設(shè)備的功能和作 用。5.4控制室禁止吸煙、喝酒、會(huì)客及閱讀與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍或做 與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。5.5嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入控制室，確因工作原因經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并 登記；非本集團(tuán)工作人員不得擅自動(dòng)用或操作任何設(shè)備；因監(jiān)控設(shè)備故障，需業(yè)務(wù)單位排除時(shí)，必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，由本部門(mén)技術(shù)人員 始終陪同，方可進(jìn)行維修。5.6嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房工作手續(xù)，凡需查詢資料（錄音帶及錄像帶）， 必須由經(jīng)辦人填寫(xiě)申請(qǐng)表格，由所在部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字后，憑簽批條方 可查詢。5.7設(shè)備出現(xiàn)一般故障應(yīng)及時(shí)處理，無(wú)法排除時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)安排維修。5.8保持室衛(wèi)生整潔，愛(ài)護(hù)設(shè)備及各類用品。除對(duì)講

12、機(jī)、微波爐、 記錄簿可放在規(guī)定的工作臺(tái)外，操作臺(tái)上不準(zhǔn)放置水杯及其他雜物，其它物品必須及時(shí)入柜；設(shè)備電源未經(jīng)允許不得私接濫用。5.9定期檢查維護(hù)設(shè)備，不準(zhǔn)使用電腦做與本職無(wú)關(guān)工作，保持設(shè) 備運(yùn)行狀態(tài)良好。5.10室屬專用報(bào)警聯(lián)用，任何人不得占用消防專線。5.11電腦遠(yuǎn)程抄表設(shè)備使用時(shí)，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后，憑簽批條 方可使用5.12對(duì)機(jī)房所有資料應(yīng)保守秘密5.13空調(diào)的開(kāi)關(guān)使用應(yīng)符合規(guī)定四、物業(yè)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、基本要求1.1 保潔人員應(yīng)按集團(tuán)規(guī)定統(tǒng)一著裝，儀容儀表整潔端莊。1.2 操作規(guī)化、管理科學(xué)化。1.3 適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)。1.4 愛(ài)護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物。1.5 及時(shí)處理垃圾，按

13、指定地點(diǎn)分類堆放廢棄物。1.6 節(jié)約用電、用水。1.7 遵守安全條例和操作程序。1.8 保潔時(shí)使用的材料及清潔劑不應(yīng)對(duì)建筑物材質(zhì)造成損害，應(yīng) 保護(hù)建筑物原貌。2、保潔質(zhì)量要求2.1 地面2.1.1 基本質(zhì)量要求表面、接縫、角落、邊線處應(yīng)潔凈，無(wú)雜物、灰塵、印跡、污垢、 污漬、劃痕等。2.1.2 分類質(zhì)量要求材質(zhì)要求保潔頻次石、花崗石無(wú)垃圾、雜物、污跡，打蠟后光澤均勻，打蠟每季1次，每周二次拋光.每天巡回推塵地磚無(wú)污垢、污漬,光亮，色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰。每天巡回推塵地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維 方向致（按委托合冋要求 保潔）。每周1-2次吸塵PVC地 板表面整潔。每天巡回推塵木地板表面光

14、亮，不褪色。每天巡回推塵水泥地面、水磨石無(wú)污垢、污漬（如用面蠟應(yīng) 防水，防滑）。每天濕拖1次2.2 墻面、柱面221基本質(zhì)量要求表面（2米以下）、接縫、頂角、邊線處應(yīng)潔凈，無(wú)灰塵、印跡、污漬、劃痕等。2.2.2分類質(zhì)量要求材質(zhì)要求保潔頻次花崗石、石目視無(wú)灰塵、污漬，表面光 滑、明亮。每天擦拭1次每月保養(yǎng)1次墻紙無(wú)積塵、霉點(diǎn)，色澤均一。每月擦拭1次涂料無(wú)有色劃痕及其他各種污 垢。每月擦拭1次玻璃、鏡面表面潔凈、明亮，投光性好， 鏡面人像清晰。每周擦拭1次亞光絲紋不銹鋼、黃銅表面色澤均一、明亮，無(wú)劃 痕、印跡，有金屬質(zhì)感。每周擦拭1次拋光鏡面不銹鋼、黃表面色澤均一、明亮，無(wú)劃每周擦拭1次銅痕、印跡

15、，有金屬質(zhì)感。鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。每周擦拭1次面磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰。每周擦拭1次彩鋼板面板色澤均一。每周擦拭1次2.3門(mén)、窗部位要求保潔頻次窗臺(tái)、門(mén)框、門(mén)套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬 等。每天擦拭1次玻璃與門(mén)框四只角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門(mén)的中軸處等無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬 等。每天擦拭1次金屬框架、拉手潔凈，無(wú)氧化斑點(diǎn)，色澤光 亮。每天擦拭1次玻璃干凈、明亮，無(wú)浮塵、印跡。每周擦拭1次幕墻玻璃（全封閉窗玻璃）干凈、明亮，無(wú)浮塵、印跡（外窗面按委托合冋要求保 潔）。窗面每季擦拭1次門(mén)底無(wú)污跡。每天擦拭1次2.4 電梯部位要求保潔頻次

16、轎廂干凈，無(wú)垃圾、雜物，門(mén)表面光亮。每天巡回擦拭轎廂四壁顯示屏干凈，無(wú)灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕。每天巡回擦拭轎廂壁不同材質(zhì)立面按422規(guī)定。每天巡回擦拭壁、門(mén)槽頂部無(wú)積灰。每天擦拭1次不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光。每周擦拭1次部位要求保潔頻次轎廂干凈，無(wú)垃圾、雜物，門(mén)表面光亮。每天巡回擦拭轎廂四壁顯示屏干凈，無(wú)灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕。每天巡回擦拭轎廂壁不同材質(zhì)立面按422規(guī)定。每天巡回擦拭壁、門(mén)槽頂部無(wú)積灰。每天擦拭1次不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光。每周擦拭1次2.5自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道部位要求保潔頻次踏步、階梯清潔、光亮，無(wú)灰塵、污垢、污漬。每天巡回保潔橡膠扶手色澤統(tǒng)，無(wú)污跡、污垢

17、。每天巡回擦拭外殼、側(cè)模板光潔、明亮、色澤均一，無(wú)灰塵、印 跡、污漬。每天擦拭1次玻璃按4.3規(guī)定。每周擦拭3次2.6 花盆盆體表面無(wú)積灰; 盆無(wú)煙蒂、雜物。2.7 裝飾樹(shù)樹(shù)葉無(wú)積灰； 樹(shù)枝無(wú)懸掛物。2.8 茶水間墻面干凈，無(wú)積灰；開(kāi)水爐、茶水桶外殼無(wú)灰塵、污跡；上下水通暢，溢水口、下水道入口無(wú)異味。2.9 消防通道扶手、欄桿及底部、根部干凈，無(wú)灰塵；臺(tái)階、平臺(tái)干凈，無(wú)雜物、泥土；墻面、天頂干凈，無(wú)積灰、污跡、蜘蛛網(wǎng);照明及附屬設(shè)備無(wú)灰塵、污跡；2.10公共衛(wèi)生間每天巡回保潔每天巡回保潔每天巡回保潔每天巡回保潔每月1次保潔每天1次保潔每天1次保潔每天1次保潔每天1次保潔每月1次保潔每周1次保潔

18、每天濕拖2次地面干凈、干燥，無(wú)異味；臺(tái)面、鏡面無(wú)水跡、手印跡；每天巡回保潔小便斗、坐便器無(wú)黃漬；每天巡回保潔水龍頭干凈，無(wú)污漬；每天巡回保潔隔屏板干凈，無(wú)污跡、涂劃；每天1次保潔墻面干凈，無(wú)浮塵；每周2次保潔目視天花、燈具、墻角無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)；每月2次保潔衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無(wú)灰塵。每天巡回保潔2.11地下停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）目視地面無(wú)垃圾雜物、積水每天1次保潔目視標(biāo)識(shí)、指示牌無(wú)浮塵每周1次保潔墻面無(wú)灰塵，管道表面無(wú)臟物。每月1次保潔2.12 消防設(shè)施滅火機(jī)箱、消火栓箱、警鈴按鈕外表面無(wú)灰塵、污漬；每天1次保潔箱無(wú)積灰。每周1次保潔2.13垃圾箱垃圾箱、不銹鋼痰盂表面干凈，無(wú)污跡；每天1次保潔不銹鋼痰

19、盂的石子應(yīng)保持干凈（痰盂煙蒂不超過(guò)3只）。每天巡回保潔2.14其他設(shè)施門(mén)禁設(shè)備表面無(wú)積灰；每天1次保潔安檢設(shè)備表面無(wú)積灰；每天1次保潔反光鏡表面無(wú)浮灰。每周2次保潔2.15踏步地毯干燥，無(wú)積水、污漬; 無(wú)垃圾、雜物。2.16圍欄玻璃干凈，無(wú)手印跡；無(wú)黑色廣告等粘附物。2.17道路、廣場(chǎng)每天巡回保潔每天巡回保潔每周3次保潔每天1次保潔地面無(wú)垃圾、雜物、油漬、污漬，干燥，不積水；每天巡回保潔 每天巡回保潔廣場(chǎng)無(wú)垃圾、煙蒂、痰跡等粘附物。2.18排風(fēng)口無(wú)積灰、污跡；空調(diào)進(jìn)、出風(fēng)口網(wǎng)面無(wú)積灰。2.19 天臺(tái)、平臺(tái)無(wú)垃圾雜物；排水口暢通。2.20 排水溝目視干凈，無(wú)雜草、雜物；排水溝暢通，無(wú)堵塞、積水、

20、異味;疏通下水道，對(duì)窖井明溝消毒滅害 藥水每周1次保潔每周1次保潔每月3次保潔每月3次保潔每周1次保潔每周1次保潔每季1次保潔每月1次噴灑2.21垃圾站地面干凈、干燥，無(wú)異味;每天1次保潔每天1次保潔墻面無(wú)污跡、粘附物；垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶外壁，無(wú)異味每天1次保潔垃圾袋裝化，桶垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋；每天1次保潔2.22綠化帶目視無(wú)垃圾、雜物、枯葉、碎石等；每天巡回保潔花壇外表無(wú)積灰、污跡。每天1次保潔2.23照明設(shè)施燈箱、燈罩外殼無(wú)灰塵、污跡；每周1次保潔燈罩無(wú)死蚊、蠅、蟲(chóng)。每周1次保潔2.24噴水池目視水池清澈見(jiàn)底，水面無(wú)漂浮物；每天1次保潔池底無(wú)污跡、沉淀物、青苔。換水時(shí)保

21、潔2.25外墻外立面（二米以下）無(wú)污垢；每天1次保潔建筑物外立面清洗。按委托合冋要求2.26 保安崗?fù)ぃㄩT(mén)崗室）地面干凈，無(wú)雜物；每天1次保潔桌、椅干凈、整齊；每天1次保潔四周墻面、天頂無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)；每月1次保潔崗?fù)ね饬⒚娓蓛?，無(wú)污跡。每周1次保潔3、保潔質(zhì)量三查制度3.1 員工自查每個(gè)員工應(yīng)根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對(duì)各自分管負(fù)責(zé)區(qū)域的保潔項(xiàng)目完工后進(jìn)行自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，并做好記錄3.2 領(lǐng)班巡查領(lǐng)班應(yīng)對(duì)管理區(qū)域所有保潔部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，每天不得 少于三次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)成有關(guān)人員糾正，并做好記錄。3.3 主管抽查主管每日抽查不得少于兩次，主管還應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理處經(jīng)理（或 陪同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)）

22、每月三次聯(lián)合檢查各項(xiàng)保潔部位，并做好記錄。五、物業(yè)維修管理制度（含水電）1、工作崗位規(guī)定1.1全體維修人員必須準(zhǔn)時(shí)上班，不得無(wú)故遲到、早退、礦工：有 事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請(qǐng)假并獲批準(zhǔn) 后，方可不用上班。1.2上崗時(shí)不準(zhǔn)喝酒，不得進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的任何活動(dòng)。1.3全體維修人員遇到暫時(shí)無(wú)法維修好的設(shè)備必須及時(shí)向上級(jí)反 映情況，解釋原因、請(qǐng)求支援：當(dāng)值維修員厥不能把修不好的故障設(shè) 備擱置不理、不修、不通知上司及部門(mén)負(fù)責(zé)人，若因此而導(dǎo)致延誤生 產(chǎn)或意外事故將追究當(dāng)事人之責(zé)任。1.4維修人員要認(rèn)真填寫(xiě)維修工作單，當(dāng)日工作完成情況及時(shí)與上 級(jí)回報(bào)工作，整理好維修工作單上交負(fù)責(zé)人核

23、查完成情況。1.5維修工作要及時(shí)，在接到報(bào)修信息后要及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，出現(xiàn)重 大情況應(yīng)采取應(yīng)急措施并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。1.6維修人員要愛(ài)護(hù)所用工具、設(shè)備、節(jié)約材料，堅(jiān)持領(lǐng)料手續(xù)、專料專用，余料、舊料及時(shí)上繳，不得私自處理。2、維修班工具使用管理辦法為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針， 特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用 工具是指較大件工具（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類） ，私用 工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。共用工具使用管理:1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司部使用，不得以個(gè)人名 義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意

24、，方能借出。2. 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況， 并由接班人員清點(diǎn)檢查工具使用情況確認(rèn)后簽收。3.所有使用工具的人必須愛(ài)惜工具，遵守誰(shuí)損壞誰(shuí)賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理：1. 發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽 收，離職時(shí)交還給公司。2. 個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛(ài)惜，人為損壞由個(gè)人賠償。3. 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須提供舊件。3、維修電工崗位職責(zé)3.1嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修 任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。3.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，

25、工作原理及實(shí)操作 與維修保養(yǎng)。3.3執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。3.4積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無(wú)條件迅速返回機(jī)房配合 工作。3.5嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。3.6交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離 去。3.7維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門(mén)人員保持聯(lián)系3.8在巡查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了 的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。3.9做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。3.10完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。4、值班電工崗位職4.1嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。4.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供

26、水方式，線路管道走向 反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。4.3努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn) 行。4.4堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn) 確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運(yùn)行記錄表。4.5對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。4.6發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排 除故障。4.7事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除 故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。4.8按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。4.9完成上級(jí)交辦的其它工作。5、配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程5.1.配電房管理規(guī)定5.1.1 配電房是大廈供電系統(tǒng)的

27、關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入。5.1.2 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安 全注意事項(xiàng)。5.1.3 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示 情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。5.1.4 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5.1.5 因故停電，應(yīng)提前一天向各集團(tuán)、控股集團(tuán)各部室發(fā)出停 電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過(guò)、口頭通知或廣播作出解釋。5.1.6 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下 能正常啟用。5.1.7 嚴(yán)禁在配電房

28、私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。5.1.8 配電房嚴(yán)禁堆放其它雜物。5.2 配電房安全操作規(guī)程5.2.1 嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。5.2.2 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票 是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)， 全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。5.2.4 下列項(xiàng)目列操作表A. 應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘位置B. 檢查接地線是否拆除C. 檢查負(fù)荷分配D. 裝拆接地線E. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F. 一切換順路和檢查是否確無(wú)電壓等操作， 應(yīng)檢查操作電源是 否正常供給525 操作發(fā)生疑問(wèn)，應(yīng)立即

29、停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問(wèn)題 后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。526 運(yùn)行中電容開(kāi)關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無(wú)異常 后，方可試送。527 重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)， 允許不檢查再?gòu)?qiáng)送一 次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無(wú)伴隨較大沖擊時(shí)，允 許不檢查再?gòu)?qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。528529遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè) 備時(shí)，應(yīng)將功能選擇開(kāi)關(guān)切斷，工作完畢后，恢

30、復(fù)正常。六、綠化管理制度第一條、凡在集團(tuán)物業(yè)管理的綠地進(jìn)行施工必須在施工前到相關(guān) 部門(mén)辦理審批手續(xù),?批準(zhǔn)后方可進(jìn)行施工。第二條、施工中要對(duì)地上綠化植物米取保護(hù)措施。 需要移栽的苗 木，要嚴(yán)格按苗木移栽技術(shù)規(guī)程進(jìn)行，并確保苗木的成活率。第三條、施工結(jié)束后，立即進(jìn)行恢復(fù)?；謴?fù)情況由施工單位與物 業(yè)部門(mén)按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收：（一）所占綠地面積與批復(fù)面積相符；（二）不超期占用；（三）施工渣土清除干凈；（四）無(wú)損壞周邊綠化現(xiàn)象。未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，要在限期整改完。 第四條、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)私自侵占綠地、損壞綠化植物、向綠地傾倒垃圾 渣土現(xiàn)象，及時(shí)制止，并交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。第五條、任何人不得隨意移伐樹(shù)木，確需移伐

31、的，按要求辦理相關(guān)的 移伐審批手續(xù)后方可施工。第六條、綠化苗木的種植要嚴(yán)格按技術(shù)要求進(jìn)行，新栽苗木的成活率 必須達(dá)到95%以上，未達(dá)到將按事故反攤原則進(jìn)行考核。綠地養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)（一）一級(jí)綠地1、植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當(dāng)，能突出小區(qū)特色； 綠化充分，無(wú)裸露土地。2、樹(shù)木生長(zhǎng)健壯，生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種該規(guī)格的平均生長(zhǎng)量，樹(shù)冠 完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)樹(shù)分布勻稱，堂不亂，通風(fēng)透光，無(wú)死 樹(shù)和枯死杈；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；被 啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下；無(wú)蛀干害蟲(chóng)的活卵、活蟲(chóng)；介 殼蟲(chóng)為害不明顯；樹(shù)木缺株在 2%以下；樹(shù)木無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象。3、綠籬生長(zhǎng)健壯，葉色正

32、常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝， 有蟲(chóng)株率在2%以下；草坪覆蓋率達(dá)到9 5%以上，修剪及時(shí)整齊美 觀，葉色正常，無(wú)雜草；宿根花卉管理及時(shí)，花期長(zhǎng)，花色正，無(wú)明顯缺株。4、綠地整潔，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占綠地現(xiàn)象；設(shè) 施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí) 清運(yùn)。5、按一級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。（二）二級(jí)綠地1、植物配置基本合理。喬、灌、花、草齊全。綠化較充分，基 本無(wú)裸露土地。2、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，生長(zhǎng)達(dá)到該樹(shù)種該規(guī)格的平均生長(zhǎng)量。樹(shù)冠 基本完整，堂不亂，通風(fēng)透光，修剪及時(shí)，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈因 正常條件下，無(wú)明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重

33、 的每株10%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在2%以下；介殼蟲(chóng)為害較輕； 樹(shù)木缺株在4%以下；樹(shù)木基本無(wú)釘拴、捆綁現(xiàn)象。3、綠籬生長(zhǎng)造型正常，葉色正常，修剪及時(shí)，基本無(wú)死株和干 死枝，有蟲(chóng)株率在10%以下；草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪及時(shí)， 葉色正常，無(wú)明顯雜草；宿根花卉管理及時(shí)，花期正常，缺株率在5%以下4、綠地整潔，無(wú)雜樹(shù)，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占現(xiàn)象；設(shè)施基 本完好，無(wú)明顯人為損壞，對(duì)行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾 能及時(shí)清運(yùn)。5、按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。第八條、綠化的養(yǎng)護(hù)措施一、修剪1、園林樹(shù)木修剪應(yīng)依據(jù)園林綠化功能的需要和設(shè)計(jì)的要求，在 不違背樹(shù)木的生長(zhǎng)特性和自然分枝規(guī)律的前提下（特型樹(shù)木除外）,充分考慮樹(shù)木與生長(zhǎng)環(huán)境的關(guān)系，并根據(jù)樹(shù)齡及生長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)弱進(jìn)行修 剪。2 、每年修剪樹(shù)木前必須制定修剪技術(shù)方案，并對(duì)工人進(jìn)行培訓(xùn), 認(rèn)真貫徹后方可進(jìn)行操作，做到因地制宜，因樹(shù)修剪。3 、自然型樹(shù)木的修剪應(yīng)以樹(shù)木自然分枝習(xí)性所形成的樹(shù)冠形狀 為基礎(chǔ)進(jìn)行修剪。4 、造型樹(shù)木的修剪應(yīng)根據(jù)園林綠化對(duì)樹(shù)木的特定要求，適當(dāng)控 制樹(shù)木部分枝干，按照綠化美化要求把樹(shù)木剪成各種理想形態(tài)。二、園林樹(shù)木修剪的時(shí)期1 、園林樹(shù)木可在休眠期和生長(zhǎng)期進(jìn)行修剪，但更新修剪必須在 休眠期進(jìn)行。2 、