物業(yè)管理基礎知識培訓(1)

1、物業(yè)管理基礎知識培訓物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設施、設備分為：市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側重于使用、服務和管理角度。物業(yè)的特征：1 、固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進行精心策劃，在施工中，要嚴格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。）2、耐久性（“精心設計，百年大計”，說明建筑物）3、多樣性（物業(yè)的

2、多樣性構成了城市鄉(xiāng)村的不同風格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風采）4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責）5、權益性（房地產(chǎn)業(yè)基本術語標準特別強調(diào)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關物質(zhì)實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上，在我國，房地產(chǎn)物權是指物權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權及其占有土地的使用權）物業(yè)管理（proerty managment ）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19 世紀

3、 60 年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。20 世紀 80 年代， 1981 年3 月，全國第一家物業(yè)管理公司-深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994 年 3 月23 日建設部以第33 號令頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法這是我國有關城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎。1994 年 6 月 18日，深圳市頒布了深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例，并于11 月 1 日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003 年 9 月 1 日，國務院頒布的物業(yè)管理條例開始實施，這標志者我國物業(yè)管

4、理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。物業(yè)管理的特性：1 、 覆蓋面廣 （從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。從服務對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務人員，服務是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強4、業(yè)主處于主導地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根

5、據(jù)物業(yè)管理委托服務合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（ 1 ）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務（三）客戶管理服務：（1 ）提供業(yè)主或使用人入住服務（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（ 3） 接待客戶日常來電、來信、 來訪， 處理客戶投訴（ 4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管

6、理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費用（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務：（ 1 ）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設備設施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設備設施的安全管理（2）制定房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃（3）對房屋進行日常養(yǎng)護和維修（ 4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程（ 5）對房屋附屬設備設施進行日常養(yǎng)護和維修（6）運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進行管理（7）對特種設備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理（8）編制房屋維修預算方案和設備設施的維修、更新預算方案（五）安全服務：（1 ）制定物業(yè)管理區(qū)域

7、內(nèi)安全防范設施的設置方案，正確設置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務（3）進行消防安全管理（4）對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進行管理（5）預防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（ 1 ）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進行防治（ 2）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用、共用設施設備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務（3）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進行綠化美化（七）綜合經(jīng)營服務：綜合經(jīng)營服務是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務，綜合經(jīng)營服務中的特約 性服務，是具有委托和代理性質(zhì)的服務方式。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服

8、務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)管理早期介入越早越好。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管 理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務合同：物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應當成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手 續(xù)。

9、（三）履行服務合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的其他服務項目。（四）終止合同，做好交接 物業(yè)管理的基本原則：（一）權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與 職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委 員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè) 主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。（二）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要 為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)

10、代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體 制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服 務第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物 業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作 都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理 一并委托給他人。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè) 服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不 同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，

11、由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收 繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管 理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服 務和開展多種經(jīng)營來增加收入。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3 個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的物業(yè)服務合同，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的

12、基本依據(jù)。物業(yè)管理的服務質(zhì)量標準一、建設部制定的全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則：總的來說提高物業(yè)價值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務質(zhì)量的根本標準。2000 年 5 月 25 日以建住房物第008 號文發(fā)布了新的標準全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則 。 各地應在每年7 月 30 日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及全國物業(yè)管理示范項目申報表報建設部。凡是上報建設部的項目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預評預驗分值不得低于98 分，全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復驗，對復驗不達標的，取消“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。 物業(yè)管理企業(yè)資

13、質(zhì)管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應的專業(yè)技術人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。資質(zhì)一級企業(yè)：（1 ）注冊資本500 萬元以上（2）具有中級一上職稱的管理人員、 工程技術人員不少于30 人， 企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，80% 以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書（3）管理兩種類型以上的物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面

14、積分別占下列相應計算基數(shù)的百分之和不低于100% 。多層住宅200 萬平方米，高層住宅100 萬平方米，獨立式住宅（別墅）15 萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。（5） 20% 以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 20% 以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（ 7） 建立了專項維修資金管理與使用制度。資質(zhì)二級企業(yè)（ 1 ）注冊資本300 萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人， 企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗

15、位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（ 3）管理兩類型以上物業(yè) （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100% 。計算基數(shù)是：多層住宅80 萬平方米，高層住宅40 萬平方米，獨立式住宅（別墅）6 萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20 萬平方米（5） 10% 以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 10% 以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度資質(zhì)三級企業(yè)：（ 1 ）

16、注冊資本50 萬元 （ 2） 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8 人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50% 以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（3）有委托的物業(yè)管理項目（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（5）建立了專項維修資金管理與使用制度臨時資質(zhì)：新設立的物業(yè)管理企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書，有效期一年。資質(zhì)等級的管理：（一）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表營業(yè)執(zhí)照復印件建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、

17、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件物業(yè)管理委托合同復印件物業(yè)管理業(yè)績材料企業(yè)上一年財務審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度（三）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標，二級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15 萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（五）資質(zhì)證書格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（六）關于法律責任物業(yè)管理條例對違反有關資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處 5 萬元

18、以上20 萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為， 處 5 萬元以上20 萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔賠 償責任。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。7）建立了專項維修資金管理與使用制度。3、資質(zhì)三級企業(yè)（ 1 ）注冊資本50 萬元以上。（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8 人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管

19、理員取得從業(yè)人員崗位證書。（ 3）有委托的物業(yè)管理項目。（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。（ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度。4 臨時資質(zhì)新設立的物業(yè)管理企業(yè)應技有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書。臨時資質(zhì)證書有效期為一年。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。（二）資質(zhì)等級的管理（ 1 ）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表

20、營業(yè)執(zhí)照復印件建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和 管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件。物業(yè)管理委托合同復印件。物業(yè)管理業(yè)績材料。企業(yè)上一年度財務審計表。（ 2）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設廳）備案。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書。（ 3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)

21、管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30 萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標； 三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi)15 萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理。（ 5）資質(zhì)證書格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（ 6）關于法律責任。物業(yè)管理條例對違反有關資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上20 萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償貢任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的、還應由頒發(fā)資質(zhì) 證書的部門

22、吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5 萬元以上20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。建設部于2001 年通過了第一批40 家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審，2003年 1 月 2 日又公布了第二批38 家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主 根據(jù)物業(yè)管理條例，業(yè)主即房屋的所有權人。物業(yè)管理條例中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權利和義務。（一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利 業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物

23、業(yè)管 理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。1 、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。2 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定， 依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。一如請求分配建筑物公共部分應得的利益；請求正當管理共同關系的事務；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠償損失等行為的權利。3 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以 及物業(yè)管理制度建議的權利。4 參加業(yè)主大會會議，行使投票權業(yè)主

24、有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項的投票權利。“投票權”是指業(yè)主作為投票人的權利。投票權是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。5 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權利。6 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。7 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況監(jiān)督的權利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務的水平、服務質(zhì)量和收費情況等。8 對物業(yè)共用部位、共用設施

25、設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設施設備和相關場地的使用情況進行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復和說明，對存在的問題提出改進建議并要求得到合理解決。9 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資 金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān) 督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主 大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關部門，反之，其他業(yè)主、物 業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政 府有關部門也有權利監(jiān)督該業(yè)主。10 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權

26、利法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的 權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、 續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企 業(yè)必須遵照中華人民共和國合伺法中關于合同終止、解除的有關法律 規(guī)定。（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行的義務提1 、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是 全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業(yè)使用、維護、管理及 公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎和基本準則，因此， 全體業(yè)主都有遵守的義務。2、 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部

27、位和共用設施設備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè) 主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務。3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。5、按時交納物業(yè)服務費用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益業(yè)主自治管理組織。物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管

28、理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關的其他活動。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。（）業(yè)主大會的職責（ 1 ）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。（ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。（ 6）法

29、律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。（二）業(yè)主大會會議1 、業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有112 以上投票權的業(yè)主參加方可召開。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權，但不具有被選舉的資格。不滿 18 周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權。4、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議物業(yè)管理區(qū)域

30、內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。5、業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2 以上通過才能生效。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權2/3 以上通過才能生效。6、業(yè)主大會會議分為定期

31、會議和臨時會議經(jīng) 20% 以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。7、召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15 日以前， 要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應當同時告知相關的居民委員會。8、業(yè)主大會會議記錄應當存檔業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。9、業(yè)主大會的決定應予以公告業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序1 、第一業(yè)主大會會議召開的條件同一個物業(yè)管理區(qū)域

32、內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到 50以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到30以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到50以上的；住 宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。2、第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（ l ）組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事

33、處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。（ 2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。（ 3）聽取業(yè)主和相關人員的建議，結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案等有關文件。（ 4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。（ 5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應當根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推

34、薦。（ 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應當做好認真的記錄。3、第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應當自成立之日起30 日內(nèi)， 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。（ 1 ）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（ 3）審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。（ 4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。（ 5）審議、通過與物業(yè)管理相關的特別重大事項。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告

35、，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中，業(yè)主投票權要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。（ 1 ）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。（ 2）遵守國家有關法律、法規(guī)。（ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公

36、約，模范履行業(yè)主義務。（ 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。（ 5）具有一定組織能力。（ 6）具備必要的工作時間。業(yè)主大會規(guī)程還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。l ）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3 次以上的。（ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。（ 4）有犯罪行為的。（ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（ 6）拒不履行業(yè)主義務的。、（ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設委員 5 15名,經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低

37、不得少與5 名， 業(yè)主委員會設主任1名，副主任1 2 名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關部門和單位的作用。業(yè)主委員會應當選聘執(zhí)行秘書1 名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應按上述規(guī)定重新備案。（二）業(yè)主委員會應履行的職責召1 、召集業(yè)主大會會議，報告

38、物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施5、業(yè)主大戶賦予的其他職責（ 1 ）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（ 2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用、標準及 使用辦法。（ 3）接受丈夫有關行政主管部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè) 管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。（ 4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。（三）業(yè)主委員會的日常工作1 、了解和掌握物業(yè)管

39、理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動3、提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。6、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理7、做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作8、 開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）業(yè)主委員會會議業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員應當自選舉產(chǎn)生之日起3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人

40、。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 第三節(jié)物業(yè)管理相關機構 一、房地產(chǎn)行政主管部門 房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指 導、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四） （二）對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理 （三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理 物業(yè)管理條例規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政 區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反物業(yè)管理條例規(guī)定的 各種行為進行行政處罰或行政處分。（ 1 ）

41、制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（ 2）指導業(yè)主大會的成立。（ 3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。（ 4）參與物業(yè)服務收費辦法的制定。（ 5）監(jiān)督核查物業(yè)服務收費情況。（ 6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關違法行為。（ 7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e 且被山 L（ 8）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進計處理。（ 9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設計用途的方案。（ 10 ）審批改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的方案。（ l1 ） 參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（12）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。（四）組織

42、物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準以及全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則和 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管

43、理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。二、工商、稅務和物價等行政主管部門 工商、稅務和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導。， （一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導 物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商 行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1 ）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應交稅金按時交到稅務行政主管部門。（ 2）稅務

44、主管部門有權依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務檢查與指導，有權處罰違反稅務規(guī)定的行為。（三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物價管理（ 1 ）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。（ 2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結合”的原則，自覺接受當?shù)毓矙C關或派出所的監(jiān)督和指導。（ 1 ） 物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)

45、域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災害事故，應當立即向當?shù)毓矙C關的有關部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔相應的法律責任。（ 2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。（ 3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，

46、由供水部門負責維護、管理、公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。（五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導（ 1 ）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應該予以制止揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報園林綠化部門處理。（ 2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；其他道路、住

47、宅樓房周圍及綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負責；公共廁所的權屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責；本辦理產(chǎn)權移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責。（ 3）綠化美化管理與園林綠化部門的責任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確物業(yè)管理條例供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任。物業(yè)管理條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

48、，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用?！保ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責任范圍內(nèi)的問題，要及時向有關單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。當供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的，應當事先通報物業(yè)管理企

49、業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關單位應在合理的時間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護任務，并將醫(yī)道路、場地恢復原狀。四、物業(yè)建設單位物業(yè)建設單位負責物業(yè)的開發(fā)建設，1998 年 7 月 20 日頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務院令第248 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任；2000 年 1 月 30 日頒布的建設工程質(zhì)量管理條例（國務院令第279 號）也規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設工程質(zhì)量負 責。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E 至條例還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企k 開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律

50、、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30 日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關部門或者單位進行驗收。建設部于2000 年 6 月 30 日發(fā)布并開始施行的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（ 1 ）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（ 2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（

51、3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2 個采暖供冷期（ 4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2 年（ 5）裝修工程為2 年物業(yè)開發(fā)建設單位應當向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。建設部于1993 年 11 月 13 日發(fā)布的城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法（建法字第814 號）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：（ 1 ）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求。（ 2）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。（ 3）各類建筑物的平面位

52、置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設計要求。（ 4）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。（ 5）拆遷居民已合理安置。2004 年 1 月 30 日，建設部又針對保證住宅工程質(zhì)量專門發(fā)布了關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見其中進一步強調(diào)，建設單位是住宅工程質(zhì)量的第一責任者，對建設的住宅工程的質(zhì)量全面負責。建設部于1994年 3 月 23 日以第 33 號令頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。物業(yè)管理條

53、例規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設單位應按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔之前期物業(yè)管理工作。物業(yè)的開發(fā)建設的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關系，雙方應按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗收手續(xù)。五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供服務，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè) 主大會，業(yè)主委員會是依照法定的程序由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會一方面要代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合 法權益，另一方面也要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關系是平等的，是委托與受托的關系。（

54、）物業(yè)管理企業(yè)應主動聽取業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見（ 1 ）業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務合同，應及時聽取業(yè)主和使用人的意見和建 議，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)管理企業(yè)進行反映，物業(yè)管理企業(yè)應主動向業(yè)主 委員會了解意見，改進自身工作，不斷提高物業(yè)管理水平。（ 2）物業(yè)管理企業(yè)在制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的年度房屋維修計劃、設備更新 改造計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃時，應主動地、認真地聽取業(yè)主委員會 的意見，并在與業(yè)主委員會達成共識的基礎上提交業(yè)主大會討論，這樣， 有利于各項計劃的批準，有利于順利地在下一個年度中實施，當需要增加 經(jīng)費時，有利于追加。（二）應充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用一（ 1 ）當業(yè)主或使用人對物業(yè)管理工作

55、有意見時，物業(yè)管理企業(yè)應及時改進 工作，如有困難應向業(yè)主委員會通報，以求得其理解，如果由業(yè)主委員會 出面向業(yè)主或物業(yè)使用人進行解釋、引導、宣傳，；進行有效溝通，更容 易使大家理解，這樣就會有利于化解矛盾，有利于物業(yè)管理企業(yè)開展工作。（ 2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動時，應當爭取業(yè)主委員會的理解和又持，這樣有利于做好動員和管理工作。（ 3）在日常工作中，物業(yè)管理企業(yè)應定期或不定期地向業(yè)主委員會匯報工作，以確保物業(yè)服務合同、提高服務水平為中心內(nèi)容，將企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人加強服務的重要措施企業(yè)內(nèi)部改進工作的重要舉措及時地向業(yè)主委員會通報，讓業(yè)主委員會全程了解企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人良好的、積極的態(tài)度，全程了解企業(yè)搞好各項工作的愿望和成果，這樣有利于建立業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的認識，便于協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，便于修訂物業(yè)管理的各項制度，便于物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘房產(chǎn) 6000 ：六、專業(yè)性服務企業(yè)。物業(yè)管理條例物業(yè)管理