國(guó)有土地使用權(quán)和房屋買賣合同糾紛熱點(diǎn)問(wèn)題思考

1、國(guó)有土地使用權(quán)以及房屋買賣合同糾紛熱點(diǎn)問(wèn)題思考欒川縣人民法院房地產(chǎn)交易作為現(xiàn)階段土地糾紛中的難點(diǎn)與熱點(diǎn)問(wèn)題，與我國(guó)目前特殊的土地制度不無(wú)關(guān)系。同時(shí)，政府部門土地監(jiān)管執(zhí)法力度不夠、兩級(jí)土地市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)程度不高，也是此類爭(zhēng)議頻頻發(fā)生的重要原因。在審判實(shí)踐中，處理這類糾紛有“三難”，即認(rèn)定事實(shí)難、法律適用難、信訪維穩(wěn)難。具體來(lái)說(shuō)，主要有以下幾種類型。1、小產(chǎn)權(quán)房買賣問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書而進(jìn)入交易市場(chǎng)的房屋。小產(chǎn)權(quán)房由來(lái)已久，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、旅游景區(qū)多有存在。從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦

2、理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，因房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而引發(fā)矛盾。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局1990國(guó)土函字第97號(hào)關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地

3、”的違法行為之一。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的交易不能受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，也不可能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，因此小產(chǎn)權(quán)房交易面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)和隱患。但高額房?jī)r(jià)使消費(fèi)者望而卻步，只得將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房，使小產(chǎn)權(quán)房雖不合法卻大量存在。進(jìn)入訴訟程序后，此類合同的效力以無(wú)效為原則，以有效為例外。如果買賣雙方均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且辦理過(guò)宅基地批準(zhǔn)手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。宣告合同無(wú)效后，由于房屋不能作為執(zhí)行標(biāo)的，出售方又無(wú)力用其它財(cái)產(chǎn)退還售房款，容易引發(fā)執(zhí)行難問(wèn)題。處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村土地屬于集體所有

4、，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)的利益沖突。第二，要努力實(shí)現(xiàn)判決法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，引導(dǎo)農(nóng)民審慎處分白己的房屋。第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。全面考慮合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益的影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值與原買賣價(jià)格的差異而造成的損失；對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，判決返還、騰退房屋的，應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。2、一地多賣、一房多賣問(wèn)題。目前，不少人出于不知法、不守法、利益驅(qū)使等

5、多重原因，一地多賣、一房多賣現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。最高院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋以下簡(jiǎn)稱法釋20055號(hào)第十條設(shè)置了處理國(guó)有土地使用權(quán)多重買賣的“在先”原則，即按辦理登記、合法占有、支付地款、簽訂合同的時(shí)間先后，依次享有合同履行請(qǐng)求權(quán)，房屋買賣也可參照此原則處理。但在實(shí)際操作中，存在著搶先占有，搶先登記，甚至編造付款時(shí)間、合同簽訂時(shí)間出事人有意編造時(shí)，依靠現(xiàn)在司法簽出條件，無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別的現(xiàn)象。對(duì)此，我們建議：應(yīng)規(guī)定主張?jiān)谙葯?quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任。依照物權(quán)公示原則，先行辦理物權(quán)登記的，應(yīng)享有物權(quán)，有請(qǐng)求對(duì)方交付房屋、土地，履行合同義務(wù)的權(quán)利。但在當(dāng)事人存在惡意串通，或受讓方

6、有重大過(guò)失的情況下，是否應(yīng)賦予利害關(guān)系人撤請(qǐng)登記的權(quán)利，值得商榷，建議在司法解釋中予以明確。3、關(guān)于未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的土地、房屋買賣合同效力問(wèn)題。對(duì)土地、房屋交易，法律法規(guī)設(shè)置了大量的需經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)、登記的條款，如城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：六未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；”，第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！币蛎恳豁?xiàng)批準(zhǔn)、登記都會(huì)增加交易成本，為減少成本，躲避登記、批準(zhǔn)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

7、，如何看待此類合同的效力問(wèn)題，是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。最高院關(guān)于使用中華人民共和國(guó)合同法司法解釋一簡(jiǎn)稱法釋199919號(hào)第九條規(guī)定“在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效”。最高院關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)于問(wèn)題的解釋簡(jiǎn)稱法釋:20037號(hào)、法釋:20052號(hào)規(guī)定以當(dāng)事人起訴為準(zhǔn)，起訴前批準(zhǔn)的應(yīng)認(rèn)定為有效。合同法司法解釋二簡(jiǎn)稱法釋20095號(hào)第14條則把合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定”限定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，這是對(duì)我國(guó)合同效力制度的創(chuàng)新，表達(dá)了合同法鼓勵(lì)交易的精神，最大限度的縮小無(wú)效合同的范圍。同時(shí)又給司

8、法實(shí)踐帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，何為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，界限模糊。對(duì)所有民商事法律法規(guī)中的效力性強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行明確界定，不現(xiàn)實(shí)也無(wú)必要。對(duì)此，我們建議：應(yīng)對(duì)合同法解釋一二、法釋20037號(hào)、法釋20055號(hào)的相關(guān)條款進(jìn)行整合，并對(duì)法釋20037號(hào)，法釋20055號(hào)中有關(guān)登記批準(zhǔn)影響合同效力的條款進(jìn)行界定。比方法釋20037號(hào)第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效”。預(yù)售許可證似乎并不涉及公共利益，不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)與合同效力無(wú)關(guān)，因此建議刪除該條。4、因城市規(guī)劃、拆遷引起的土地、房產(chǎn)交易糾紛問(wèn)題。城中村改造

9、、城市擴(kuò)建使以前價(jià)值不高的房地產(chǎn)陡然升值，巨大的經(jīng)濟(jì)利益刺激著交易當(dāng)事人的神經(jīng)，出現(xiàn)了出讓人拒絕辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)、交付房屋的現(xiàn)象，也有因房地產(chǎn)價(jià)格下降，受讓方要求解除合同、退還房地產(chǎn)的現(xiàn)象。對(duì)此，我們建議：合同已履行完畢的，應(yīng)維護(hù)合同的效力，對(duì)一方要求解除合同的，不予支持；假設(shè)合同未履行完畢，客觀情況發(fā)生重大變化，致使雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許當(dāng)事人依情事變更條款，申請(qǐng)人民法院予以調(diào)整。例如潘某原有一套90m2住房，以11萬(wàn)元價(jià)格賣給張某，還未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，該地域進(jìn)行開發(fā)，對(duì)舊宅米取以新?lián)Q舊的方法，舊房一平方米兌換一平方米新房，兌換后新房每平方米預(yù)期價(jià)值為3000元/m2,是否應(yīng)潘某

10、的要求對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格作適當(dāng)調(diào)整，值得探討。5、部分共有人擅白處分共有房地產(chǎn)問(wèn)題。物權(quán)法第97條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全部共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：四共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”。物權(quán)法確立應(yīng)由房地產(chǎn)登記確定產(chǎn)權(quán)人。當(dāng)共有房產(chǎn)登記為一個(gè)人，共有人內(nèi)部關(guān)系又不外公開情況下，允許共有人隨意撤銷合同，對(duì)受讓人不公平；如已辦理過(guò)戶登記，可依善意取得制度維護(hù)合同效力；如未辦理過(guò)戶登記，而受讓人又無(wú)過(guò)錯(cuò)情況下，我們建議認(rèn)定此類合同效力待定，對(duì)未

11、參與處分的共有人是效力待定，合同對(duì)其無(wú)約束力，對(duì)參與處分人則是“效力已定”，只是無(wú)法履行而已。比方夫凄共有房產(chǎn)，依社會(huì)習(xí)慣，往往登記為單方，而交易相對(duì)方信賴物權(quán)登記證書，如何協(xié)調(diào)婚姻法關(guān)于夫凄共有財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)定與不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信原則的關(guān)系，防止顧此失彼，是對(duì)司法人員智慧的挑戰(zhàn)。在發(fā)生糾紛時(shí)要求第三人證明其他共有人“知道或應(yīng)當(dāng)知道”，或第三人有理由相信該處分行為系共有人共同意思表示，實(shí)屬?gòu)?qiáng)人所難，有違不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信原則，有損不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全。我們建議：應(yīng)在司法解釋中明確善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任，給交易當(dāng)事人以明確引導(dǎo)，從而防范交易風(fēng)險(xiǎn)。包租返租售樓問(wèn)題。開發(fā)商以定期向買受人返還購(gòu)房

12、款的方式銷售商品房;或?qū)㈤_發(fā)的商鋪、商品房等劃分成小面積進(jìn)行出售，隨后與購(gòu)買者簽訂返租合同，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定租金包租，回報(bào)率一般是每年8%、10%，甚至12%。這種售樓模式隱患重重，最大的風(fēng)險(xiǎn)是，誰(shuí)來(lái)保證在數(shù)十年的合同期內(nèi)，承租商有足夠的支付能力。早在2001年4月，建設(shè)部就在商品房銷售管理方法中明確規(guī)定“不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房”。所謂返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。然而，該規(guī)定出臺(tái)后，這種售樓模式仍然屢禁不止。建設(shè)部商品房銷售管理方法效力級(jí)別低，目前采取包租返租售樓還只是一種違規(guī)行為，但是否違法，還沒有明確界定

13、，因此宣告合同無(wú)效還沒有法律依據(jù)。對(duì)此，我們建議應(yīng)加強(qiáng)法制宣傳，提高當(dāng)事人防范意識(shí)，防止因開發(fā)商“跑路”引起群體性事件。7、受讓方未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。我國(guó)實(shí)行的是土地有償使用制度。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；”。從該條規(guī)定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得土地使用權(quán)證書，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須同時(shí)具備的兩個(gè)前提條件。我們認(rèn)為，未支付全部土地使用權(quán)出讓金不應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的無(wú)效條件因?yàn)閷?shí)踐中有的

14、地方政府在出讓合同中約定受讓人按約定支付部分土地出讓金后，即可辦理國(guó)有土地使用證，其余土地出讓金可分期支付。特殊情況下，政府甚至?xí)Q定對(duì)應(yīng)繳納的土地出讓金進(jìn)行減、免、緩。持有國(guó)有土地使用證即說(shuō)明其擁有合法的土地使用權(quán)，未支付的土地出讓金作為對(duì)政府的債務(wù)，應(yīng)通過(guò)債的制度予以解決。只要作為土地出讓方的政府嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，就不可能出現(xiàn)拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。因此，我們建議：政府違規(guī)的后果應(yīng)由政府白身承擔(dān)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給交易雙方，尤其是轉(zhuǎn)讓合同的受讓方。為確保土地出讓金足額繳納，只須規(guī)定“支付全部出讓金”為申請(qǐng)土地使用權(quán)登記的必備要件即可，亦可規(guī)定政府對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。8、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證

15、書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：六未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；”。根據(jù)物權(quán)公示原則，登記作為一種公示行為，一經(jīng)完成，用地者即取得了合法的土地使用權(quán)。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實(shí)際取得和持有，應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。且房產(chǎn)取得有兩種方式：交易行為、非交易行為，前者為設(shè)權(quán)登記；后者為宣示登記，并不都依證書確定所有權(quán)人，故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓，與物權(quán)公示理論不相符合。實(shí)踐中，由于行政機(jī)關(guān)的辦事程序繁瑣等原因，用地者遲遲拿不到土地使用證的情況并

16、不少見。因此，我們建議：證書對(duì)合同效力并無(wú)影響，合同履行過(guò)程中，受讓方無(wú)法取得房廣證書的，可參照最周院關(guān)于審理冏品房屋買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)于問(wèn)題的解釋第十八條辦理。9、轉(zhuǎn)讓方未對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)或投資開發(fā)未到達(dá)法定條件的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。此種情形是針對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方的要求。沒有具體的建設(shè)項(xiàng)目不得申請(qǐng)用地，取得土地使用權(quán)后，須按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，炒賣土地為法律所禁止。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：二按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)

17、土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”根據(jù)該條規(guī)定，凡房屋建設(shè)未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上、成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，不得轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。為標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)，禁止炒賣土地等投機(jī)行為，在特定時(shí)期內(nèi)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前的投資開發(fā)程度進(jìn)行限制，十分必要。我們建議對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)取得條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，防止無(wú)開發(fā)能力或無(wú)意開發(fā)者虛報(bào)立項(xiàng)規(guī)劃騙取土地使用權(quán)，限期不進(jìn)行開發(fā)或達(dá)不到開發(fā)程度的，按出讓合同的約定進(jìn)行處罰或收回土地使用權(quán)。對(duì)未達(dá)法定條件的，應(yīng)認(rèn)定為效力待定合同，假設(shè)起訴前當(dāng)事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開發(fā)條件，即可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。10、司法機(jī)

18、關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)買賣合同的效力問(wèn)題。土地使用權(quán)作為具有重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而被司法機(jī)關(guān)裁決采取查封等強(qiáng)制措施，用以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也可能因權(quán)屬爭(zhēng)議或其他原因被土地管理機(jī)關(guān)采取限制性措施。司法、行政機(jī)關(guān)做出裁決、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，該宗土地的抵押、轉(zhuǎn)讓行為即被依法禁止。我們建議：對(duì)上述以被限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)為標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)認(rèn)定為效力待定合同。假設(shè)司法或行政機(jī)關(guān)解除限制性措施，該合同恢復(fù)法律效力，假設(shè)不解除或標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，則合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以通過(guò)追究違約責(zé)任來(lái)解決。司法、行政機(jī)關(guān)作出限制轉(zhuǎn)讓的裁決或決定后，未向政府土地使用權(quán)登記

19、機(jī)關(guān)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的，轉(zhuǎn)讓合同是否有效，受讓方因此而取得土地使用證的，是否必然無(wú)效或應(yīng)被依法撤消，爭(zhēng)議較大。我們認(rèn)為受讓方已依法辦理土地使用權(quán)變更登記且系出白善意的，其合法權(quán)益應(yīng)予以保護(hù)，應(yīng)維持合同效力。11、轉(zhuǎn)讓被政府部門依法收回的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。根據(jù)土地管理法第五十八條及其他相關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和出讓土地。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和條例的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)人一定期限內(nèi)未按出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，人民政府或土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。當(dāng)政府依

20、法做出收回土地使用權(quán)的決定后，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，該土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人再與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，屬于違反法律的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。政府部門依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用人已喪失土地使用權(quán)，當(dāng)然無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于土地使用權(quán)的收回，國(guó)土資源部閑置土地處置方法規(guī)定了具體的條件與程序，即有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)、公告、下達(dá)決定書，注銷土地登記和土地證書。我們認(rèn)為，在收回土地使用權(quán)的程序未進(jìn)行完畢，即土地登記和土地證書未被注銷之前，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，不能輕意否認(rèn)其合同效力。土地登記被注銷之前，土地權(quán)屬依然合法存在。當(dāng)土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟后，其權(quán)屬即處于待定狀態(tài)，此時(shí)便認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效確有不妥。12、轉(zhuǎn)讓有爭(zhēng)議、已辦理抵押登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)先經(jīng)人民政府處理，對(duì)處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七