房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)方案分析

1、WORD式-專業(yè)學(xué)習(xí)資料-可編輯合作開(kāi)發(fā)方案分析在選擇合作開(kāi)發(fā)方案時(shí)，不僅要考慮合作方案操作難度、稅費(fèi)支付主體、建安集團(tuán)的收益保障，同時(shí)還需要考慮合作方的意愿，若合作方不同意，則合作也難以維持。 故我們?cè)诜治鋈齻€(gè)方案時(shí)，將重點(diǎn)分析以上幾點(diǎn)因素,綜合對(duì)比做由選擇。1、第一種方案：合作雙方按約定的比例組建項(xiàng)目公司，土地在建安 集團(tuán)名下，由合作方控股，負(fù)責(zé)全盤(pán)操作；在這種方案下，合作雙方成立項(xiàng)目公司，土地在建安集團(tuán)名下，由合 作方控股，負(fù)責(zé)全盤(pán)操作事宜，具體包括完成項(xiàng)目拆遷、安珞、補(bǔ)償、 開(kāi)發(fā)建設(shè)等，項(xiàng)目建成后，雙方按各自分成承擔(dān)成本、分享收益；方案操作的可能性(1 )建安集團(tuán)操作的難度在這種方案下

2、，土地歸建安集團(tuán)所有，建安集團(tuán)難以解決待 拆遷的198戶的補(bǔ)償安珞問(wèn)題，故無(wú)法取得土地完整的產(chǎn) 權(quán)。(2)稅費(fèi)清算主體在這種方案下，由于土地權(quán)屬歸建安集團(tuán)所有，故項(xiàng)目稅費(fèi) 的清算支付主體為建安集團(tuán)，同時(shí)，由于項(xiàng)目主要稅費(fèi)的清 算時(shí)點(diǎn)會(huì)延遲，合作方可能會(huì)在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)拒不承擔(dān)稅費(fèi)， 從而建安集團(tuán)要承擔(dān)全部稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。(3)合作方的意愿在這種方案下，項(xiàng)目土地權(quán)屬歸屬建安集團(tuán)，難以與合作方 達(dá)成共識(shí)。(4)建安集團(tuán)收益的保障：由于建安集團(tuán)難以與合作方達(dá)成共識(shí)，故無(wú)法保障建安集團(tuán) 的合法收益。綜合以上分析，第一種合作方案在實(shí)際操作中有難度，難以實(shí)現(xiàn)。2、第二種方案：建安集團(tuán)成立獨(dú)資項(xiàng)目公司，并將土地

3、作價(jià)注入, 由項(xiàng)目公司在公開(kāi)市場(chǎng)桂牌由讓項(xiàng)目部分股權(quán)；建安集團(tuán)成立獨(dú)資項(xiàng)目公司，并將土地作價(jià)注入，由項(xiàng)目公司在公開(kāi) 市場(chǎng)桂牌由讓土地，由合作方在摘得后，以受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式 介入項(xiàng)目學(xué)習(xí)資料分享一-并負(fù)責(zé)全盤(pán)操作，合作雙方按各自分成承擔(dān)成本、分享收益，這種合作方案相對(duì)公開(kāi)、透明、清晰，符合投控的要求；方案操作的可能性(1 )建安集團(tuán)操作的難度在這種方案下，由于建安集團(tuán)難以解決待拆遷的198戶的補(bǔ)償安珞問(wèn)題，故無(wú)法取得土地完整的產(chǎn)權(quán)，從而無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)土地作價(jià)注入項(xiàng)目公司。(2)稅費(fèi)清算主體在這種方案下，因土地原值較低，故土地注入項(xiàng)目公司與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司部分股權(quán)的時(shí)候，需要繳納巨額的土地增值稅，

4、且需 要由建安集團(tuán)以現(xiàn)金支付；(3)合作方的意愿在這種方案下，公開(kāi)市場(chǎng)由讓項(xiàng)目公司部分股權(quán)，可能存在 有多個(gè)競(jìng)拍者，也可能無(wú)人競(jìng)拍，對(duì)于合作方而言有一定的 風(fēng)險(xiǎn)，既定的合作可能難以實(shí)現(xiàn)。(4)建安集團(tuán)收益的保障：由于建安集團(tuán)需要承擔(dān)土地作價(jià)由資的巨額土地增值稅，可 獲得的凈收益將大大折扣。綜合以上分析，第二種合作方案在實(shí)際操作中難度較大，合作雙方難 以達(dá)成一致。3、第三種方案：合作雙方共同按照約定的比例組建項(xiàng)目公司，建安集團(tuán)以“土地+部分拆遷成本”入股，合作方以現(xiàn)金入股。合作雙方共同按照約定的比例組建項(xiàng)目公司，建安集團(tuán)以“土地+部分拆遷成本(即由東山小區(qū)搬遷至竹盛花園的住戶的拆遷及安珞成本)”

5、入股，合作方以現(xiàn)金入股；該模式需要取得投控的支持，并需要規(guī)土委及稅務(wù)局等相關(guān)部門(mén)的同意，該模式的關(guān)鍵是固化建安集團(tuán)的收益比例。方案操作的可能性(1 )建安集團(tuán)操作的難度建安集團(tuán)以“土地 +部分拆遷成本”入股，可以在收到項(xiàng)目公司現(xiàn)金收益時(shí)合法抵扣稅費(fèi)；(2)稅費(fèi)清算主體在這種方案下，因合作雙方共同由資組建項(xiàng)目公司，故稅費(fèi)清算 的主體為項(xiàng)目公司，且在經(jīng)得稅務(wù)部門(mén)同意后，可以延遲稅費(fèi)清 算時(shí)點(diǎn)至項(xiàng)目完工后，避免開(kāi)發(fā)前期即支付巨額稅費(fèi)的壓力。（3）合作方的意愿在這種方案下， 已與合作方達(dá)成一致，雙方皆認(rèn)可此種合作方案。（4）建安集團(tuán)收益的保障：該方案的關(guān)鍵是固化建安集團(tuán)的收益，合作雙方談判的初步結(jié)果是

6、：建安集團(tuán)的固化收益為 17.29億元（深同誠(chéng)（2013A）（估）字05QCT第001號(hào)”土地估價(jià)報(bào)告），具體支付方式為：銷售之前支付8億元現(xiàn)金+固化的物業(yè)面積，并需要約定在支付 8億元現(xiàn)金后，建安集團(tuán)在合作中的收益分成不變。綜合以上幾點(diǎn)分析，第三種方案的操作具備一定的可行性，對(duì)合作雙方而言都是可以接受的。2.3合作開(kāi)發(fā)方案的選擇通過(guò)對(duì)比分析可知，第一種與第二種合作開(kāi)發(fā)方案的操作難度較大，難以 實(shí)現(xiàn)，故我們認(rèn)為項(xiàng)目選擇第三種合作方案具有一定的可行性，一方面稅 務(wù)清算主體為項(xiàng)目公司，并可以延遲稅務(wù)繳納時(shí)點(diǎn)，同時(shí)，建安集團(tuán)的收 益可以通過(guò)一定的方式固化，且合作雙方已就該方案達(dá)成一致意見(jiàn)，故建 議選

7、擇第三種開(kāi)發(fā)方案。但需要說(shuō)明的是，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建安集團(tuán)需要約定固化收益的實(shí)現(xiàn) 方式、交付時(shí)點(diǎn)并需要防范合作方因各種理由降低建安集團(tuán)開(kāi)發(fā)收益后 期分成的風(fēng)險(xiǎn)。1合作開(kāi)發(fā)模式小結(jié)1、開(kāi)發(fā)模式的選擇項(xiàng)目選擇引進(jìn)投資合作方的合作開(kāi)發(fā)模式。因198戶待拆遷的小業(yè)主與建安集團(tuán)同時(shí)具有土地使用權(quán)，而建安集 團(tuán)無(wú)法取得小業(yè)主100% 的授權(quán)同意，因此，建安集團(tuán)自行開(kāi)發(fā)和桂 牌由讓的開(kāi)發(fā)方案在現(xiàn)階段是不可取的，不能解決“東山小區(qū)”開(kāi)發(fā)過(guò)程中凸 顯的各種矛盾，考慮到項(xiàng)目特點(diǎn)及實(shí)際情況，建安集團(tuán)引進(jìn)投資合作 人的合作開(kāi)發(fā)模式可解決上述突生矛盾、做好信訪維穩(wěn)工作，同時(shí)在 設(shè)珞好合作前提條件，控制風(fēng)險(xiǎn)后建安集團(tuán)可取得可觀的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2、投資合作方的選擇項(xiàng)目投資合作方選擇佳旺基公司。佳旺基公司是建安集團(tuán)與多個(gè)潛在合作方通過(guò)多輪直接談判最終選擇 由來(lái)的投資合作方，廣東華商律師事務(wù)提供關(guān)于佳旺基公司綜合考察 結(jié)果的法律意見(jiàn)書(shū)以及信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，該過(guò)程及結(jié)果不違反現(xiàn)行 國(guó)家及深圳市相關(guān)法律法規(guī)強(qiáng)制性要求，體現(xiàn)了 “公平、公正、公開(kāi)” 原則，確保了國(guó)有資產(chǎn)保值增值要求及建安集團(tuán)利益，合法有效。3、合作開(kāi)發(fā)方案的選擇在合作開(kāi)發(fā)模式下，建議選擇第三種合作方案，即建安集團(tuán)與合作方按約定比例組建項(xiàng)目公司，建安集團(tuán)以“土地+部分拆遷成本”入股，合作方以現(xiàn)金