商業(yè)中心策劃報告(共51頁).ppt

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2022-3-13新龍崗商業(yè)中心策劃報告新龍崗商業(yè)中心策劃報告謹(jǐn)呈：千崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報告是嚴(yán)格保密的。匯報思路匯報思路市場總勢片區(qū)市場Swot分析項目情況營銷舉措方案評述本報告是嚴(yán)格保密的。龍崗市場總勢：龍崗市場總勢：u衛(wèi)星城規(guī)劃使得龍崗商業(yè)蓬勃發(fā)展。 大型零售商業(yè)紛紛出兵關(guān)外 住宅商業(yè)裙樓勢頭迅猛 臨街商鋪銷售經(jīng)營兩旺u旺銷的背后隱藏著怎樣的危機(jī)？本報告是嚴(yán)格保密的。片區(qū)市場情況：片區(qū)市場情況：u大型商服物業(yè)（百貨、超市）u臨街商鋪以及住宅裙樓u專業(yè)市場本報告是嚴(yán)格保密的。昌盛百貨世貿(mào)萬佳人人百貨大明百貨國際百貨本項目龍崗大型商服物業(yè)分布大型商

2、服物業(yè)分析大型商服物業(yè)分析商場人流狀況人流描述判斷萬佳百貨人流量較多，上門客戶中、高階層的客戶相對較多，客戶購物目的明顯，消費(fèi)能力高。位于龍崗中心城本身缺少人流，只有車流，但萬佳百貨的品牌知名度、美譽(yù)度，良好的管理支撐起商場的經(jīng)營。人人商場人流量較多，客戶主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)一帶客戶，商場營業(yè)歷史較長，客戶上門購物，具有習(xí)慣性。龍崗本地老牌大型百貨，地理位置優(yōu)越，得到本區(qū)域客戶的認(rèn)可世貿(mào)中心人流量一般，主要吸引萬佳客戶上門，商場檔次較高，上門的客戶消費(fèi)能力較高。地處中心區(qū)，周邊以車流為主，通過引進(jìn)萬佳及廣告宣傳，樹立高檔次商場的形象，獲得高端客戶的認(rèn)可。大明百貨人流量較少，上門客戶消費(fèi)能力一

3、般。主要以周邊客戶為主。在本區(qū)域有一定知名度，但是美譽(yù)度較差，經(jīng)營管理水平較差，物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃及管理跟不上，門前廣場混亂。國際商場國際商場人流較少，主要吸引人人商場經(jīng)過人流，雖地處老街，周邊建筑凌亂，街道臟亂差，商場昭示性差，限制了商場的發(fā)展，業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式與人人商場相近，沒有特色，是其最大的弱點。昌盛商場剛開始營業(yè)不久，人流量尚好?？蛻粝M(fèi)能力較低，主要為周邊工廠工人。位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周圍工廠工人較多，典型以周近區(qū)域客戶為目標(biāo)的中小型百貨商場， 與其它商場直接競爭小本報告是嚴(yán)格保密的。商場名稱租金狀況人人購物廣場銷售提成國商銷售提成萬佳百貨以免租金二年的方式引進(jìn)萬佳百貨。世貿(mào)廣場一、二層銷售提成

4、24%，三層月租金120元/ m2。大明百貨街鋪月租金130元/ m2，商場內(nèi)鋪位月租金30元/ m2，三樓發(fā)發(fā)展商自營賣家私。陽光廣場出售，不返租大型商服物業(yè)租金分析本報告是嚴(yán)格保密的。各大商服物業(yè)業(yè)主回報方式各大商服物業(yè)業(yè)主回報方式商場名稱業(yè)主回報方式人人購物拆零鋪位，出租給小業(yè)主國商發(fā)展商出租萬佳百貨出售給小業(yè)主，返租3年世貿(mào)廣場一、二層出售，返租3年，年返租收益9%，三層出租昌盛廣場固定返租15年，年回報率10%，一、二樓出售，均價12000元/m2，最高價14000元/m2，二樓售價7800-9000元/m2，3-5F由發(fā)展商出租大明百貨3F和2F一半為發(fā)展自已經(jīng)營陽光廣場出售，不返

5、租本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論一：結(jié)論一：u商場的經(jīng)營管理水平與商場的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。萬佳百貨。u本區(qū)域居民對商場的品牌有一定的選擇性，但還處在初級階段。u商場的位置對商業(yè)經(jīng)營非常重要，但不是決定性因素。u與市區(qū)的大型商場相比，商場的覆蓋面放大。本報告是嚴(yán)格保密的。老街商圈老街商圈深惠路商圈深惠路商圈中心城商圈中心城商圈龍崗商業(yè)街鋪物業(yè)分布龍崗小商業(yè)情況分析：龍崗小商業(yè)情況分析：位置業(yè)態(tài)月租金水平經(jīng)營狀況出租率中心城新鴻基花園士多店、小餐廳35-40元/m2人流很少15%新亞洲花園地鋪五金、布藝、小餐廳、70-80元/ m2人流較少90%紫微花園地鋪未入伙40-50元/ m2未入伙0%老街龍崗老

6、街通迅、服裝、電器、餐廳150-250元/m2人流量較大100%內(nèi)環(huán)路羅瑞合街小百貨、小五金、小餐廳、發(fā)廊40-50元/m2人流量一般100%龍園路建材、五金、陶瓷40-50元/m2，最高租金80元/m2人流不多，車流較多100%鵬達(dá)花園空置30-40元/ m2人流較少10%盛平村楚豐廣場30-40元/m2車流很多人流較少10%龍平東路（近龍崗河以北路段）建材、木材、陶瓷、餐館、酒家30-45元/m2人流一般車流很多100%本報告是嚴(yán)格保密的。30-45元50-80元80-100元70-80元35-45元60-80元40-50元30-45元30-35元40-50元40-50元龍崗商業(yè)街鋪租金分

7、布本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論二：結(jié)論二：u街鋪是本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營最主要的形式，按類型分可分為：臨街街鋪和住宅群樓地鋪。u它們的租金水平通常反映該地段商業(yè)發(fā)展水平。u龍崗客戶購買商鋪投資的概念相當(dāng)主動。u本項目所處地段商業(yè)價值尚未完全體現(xiàn)。本報告是嚴(yán)格保密的。建筑材料裝修陶瓷中檔家私餐飲餐飲餐飲龍崗商業(yè)專業(yè)市場業(yè)態(tài)分布本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論三：結(jié)論三：u龍崗專業(yè)市場業(yè)態(tài)主要以建材、裝修為主。u中低檔家私專業(yè)賣場基本集中在深惠路沿線。u集銀皮革市場的成功銷售為開拓其他業(yè)態(tài)創(chuàng)出先河。u相對以上環(huán)節(jié)基礎(chǔ)建材 裝修材料 家居裝修 ？ 家私家具？ 可參考業(yè)態(tài)： 家居裝飾專賣：布藝、專業(yè)櫥柜、玻璃陶瓷飾品、畫

8、藝等； 家用電器專賣：僅有銘可達(dá)一家，其余均分散。本報告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)階段在售商業(yè)項目：現(xiàn)階段在售商業(yè)項目：項目名稱位置規(guī)模銷售形式價格備注雅豪祥苑龍河路13276 m2共238套獨立街鋪12000-14000最低5000-6000元建材一條街紫微苑商業(yè)步行街龍翔大道與吉祥路交匯處近3萬m2獨立街鋪帶返租8600（最低）-16000鵬達(dá)花園商業(yè)步街植物園路約2萬m2獨立街鋪8000-10000元價格便宜歐景城中心城吉祥路17021m2獨立街鋪13000-16000元新鴻基龍翔大道與吉祥路交匯處43000 m2獨立街鋪13000-16000元陽光廣場龍平路與龍城大道交匯處獨立街鋪10000-1

9、1000元愉園新苑中心城2000 m2獨立街鋪8000-13000元九州家園龍園路5萬m2獨立街鋪大型商場8000-13000元本報告是嚴(yán)格保密的。20032003年上半年可能啟動商業(yè)項目：年上半年可能啟動商業(yè)項目：u新鴻花園儷景鴻都u新鴻花園儷景鴻都位于龍翔大道東南側(cè)，鴻基地產(chǎn)的二期項目；u占地面積31367平方米，總建筑面積87828平方米。u其群樓都是沿街商鋪，估計商鋪總面積達(dá)1萬平方米，u目前其售樓處已建好，銷售人員已進(jìn)場接受咨詢，u預(yù)計其商鋪將于12月底前開始銷售，u據(jù)了解，儷景鴻都沿龍翔大道鋪位的售價在2萬元/平方米。本報告是嚴(yán)格保密的。20032003年上半年可能啟動商業(yè)項目：年

10、上半年可能啟動商業(yè)項目：u吉祥來花園裙樓 吉祥來花園位于吉祥路與深惠路交匯處； 該項目即將封頂，售樓處已在建設(shè)中，臨時售樓處已開始接受咨詢； 其群樓商業(yè)（包括二樓）面積達(dá)8000平米左右； 預(yù)計將于明年1月正式開始銷售，可銷售面積在4000平米左右。 群樓二樓整體出租，已規(guī)劃成購書中心，一樓商業(yè)劃分成街鋪銷售。本報告是嚴(yán)格保密的。20032003年上半年可能啟動商業(yè)項目：年上半年可能啟動商業(yè)項目：u福臨商業(yè)城福臨商業(yè)城位于深惠公路龍崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁；該項目1-4層為商業(yè)面積，總商業(yè)建筑面積達(dá)5萬平方米；目前已即將封頂，預(yù)計最早明年初開始銷售；該項目鄰近深惠公路交通方便，有做大型商場的潛質(zhì)。本報告是

11、嚴(yán)格保密的。市場總體描述：市場總體描述：u商業(yè)現(xiàn)有規(guī)模偏小，除萬佳外等零售商場都比較小，缺乏大型購物商場。u商業(yè)網(wǎng)點布局仍處于盲目自發(fā)狀態(tài)，比較零散，沿交通干線發(fā)展，進(jìn)深發(fā)展不夠。u大多商業(yè)空間環(huán)境不理想，缺乏停車空間，缺乏公共活動空間和綠化環(huán)境。u商業(yè)發(fā)展歷史短，整體水平有待提高，在整體規(guī)劃以及經(jīng)營管理水平方面需要集中力量。本報告是嚴(yán)格保密的。本項目基本數(shù)據(jù)：本項目基本數(shù)據(jù)：u總用地面積：平方米u(yù)容積率：u總建筑面積：平方米u(yù)其中：一號樓建筑面積：平方米u(yù)二號樓建筑面積：22400平方米u(yù)覆蓋率：42% 停車位：200輛本報告是嚴(yán)格保密的。項目四至：項目四至：u本項目位于龍城大道和龍平路交界

12、處東北方向；u南面是在建陽光廣場，主要為住宅，裙樓包括臨街商鋪和一條內(nèi)庭步行商業(yè)街；u東面楚豐廣場正在招商；u項目地塊北面為竹雅名居住宅用地，但緊鄰本項目地塊公寓樓底層改為商鋪，正在內(nèi)部認(rèn)購。u項目西面為龍城大道。龍平路東龍平路東龍平路西龍平路西龍城大道龍城大道陽光廣場陽光廣場楚豐廣場楚豐廣場本報告是嚴(yán)格保密的。項目周邊道路分析：項目周邊道路分析：龍 平 路龍 城 路二號樓一號樓楚豐大廈本項目陽光廣場佳馨苑道路名稱主要流量描述龍平路人流、車流車流速度一般，主要為私家車輛以及運(yùn)輸車，人流比較大，是項目人流主要來源方向。龍城大道車流單邊道路，對面為山野公園，有較寬綠化隔離帶，主要車流為往來大型車輛

13、，人流稀少。內(nèi)部小區(qū)路人流主要通往新龍崗花園以及禾田小筑、竹雅名居等住宅小區(qū)，主要為往來人流以及小區(qū)內(nèi)部車輛，但由于部分小區(qū)尚未入伙，因此人流比較少。本報告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)勢優(yōu)勢SS：u地段：項目位于龍城路和龍崗鎮(zhèn)老街所在主干道龍平路的交匯處，可以起到聯(lián)系中心城和龍崗鎮(zhèn)老街的作用，有一定商業(yè)價值。u人流基礎(chǔ)：周邊在建和規(guī)劃中住宅小區(qū)較多，商業(yè)人流保證。u規(guī)模：兩棟商業(yè)大樓可以聯(lián)動，規(guī)模僅次于世貿(mào)中心 。u項目特色：外觀優(yōu)雅現(xiàn)代，具有標(biāo)志性 。u硬件條件：大型廣場，綠化率條件，空間開闊，充足停車位。項目swot分析本報告是嚴(yán)格保密的。劣勢劣勢WW：u價值體現(xiàn)：所在區(qū)域目前商業(yè)發(fā)展剛剛啟動，商業(yè)價

14、值未能完全體現(xiàn)u環(huán)境：周邊商業(yè)影響（負(fù)面）楚豐廣場目前招商情況u市場認(rèn)可：此地段的商業(yè)價值認(rèn)可度不高u聯(lián)動：和其他商圈（萬佳、老街）的聯(lián)系比較薄弱項目swot分析本報告是嚴(yán)格保密的。機(jī)會機(jī)會OO：項目swot分析u品牌經(jīng)營：世貿(mào)中心引進(jìn)萬佳百貨，品牌經(jīng)營公司管理有成功模式在先，市場反應(yīng)良好。u大型零售：關(guān)內(nèi)大型零售商業(yè)在關(guān)外網(wǎng)點建設(shè)都在啟動階段，引進(jìn)渠道暢通。u衛(wèi)星城推廣：龍崗政府大力推廣衛(wèi)星城規(guī)劃，輿論以及推廣背景理想 。u周邊發(fā)展：楚豐廣場 、陽光廣場等均有大型商業(yè)面積，小區(qū)域商業(yè)規(guī)模逐漸形成。本報告是嚴(yán)格保密的。威脅威脅TT：u客戶層面：龍崗客戶層面仍處于需要引導(dǎo)的階段，品牌推廣有難度。

15、u競爭態(tài)勢：市場競爭激烈，深惠路商業(yè)明年上半年推出，整體供應(yīng)量很大。u經(jīng)營公司：經(jīng)營公司不確定，前景不明確。項目swot分析Swot綜述S地段 人流基礎(chǔ) 規(guī)模 項目特色 硬件條件W價值體現(xiàn) 環(huán)境 市場認(rèn)可 區(qū)域聯(lián)動O品牌經(jīng)營 引進(jìn)渠道 推廣背景 周邊發(fā)展迎合市場發(fā)展趨勢拓寬引進(jìn)渠道，合理規(guī)劃充分發(fā)掘項目優(yōu)勢項目推廣和片區(qū)推廣聯(lián)合著重前景描述加強(qiáng)和中心城以及老街的聯(lián)系T 客戶層面 競爭態(tài)勢 經(jīng)營公司 采用多種渠道吸引客戶選擇合適知名經(jīng)營公司彰顯項目硬件優(yōu)勢制定切實銷售目標(biāo)充分現(xiàn)場展示根據(jù)競爭情況靈活調(diào)整策略。項目自身狀況和經(jīng)營狀態(tài)要求對比項目自身狀況和經(jīng)營狀態(tài)要求對比對比細(xì)目本項目大型百貨超級市

16、場家私商場家居廣場對外界環(huán)境的依賴人流一般中等中等低低公共交通一般中等高貨流中等對建筑本身的要求停車位良好中等中等高高空調(diào)良好高高低中等外觀現(xiàn)代高中等中等高廣場2個高中等低高電梯可調(diào)高中等貨流中等面積較大一般中等大中等對周邊臨近物業(yè)的依賴性質(zhì)綜合商業(yè)住宅住宅住宅有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)租金中高較高中等低中等品牌銅鑼灣新好香、國順比較適合一號樓比較適合二號樓本報告是嚴(yán)格保密的。方案方案1:1:u一號樓引進(jìn)新一佳超級市場，吸引人流u二號樓引進(jìn)專業(yè)市場，劃分商鋪，返租出售。龍平路二號樓一號樓新一佳supermarket專業(yè)市場本報告是嚴(yán)格保密的。方案方案2:2:u兩棟樓聯(lián)合引進(jìn)銅鑼灣等大型經(jīng)營公司，一號樓作為大

17、型百貨。u二號樓由銅鑼灣統(tǒng)一經(jīng)營量販或者由銅鑼灣進(jìn)行整體招商，劃分商鋪以合適返租出售。龍平路二號樓一號樓銅鑼灣supermarket百貨商場銅鑼灣本報告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)劣比較：優(yōu)劣比較： 方案一方案二經(jīng)營狀態(tài)分割給不同的商業(yè)公司經(jīng)營；一號樓簽約新一佳；二號摟引進(jìn)其他專業(yè)市場一號樓和二號樓統(tǒng)一經(jīng)營；整體租用，如：銅鑼灣百貨經(jīng)營形式分別經(jīng)營，互相有影響。整體安排招商和規(guī)劃，比較統(tǒng)一管理水平適合成熟住宅片區(qū)擅長開拓市場，營造氣氛品牌口碑商品日常生活化品牌在客戶中接受程度高，推廣較容易和萬佳比較在超市品牌方面較低商品比較齊全，檔次高品牌對龍崗客戶比較陌生，推廣力度要求和萬佳形成差異化規(guī)模弱化了本項目的

18、規(guī)模優(yōu)勢能發(fā)揚(yáng)本項目優(yōu)勢廣告效應(yīng)力度稍分散，比較常規(guī)填補(bǔ)龍崗大型百貨空白，整體推廣，相對節(jié)約成本首選方案本報告是嚴(yán)格保密的。營銷舉措營銷舉措市場定位方案抉擇銷售策略客戶定位實施細(xì)則分戰(zhàn)略本報告是嚴(yán)格保密的。市場定位市場定位u承前啟后，龍崗新商圈中心 地段左右逢源，同時享受中心城新規(guī)劃和老街商業(yè)氛圍。 形式承前啟后，填補(bǔ)龍崗商業(yè)結(jié)構(gòu)空白，前景發(fā)展?jié)摿o限。 格局承舊迎新，聯(lián)動商業(yè)格局，開啟龍崗商業(yè)新局面。本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ辉邶垗?fù)顿Y已經(jīng)獲得收益的人士，他們在臨近片區(qū)購買商鋪已經(jīng)開始獲得穩(wěn)定回報，他們對商鋪投資有豐富經(jīng)驗，實際的利益和投資潛力會吸引他們的眼光。1.上述人士的親友，

19、有初級的投資概念，自己沒有太多經(jīng)驗，對朋友的推薦和口碑推廣相信；2. 認(rèn)同項目位置和地段的私營企業(yè)主，自己租用人家的鋪位，對經(jīng)營收益有信心。周邊片區(qū)部分原住居民，有閑置資金，嘗試投資者等；核心客戶重要客戶邊緣客戶統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營 投資客投資客認(rèn)同項目投資、經(jīng)營價值認(rèn)同項目投資、經(jīng)營價值本報告是嚴(yán)格保密的。銷售賣點組織 核心賣點：核心賣點：衛(wèi)星城第一整體大型綜合商場物業(yè)衛(wèi)星城第一整體大型綜合商場物業(yè) 推廣主題推廣主題n分項賣點分項賣點: :n老街：老街：龍崗傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)龍崗傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)n中心城門戶：中心城門戶：新龍崗中心城門戶新龍崗中心城門戶n品牌經(jīng)營公司：品牌經(jīng)營公司：投資回報，信心保障投資回

20、報，信心保障n項目特色：項目特色：創(chuàng)造現(xiàn)代新龍崗商業(yè)文化創(chuàng)造現(xiàn)代新龍崗商業(yè)文化商家搶占商家搶占龍崗商業(yè)龍崗商業(yè)新制高點新制高點本報告是嚴(yán)格保密的。銷售總戰(zhàn)略銷售總戰(zhàn)略u引進(jìn)品牌經(jīng)營管理公司，以龍崗紐帶地段大型綜合商業(yè)的形象和品牌商業(yè)形成的商業(yè)氛圍為切入點，充分挖掘項目的投資價值，從多層次、多方位的吸引商鋪投資者。本報告是嚴(yán)格保密的。銷售分策略銷售分策略營銷策略提供好產(chǎn)品吸引客戶現(xiàn)場展示達(dá)成銷售銷售策略1.產(chǎn)品調(diào)整3.推廣宣傳2.包裝展示4.價格、促銷實際利益通過經(jīng)營公司實現(xiàn)本報告僅提供產(chǎn)品調(diào)整部分本報告僅提供產(chǎn)品調(diào)整部分內(nèi)容，其余部分將在項目不內(nèi)容，其余部分將在項目不同進(jìn)度階段陸續(xù)提交。同進(jìn)度

21、階段陸續(xù)提交。本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略u針對經(jīng)營方案，主要是解決二號樓水平和垂直方向的人流問題。u針對銷售方向，兼顧實際運(yùn)營，確定畫鋪方向。本報告是嚴(yán)格保密的。天橋天橋u在一號樓和二號樓之間設(shè)置天橋。u兩側(cè)形成循環(huán)通道，二樓中間形成自然中庭，和地面廣場形成呼應(yīng)。物業(yè)建議二號樓一號樓二號樓一號樓0人流導(dǎo)向二樓三樓平面立面本報告是嚴(yán)格保密的。電梯電梯手扶梯樓梯觀光梯外掛梯手扶梯外掛梯樓梯觀光梯u常規(guī)解決垂直人流問題的方法是手扶梯和人行樓梯。u中空前庭處將外側(cè)的內(nèi)置電梯改成透光玻璃觀光梯。u架設(shè)外掛梯，使客戶可從外部直接進(jìn)入二樓、三樓。物業(yè)建議二號樓平面二號樓立面本報告是嚴(yán)格保密的。環(huán)廊環(huán)廊u二號樓二樓和三樓設(shè)置環(huán)廊，除外立面需保持統(tǒng)一外，另外都可設(shè)置。u環(huán)廊部分商鋪可設(shè)置為雙向出入，便于開放內(nèi)庭，成為暢通的通道。u具體設(shè)置情況需要參考經(jīng)營方案。外立面物業(yè)建議放大本報告是嚴(yán)格保密的。休閑廣場廣場u在臨