設施設備運行維護

1、第十一章 設施設備運行維護設施設備維護總則設施設備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務的后勤保障。設施設備管理是一道看不見的 風景，但使用者無時無刻都在感受它的存在。有了設施設備的保障，使用者們才能生活、工作 在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。我司一貫重視工程設備設施管理，認為建筑設備設施是提供客戶生產(chǎn)生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是業(yè) 主資產(chǎn)維護的重要部分。設備設施管理質(zhì)量的高低，直接影響客戶服務水平，也影響整個物業(yè) 的持續(xù)發(fā)展和保值增值。我司擅長設備設施的預防性保養(yǎng)，并具備完整可靠的工程管理體系。我們將在本工程落實日式 設施管理的方法，提供客戶和業(yè)主安心可靠的管理實踐。設施設備的維護管理重點 工程部將對在管

2、的設施設備進行分析，確定重點控制管理部位，制定有針對性的設施設備維護 管理方案，對設施設備實施統(tǒng)一的工程設備管理，這是工程設備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。 設施設備的維護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標準等， 工作重點如下：1. 預防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設備設施處于良好狀態(tài)。2. 設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定 期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹 補漆翻新保養(yǎng)等。3. 根據(jù)管理中心維修人員的實際情況，實行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。4. 常年使用運行與季節(jié)

3、性使用的設備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設備管理維 修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行。5. 不經(jīng)常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不能忽略對其保養(yǎng)和檢查。如發(fā)電 機、消防泵、噴淋泵、消防排煙風機等。6. 對設施設備系統(tǒng)進行技術(shù)分析，結(jié)合各設備的技術(shù)特點，提出工程設備維護管理方案和各 設備的維修保養(yǎng)內(nèi)容和計劃。設施設備的管理標準 我司具備完善的設備間和設備設施管理標準，并且該標準按照所承接的不同管理工程，在實施 管理階段再次進行優(yōu)化，成為現(xiàn)實可操作的管理依據(jù)。工程設備間和設備設施的管理標準將法 律法規(guī)的基本要求框架下，在工程接管前與甲方討論溝通確認。表一表二設施設備管理措施1. 設備檔

4、案資料管理a) 設備原始資料檔案管理將設備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明，遺留問題 處理協(xié)議和會議記要等，記錄有關(guān)設備的各項明細資料。b) 重要設備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計一次，每季度裝訂一次，由 工程部負責保管以備查驗。二是設備巡查記錄表：值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每 年裝訂一次，由管理中心資料員保管以備存查。三是技術(shù)革新資料：設備運行的改進、設備革新、技術(shù)改進措施等資料，由工程維修 部匯總存查。c) 設備臺帳根據(jù)建筑檔案和

5、設備設施系統(tǒng)資料，我們抽取其中必要的管理信息，建立中心設備系統(tǒng)臺帳。設備系統(tǒng)臺帳可以簡潔地集中體現(xiàn)中心設備的整體情況，成為日常設備設施系統(tǒng)運行管理中的重要參考。我們同時可以將設備設施的管理信息記錄到每一個設備甚至每一個部件，是設備臺帳最終成為設備設施系統(tǒng)的“戶口”和“保險卡”，從而 發(fā)揮更大的作用。2. 人員管理人員管理有兩層含義： 人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培 訓、技術(shù)培訓的管理。設備責任人管理：根據(jù)設施設備的狀況，實行設施設備分管責任制，明確分工，責任到 人，建立設備臺賬制度，掌握并記錄設備運行情況。3. 制度管理建立交接班制度、日常巡視檢

6、查制度、設施設備運行保養(yǎng)制度、日常保養(yǎng)制度、設備運行手冊、設備檔案管理制度、設備管理臺賬、設備管理操作人員責任書、值班管理制度等一 系列管理制度，對工程人員和工程設備進行統(tǒng)一的監(jiān)管，這是設備規(guī)范化管理中最重要的 手段之一。4. 檢查考核管理 檢查管理就是制定一系列的管理考核制度，通過不停的檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問題，并針對 問題去解決，從而使設備設施管理達到更高的一個層次。設施設備的運行管理設備設施運行實行重點設備值班的 24 小時監(jiān)護運行管理。要保證設備的正確運行，首先需熟 悉各種設備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、 注意事項等等。對一些較為大型、復雜、技

7、術(shù)要求較高的設備必須對操作使用人員先進行專業(yè) 培訓，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。對一些特殊崗位（如配電、電 梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應的操作證后方可進行設備操作。工程設備的運行管理重點是平時做好日常的操作、記錄以及現(xiàn)場的聯(lián)絡匯報工作。對運行中的 設備需用一看、二聽、三摸、四聞、五分析、六動手、七匯報、八備案的原則來判斷處理設備 的運行情況，從而對設備采取有針對性的措施?？催\行設備的外表，各種開關(guān)、操作機構(gòu)的位置，故障顯示指示，油位、水位、溫度、顏色等 直觀細微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設備運行故障的征兆。二聽對運轉(zhuǎn)設備或給排水系統(tǒng)，設備正常情況下的聲音和異常運轉(zhuǎn)會有不

8、同、給排水系統(tǒng)流水聲音 也會幫助判斷設備或系統(tǒng)的問題。日常巡檢過程中注意體會了解，就能夠在異常時候即使做出 判斷發(fā)現(xiàn)。三摸 即用手或傳感器的感覺來判斷設備是否運行正常，其中包括電機的軸承溫度，開關(guān)外殼絕緣導 線運行溫度及設備振動等。四聞對嗅覺范圍內(nèi)的運行設備進行鑒別，通過聞，能確定如電容器、開關(guān)、線路是否有問題（焦糊 味），能判斷空調(diào)機組是否泄漏（較濃的冷媒味），亦可判斷發(fā)電機組、空調(diào)機組的燃油和機 油泄漏（有些漏油部位因被物體或箱蓋擋住一般難以發(fā)現(xiàn)，而通過聞卻能發(fā)現(xiàn)問題）。 五分析通過一看、二摸、三聞，進行綜合分析，最終確定設備故障與存在問題的地方。六動手 在確定運行設備故障與存在問題后，動

9、手解決問題，排除故障。對一些必須停止運行的設備當 機立斷退出運行，防止故障因進一步擴大而損壞設備。七匯報 當事態(tài)嚴重，無法當時解決的問題應及時向上一級主管領(lǐng)導或部門匯報并請求支援解決。八備案 對搶修更換過的設備設施，應有詳細的記錄留檔備案。設備的維修技術(shù)檔案資料對日后的運行 保養(yǎng)維修具有十分重要的作用，同時也是重要的技術(shù)憑證和依據(jù)。設施設備的維修管理共用部位維修管理方案物業(yè)共用部位包括蓉創(chuàng)廣場各建筑本體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等） ，抗震結(jié)構(gòu)部位 （包括構(gòu)造柱、梁、墻等 ）、外墻面、樓梯間、公共屋面、公共通道及停車場、共 用大廳、公共衛(wèi)生間，建筑物共用設備設施和蓉創(chuàng)廣場各設

10、備主系統(tǒng)道路、給排水及其他建筑 附屬設施等。我們以預防性維保的管理思想，對蓉創(chuàng)廣場共用部位制定詳細的日常巡查及維修 養(yǎng)護計劃，以對蓉創(chuàng)廣場共用部位進行全面而悉心的呵護。1. 蓉創(chuàng)廣場公共部位日常巡查和小修 工程運行管理人員是蓉創(chuàng)廣場共用部位巡查的主要責任人。我司要求工程全體員工，包括 工程維護、秩序維護、環(huán)境維護和客戶服務人員，應該全部是蓉創(chuàng)廣場運行狀況的檢查員 和維護員，以最大限度發(fā)揮團隊的力量，提高工作效率。檢查方法要求綜合運用五官六感，對蓉創(chuàng)廣場管理對象進行全面的體會觀察，從而發(fā)現(xiàn)問 題。主要包括：“看、聽、摸、聞”等方法看： 通過觀察來發(fā)現(xiàn)轄區(qū)管理服務中存在的問題。聽： 從設施設備運行

11、時的聲音判斷是否有故障。摸： 通過用手觸摸感覺設施設備的使用情況。聞： 有無異常的味道。調(diào)查了解： 通過客服向客戶調(diào)查公共設施設備的使用狀況。巡視檢查發(fā)現(xiàn)的小項問題由檢查人或維修責任人立即修理，大項問題可按工程經(jīng)理指示安 排臨時工程或計劃工程安排處理。要求盡最大努力保證公共區(qū)域的裝修完好無損，達到裝 修效果。2. 建筑設施檢查和保養(yǎng)計劃 我們建立建筑物及設備設施系統(tǒng)的管理標準，按照標準制定工作計劃，綜合安排建筑設施 的檢查和保養(yǎng)，以系統(tǒng)化的檢查維護和日常維修相結(jié)合，全面關(guān)照蓉創(chuàng)廣場基礎(chǔ)設施。就 整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的 目的在于從全局的視覺

12、出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題或隱患進行一次全面的計劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務需要1) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制應以國家法律和行業(yè)主管部門制定的規(guī)范、規(guī)則為依據(jù)，結(jié)合物業(yè)管理檔案及實際使用情況為基礎(chǔ)。因為物業(yè)管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護計劃才能為真正地解決存在的問題提供 有效、實在的解決手段。2) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責a) 工程部主任負責編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；b) 工程部部長負責審核物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；c) 工程經(jīng)理負責批準物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；d) 特殊作業(yè)的計劃需要上報公司審核，并請總經(jīng)理批準；

13、e) 工程部維修人員負責根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好 標識及記錄。3. 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容根據(jù)工程所提供的相關(guān)資料，我們制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護計劃和實施方案。1) 年度作業(yè)計劃：工程部每年集中精力制定下一年度的設施管理工作計劃。年度作業(yè)計劃顯示工程部每年設備設施維修管理的重點內(nèi)容，這些內(nèi)容將根據(jù)具體的運行管理狀況調(diào)整。年度工作計劃顯 示工程部的年度總體工作安排。2) 月度作業(yè)計劃年度工作計劃的工程分解至每月進行。月度工作計劃除了包含年度工作計劃的相應內(nèi)容， 還根據(jù)當月的實際情況，進行調(diào)整和補充。月度工作計劃是可執(zhí)行的工作計劃。正常情況下完全按照計劃工作。而所有的

14、計劃變更將 提供報告，說明變更原因及與年度計劃的偏差及糾正方式。3) 周作業(yè)報告周工作報告是按照月度工作計劃分解的執(zhí)行情況報告，目的是與業(yè)主和客戶建立工作溝 通，定期反饋工作成果和工作中的問題，促進工作進展。我司每周向業(yè)主報告物業(yè)管理的 主要工作進展、存在的問題和改善。4. 建筑診斷我司每年組織管理專家，對管理的工程設備設施進行診斷，從第三視角岀發(fā)，以專業(yè)人員 的豐富經(jīng)驗和技能及時發(fā)現(xiàn)潛在問題，提供業(yè)主安心的管理顧問。經(jīng)過甲方審核同意的設備設施整改、更新工程可以列入下一年度的設備設施的工作計劃中 執(zhí)行。客戶自用部位維修服務的方案客戶自用部位的維修保養(yǎng)原則上由客戶自己完成，但所有涉及樓宇設備系統(tǒng)

15、的施工操作必須經(jīng) 過工程部工程部長的同意，并在工程部維護人員的監(jiān)督管理下進行，以確實保證該施工操作不 會對樓宇設備系統(tǒng)安全造成影響。我們對超過質(zhì)保期的客戶自用部位維修提供有償服務，并明 確收費標準和服務標準。客戶維修工作流程入室服務工作禮儀事先準備應事先勘察現(xiàn)場，與客戶簡單說明維修操作內(nèi)容，特別注意說明可能發(fā)岀的噪音、粉塵、異 臭、漏水等狀況，確認好服務時間。整理工裝、儀容，檢查攜帶的工器具和部件、消耗材料，力爭一次帶齊。上門服務時用手輕輕敲門，但不要用力過大或長時間敲門。見到客戶時，應首先問好，并說明單位、職務或工種、事由等。經(jīng)主人允許后方可進入，并到主人指定地點進行服務，操作時注意“三輕”

16、。完畢后，應整理或清潔現(xiàn)場，并禮貌地請對方檢查或簽收；同時盡可能告訴對方有關(guān)事宜的注 意事項。岀門時，應向?qū)Ψ街乱?。進行工作操作時進行室外工作可能影響到客戶的工作、生活的工作時，應擺放警示標記。室內(nèi)進行維修、種植等工作時，應在工作范圍鋪一層保護材料，不允許弄臟家俱、地面、墻身 等。工作完畢要徹底清理工作現(xiàn)場恢復原樣。工作操作時應注意“三輕：走路輕、工作輕、說話輕。工作進行中若有人員走過工作區(qū)域暫時停止工作，并面帶微笑面對住戶，等人員走過后再繼續(xù) 工作。非特殊情況不允許坐在地上操作。工作時需要將對講機音量調(diào)低，將手機設定至振動狀態(tài)，盡量減少工作對客戶環(huán)境的干擾。嚴禁使用客戶物品充當輔助工具、用具

17、。因為工作需要不得已要站在桌面、柜子上面時需要確 認荷載能力滿足使用要求，事先征得客戶同意，采取必要的保護措施后脫鞋穿襪上去作業(yè)。作 業(yè)結(jié)束后需要徹底清理工作面。服務響應時間客戶致電責任人抵達現(xiàn)場故障糾正或自檢發(fā)現(xiàn)響應時間a：響應時間，指責任人現(xiàn)場確認的時間b :關(guān)聯(lián)方的響應時間c:恢復服務的時間我們承諾無論客戶發(fā)現(xiàn)還是自檢發(fā)現(xiàn)的問題，責任人的響應時間應在15分鐘以內(nèi)?；謴头盏臅r間按照公司客戶服務標準具體規(guī)定，一般小修應在當日完成。充沛的人力資源、良好的管理和技術(shù)能力和優(yōu)質(zhì)充足的資材儲備是確保相應時間的關(guān)鍵。設施設備的預防性維護管理設備設施維護管理總則 施設備維護管理要點在于對分布各區(qū)域的電

18、梯、電氣系統(tǒng)、消防設施、空調(diào)通風裝置和給排水系統(tǒng)等，進行預防性點檢管理，通過嚴密的工作計劃，嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒?，嚴格的質(zhì)量管理和完 善的應急處理預案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達到保 證設備運行穩(wěn)定，提前發(fā)現(xiàn)問題，延長使用壽命，節(jié)省費用的效果。在對設備設施進行系統(tǒng)管理的同時，做好機械室、井道的安全管理工作，避免設備間的危險設 備運轉(zhuǎn)造成人身財產(chǎn)傷害，同時避免人為的破壞、小動物等侵入造成運行管理事故。1. 電氣系統(tǒng)檢修 電氣系統(tǒng)的設備分高低壓變配電設備（包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、直流屏以及各 動力配電屏）和照明燈具等。1）高低壓變配電設備高低壓配電系統(tǒng)是蓉創(chuàng)

19、廣場工程的動力心臟，對其各設備進行維護，可能會影響到某 個區(qū)域的正常電力供應。因此，如需對各變配電設備進行檢修，應盡量將檢修保養(yǎng)工 作安排在夜間進行，而且提前發(fā)出通知告知業(yè)主。對于指示燈、控制熔斷器等小配件的零星檢修更換工作，可依據(jù)值班巡檢過程中隨時 發(fā)現(xiàn)隨時更換。安全器具與安全防護用品按規(guī)定要求鑒定。2）照明系統(tǒng) 每年定期檢修清掃照明配電箱二次，確保配電開關(guān)與導線連接良好無松動。 公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞，光源有無壞， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理。同時對業(yè)主的報修申請及時處理。3）照明的日常管理從節(jié)能方面考慮，根據(jù)現(xiàn)場管理情況，制定相應區(qū)域的照明開關(guān)時間（室外、大堂

20、、 公共走廊、電梯廳等區(qū)域）；注意，關(guān)閉照明應保留應急照明，照度要符合攝象機的 工作范圍內(nèi)。4）各動力設備配電箱（柜） 每年對各設備配電箱進行清掃二次，檢查各連線有無松動，如有異常，盡可能選擇在 節(jié)假日或晚上進行檢修。2. 電梯系統(tǒng)檢修日常的維修保養(yǎng)工作將聘請專業(yè)維保單位進行。通過維保合同，確定每部電梯的月、季、年的維保工程、內(nèi)容及計劃，并建立每部電梯的技術(shù)檔案（運行、維修與檢測等記錄）。3. 發(fā)電機系統(tǒng)檢修 日常的維修保養(yǎng)工作將聘請專業(yè)維保單位進行。通過維保合同，確定發(fā)電機的月、季、年 的維保工程、內(nèi)容及計劃，并建立發(fā)電機的技術(shù)檔案（運行、維修與檢測等記錄）。4. 給排水系統(tǒng)檢修1）供水設備

21、 每天要檢查水系統(tǒng)的軟接頭、單向閥、止回閥、截止閥、減壓閥、公共衛(wèi)生間水龍頭 等易損壞、漏水部件。2）污水井 每天定時巡檢污水井、隔油池一次；根據(jù)雜物、廢油脂狀況及時安排清掏。 定期清理封堵在各個污水井內(nèi)潛水泵口的雜物一次。 暴雨過后及時清理封堵在各雨水井潛水泵口的雜物。2 次對5. 空調(diào)系統(tǒng)檢修 （ 特約服務部分 ） 冬季采暖、夏季制冷采用風冷機組提供。 每年冬季前一個月，對供暖設備進行檢查保養(yǎng)。設備在運行中，工程人員每天至少 運行的設備進行巡檢，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題，及時安排修理。冬季過后，對各冬季運行的設備 進行全面的維修保養(yǎng)，準備下一個冬季的使用。夏季空調(diào)系統(tǒng)的主要設備是風冷機組。這些設備需

22、要進行定期保養(yǎng)，以免設備損壞等原因 造成系統(tǒng)循環(huán)不暢，影響終端的制冷效果。6. 消防系統(tǒng)檢修1）消防監(jiān)控中心設備 對消防監(jiān)控中心設備應嚴格管理，建立完整的值班制度，每月由專業(yè)維保公司進行一 次檢測。消防電話主機、電話插孔、固定電話、手動報警按鈕、消火栓啟泵按鈕、模塊接線箱 等設備，則制定定期巡檢及維修保養(yǎng)計劃。2）消防廣播系統(tǒng) 消防廣播將每年進行二次設備的功能檢測，由于緊急廣播容易產(chǎn)生人群恐慌，所以檢 測工作將選擇人少的時候或者結(jié)合消防演習進行，屆時將提前通知業(yè)戶。3) 消防水滅火系統(tǒng) 每年進行一次水泵潤滑；每季進行一次噴淋泵(高區(qū)和低區(qū))的遠程啟停控制功能檢 測，即消防監(jiān)控中心聯(lián)動控制，確保

23、安全。按計劃分樓層分區(qū)域每季進行一次末端放水實驗，檢驗水流指示器和濕式報警閥的報 警功能，以及檢測管網(wǎng)壓力變化時水泵自動啟?？刂乒δ堋?) 防排煙風機系統(tǒng)每年進行一次風機、排煙口和加壓送風口的潤滑工作。 按計劃分區(qū)域每年進行一次運行實驗，檢驗消防監(jiān)控中心遠程啟?？刂乒δ?，以及檢 測排煙口、消防電梯前室加壓送風口手動開啟 / 關(guān)閉后的相應風機自動啟動控制功 能。5) 防火卷簾門設備 每季度進行一次防火卷簾門槽道潤滑工作。對于經(jīng)常起降的卷簾門每月進行一次軸 承、鏈條、槽道的潤滑。設備保養(yǎng)制度的組織實施1. 維修保養(yǎng)組織流程1) 工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)工程部經(jīng)理審批

24、后， 統(tǒng)一安排，形成整個設備維修保養(yǎng)計劃。2) 各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安 排好時間、器材、工具。3) 維修保養(yǎng)人員根據(jù)領(lǐng)班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng) 設備。4) 維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。5) 專業(yè)主管要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果，工程部經(jīng)理亦應抽查。6) 在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容 補上。7) 一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。8) 由專業(yè)主管跟進維修保養(yǎng)的落實情況，根據(jù)完成情況對保養(yǎng)計劃進行消項處理。2. 預防性維護保養(yǎng)1) 所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及

25、相關(guān)規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年 度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)工程。2) 相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修工程，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常 使用之壽命，并減少緊急維修之機會。3) 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由專業(yè)主管建立設備維修檔 案，以便分析故障原因，確定責任。4) 各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修工程之制訂由專業(yè)主管負責，并提交工程部經(jīng)理審 閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負責，并提交專業(yè)主管及工程部經(jīng)理審閱。5) 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知客服 部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少

26、對客戶之影響范 圍)，以便使受影響之客戶做好充分準備。3. 緊急維修1) 必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況， 并按實際情況進行處理。2) 如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知客服部，并由客服部向受影 響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。3) 如發(fā)生故障之設備在保修期內(nèi)，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響， 并立即通知有關(guān)供應商之保修負責人。4) 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原 因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時 間、恢復正常時間等向主

27、管報告，并提交工程部經(jīng)理審閱。此報告由主管存入設備維 修檔案，備查。4. 人員調(diào)配1) 正常情況下，各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖，負責各自的職責范圍，完成自身的工 作。2) 工程部經(jīng)理有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力、工具。各專業(yè)主管均應服從。3) 當發(fā)生突發(fā)事件時，需要班組之間協(xié)助解決，各主管可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問 題。當發(fā)生危及人身安全、危及設備安全時，工程部的每一位員工應根據(jù)自己的能 力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。5. 設備的更新及系統(tǒng)改造1) 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責 任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。2）設備更新及改

28、造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總 體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性，待批準后方可進行。3）由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備保養(yǎng)計劃的編制設備修理計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。按時間進度編 制的計劃有年度和季度計劃、月份計劃表，計劃中包括大修、項修（中修）、小修、更新 設備的安裝和技術(shù)改造等；按修理類別編制的計劃通常為年度大修理計劃表，以便于大修 理費用的管理。而計劃編制的主要依據(jù)是設備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對設備的要求。1. 年度修理計劃它是設備維修工作的大綱，是企業(yè)貫徹執(zhí)行計劃維修和檢查執(zhí)行修理情況

29、的基礎(chǔ)。它的內(nèi) 容包括：修理的設備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量（含經(jīng)費、所需備品、備件及材料等 ）。2. 季度修理計劃它是年度修理計劃的實施計劃，必須在落實停修時間、修理技術(shù)、準備工作及勞動組織的 基礎(chǔ)上編制。3. 月份修理計劃它是季度計劃的分解，在月份修理計劃中，應列出應修工程的具體開工、竣工日期，對跨 月工程可分階段考核。應注意與生產(chǎn)任務的平衡，要合理利用維修資源。在編制修理計劃時，應注意采取多方面的措施，盡量減少停機損失，如充分利用節(jié)假日，采用工藝迂回、替代等；同型號設備盡可能安排同時或連續(xù)修理，這對修前準備有利；考慮修前準備工作量和進度，尤其是對關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應

30、、特殊工檢研具的制造等； 注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排。影響正常營業(yè)的施工及設備保養(yǎng)工作的進行1. 需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設備，由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃，報工程經(jīng)理審批。2. 對會影響營業(yè)的消防設備的維修，由工程部會同秩序維護部制定維修計劃，報工程經(jīng)理審 批后統(tǒng)一實施。3. 經(jīng)工程經(jīng)理審批后的維修計劃，實施前由工程部書面通報有關(guān)使用部門。需停電、停水、 停氣和暫?？照{(diào)時，工程部須提前采取應急措施，并通知有關(guān)部門。必要時由物業(yè)部發(fā)通 知給用戶。在可能的情況下，正式停機前采取應急措施，盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需 要。4. 停機前，按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要

31、更換的部件。專業(yè)主管和領(lǐng)班 應親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規(guī)程迅速檢修，更換零件和調(diào)試，保證在盡 可能短的時間內(nèi)完成任務。5. 維修保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄，填寫維修工程、時間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維 修后的運行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。6. 設備恢復正常運行，中斷臨時應急措施，并報告總經(jīng)理，通報有關(guān)使用部門，恢復正常營 業(yè)。設備保養(yǎng)計劃的變更、檢查與考核 保養(yǎng)計劃是按科學程序制定的，是物業(yè)公司組織設備管理與維修的指導性文件，也是物業(yè)經(jīng)營 計劃的重要組成部分，具有嚴肅性，必須加強調(diào)度，認真執(zhí)行，努力完成。當確因特殊情況需 要對計劃進行變更修改時，應按原審批程序，經(jīng)申請批準后

32、，方可執(zhí)行變更的計劃。申請調(diào)整 修改時，可考慮以下情況：1. 設備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設備事故而影響設備性能和生產(chǎn)正常進行時，可 提前修理或增補工程。2. 設備技術(shù)狀態(tài)劣化比預期的慢，與計劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時間或改變修理類 別。3. 已投修的設備，經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn)，實際需要修理的內(nèi)容與計劃差別過大，則可酌情改變 修理類別和停修時間。4. 設備已達到計劃投修期，但修前準備不足，會導致修理不能按原計劃如期開工和完工，此 時可酌情推遲修理時間。5. 在計劃執(zhí)行過程中，要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執(zhí)行情況 外，年中還應進行半年計劃執(zhí)行情況小結(jié)，分析總結(jié)并

33、調(diào)整下半年計劃。抓好設備修理質(zhì) 量的鑒定、驗收工作，對不合格者要安排計劃，及時加以返修。6. 主管部門對設備修理計劃執(zhí)行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考 核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理 成本等。年度維修計劃 年度維修計劃應按各專業(yè)制定，將須維修的工程列出，明確指出維修進行的時間。計劃應以周為單位進行設定，按周考核各工程的完成情況。 制定計劃應留有一定的機動時間處理可能未預見到的延誤，同時要考慮到法定假期等情況，預 先作出合理的檢修安排。數(shù)據(jù)化管理 設施設備維修保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且

34、要 保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備能達到原有的設計性能和服務年限。一臺系統(tǒng)設備損 壞，或者運行狀態(tài)不良，可能導致整個系統(tǒng)的性能降低，甚至系統(tǒng)崩潰。我司使用電子化的信息管理方式，從整個設備系統(tǒng)的綜合管理角度建立工作標準，衡量工作質(zhì) 量。我們建立設備臺帳，為每臺設備建立維護檔案，設備的運行時間帶和連續(xù)運轉(zhuǎn)時間都將被 清晰記錄。我們定期切換備用設備，使系統(tǒng)設備的運行能力得到最大發(fā)揮，并盡可能做到運行 平衡。我們對設備的運行參數(shù)偏差進行系統(tǒng)分析，動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)運行，以預防性保養(yǎng)的管理思 想，使設備設施系統(tǒng)隨時處于穩(wěn)定運行的狀態(tài)。保修期內(nèi)的工程管理 在工程所涉及的各類設備設施的保修期通常為兩年，保修期

35、內(nèi)的設備設施的維修工作由供貨商 / 廠家 / 施工單位提供，日常的巡視和維護工作由物業(yè)管理中心工程部負責實施。物業(yè)管理中心工程部負責組織專業(yè)技術(shù)人員按照設備運行及維修管理方案進行日常的維護工 作，對發(fā)現(xiàn)的問題及時作出記錄和處理。具體的處理原則是：1. 對于能夠馬上確認是產(chǎn)品質(zhì)量問題的，及時通知生產(chǎn)廠家到現(xiàn)場作保修處理。2. 對于能夠馬上確認是由于施工質(zhì)量造成的問題，及時通知施工單位作出妥善處理。3. 對于不能馬上確認的問題，應在第一時間上報公司，公司將根據(jù)具體情況抽派相關(guān)專業(yè)工 程師（必要時可從公司總部調(diào)派）對發(fā)現(xiàn)的問題進行會審，并最終確認問題的性質(zhì)。如屬 于質(zhì)量問題，則通知相關(guān)廠家解決。如屬于使用不當造成，則與相關(guān)廠家協(xié)商，由廠家提 供有償維修。4. 由于不同的設備系統(tǒng)保修期不同，我們將建立工程設備質(zhì)保期追蹤檔案，及時記錄設備的 維修狀況，跟蹤保修截止日期，避免發(fā)