房屋租賃場(chǎng)分析

1、房屋租賃市場(chǎng)分析、需求情況（一）剛需繼續(xù)存在據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京每年新增商品房供應(yīng)量只有20多萬(wàn)套，但與此同時(shí)，近年來(lái)北京市年新增人口高達(dá)50多萬(wàn)，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。新增需求不斷大于新增供應(yīng)，租房壓力越來(lái)越大。（二）價(jià)格持續(xù)上漲租房市場(chǎng)是剛性需求市場(chǎng)，供求關(guān)系是主導(dǎo)因素，租金不斷上漲表明需求旺盛。據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，這六個(gè)區(qū)域總面積1380多平方公里，但常住人口卻有1172萬(wàn)人，即只有北京8.5%的土地面積，卻居住了北京一半以上的人口，人口密度高達(dá)8500人/平方公里。尤其是東城和西城，人口密度都超過(guò)2萬(wàn)人/

2、平方公里，而紐約的人口密度為1萬(wàn)人/平方公里，東京為0.6萬(wàn)人/平方公里。專家指由，從國(guó)際上看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)，房租必然高企。北京市統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京的房租已經(jīng)連續(xù)上漲了50多個(gè)月。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京各門(mén)店成交量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住房租賃價(jià)格比去年同期上漲12%圖1北京市11月份房屋交易均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家地產(chǎn)（三）存在資金壓力目前繳納房租多采用押一付三、押一付四或押一付六的方式，根據(jù)北京市目前平均租房?jī)r(jià)格1600元/人/月計(jì)算，加上中介費(fèi)，即使按照押一付三的方式繳納房租，則一次性租房支由也在6000元以上，存在較大資金壓力。若房租繼續(xù)上漲則客戶支付租金的壓力會(huì)

3、更大。二、市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）目標(biāo)客群及特點(diǎn)對(duì)于北京市而言，主要有六類人群充實(shí)了房屋租賃市場(chǎng)：第一類是外資、港澳臺(tái)企業(yè)以及跨國(guó)集團(tuán)的海外中高層管理人員；第二類是駐華使節(jié)以及在京求學(xué)的海外留學(xué)生；第三類是企事業(yè)單位的中層管理人員和白領(lǐng)階層或者是高端技術(shù)人員；第四類是來(lái)京或留京工作的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生；第五類是外地來(lái)京的務(wù)工人員；第六類是京城的部分拆遷戶。這六類人群的租賃需求和租賃特點(diǎn)呈現(xiàn)由非常明顯的差異。第一類和第二類是支持京城高檔租賃市場(chǎng)的主力軍。他們的需求方位主要集中于朝陽(yáng)公園、麗都商圈以及朝陽(yáng)門(mén)、建國(guó)門(mén)等高端房源比較集中和商業(yè)氛圍相對(duì)較濃的城市核心區(qū)域，其租賃房產(chǎn)需求主要是一些大面積、大開(kāi)間的高檔房

4、，面積基本在150平米以上，居室也是三居以上，租金在800012000元/月之間。同時(shí)，東城和西城的一些四合院也是那些鐘情于北京傳統(tǒng)文化的老外比較熱衷的租賃房產(chǎn)。由于北京城市化進(jìn)程更加快速推進(jìn)，拆遷規(guī)模一直較大，這就衍生生了很大一部分的拆遷承租需求，同時(shí)也聚集了一大批的外地來(lái)京務(wù)工人員。對(duì)于這兩部分人員來(lái)說(shuō)，拆遷戶的承租需求主要以拆遷房周邊的房產(chǎn)為主，由于全家人員一起居住，因此，他們的租房以兩居室占據(jù)主導(dǎo)，價(jià)格控制在1500-1900元之間。對(duì)于外地來(lái)京的務(wù)工人員而言，他們對(duì)租金價(jià)格比較敏感，為了節(jié)省租房成本，更多的人選擇承租床鋪的方式為主。而對(duì)于第三類和第四類租房者而言，他們對(duì)居住環(huán)境要求較

5、高，收入水平適中，工作穩(wěn)定，資質(zhì)較好，是中端房屋租賃市場(chǎng)的主力人群，但是同時(shí)也對(duì)資金需求較大。（二）房屋租賃中介現(xiàn)狀根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的資料可以看由,目前北京市備案的房地產(chǎn)中介公司大致有三十多家，而根據(jù)星空地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前比較熱門(mén)的十家中介公司包括鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中大恒基、瑩燦地產(chǎn)、房屋公園、加成置地、鑫尊地產(chǎn)、宏成行、北京美家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展逐漸規(guī)范，市場(chǎng)更加向大型中介公司集中。目前多數(shù)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)是通過(guò)為客戶提供房源信息并促成交易來(lái)收取服務(wù)費(fèi)，但是也有一些房屋租賃中介機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，例如鏈家地產(chǎn)推由的自如友

6、家、自如寓等。自如于2011年由鏈家地產(chǎn)在北京創(chuàng)立，專業(yè)做全程代理由租業(yè)務(wù)，目前業(yè)務(wù)以北京為主，未來(lái)將拓展到更多城市。雖然成立時(shí)間不長(zhǎng)，但業(yè)務(wù)發(fā)展卻非常迅速，目前已經(jīng)成為租房市場(chǎng)上唯一具有品牌意義的公司。三、鏈家地產(chǎn)一自如鏈家地產(chǎn)于2011年在北京創(chuàng)立自如品牌，專業(yè)做全程代理由租業(yè)務(wù)，具包括自如友家以及自如寓兩個(gè)產(chǎn)品，為自如客提供一站式租房服務(wù)，鏈家在此是以轉(zhuǎn)租的身份由現(xiàn)的，也即鏈家和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人簽訂租賃合同，而客戶和鏈家簽訂租賃合同。此系列產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)包括：（一）時(shí)尚裝修自如為租客精心打造時(shí)尚品味與活力的租住空間，從色彩和材質(zhì)上打造由拿鐵、木棉、布丁、原味四種潮流裝修風(fēng)格，營(yíng)造空間時(shí)尚感。

7、（二）原創(chuàng)家具、品牌家電由專業(yè)設(shè)計(jì)師用心制作原創(chuàng)家具，儲(chǔ)物空間超大，一種家具多種用途。此外會(huì)嚴(yán)格檢測(cè)已有家電使用年限，不合標(biāo)準(zhǔn)者一律更換，新置家電一律采用美的、海爾、格力等品牌產(chǎn)品。（三）WIFI覆蓋自如為每戶提供WIFI,不用網(wǎng)線，保障每個(gè)房間信號(hào)覆蓋。（四）租客認(rèn)證、一客一鎖核查每一位租客的身份，減少不必要的麻煩；通過(guò)租客認(rèn)證，還可以篩選自己的合租室友。每換一次租客，都會(huì)更換鎖芯。（五）租客保險(xiǎn)自如客在入住時(shí)將獲得自如贈(zèng)送的意外傷害保險(xiǎn)。（六）零押金自如實(shí)行零押金，只要按照半年付方式支付租金，并提供相應(yīng)的銀行流水證明就可享受。零押金。（七）專人保潔、及時(shí)維修自如擁有靚居保潔專業(yè)團(tuán)隊(duì)，定期安

8、排專人上門(mén)打掃公共區(qū)域衛(wèi)生；并且擁有專業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)，對(duì)房屋設(shè)施、家具家電提供上百項(xiàng)的維修服務(wù)。對(duì)于提供的服務(wù)，自如會(huì)向租客一次性收取年租金的10%乍為服務(wù)費(fèi)。四、合作模式鑒于房屋租賃中介市場(chǎng)比較混亂、從業(yè)人員層次不齊,對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展房屋租賃貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，所以主要針對(duì)鏈家地產(chǎn)的自如系列產(chǎn)品開(kāi)展業(yè)務(wù)。具體可以采用代理模式，合作產(chǎn)品采用貼息方式，一方面，客戶每月等額還款，在緩解客戶資金壓力的同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用；另一方面，合作機(jī)構(gòu)可以一次性收取全部資金，增加營(yíng)運(yùn)資本，減輕融資壓力；對(duì)于北銀消費(fèi)則可以收取一定的利息費(fèi)用從而獲得收益。附件一：部分機(jī)構(gòu)基本情況序號(hào)機(jī)構(gòu)名稱注冊(cè)資本注冊(cè)地址1北京鏈家房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1046.03萬(wàn)人民幣北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街乙12號(hào)辦公樓1706室2北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1200萬(wàn)人民幣東四十條南新倉(cāng)商務(wù)大廈A座9033北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1000萬(wàn)人民幣北京市海淀區(qū)西直門(mén)北大街32號(hào)院2號(hào)樓12層1201號(hào)附件二：北京市房屋租賃合同一鏈家房屋地址：甲方：乙方：房屋租賃合同出租人：（以下簡(jiǎn)稱甲方）承租人：（以下簡(jiǎn)稱乙方）根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)房屋租賃的法律及規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，特簽訂本合同如下：一、租賃范圍及用途甲方同意將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)蘋(píng)果社區(qū)小區(qū)02號(hào)樓3單元1912號(hào)的房屋及其設(shè)施（包括家具和電器）

10、，在良好及可租賃的狀態(tài)下租給乙方為居住使用，出租房屋的建筑面積總計(jì)約為159.16平方米。二、租賃期租賃期為1年，自2011年5月1日起至2012年4月30日止。三、租金及押金3.1 雙方談定的租金為每月16800元人民幣。3.2 為確保出租房及其設(shè)施完好以及租賃期內(nèi)相關(guān)費(fèi)用如期結(jié)算，乙方應(yīng)交納相當(dāng)于3個(gè)月房租共50400元作為保證金。待合同期滿后乙方應(yīng)與甲方共同清點(diǎn)室內(nèi)設(shè)施。并付清本合同以下應(yīng)交納的所有費(fèi)用后，甲方應(yīng)將保證金如數(shù)退還給乙方。3.3 乙方交納房屋租金為3個(gè)月支付一次。付款日期應(yīng)在每個(gè)季度的10號(hào)之前。把款打到甲方賬戶。四、室內(nèi)設(shè)施及費(fèi)用承租租賃期間房屋有關(guān)物業(yè)費(fèi)用由甲方承擔(dān)；取

11、暖費(fèi)由甲方承擔(dān)。有線電視費(fèi)由乙方承擔(dān)；電話費(fèi)收視費(fèi)按實(shí)際費(fèi)用由乙方承擔(dān)。房屋的冷熱水、電、天然氣消耗按每月查表實(shí)數(shù)，由乙方承擔(dān)。五、出租人責(zé)任和義務(wù)甲方須按時(shí)將出租房屋及其設(shè)施以良好的狀態(tài)交付給乙方使用。租賃期內(nèi)甲方不得收回出租房屋（本合同另有規(guī)定除外）。在乙方遵守本合同的條款及交付租金的前提下，乙方有權(quán)在租賃期內(nèi)拒絕甲方或其他人的騷擾其安靜和使用出租房。非因乙方與乙方相關(guān)聯(lián)的第三人的責(zé)任而致使該房產(chǎn)主要結(jié)構(gòu)、地板、管道等固定裝置和設(shè)備損壞時(shí)，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的修理費(fèi)用，并及時(shí)通知物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)安排修繕工作。甲方可在征得乙方事先同意的情況下，進(jìn)入該房屋巡視，檢查該房屋內(nèi)部使用情況。甲方有權(quán)授權(quán)

12、代理人并由甲方授權(quán)的代理人代為交付該房屋收回房屋、收取租金及行使甲方賦予的其它權(quán)利。甲方謹(jǐn)在此聲明及保證甲方為出租房屋的合法擁有人并有合法地位出租此房屋于乙方出示相關(guān)證明。六、承租人的責(zé)任和義務(wù)乙方應(yīng)按合同的規(guī)定，按時(shí)支付租金及其它各項(xiàng)費(fèi)用。事先未經(jīng)甲方和管理公司書(shū)面同意，乙方不得將房屋的結(jié)構(gòu)作任何改動(dòng)，亦不得將該房屋內(nèi)的固定裝置與設(shè)備擅自移動(dòng)或拆除。乙方不得對(duì)該房屋的裝飾應(yīng)應(yīng)以不損壞該房產(chǎn)整體結(jié)構(gòu)和設(shè)施為原則。乙方應(yīng)按本合同的規(guī)定合法使用該房屋，不得擅自改變使用性質(zhì)，不應(yīng)存放中華人民共和國(guó)法律所禁止的危險(xiǎn)物品，不得從事違法亂紀(jì)活動(dòng)，如因此發(fā)生損害，乙方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，包括因給甲方造成損失而對(duì)

13、甲方的賠償。在承租期間，乙方對(duì)于出租房屋不得以任何形式轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、抵押或其他有損甲方利益的行為。乙方所負(fù)的一切對(duì)外債務(wù)也無(wú)權(quán)及不得以房屋利益交換。乙方在合同期滿后不再續(xù)簽本合同時(shí)，原由乙方出資進(jìn)行的室內(nèi)裝修部分及其它裝備，除有關(guān)經(jīng)營(yíng)專用設(shè)備及辦公用品等，其余整體裝修部分不得拆卸或損毀（雙方另有協(xié)議除外）乙方在租用期間，對(duì)租用房屋的結(jié)構(gòu)需要重新裝修，對(duì)甲方原有設(shè)施進(jìn)行改變，必須經(jīng)甲方認(rèn)可方可進(jìn)行。乙方應(yīng)愛(ài)惜使用甲方的室內(nèi)設(shè)施如有損壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)原狀，在無(wú)法修復(fù)的情況下，照價(jià)賠償。乙方有權(quán)根據(jù)本合同使用該房屋的公共部分與公用設(shè)備，并保證完全遵守管理公司制定的管理公約和用戶手冊(cè)上所載內(nèi)容。因乙

14、方對(duì)該房屋使用、管理、維護(hù)不當(dāng)致使人身、房屋或財(cái)產(chǎn)受到損害時(shí)，乙方應(yīng)自行承擔(dān)，由此給甲方造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。乙方在未違反本租約的前提下，有權(quán)優(yōu)先續(xù)租該房屋，如要求續(xù)租，須在本合同期滿前一個(gè)月向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，再由雙方另行商議續(xù)租事宜。七、違約責(zé)任自簽約之日起，甲乙雙方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情況要求退租必須提前三十天通知甲方并支付一個(gè)月房租作為補(bǔ)償金，甲方應(yīng)退還乙方未滿期約租金及保證金如甲方確需收回房屋自用，必須提前三十天通知乙方，退還乙方未滿期約租金及保證金，并向乙方支付一個(gè)月的租金作為補(bǔ)償。當(dāng)本合同期滿同日，乙方應(yīng)將該房屋及其設(shè)施依約完整（正常磨損除外）交還給甲方，不得借故

15、存留個(gè)人物品，如逾期不搬視為乙方拋棄其所有權(quán)，甲方可自行處理。若乙方未能依約按期向甲方支付租金和租賃押金，則甲方有權(quán)通知乙方立即予以繳付。乙方逾期繳付租金或租賃押金，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)齊外，還應(yīng)向甲方支付所欠租金總額的5%乍為滯納金。乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋。A、未得甲方同意將承租的房屋才§自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途；B、無(wú)故拖欠租金超過(guò)十五天（另有協(xié)議除外）；C、未經(jīng)甲方同意，擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、抵押等。八、使用法律本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均應(yīng)受法律的管轄并依據(jù)中國(guó)法律。九、免責(zé)條件房屋如因不可抗拒的原因，導(dǎo)致甲、乙雙方造成損失、雙方互不承擔(dān)責(zé)任。十、證件審查在本合同簽訂之時(shí)，甲乙雙方均應(yīng)出示身份證、護(hù)照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及授權(quán)委托書(shū)，并附于合同之后，作為本合同的附件