漳州吉馬ShoppingMall商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-報(bào)告

1、漳州吉馬ShoppingMall商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-報(bào)告市場調(diào)查說明項(xiàng)目描述 本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以Shopping Mall業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，面積10萬平方米，共有4層，計(jì)劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區(qū)域，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。預(yù)計(jì)在2005年11月份投入使用。市場調(diào)研方向及目的 針對(duì)開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn)Shopping Mall商業(yè)業(yè)態(tài)模式的市場前景，未來招商規(guī)劃和行銷策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有：一

2、、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查了解掌握漳州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來城市規(guī)劃拓展。二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有Shopping Mall運(yùn)作方式及評(píng)估了解掌握廈門、晉江等地目前現(xiàn)有的Shopping Mall項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。三、商圈調(diào)查明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，統(tǒng)計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨向，提出切合市場實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查了解掌握女人街、新華西、

3、世紀(jì)廣場等商業(yè)繁華區(qū)的店鋪?zhàn)饨鹎闆r，結(jié)合本案未來發(fā)展性提出合理建議五、行銷媒體策略調(diào)查了解掌握漳州市消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的商家促銷模式評(píng)價(jià)和目前媒體種類特征、大眾媒體傳播效果，為本案后續(xù)的媒體行銷提供針對(duì)性強(qiáng)的行銷策略和經(jīng)濟(jì)高效的媒體渠道組合策略建議。市場調(diào)研方法本次市場調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行：一、行政調(diào)研調(diào)閱政府統(tǒng)計(jì)部門相關(guān)資料和年報(bào)，收集有關(guān)漳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項(xiàng)目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。二、分區(qū)街頭隨機(jī)攔截訪問 根據(jù)漳州市行政區(qū)劃和商業(yè)布局，劃分重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，安排專職訪問員進(jìn)行街頭隨機(jī)攔截訪問，根據(jù)市調(diào)問卷進(jìn)行一對(duì)一的訪

4、談?wù){(diào)查，掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)潛力。同時(shí)針對(duì)商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。有效樣本量600份三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對(duì)客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點(diǎn)及動(dòng)向。四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對(duì)廈門、晉江的Shopping Mall開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。市場調(diào)查補(bǔ)充說明在4/13至4/15為期3天的問卷調(diào)查中，經(jīng)過與20名訪問員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下：對(duì)本項(xiàng)目知道但不熟悉，希望加強(qiáng)廣告宣傳l當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)SHOPPINGl MALL本身定義不了解。餐飲不

5、能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等l要求能夠送貨上門l門口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購物推車l商場內(nèi)要設(shè)有POS系統(tǒng)，方便購物及會(huì)員信息查詢l會(huì)員卡終身優(yōu)惠l要求上門服務(wù)，訪問對(duì)象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯(cuò)，但這方面做得還不夠。l如果本案有價(jià)格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會(huì)考慮去l對(duì)漳州市各個(gè)商場的促銷人員非常反感l(wèi)目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。缺少象來雅這樣的百貨公司l目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便l停車場建議設(shè)在地下，比較安全l商場要設(shè)有育嬰室l要求服務(wù)人員態(tài)度要好l摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范l商品質(zhì)量要保證l要求設(shè)有購物專車專門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋）l看

6、電視較少，基本不看漳州電視臺(tái)及收聽電臺(tái)廣播l要求24小時(shí)營業(yè)，目前漳州只有南豐超市24小時(shí)營業(yè)l訪問對(duì)象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。（這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不了解SHOPPINGl MALL與沃爾瑪?shù)膮^(qū)別在哪里）（來自東一號(hào)路調(diào)查反饋）第一部分 漳州市城市概況1.1 城市地理概況地理位置漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南端。漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔700至1000米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點(diǎn)，海拔1544米。全市山地面積8000平方公里，海拔80-240米的丘陵地約2956平方公里。漳州

7、最大的河流是九龍江，九龍江發(fā)源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個(gè)縣區(qū)。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。干流長258公里，合支流共長1923公里。在九龍江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)作物。行政區(qū)劃漳州市是福建省直轄市，轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市，漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。龍文區(qū)為規(guī)劃中的行政、商業(yè)中心?！?/p>

8、漳州向東看”的政府口號(hào)主要針對(duì)該區(qū)。現(xiàn)下設(shè)藍(lán)田鎮(zhèn)、步文鎮(zhèn)、朝陽鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn)4個(gè)鎮(zhèn)，共有41個(gè)行政村、5個(gè)居委會(huì)和1個(gè)鎮(zhèn)辦農(nóng)場，本案所在區(qū)域?qū)儆谒{(lán)田鎮(zhèn)范圍。氣候特征漳州位于北緯23.6度到25度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度21。1985年最高日氣溫36.3，最低1.6。無霜期達(dá)330天以上，年日照2000-2300小時(shí)；年積溫7701.5。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均風(fēng)力二級(jí)。漳州每年六至九月常有臺(tái)風(fēng)襲來，最大風(fēng)力達(dá)12級(jí)，臺(tái)風(fēng)常來暴雨或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。但在高溫季節(jié)，臺(tái)風(fēng)也有助于降低氣溫和解除旱象。文化發(fā)展漳州名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州

9、的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。清初出現(xiàn)了以謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的“詔安畫派”?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有“三沈”：沈福文、沈柔堅(jiān)、沈耀初。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃漳州體育基地。 1.1.5旅游資源目前全市擁有國家4A級(jí)旅游區(qū)1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位11處、省級(jí)文物保護(hù)單位2

10、9處、國家級(jí)森林公園2個(gè)、國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)1個(gè)、國家級(jí)地質(zhì)公園1個(gè)。漳州海岸線長達(dá)680公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家4A 級(jí)旅游區(qū)東山風(fēng)動(dòng)石塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級(jí)海濱森林公園烏礁灣，“天然海濱浴場”馬鑾灣、隆教灣，“海上動(dòng)物園”龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口“紅樹林”旅游區(qū)，“閩山第一峰”南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀“海上兵馬俑”龍海牛頭山古火山口和“火山島”漳浦林進(jìn)嶼等。漳州是著名的“花果之鄉(xiāng)”，是歷屆海峽兩岸（福建漳州）花卉博覽會(huì)的主會(huì)場。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花

11、園，平和柚子園，天寶香蕉林等。漳州是歷史文化名城有“閩南第一碑林”省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋，“世界建筑奇觀”漳州土樓等。漳州西北多山，長泰天柱山國家級(jí)森林公園，華安國家級(jí)森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)等。 漳州宗教文化發(fā)達(dá)，有全國重點(diǎn)佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級(jí)文物保護(hù)單位關(guān)帝廟、慈濟(jì)宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。市區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)主要有朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址、云洞巖、江東橋、萬松關(guān)、瑞竹巖、石室?guī)r和扶搖關(guān)帝廟。 目前，全市擁有旅行社28家，其中國際社2家，國內(nèi)社26家；星級(jí)酒店

12、12家，其中三星級(jí)6家，二星級(jí)6家。旅游接待床位5000多床，旅游定點(diǎn)單位7家，全市直接旅游從業(yè)人員達(dá)5000多人。1.2 城市交通概況公路網(wǎng)絡(luò)漳州市公路網(wǎng)絡(luò)由3條高速公路(廈漳、漳詔、漳龍高速公路)、2條國道(324、319國道)、5條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官九線長泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、57條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。至2003年底，全市公路總里程10396公里（其中：國道主干線186公里、國道267公里、省道683公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里46.8公里。全市農(nóng)村公路總里程9

13、130公里，占全市公路總里程10396公里的87.8%。 同時(shí)廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計(jì)2006年開工建設(shè)。港航設(shè)施 漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安6個(gè)港區(qū)組成，其中招銀、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對(duì)臺(tái)直航試點(diǎn)口岸。全港已建成生產(chǎn)性泊位38個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位5個(gè)（招銀港區(qū)0#、3#、4#、5#和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長3132米，堆場面積50萬平方米，倉庫面積37萬平方米，港口機(jī)械107臺(tái)套，建成10萬噸級(jí)航道長12海里，年貨物吞吐能力1268萬噸。 運(yùn)輸站場 全市共有道路客運(yùn)站25個(gè)（其中一級(jí)站1個(gè)、二級(jí)站11個(gè)），一、二級(jí)站場均分布在市區(qū)和縣域行政

14、中心。 車船運(yùn)力 至2003年底，全市擁有營運(yùn)客貨車25958輛（其中客車2681輛、貨車23277輛），出租車1291輛。各類運(yùn)輸船舶198艘、4.2萬載重噸、2673客位。 1.3漳州市經(jīng)濟(jì)概況 1.3.1 2003年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003年漳州市生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)603.84億元，較2002年增長11.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值127.03億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值237.77億元，增長16.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值239.05億元，增長9.6%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2002年的22.237.440.4調(diào)整優(yōu)化為21.039.439.6，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)

15、業(yè)提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。 2003年人均收入及居民儲(chǔ)蓄 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9049元，農(nóng)民人均純收入3981元，年末居民儲(chǔ)蓄存款余額213.6億元1.3.3 2003年社會(huì)消費(fèi)品零售概況全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額179.88億元，比上年增長8.9%。分商品銷售地域看，全年市的零售額66.20億元，比上年增長11.2%；縣的零售額44.07億元，增長9.6%；縣以下零售額69.61億元，增長6.1%。從分行業(yè)的情況看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額151.10億元，比上年增長8.8%；餐飲業(yè)零售額20.36億元，增長6.7%；其他行業(yè)8.42億元，增長15.6%。 2004年經(jīng)濟(jì)概況2004年社會(huì)消費(fèi)品

16、零售總額199億元，增長10.8%；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升4.3%；地方級(jí)財(cái)政收入增長29%；外貿(mào)出口增長76.3%；實(shí)際利用外資增長15.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由03年的21:39.4:39.6調(diào)整為20.3:41.8:37.9， 2004年人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10117元，農(nóng)民人均純收入4320，年末居民儲(chǔ)蓄存款余額249.1億元。市區(qū)在崗工作人員的平均工資為12424元/年，其中國有單位的平均工資為14226元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6648元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2652元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到22.8平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到28.8平方米。1.4 漳州市人口

17、概況 2003年末全市戶籍總?cè)丝?53.93萬人，常住總?cè)丝?64萬人。漳州市區(qū)人口51.44萬，其中市鎮(zhèn)人口35 .68萬，農(nóng)村人口15.76萬。薌城區(qū)人口39萬，龍文區(qū)人口12萬。薌城區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為27280人，其中按照登記注冊(cè)類型分組為國有單位職工6357人，集體單位職工5624人，其他14880人，龍文區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為16331人，按照登記注冊(cè)分組為國有單位職工12791人，集體單位職工100人，其他2990人。1.5 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況漳州市整體規(guī)劃方向以“東移南進(jìn)西擴(kuò)”為主要方針，東部藍(lán)田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來10年內(nèi)的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。目標(biāo)在200

18、5年底該區(qū)建成面積23平方公里，人口達(dá)30萬人。在近幾年內(nèi)，城市規(guī)劃建設(shè)的目標(biāo)是把藍(lán)田新區(qū)建設(shè)成為龍文東部新城區(qū)的中心。以迎賓路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成漳州第二商貿(mào)圈。1.6 城市道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動(dòng)兩側(cè)開發(fā)，開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。加強(qiáng)對(duì)市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點(diǎn)歷史街區(qū)的開發(fā)和保護(hù)，1.7 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)

19、展規(guī)劃加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場、世紀(jì)廣場、瑞京路西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項(xiàng)目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。建設(shè)漳州高校園區(qū)（包括華陽體育館、教育學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、學(xué)生公寓）、市青少年活動(dòng)中心、朝陽醫(yī)院、中級(jí)法院審判綜合樓、天福茶學(xué)院，完善廈大漳州校區(qū)。1.8 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)。漳州市未來的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要以綜合性專業(yè)批發(fā)市場、餐飲、百貨和專賣店為主。綜合性批

20、發(fā)市場如閩南蔬菜批發(fā)市場、閩南農(nóng)資批發(fā)市場、建筑裝飾材料市場、家具市場、水產(chǎn)品市場、水果市場、花卉市場等。第二部分 漳州市商業(yè)2.1 零售業(yè)態(tài)構(gòu)成百貨公司：目前在漳州市區(qū)內(nèi)的百貨公司主要是中閩百匯和環(huán)宇百貨2家，環(huán)宇百貨位于延安北路與勝利西路交叉路口，自2005年1月開業(yè)，定位為中高檔的流行百貨，主要經(jīng)營品牌男女鞋、服飾，3個(gè)樓層，營業(yè)面積6000多平方米。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于2004年9月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費(fèi)為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個(gè)地下超市，共有7個(gè)樓層。專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀(jì)廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶

21、。經(jīng)營業(yè)種以服飾、鞋類居多。批發(fā)市場：主要面向縣城及郊區(qū)的消費(fèi)者和經(jīng)銷商，主要經(jīng)營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及24小時(shí)營業(yè)的南風(fēng)超市。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。專門店：主要有燦坤家電館和數(shù)碼館，位于延安北路。2.2 商業(yè)區(qū)分布漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯新華西世紀(jì)廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個(gè)主要商業(yè)區(qū)。中閩百匯新華西世紀(jì)廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。瑞京路女人街：主要以女性用品為主

22、，比較接近漳州師范學(xué)院，來店客中學(xué)生比例較大。延安北路：零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，經(jīng)營方式以夜市為主，主要通過地?cái)偡绞竭M(jìn)行銷售交易。商品以服飾鞋類為主。小吃攤點(diǎn)較多。東一號(hào)路：在東一號(hào)路悅?cè)A商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經(jīng)形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設(shè)中，周邊居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α?.3 主干街道商業(yè)特征勝利東路：中旅商廈至龍文區(qū)交通局，分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以賓館酒樓為主，如臺(tái)灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。勝利西路：衛(wèi)生學(xué)校至臺(tái)灣飯店，沿線分布市政機(jī)關(guān)（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行）新華東、西路：大通醫(yī)藥商場至文昌門

23、至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯(lián)電器、家具城、南豐超市等新華南、北路：華園小區(qū)至威鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會(huì)，南面主要是些家電專賣店。水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。元光南路：臺(tái)灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點(diǎn)（阿度餐飲、開元酒樓、龍達(dá)賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。延安北路：延安北新村至廣發(fā)華福證務(wù)，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館

24、，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方KTV，老兄弟足浴等。南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店丹霞路：北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險(xiǎn)公司，餐飲較集中發(fā)達(dá)，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時(shí)有少數(shù) 專賣店和移動(dòng)大廳。瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學(xué)院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。女人街：滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。騰飛路：惠薌鞋城平價(jià)超市至華僑

25、飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。同時(shí)漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。第三部分 項(xiàng)目區(qū)域調(diào)研3.1 項(xiàng)目區(qū)域概況本案位于漳州市藍(lán)田開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域?qū)儆谡闹菔旋埼膮^(qū)，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴(kuò)的重點(diǎn)規(guī)劃改造區(qū)域，經(jīng)過本案所在區(qū)域的市區(qū)客流主要通過迎賓大道和水仙大街兩個(gè)方向前往廈門一帶

26、流動(dòng)，其中貨車和私家車占主要部分。因?yàn)橹苓吘鶎儆诖_發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。本案對(duì)面為云洞巖風(fēng)景區(qū)。3.2 交通條件調(diào)查本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達(dá)本案所在區(qū)域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個(gè)方向，經(jīng)過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的1路車，西坑為最靠近本案的公交?？奎c(diǎn)。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時(shí)在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使

27、用頻率較低。本案距廈門港40公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅3公里，距離國鐵鷹廈線站僅5公里，毗鄰廈門國際機(jī)場，水、陸、空交通便捷。3.3 未來發(fā)展規(guī)劃道路建設(shè)規(guī)劃銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，全長1.169公里，寬50米，從開工至今已累計(jì)完成3189萬元，完成計(jì)劃總投資89.8%，該道路預(yù)計(jì)能于4月底通車。東三號(hào)路（迎賓路至北環(huán)路）主干道長1.522公里，寬60米，總投資9795萬，已于2004年投資2000萬。江濱大道龍文段，主干道長5.1公里，寬80米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。3.3.2 旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃云洞巖度假村投資100萬美元，開發(fā)熱氣球、滑雪

28、道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個(gè)項(xiàng)目，美食城占地20畝，總投資300萬元，山門占地26畝，建設(shè)旅游店面、別墅客房、中心會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場及其它配套設(shè)施。目前在建。3.3.3 住宅開發(fā)建設(shè)毅達(dá)新城一期位于藍(lán)田鎮(zhèn)東嶼，該項(xiàng)目一期用地138畝，建設(shè)面積12萬平方米，計(jì)劃總投資1.14億元，建設(shè)商住樓，2004年投資1200萬元，已完成填土工程。 3.4 項(xiàng)目區(qū)域車流量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在4/14（四），4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個(gè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)點(diǎn)分布情況如下：A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計(jì)從廈門經(jīng)過迎賓大道進(jìn)入漳州的車流。B、吉馬SM廣場側(cè)面的水仙

29、大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計(jì)從漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。C、迎賓大道西坑村加油站對(duì)面，主要統(tǒng)計(jì)市區(qū)內(nèi)車輛從迎賓大道至廈門和藍(lán)田開發(fā)區(qū)的車流。 統(tǒng)計(jì)時(shí)間段分別是10:00-12:00，14:00-17:00，18:00-20:00,共計(jì)7個(gè)小時(shí)。表 4/14（四）平均每小時(shí)車流量（量/小時(shí)）表3.4.2 4/15（五）平均每小時(shí)車流量（單位：輛/小時(shí)） 車流特征描述：時(shí)間段：10:0012:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時(shí)車流量為619輛，其中貨車占56%，私家車占26.5%，摩托車占15.7%，長途客運(yùn)占10%。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分

30、。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征：平均每小時(shí)車流量為758輛，其中私家車占38.5%，貨車占34%，公交車占比7.4%。私家車數(shù)量較前有明顯增加。時(shí)間段：14:0017:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時(shí)車流量為593輛，其中貨車占31.4%，私家車占28%，摩托車占19.7%，長途客運(yùn)占9.5%。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征：平均每小時(shí)車流量為906輛，其中公交車占比40.5%，貨車占18%，私家車占17.5%?？瓦\(yùn)車輛數(shù)量增加幅度較大。時(shí)間段：18:0020:00市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車

31、流特征：平均每小時(shí)車流量為417輛，其中貨車占27.4%，私家車占22.8%?？瓦\(yùn)車輛明顯減少。摩托車數(shù)量增加。廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征：平均每小時(shí)車流量為608輛，其中貨車占32.8%，摩托車占25.6%，私家車占23.9%，客運(yùn)車輛占9%。夜班運(yùn)輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù)量減少主要還是因?yàn)閺B門開往漳州的短途客運(yùn)車輛減少所致。 結(jié)論 通過每小時(shí)車流統(tǒng)計(jì)表可以看出，4/15（五）因?yàn)榕R近周末，白天經(jīng)過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但18:00后車輛數(shù)量有所增加。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數(shù)量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內(nèi)車輛有所減少。僅在夜間有所增加。以上

32、數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運(yùn)輸車輛為主，同時(shí)私家車與客運(yùn)車輛也占比較大的比例。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運(yùn)車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時(shí)私家車的數(shù)量受周末影響較大。 根據(jù)車輛平均值進(jìn)行推算，從市區(qū)經(jīng)過本案的車輛一天（10:00-22:00）的數(shù)量約有6516輛，而從廈門至市區(qū)的車輛約有9088輛，合計(jì)往來車輛總數(shù)為15604輛。平均每小時(shí)有1300輛經(jīng)過本案。3.5 客流量統(tǒng)計(jì)分析 客流量調(diào)查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動(dòng)規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。客

33、流量調(diào)查日期安排在4/16（六）和4/17（日）的10:00-12:00，14:00-17:00，18:00-20:00，共計(jì)7個(gè)小時(shí)?？土髁拷y(tǒng)計(jì)地點(diǎn)有三個(gè)，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口 客流量統(tǒng)計(jì)分析表3.5.1項(xiàng)目區(qū)域客流量調(diào)查統(tǒng)計(jì)表（單位：人/小時(shí)）本次客流量調(diào)查點(diǎn)主要選擇未來客源可能流向本案的路段進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因?yàn)橹苓厖^(qū)域?qū)儆诖_發(fā)用地，客流量較少。同時(shí)根據(jù)本案作為Shopping Mall的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，未來主力顧客群所處范圍相應(yīng)較大。 客流特征描述 在以上3個(gè)調(diào)查點(diǎn)所觀察統(tǒng)計(jì)的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學(xué)

34、生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動(dòng)人員數(shù)量較少。第四部分 商圈消費(fèi)特性及專題調(diào)查 本次針對(duì)商圈范圍內(nèi)的薌城區(qū)采樣400份和本案周邊龍文區(qū)采樣200份，合計(jì)回收有效問卷578份。4.1 訪問對(duì)象基本情況 訪問對(duì)象基本特征平均學(xué)歷水平偏低，年齡集中在18-35歲之間本次訪問對(duì)象女性略高男性，二者比例為54.8：45.2 ，其中有56.9%未婚，基本上家庭成員至少2人以上。年齡在18-25歲的占51.6%，26-35歲占27.7%。訪問對(duì)象中有51.7%的學(xué)歷水平在高中或中專。表一 訪問對(duì)象性別比例表二 訪問對(duì)象婚姻狀況表三 訪問對(duì)象家庭人員數(shù)量表四 訪問對(duì)象年齡范圍比例表五

35、 訪問對(duì)象學(xué)歷水平比例 外來常住人口的居住方式主要是租房調(diào)查對(duì)象居住區(qū)域主要分布在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來自外地的人員占10.9%。而外來人口常住在市區(qū)的占36%。通過對(duì)住房情況調(diào)查，發(fā)現(xiàn)訪問對(duì)象中租房比例為30.1%，基本上外來人口中大部分采用租房形式。表六 訪問對(duì)象居住區(qū)域比例表七 訪問對(duì)象來源比例表八 訪問對(duì)象住房情況訪問對(duì)象職業(yè)特征及收入情況 在訪問對(duì)象中，有28%屬于商鋪個(gè)體經(jīng)營者，其次20.6%在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占14%。大部分訪問對(duì)象的月收入在1000元到2000元以內(nèi)，比例為53.5%。月收入在3000元以上的占8.5%，而月收入在1000元以下的低收入人群比例占28

36、.5%。 總體上，月收入在1000元到2000元之間的事業(yè)單位、民營企業(yè)工作人員和商鋪個(gè)體經(jīng)營者代表了漳州市消費(fèi)群體的主要消費(fèi)特征和消費(fèi)習(xí)慣。表九 訪問對(duì)象職業(yè)比例表十 訪問對(duì)象月收入比例4.2 商圈消費(fèi)特征 消費(fèi)性支出及儲(chǔ)蓄調(diào)查 根據(jù)下表可以看出，32%的訪問對(duì)象基本上在每個(gè)月都會(huì)在服裝的購買上發(fā)費(fèi)100-200元，而有75%的訪問對(duì)象在每個(gè)月的服裝購買上會(huì)支出100元以上。 根據(jù)下表，將訪問對(duì)象在服裝、飲食、交通三個(gè)方面的消費(fèi)支出金額采用中數(shù)進(jìn)行折中計(jì)算支出標(biāo)準(zhǔn)值，然后再各自按占比進(jìn)行加權(quán)，則服裝、飲食、交通三者的支出平均金額為200.1元、461.2元、241.1元，三者的比例為22：5

37、1：27，由此可以看出，飲食支出在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)性支出中還是占很大的比例。而有26.6%的訪問對(duì)象每個(gè)月都會(huì)習(xí)慣性的儲(chǔ)蓄300-500元。還有19.4%的訪問對(duì)象的儲(chǔ)蓄金額在100-300元范圍內(nèi)。結(jié)論：市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的主要支出還是用于飲食方面，同時(shí)一半以上的消費(fèi)者有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣。表十一 訪問對(duì)象每月購買服裝支出比例表十二 訪問對(duì)象每月飲食支出比例表十三 訪問對(duì)象每月交通費(fèi)用支出比例表十四 訪問對(duì)象每月儲(chǔ)蓄金額比例 消費(fèi)特征調(diào)查通過下表可以看出，漳州市消費(fèi)者的消費(fèi)心理基本上還是偏向理性，在購物過程同伴的意見影響不大，重視商品，不看重品牌，價(jià)格敏感性高，同時(shí)對(duì)流行新品的求新心理不強(qiáng)，更愿意等到促銷

38、折扣時(shí)期再購買，但依然有超過46%的顧客存在沖動(dòng)性購物可能，有73%的消費(fèi)者不是非常重視商品的實(shí)用性。表十五 訪問對(duì)象購物時(shí)受他人意見的影響表十六 訪問對(duì)象購物的實(shí)用性表十七 訪問對(duì)象的品牌心理表十八 訪問對(duì)象對(duì)價(jià)格的敏感度表十九 訪問對(duì)象對(duì)新品的嘗試表二十 訪問對(duì)象沖動(dòng)購物的比例 消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查有55%的消費(fèi)者每周會(huì)逛街一到兩次，而有36.3%的消費(fèi)者選擇周末才去逛街，47.2%的消費(fèi)者習(xí)慣晚上18點(diǎn)以后出去逛街購物。在目前現(xiàn)有的購物場所選擇中基本上可以分成三個(gè)檔次，最為消費(fèi)者常去的是中閩百匯（33.6%）和新華都（22.7%），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有17%左右的

39、消費(fèi)者選擇。而其他購物場所如閩南批發(fā)市場、環(huán)宇百貨、女人街及附近專賣店分別有10%左右的消費(fèi)者選擇。 在選擇購物場所的影響因素上，商品價(jià)位以44%被視為消費(fèi)者最看重的因素，其次是有31%選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購物環(huán)境和商品豐富度并不受到消費(fèi)者的特別看重，而商場氛圍最不受消費(fèi)者重視。 在外出逛街購物時(shí)，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到28%和27%，而有12%的消費(fèi)者擁有私家車。通過對(duì)交通方式的調(diào)查可以看出要去車程達(dá)到15分鐘以上的購物場所如本案，對(duì)于漳州市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者而言，需要重視解決交通問題。表二十一 訪問對(duì)象每周逛街頻率比例表二十二 訪問對(duì)象選擇逛街時(shí)間表二十三 訪問對(duì)象選擇逛街時(shí)

40、段表二十四 訪問對(duì)象常去的購物場所（多選）表二十五 訪問對(duì)象對(duì)商場的重視因素（多選）表二十六 訪問對(duì)象購物常用的交通方式第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)查分析5.1 概念導(dǎo)向調(diào)查通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費(fèi)者對(duì)什么叫Shopping Mall有64.5%都表示不知道，但購物中心對(duì)漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占38.4%），也有1/4以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。同時(shí)有73%的消費(fèi)者表示知道或聽說過本項(xiàng)目。但在選擇至本項(xiàng)目的交通方式時(shí)，摩托車和步行依然是最主要的出行方式。但有17%的消費(fèi)者希望能夠搭乘免費(fèi)的購物專車，而自行車和三輪車也成為了市區(qū)內(nèi)至本項(xiàng)目的一個(gè)重要交

41、通方式。表二十七 訪問對(duì)象知道否SHOPPING MALL表二十八 訪問對(duì)象對(duì)購物中心的理解表二十九 訪問對(duì)象對(duì)廈門印象最好購物中心表三十 訪問對(duì)象是否知道本項(xiàng)目表三十一 訪問對(duì)象至本項(xiàng)目的交通方式5.2 業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查 通過調(diào)查了解到，目前漳州的消費(fèi)品市場上，存在需求缺口的商品主要有：醫(yī)療保健品（28.3%），五金用品（17%），進(jìn)口書刊（14%），建材（12.3%），兒童玩具和嬰幼兒用品（8.8%）以及家用電器（8.3%）。清潔用品、運(yùn)動(dòng)用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認(rèn)為購買方便，容易取得的商品。但在調(diào)查各個(gè)業(yè)種吸引力可以發(fā)現(xiàn)，名牌服飾和化妝品雖然被認(rèn)為是購買方便的商品，但對(duì)消費(fèi)者

42、具備最強(qiáng)的吸引力，除了名牌服飾和化妝品外，按照業(yè)態(tài)業(yè)種吸引力排列，主要有：大型超市（15.3%）、家用電器（14.5%）、床上用品（14.2%）、家庭裝飾品（12.8%）、美食小吃（10.2%）、特色飯店（10.2%）、麥當(dāng)勞和肯德基（9.9%）、醫(yī)療保健品（8.3%）。其中建材超市、 通訊服務(wù)、電影院以低于2%的選擇被認(rèn)為對(duì)本項(xiàng)目的人氣聚集沒有幫助。 在對(duì)本項(xiàng)目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得62.6%的支持率，而大型超市為45%，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為69%， 和電訊服務(wù)的支持率為43%， 在對(duì)餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費(fèi)者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（33.4%）、日本

43、韓國料理（26%）、麥當(dāng)勞（25%）、中式快餐（23.8%）、德克士（22%）、牛排館（20.9%）、特色中餐（18.7%）、肯德基（18%）、必勝客（8%）、咖啡廳（7.1%），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會(huì)更強(qiáng)，比如對(duì)小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨(dú)特的吃文化。從表三十八可以看出，目前在大中城市比較受歡迎的餐飲除了日本韓國料理外，其他如牛排館、必勝客和咖啡廳大部分都并不受歡迎。 在對(duì)漳州市民的未來一兩年內(nèi)購房計(jì)劃的調(diào)查中可以看出，有51.2%的市民表示有計(jì)劃購買，而在龍文區(qū)的入戶調(diào)查中，有58%的市民有購房計(jì)劃。隨著漳州房價(jià)的上漲和商品房開發(fā)熱潮，在未來兩年

44、內(nèi)，家居用品的市場需求將會(huì)有較大的提高。表三十二 訪問對(duì)象購買不方便的商品表三十三 訪問對(duì)象對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的吸引力表三十四 訪問對(duì)象對(duì)引進(jìn)大型百貨公司的需求度表三十五 訪問對(duì)象對(duì)引進(jìn)大型超市的需求度表三十六 訪問對(duì)象對(duì)設(shè)立銀行的需求度表三十七 訪問對(duì)象對(duì)提供 和電訊服務(wù)的評(píng)價(jià)表三十八 訪問對(duì)象對(duì)不同餐飲的喜好度表三十九 訪問對(duì)象在一兩年內(nèi)的購房計(jì)劃5.3 功能性規(guī)劃 從調(diào)查中了解到，漳州市消費(fèi)者中有1/3以上在周末都會(huì)和家人一起度過，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費(fèi)特征明顯，而超過1/2的消費(fèi)者表示周末愿意來本案。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有61.4%的消費(fèi)者認(rèn)為有

45、必要在本案設(shè)立公交?？奎c(diǎn)。同時(shí)在進(jìn)行對(duì)停車問題的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在整個(gè)城市的機(jī)動(dòng)車保有量遠(yuǎn)談不上飽和的情況下，依然有63.6%的消費(fèi)者認(rèn)為外出時(shí)遇到停車位不夠的問題。在對(duì)漳州消費(fèi)者進(jìn)行本案未來功能性規(guī)劃的意向調(diào)查中，漳州市消費(fèi)者最為看重的是自動(dòng)取款機(jī)和停車場的配套服務(wù)，分別達(dá)到40%和38.8%，其次主要是服務(wù)臺(tái)（31.3%）、寄物臺(tái)（29.8%）、休閑區(qū)（25.6%），10%-15%的消費(fèi)者認(rèn)為無障礙通道、公用 、餐飲速食和兒童游樂區(qū)有必要配套，而電影院依然被認(rèn)為最沒有必要的配套服務(wù)設(shè)施。在本案入口設(shè)立平面分布圖的必要性上，有78%的消費(fèi)者希望能夠有。表四十 訪問對(duì)象周末的消遣方式表四十一 訪問對(duì)

46、象周末來本項(xiàng)目的意向表四十二 訪問對(duì)象對(duì)公交?？空驹O(shè)立的必要性表四十三 訪問對(duì)象對(duì)停車問題的反映表四十四 訪問對(duì)象最為看重的配套服務(wù)表四十五 訪問對(duì)象對(duì)商店入口平面圖的設(shè)立必要性5.4 行銷策略調(diào)查根據(jù)現(xiàn)有商家常用促銷方式及本案未來可能采用的行銷手段，對(duì)漳州市消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查對(duì)象認(rèn)為同伴的建議對(duì)促成購物的影響最大，其次是現(xiàn)場銷售氣氛的帶動(dòng)作用和促銷活動(dòng)，至于銷售人員的推銷，消費(fèi)者認(rèn)為并不能起到非常大的影響。在促銷活動(dòng)吸引力調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品折扣對(duì)漳州市消費(fèi)者具備最強(qiáng)的吸引力，占38%，其他依次是大型商品特賣會(huì)（29%）、贈(zèng)送禮品（22.8%）、舉行購物節(jié)（15.4%）、會(huì)員優(yōu)惠（15%）和

47、贈(zèng)券活動(dòng)（10%）。而現(xiàn)場PR活動(dòng)中表演活動(dòng)（31.5%）最受歡迎，其次是新品發(fā)布會(huì)（21.3%）、運(yùn)動(dòng)競賽表演（20.9%）、明星簽售會(huì)（14.9%）和藝術(shù)展覽（11.4%）。在活動(dòng)類型的選擇上，36.3%的消費(fèi)者喜歡參加個(gè)人挑戰(zhàn)類活動(dòng)，而33.2%的消費(fèi)者喜歡參加情侶互動(dòng)類活動(dòng)，31%的消費(fèi)者選擇了家庭參與類。在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國最重要的一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，以63%排在首位，其次是2.14情人節(jié)（45%）、中秋節(jié)（42%）、圣誕節(jié)（35.5%）、母親節(jié)（34.8%）、七夕情人節(jié)（31%）和國慶節(jié)（29.4%），而五一節(jié)（17%）、萬圣節(jié)（13%）和元宵節(jié)（13%）的重視度較弱。至于3.

48、8婦女節(jié)、清明節(jié)和重陽節(jié)最不為漳州消費(fèi)者所看重。在過節(jié)方式上，50%的消費(fèi)者選擇在節(jié)日里和朋友外出旅游，而有24.6%選擇逛商場，21%選擇在家陪家人，但還有17%選擇和平常一樣。表四十六 訪問對(duì)象購物的決定性因素表四十七 訪問對(duì)象認(rèn)為最具吸引力的促銷活動(dòng)表四十八 訪問對(duì)象最喜歡的現(xiàn)場表演活動(dòng)表四十九 訪問對(duì)象最喜歡的參與性活動(dòng)表五十 訪問對(duì)象最為重視的節(jié)日表五十一 訪問對(duì)象節(jié)日的消遣方式5.5 媒體渠道與策略根據(jù)漳州目前媒體渠道的實(shí)際情況，調(diào)查了解現(xiàn)有媒體的運(yùn)作效果和通過消費(fèi)者對(duì)各種主要媒體的印象評(píng)價(jià)，為本案在未來的媒體策略提供參考依據(jù)。通過調(diào)查，漳州消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有廣告的接受度較差，近2/3的

49、消費(fèi)者表示很少看廣告，而漳州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)常用媒體中電視廣告的關(guān)注度最高，有31.3%的消費(fèi)者是通過電視看到漳州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的廣告，其次是報(bào)紙廣告（23%）、戶外廣告（22%）、城市T視訊（12%）和 短信（9.5%），而電臺(tái)（6.4%）和DM（2.6%）消費(fèi)者接觸最少。這與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)對(duì)媒體渠道的選擇和消費(fèi)者與各媒體的接觸頻率有關(guān)，在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙的閱讀率調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州消費(fèi)者在報(bào)紙方面接觸最多的是海峽都市報(bào)（40%）和閩南日?qǐng)?bào)（36.7%），漳州市廣播電視報(bào)（14%）是閱讀人群最少的報(bào)紙媒體，而海峽導(dǎo)報(bào)（22.7%）和東南早報(bào)（20%）的閱讀率屬于中等偏下水平。而在消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)貓?bào)紙各版面的閱讀選擇上，新聞

50、報(bào)道作為報(bào)紙的主要功能，有33%消費(fèi)者選擇看新聞，其次是文化娛樂（30%），廣告（23.5%）、消費(fèi)時(shí)尚（17.8%），體育報(bào)道（15.6%）和專題報(bào)告（15.6%），生活休閑類內(nèi)容幾乎沒有消費(fèi)者愿意看。在對(duì)漳州廣播電臺(tái)的收聽情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，將近1/2的消費(fèi)者沒有聽過廣播電臺(tái)，80%以上的消費(fèi)者表示偶爾聽聽。在戶外廣告的關(guān)注度調(diào)查中，56%的消費(fèi)者表示上街時(shí)不會(huì)注意到戶外廣告內(nèi)容，而對(duì)于公交車身廣告有51%的消費(fèi)者表示上街時(shí)會(huì)注意看，DM派發(fā)渠道的有效性調(diào)查中，現(xiàn)場派發(fā)的到達(dá)效果最好，有56%的消費(fèi)者表示看到的DM主要是通過現(xiàn)場派發(fā)方式取得的， 30%的消費(fèi)則通過夾報(bào)郵寄方式取得，而通過郵

51、寄到戶方式取得的占10%。在消費(fèi)者認(rèn)為最方便接觸到的媒體渠道中，分別是電視廣告（52%）、公交車身廣告（38.7%）、 短信（32%）、戶外廣告（30%）、報(bào)紙廣告（14.7%），其他如廣播電臺(tái)、DM和城市T視訊消費(fèi)者認(rèn)為最不方便接觸到。表五十二 廣告的促銷效果表五十三 同業(yè)常用的媒體情況表五十四 訪問對(duì)象收看電視的時(shí)段表五十五 報(bào)紙各版面的閱讀情況表五十六 漳州廣播電臺(tái)的收聽情況表五十七 戶外廣告的告知效果表五十八 公交車身廣告的告知效果表五十九DM派發(fā)渠道的有效性表六十 媒體渠道的有效性1F有34.7%，2F有25.5%，3F有23.5%，4F1F有16%，2F有17%，3F有26.5%，

52、4F有32%。同時(shí)有75%的業(yè)主對(duì)進(jìn)駐本案并不表示反對(duì)，其中有16%的業(yè)主對(duì)本案表示極大興趣。表六十一 調(diào)查對(duì)象的店面自有或租用？表六十二 目前經(jīng)營狀況表六十三 目前開新店計(jì)劃表六十四 對(duì)本案的樓層租金預(yù)期表六十五 是否有進(jìn)駐本案意向？第五部分 調(diào)查總結(jié)分析與建議5.1 概念界定 Shopping Mall產(chǎn)生的條件Shopping Mall業(yè)態(tài)起源于美國，根據(jù)美國的標(biāo)準(zhǔn)，Shopping Mall產(chǎn)生有三個(gè)條件，一是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，二是汽車的私有化程度，私家車擁有人群比例較大，三是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化，滿足以上三個(gè)條件的城市所呈現(xiàn)的消費(fèi)特點(diǎn)是遠(yuǎn)距離購物和一次性購物。

53、這是城市中Shopping Mall產(chǎn)生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 中國式Shopping Mall的產(chǎn)生條件雖然中國大部分城市的人均GDP還達(dá)不到需求，但是Shopping Mall在中國的產(chǎn)生和發(fā)展條件有其特殊性，一是中國城市擴(kuò)張比較明顯，二是土地稀缺，三是人口眾多，雖然人均收入達(dá)不到支撐一個(gè)Shopping Mall的要求，但在每平方公里內(nèi)的人口密度比較大，它的消費(fèi)總量可以支持一個(gè)較大規(guī)模的Shopping Mall。 商業(yè)業(yè)態(tài)定義按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素將零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、

54、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、 購物等17種業(yè)態(tài)，（引用自商務(wù)部2004年零售業(yè)態(tài)分類（GBT18106-2004） Shopping Mall（購物中心）定義 指地產(chǎn)開發(fā)商有計(jì)劃地開發(fā)建設(shè)并做將來的運(yùn)營管理，能使消費(fèi)者進(jìn)行比較購物（同一業(yè)種2個(gè)以上店鋪）的，以百貨店、大型量販超市、各種專門店和專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)為主，附帶餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及大型停車場等的大型商業(yè)設(shè)施。 Shopping Mall常用經(jīng)營模式：1、完全出租：全部出租，2、部分出租：將主力店出租，小店出售，通過這種小店鋪比較高價(jià)格的出售，快速的回

55、籠資金。3、自營主業(yè)：自己經(jīng)營主力店，而小的店鋪出租，比如菲律賓SM商業(yè)集團(tuán) 商圈定義商圈是指該商業(yè)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的影響范圍，是由消費(fèi)者的購買行為和該項(xiàng)目的經(jīng)營能力所決定的，一般將商圈視為以本項(xiàng)目為中心，向四周展開的同心圓。商圈包含三個(gè)層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈。 核心商圈是最接近本項(xiàng)目的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的5570；次要商圈是位于臨近核心商圈的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的1525；邊際商圈是位于次要商圈之外，最外圍的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的5左右。 5.2 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢區(qū)位、規(guī)模、進(jìn)入時(shí)機(jī)本案位處漳州市未來東移中心龍文區(qū)藍(lán)田鎮(zhèn)，座落在連接市區(qū)與廈門的主干道迎賓大道旁，具備了Shopping Mall所必需的區(qū)位條件和交通條件。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍偏小，規(guī)模最大的商場是中閩百匯（原百貨大樓），營業(yè)面積近1.5萬平方米，其次是環(huán)宇百貨，營業(yè)面積6千多平方米，而本案擁有10萬平方米的商業(yè)經(jīng)營面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 在